COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 26 SEPTEMBRE 2013
N° 2013/390
Rôle N° 12/17732
[V] [S] épouse [H] [G]
[L] [H] [G]
C/
SARL COLIN ET REVEL GESTION IMMOBILIÈRE (CRGI)
Syndicat des copropriétaires DE LA COPROPRIETE LE CAPO DI MONTE
Grosse délivrée
le :
à :
Me JAUFFRES
Me PASSET
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal de grande instance de Grasse en date du 11 septembre 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 814/2012.
APPELANTS
Madame [V] [S] épouse [H] [G]
née le [Date naissance 2] 1954 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]
Monsieur [L] [H] [G]
né le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 2]
représentés par Me Jean-Marie JAUFFRES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMÉS
LA SARL COLIN ET REVEL GESTION IMMOBILIÈRE (CRGI)
dont le siège est [Adresse 1]
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 3]
[Adresse 2]
pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet CRGI
dont le siège est [Adresse 1]
représentés par Me Eric PASSET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Marie BELUCH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 25 juin 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame DAMPFHOFFER, conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Georges TORREGROSA, président
Madame Anne DAMPFHOFFER, conseiller
Madame Sylvaine ARFINENGO, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2013
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2013,
Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Faits, prétentions et procédure :
Monsieur et Madame [H] [G], qui sont copropriétaires dans l'immeuble le [Adresse 3], situé à [Localité 1] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires, et son syndic, la société Collin et Revel Gestion immobilière, demandant l'annulation des résolutions numéro 8, 16,17 et 19 de l'assemblée générale du 6 avril 2009.
Par jugement contradictoire du 11 septembre 2012, le tribunal de grande instance de Grasse a statué ainsi qu'il suit :
- constate que Monsieur et Madame [H] [G] justifient être copropriétaires et qu'ils sont donc recevables à demander la nullité des résolutions de l'assemblée générale du 6 avril 2009,
- rejette la demande de nullité de la résolution numéro 8,
- prononce la nullité de la résolution numéro 16,
- prononce la nullité de la résolution numéro 17,
- dit que Monsieur et Madame [H] [G] n'ont pas qualité pour solliciter la nullité de la résolution numéro 19,
- écarte la demande de condamnation à l'encontre du syndic sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- déboute Monsieur et Madame [H] [G] de leur demande en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens,
- dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire.
Par déclaration du 25 septembre 2012, Monsieur et Madame [H] [G] ont relevé appel de cette décision en intimant devant la cour le syndicat des copropriétaires et son syndic.
Par conclusions du 10 avril 2013, les appelants demandent à la cour de :
- les recevoir en leur appel et le dire bien-fondé,
- réformer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de nullité de la résolution numéro 8 et de la résolution numéro 19 et statuant à nouveau
- prononcer la nullité de la résolution numéro 8,
- dire qu'ils étaient opposants à la résolution numéro 19 et prononcer sa nullité,
- confirmer le jugement en ce qu'il a accueilli la demande de nullité des résolutions numéro 16 et 17,
- réformer le jugement en ce qu'il a rejeté la responsabilité du syndic et condamner la société CRGI au paiement de la somme de 20'000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi résultant de ses méthodes de gestion fautive,
- condamner la société CRGI au paiement de la somme de 2000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 1000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- dire qu'ils seront dispensés de leur participation aux frais de la procédure,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.
Par conclusions du 4 juin 2013, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Capo di monte et la société Collin et Revel gestion immobilière exerçant sous l'enseigne CRGI demandent à la cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes de nullité des résolutions 8 et 19,
- infirmer le jugement en ce qu'il a annulé les résolutions 16 et 17,
- constater la validité des résolutions de l'assemblée générale du 6 avril 2009,
- débouter les époux [H] de leurs demandes,
- condamner les époux [H] à leur payer la somme de 3000 €à titre de dommages et intérêts pour appel abusif et la somme de 3000 € par application de l'article 700, ainsi qu'à supporter les dépens.
L'ordonnance de clôture a été prise le 11 juin 2013.
Motifs
Sur la recevabilité de l'appel :
La recevabilité de l'appel n'est pas contestée ; rien au dossier ne conduit la cour à le faire d'office. L'appel sera donc déclaré recevable.
Sur le fond :
Sur la nullité de la résolution numéro 8 :
La résolution numéro 8 est ainsi rédigée :
« désignation des membres du conseil syndical. Durée du mandat (sans vote)
....
B/ représentation de la société FAC par M. [C] :
il a été écrit par simplification que M. [C] était membre du conseil syndical. Or il s'agit de la société FAC( copropriétaire) dont le représentant dûment accrédité est M. [C].
Le syndic est en possession des pouvoirs établis par cette société attestant de la qualité de mandataire fondé de pouvoir de M. [C]. L'assemblée prend acte de cette information.
Les membres faisant à ce jour partie du conseil syndical et jusqu'au 11 avril 2011 sont : M. [X] . M. [I]. M. [Y]. Société Fac représentée par M. [C]. Madame [E]. Mme [H]. »
Les appelants affirment que dans le procès verbal de l'assemblée précédente qui s'est tenue en 2008, il a été indiqué 'par une présentation dolosive et en tous cas illégale' que M [C] était le représentant légal de la société Fac; que cependant, à aucun moment l'accréditation de M [C] comme fondé de pouvoir de cette société n'a été présentée aux copropriétaires et que l'assemblée ne saurait valider une simple allégation; que de plus, le pouvoir établi est postérieur à l'assemblée de 2008.
Les conditions prétendument 'dolosives ou illégales' du vote de la résolution votée en 2008, dont il n'est pas allégué qu'elle ait été critiquée, sont sans emport sur l'appréciation de la nullité présentement sollicitée qui ne concerne que la 'délibération' de l'assemblée du 6 avril 2009.
Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires verse aux débats le pouvoir établi le 14 janvier 2009 habilitant effectivement M [C] à représenter la société Fac lors des réunions du conseil syndical, peu important que ce pouvoir soit postérieur à l'assemblée ayant procédé à la désignation des membres dudit conseil, car rien ne s'oppose, dans les termes de sa rédaction, à ce qu'il permette la ratification des participations antérieures de M [C] aux précédentes réunions, et ce d'autant que ce pouvoir mentionne bien, au titre de sa 'première décision', la participation de M [C] aux réunions des années 2008, 2009 et 2010.
La circonstance qu'il n'ait pas été présenté aux copropriétaires lors de l'assemblée est sans emport, les textes de la loi du 10 juillet 1965 n'imposant, en effet, aucune exigence de ce chef.
Enfin, et de manière surabondante, la cour constate que cette résolution n'ayant, de toute façon, pas fait l'objet d'un vote, elle n'est pas susceptible d'annulation.
La demande de ce chef sera donc rejetée, le jugement se trouvant confirmé.
Sur la nullité de la résolution numéro 16 :
La résolution numéro 16 est ainsi rédigée :
« Ascenseurs. Souscription d'un contrat d'entretien.
Les prestations de la société Thyssenkrupp cesseront le 30 juin 2009. Le contrat a été résilié par le syndic en suite des mauvaises prestations réalisées par cette entreprise. Le coût annuel est de 4335 € TTC en contrat normal.
Devis Ilex quiétude : 4135,60 euros (normal)
Devis Ilex plénitude : 6034,60 euros (complet)
16.1 vote pour les travaux :
Projet de résolution : article 24.
L'assemblée générale , après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis présentés par le syndic et de l'avis du conseil syndical, et après avoir délibéré :
décide d'effectuer la souscription d'un nouveau contrat d'entretien des quatre ascenseurs de type plénitude ou complet-sic-
...
Résolution adoptée par 93 % des suffrages exprimés et 75 % des voix
16.2 mandat au conseil syndical :
projet de résolution : article 25-1.
L'assemblée générale, après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis présentés par le syndic et de l'avis du conseil syndical, et après avoir délibéré :
- donne mandat au conseil syndical assisté du syndic pour choisir une proposition pour un budget maximum de 6034 €TTC par an,
- et autorise le syndic à passer commande.
Résolution adoptée à l'unanimité des suffrages exprimés'.
Les époux [H] [G] reprochent à l'assemblée générale de ne pas avoir respecté l'exigence de mise en concurrence.
Pour se conformer aux dispositions de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale du 2 mars 2007 a effectivement exigé pour des travaux d'un montant supérieur à 3000€ la mise en concurrence des entreprises ainsi que la présentation de 3 devis.
La seule résolution, pour laquelle les appelants ont voté contre, est donc la résolution 16.1.
Or, l'analyse de ses termes, confrontés à ceux de la résolution 16.2, permet de considérer que sa portée est, en réalité, limitée à la prise d'une décision de principe quant à la souscription d'une nouvelle convention relativement à l'entretien des ascenseurs, en définissant le type de contrat à passer ( contrat 'de type Plénitude ou complet'), la décision sur le choix d'un entreprise ou d'un marché précisément défini, seule de nature à engager le syndicat des copropriétaires étant laissée au pouvoir du conseil syndical , auquel il revient, en effet, d'arbitrer le choix 'd'une proposition pour un budget maximum de 6034€ par an TTC' .
Il en résulte que l'exigence de mise en concurrence, qui n'est requise que pour la prise de décision sur le choix du contrat engageant le syndicat des copropriétaires, ne saurait être considérée comme une condition de validité du vote de la résolution 16-1, le pouvoir décisionnel, au stade duquel elle est nécessaire ayant donc été délégué au conseil syndical avec pour seule limite le budget fixé pour le devis Plénitude.
La délégation ainsi donnée n'est par ailleurs pas contestée, étant de toute façon observé les époux [H] [G] ont voté 'pour'.
La demande de nullité sera, en conséquence, rejetée et le jugement sera donc réformé.
Sur la nullité de la résolution numéro 17 :
La résolution critiquée est ainsi rédigée :
« Porte de garage : mise en place d'un débrayage manuel.
Devis en cours d'établissement.
17.1 . Vote pour les travaux :
Projet de résolution : article 24
L'assemblée générale, après avoir pris connaissance des conditions essentielles du présenté par le syndic-sic- et de l'avis du conseil syndical, et après en avoir délibéré :
- décide d'effectuer les travaux suivants : mise en place d'un débrayage manuel sur les ascenseurs
- aux dates suivantes : -sic-
- prend acte que les honoraires du syndic seront calculés conformément aux bases contractuelles pour la gestion administrative et comptable,
- autorise le syndic à procéder selon la clé de répartition charges portail, aux appels de fonds nécessaire au paiement le Pour% -sic-
...
Résolution adoptée par 96 % des suffrages exprimés
17.2. Mandat au conseil syndical :
Projet de résolution : article 25-1
L'assemblée générale, après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis présentés par le syndic et de l'avis du conseil syndical, et après avoir délibéré :
- donne mandat au conseil syndical assisté du syndic pour choisir une proposition pour un budget maximum de -sic- à voir par le conseil syndical de euros TTC -sic-
- et autorise le syndic à passer commande.
...
Résolution adoptée par 96 % des suffrages exprimés.
Dès lors que cette résolution a fait l'objet d'un vote, toujours susceptible d'être invoqué par le syndicat des copropriétaires , celui ci est mal fondé à prétendre que la demande de nullité serait sans objet au motif que son exécution aurait été abandonnée car techniquement impossible, étant au demeurant observé que cette impossibilité technique est alléguée, mais qu'elle n'est nullement démontrée.
Les époux [H] [G] ont donc toujours un intérêt à voir prononcer sa nullité à la condition qu'elle soit donc avérée.
Or, de ce chef, ils font exactement valoir, ainsi que cela résulte de la seule lecture des termes de la délibération, que l'assemblée générale a statué sur des travaux, non déterminés, sans qu'aucun devis ne lui soit soumis et sans que la nature précise des travaux ait été portée à la connaissance des copropriétaires, et ce contrairement aux mentions de son procès-verbal.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur la nullité de la résolution 19 :
La résolution 19 est ainsi rédigée :
...
19-1: article 25.
L'assemblée autorise les copropriétaires qui le souhaitent à réaliser les travaux sur les balcons Nord.
Il convient dans ce cas, que ces fermetures soient identiques à celles qui ont déjà été réalisées et qu'il ne soit pas installé de rideau.
De plus chacun des copropriétaires intéressés devra faire son affaire personnelle des autorisations administratives éventuellement nécessaires et de leurs conséquences.
Avant réalisation et afin de contrôler la qualité de l'aménagement, les copropriétaires devront présenter un projet détaillé (plans et descriptifs) et obtenir l'aval du syndic et du conseil syndical.
...
Résolution adoptée par 76 % des suffrages exprimés et 68 % des voix.
Il est fait une réserve sur le résultat de ce vote en l'état du départ non signalé de certains copropriétaires avant le vote.
Toutefois, il est passé au vote sur l'ordre du jour initial.
Autorisation à donner à la société civile immobilière Makaya pour la réalisation de la fermeture de son balcon Nord, par mesure de sécurité.
...
Résolution adoptée par 92 % des suffrages exprimés et 82 % des voix. »
Monsieur et Madame Pascal [G] ont été déclarés irrecevables en leur contestation de cette résolution par le tribunal au motif qu'il n'étaient ni opposants, ni défaillants.
M. Et Mme [H] [G] contestent le fait qu'ils n'ont pas été opposants, affirmant que le décompte des voix 'contre', soit 2139 démontre qu'ils l'étaient .
Ils n'en font cependant aucunement la preuve alors que la charge de ce chef leur incombe, car d'une part ce seul décompte ne le prouve pas, car d'autre part, leur lettre de contestation adressée au syndic pour se plaindre d'une telle erreur n'est pas, en soi, non plus, probante de celle ci, et car enfin, il n'est versé aucun autre document de nature à contredire les mentions consignées au procès-verbal, aux termes duquel seuls ont donc voté 'contre' :
- en ce qui concerne la résolution 19-1 : Boda, Couraudon, Robertgel, Robert C et Robert D ,
- et en ce qui concerne la résolution sur l'autorisation donnée à la société Makaya : Boda et Couraudon
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il les a déclarés irrecevables en leur contestation.
M et Mme [H] [G] forment, en dernier lieu, une demande en dommages et intérêts contre le syndic à titre personnel , mais ils ne démontrent nullement la réalité du préjudice moral dont il réclame l'indemnisation pour 20 000€.
En raison de la succombance partagée des parties, les entiers dépens seront supportés par moitié par chacune, et la demande de dommages intérêts du syndicat des copropriétaires pour appel abusif sera rejetée.
L'équité ne commande pas l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile .
Il n'y a enfin pas lieu à l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Par ces motifs
La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Reçoit l'appel,
Réforme le jugement en ce qu'il a prononcé la nullité de la résolution numéro 16 de l'assemblée générale du 6 avril 2009 et en ses dispositions relatives aux dépens et statuant à nouveau de ces chefs :
Rejette la demande de nullité de la résolution numéro 16 de l'assemblée générale du 6 avril 2009,
Condamne le syndicat des copropriétaires d'une part et les époux [H] [G] d'autre part à supporter ,par moitié chacun, les dépens de la procédure de première instance,
Y ajoutant :
Rejette les demandes plus amples des parties ;
Condamne le syndicat des copropriétaires, d'une part, et les époux [H] [G], d'autre part, à supporter, par moitié chacun, les dépens de la procédure d'appel et en ordonne la distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président,
S. Massot G. Torregrosa
