COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 26 SEPTEMBRE 2013
jlg
N° 2013/333
Rôle N° 12/18398
[L] [K]
C/
SCI LES JARDINS DE TREVI
Grosse délivrée
le :
à :
Me Serge DREVET
SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 20 Septembre 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 09/05324.
APPELANT
Monsieur [L] [K]
né le [Date naissance 1] 1946 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Serge DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par Me Micheline DREVET DE TRETAIGNE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
SCI LES JARDINS DE TREVI prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est [Adresse 2]
représentée par la SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Michel LABORDE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 18 Juin 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Odile MALLET, Président
Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2013
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2013,
Signé par Mme Odile MALLET, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Faits, prétentions et moyens des parties :
Par acte notarié du 28 septembre 2007, M. [L] [K] a vendu à la SCI les Jardins de Trevi une parcelle de terrain à bâtir située à [Localité 1], cadastrée section [Cadastre 9] pour 13a 20ca, et ce pour le prix de 110 000 euros.
Il est mentionné dans cet acte « que le bien présentement acquis, avec le bien immobilier contigu acquis suivant acte reçu par le notaire soussigné ce jour, est destiné à la construction d'un immeuble collectif. »
Le 27 avril 2009, la SCI les Jardins de Trevi, a obtenu un permis pour la construction d'un ensemble de deux bâtiments comportant 30 logements sur les parcelles [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 9], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6].
M. [K] ayant, par acte du 9 juin 2009, assigné la SCI les Jardins de Trevi en rescision de la vente du 28 septembre 2007 pour cause de lésion, le tribunal de grande instance de Draguignan, après avoir relevé que cette vente avait eu lieu au prix de 83,33 euros le m² alors que dans un temps très proche la SCI les Jardins de Trevi avait acquis deux terrains, l'un au prix de 227,97 euros le m² , l'autre au prix de 220 euros le m², ce qui rendait la lésion vraisemblable, a ordonné une expertise confiée à Mme [O] [X], à M. [B] [M] et à M. [W] [F].
Ces trois experts ont établi le 27 mai 2011 un rapport dans lequel ils ont unanimement conclu à une valeur de 187 546 euros en se situant à la date du 28 septembre 2007.
Par jugement du 20 septembre 2012, le tribunal de grande instance de Draguignan a :
-dit que la lésion de plus des sept douzièmes n'est pas établie,
-rejeté les demandes de rescision pour lésion et de paiement de M. [K],
-condamné M. [K] à payer à la SCI les Jardins de Trevi la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-rejeté les demandes de M. [K] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné M. [K] aux dépens en ce compris les frais d'expertise.
M. [K] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 3 octobre 2012.
Aux termes des dernières conclusions remises au greffe le 21 décembre 2012 et auxquelles il convient de se référer, il demande à la cour :
-d'annuler le rapport d'expertise du 27 mai 2011, les experts désignés n'ayant pas respecté les dispositions des articles 276 du code de procédure civile,
-de réformer le jugement entrepris,
-de dire et juger que la vente qu'il a consentie par acte notarié du 28 septembre 2007 à la SCI les Jardins de Trevi pour un prix de 110 000 euros, est entachée de lésion,
-en conséquence, de condamner la SCI les Jardins de Trevi au paiement de la somme principale de 251 891 euros augmentée des intérêts légaux à compter de la demande jusqu'à parfait paiement,
-de dire et juger qu'il y aura lieu à application de l'article 1154 du code civil,
-de condamner la SCI les Jardins de Trevi au paiement d'une indemnité de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-de condamner la SCI les Jardins de Trevi aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise.
Aux termes de ses conclusions remises au greffe le 20 février 2013 et auxquelles il convient de se référer, la SCI les Jardins de Trevi demande la confirmation du jugement déféré et la condamnation de M. [K] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Une ordonnance de clôture a été rendue le 4 juin 2013.
Motifs de la décision :
Selon l'article 175 du code de procédure civile, la nullité des décisions et actes d'exécution relatifs aux mesures d'instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure.
L'inobservation par l'expert des dispositions de l'article 276 du code de procédure civile constitue une irrégularité de forme qui, en application des articles 74 et 112, doit être soulevée avant toute défense au fond.
M. [K], qui a conclu au fond en première instance sans soulever l'exception de nullité du rapport d'expertise, est donc irrecevable à soulever cette exception devant la cour.
En page 8 et 10 de ses conclusions, M [K] écrit notamment :
« Ainsi la parcelle de M. [K] a en fait été vendue trois fois : une première fois pour 264 m² de COS, une seconde fois pour la vente de 24 parking qui auraient été vendus à 7 000 euros l'emplacement, et une troisième fois pour la vente du détachement de parcelle à M. [S] pour la somme de 280 000 euros les 1200 m² avec un COS résiduel de 60 m² (') Il sera également rappelé que le 6 juillet 2010 a été délivré à M. [S], un permis de construire portant sur la parcelle vendue par M. [K] à la SCI les Jardins de Trevi. »
M. [K] produit l'acte du 30 mars 2010 aux termes duquel la SCI les Jardins de Trevi a vendu à M. [S], pour le prix de 280 000 euros, la parcelle cadastrée section [Cadastre 10] pour 12 ares.
Il est mentionné dans cet acte que cette parcelle provient de la division de la parcelle [Cadastre 7] qui provient elle même la réunion des parcelles [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 9], [Cadastre 8], [Cadastre 5] et [Cadastre 6]. Contrairement à ce que laisse entendre M. [K], il n'est nullement établi que la parcelle [Cadastre 10] corresponde en tout ou en partie à la parcelle qu'il a vendue à la SCI les Jardins de Trevi et sur laquelle sont aujourd'hui implantés des emplacements de parking du groupe d'immeubles en copropriété que cette société a fait construire, ainsi que cela résulte des photographies figurant en pages 9 et 10 du rapport d'expertise.
La parcelle [Cadastre 9] est bordée sur toute sa longueur par la rivière la Garonnette et compte tenu de sa forme, toute construction qui y serait édifiée se trouverait à proximité de cette rivière.
Dans une lettre qu'il a adressée à la SCI les Jardins de Trevi le 15 juin 2009, M. [V] [Y], adjoint délégué à l'urbanisme de la commune de [Localité 1], indique qu'un permis de construire a été refusé à deux reprises à M. [K] en raison du risque d'inondation de son terrain, et que le seul permis qui lui avait été accordé, a été retiré pour le même motif à la suite de plusieurs recours.
Ainsi, si la construction d'une surface hors 'uvre nette de 264 m² était théoriquement possible sur la parcelle [Cadastre 9] lors de sa vente, la circonstance que ce terrain se trouve au bord d'une rivière, ce qui rendait très aléatoire l'obtention d'un permis de construire en raison du risque d'inondation auquel il est exposé, en réduit considérablement l'intérêt et déprécie sa valeur qui ne pouvait être celle qu'il aurait eu s'il n'avait pas présenté cet inconvénient et que les experts ont estimé à 361 891,59 euros par référence aux prix d'acquisition des autres parcelles ayant permis à la SCI les Jardins de Trevi de réaliser son projet immobilier.
Après avoir indiqué que si la parcelle [Cadastre 9] n'avait pas été constructible lors de la vente, sa valeur aurait été de 13 200 euros, puis rappelé que lorsqu'un terrain n'était susceptible d'intéresser qu'un riverain, le prix était le résultat d'une négociation entre le vendeur et l'acquéreur afin d'aboutir à une opération équilibrée et qu'il était alors d'usage de le fixer en partageant par deux la différence entre la valeur d'un terrain porteur de droits à bâtir et celle d'un terrain inconstructible, et en ajoutant le prix d'un terrain inconstructible, les experts, qui ont appliqué cette méthode, ont proposé une valeur de 187 546 euros.
Dans la mesure où le terrain de M. [K] n'était susceptible d'intéresser qu'un riverain pour les raisons ci-dessus exposées, c'est par une exacte appréciation que le premier juge a retenu la valeur de 187 546 euros et rejeté la demande de ce dernier après avoir dit que la lésion de plus des sept douzièmes au jour de la vente n'était pas établie.
Par ces motifs :
Déclare irrecevable comme tardive l'exception de nullité du rapport d'expertise ;
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [K] à payer la somme de 2 000 euros à la SCI les Jardins de Trevi ;
Condamne M. [K] aux dépens qui pourront être recouvrés contre lui conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
