COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 28 JANVIER 2014
N° 2014/ 77
Rôle N° 13/06669
[Y] [K]
C/
SARL SOCIETE DE GESTION HOTELIERE LA COUPOLE (SGH LA COUPOLE)
Grosse délivrée
le :
à :
SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE
SCP JOURDAN JEAN FRANCOIS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 25 Novembre 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 09/5253.
APPELANT
Monsieur [Y] [K]
né le [Date naissance 1] 1946 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Françoise BOULAN de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE constituée aux lieu et place Me Philippe BLANC de la SCP BLANC CHERFILS, avoué
plaidant par Me Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON substitué par Me PASSOT Florence, avocat au barreau de LYON
INTIMEE
SARL SOCIETE DE GESTION HOTELIERE LA COUPOLE (SGH LA COUPOLE), agissant par son gérant, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JOURDAN JEAN FRANCOIS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Marc ERHARD, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 11 Décembre 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Sylvie PEREZ, conseillère chargée du rapport, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Daniel ISOUARD, Président
Monsieur Jean-Claude DJIKNAVORIAN, Conseiller
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 janvier 2014.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 janvier 2014,
Signé par Monsieur Daniel ISOUARD, Président et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Monsieur [K] a fait l'acquisition en l'état futur d'achèvement, de plusieurs lots, parties d'un ensemble immobilier édifié en vue de l'exploitation d'une résidence hôtelière et le 18 décembre 1997, lots donnés à bail commercial pour neuf ans à la SARL Société de Gestion Hôtelière La Coupole (SGH La Coupole) le 18 décembre 1997.
Le 28 février 2007, Monsieur [K] a donné congé au locataire pour motif grave et légitime avec refus de renouvellement, sans offre d'indemnité d'éviction, congé contesté par la SARL Société de Gestion Hôtelière La Coupole devant le tribunal de grande instance de Toulon qui par jugement du 25 novembre 2010 a :
- déclaré prescrite l'exception de nullité du bail pour dol invoquée par M. [K] ;
- débouté Monsieur [K] de sa demande en validité du congé ;
- ordonné une expertise afin d'évaluer le montant de l'indemnité d'éviction ;
- a fixé une indemnité d'occupation à la charge du preneur.
Monsieur [K] a fait appel du jugement.
Par conclusions signifiées le 18 octobre 2013, Monsieur [K] conclut à la réformation intégrale du jugement et demande la cour de valider le congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime délivré le 28 février 2007, subsidiairement de prononcer la déchéance du droit à indemnité d'éviction de la locataire et la résiliation judiciaire du bail commercial ; en tout état de cause, dire que la SGH La Coupole est occupant sans droit ni titre, ordonner la libération des lieux sous astreinte de 150 € par jour de retard, à compter de la signification de l'arrêt d'appel, et se réserver expressément la liquidation de l'astreinte, condamner la SGH La Coupole à lui payer une indemnité d'occupation à compter du 29 septembre 2007 jusqu'à la libération affective des lieux égale à 2 189,18 € TTC par trimestre du 1er octobre 2007 au 30 septembre 2010, 2 346,44 € TTC par trimestre du 1er octobre 2010 jusqu'à la libération affective des lieux, ordonner la compensation entre les loyers effectivement versés par la locataire et l'indemnité d'occupation ci-dessus réclamée, condamner la SGH La Coupole à lui payer la somme de 10'000 € en réparation de son préjudice moral, débouter la locataire de l'intégralité de ses demandes et la condamner au paiement de la somme de 5 000 € pour frais de procès.
Par conclusions notifiées le 8 novembre 2013, la SARL Société de Gestion Hôtelière La Coupole conclut notamment au rejet de la demande de validation du congé et à l'irrecevabilité comme nouvelle de la demande formée au visa de l'article L. 145-28 tendant à la résiliation judiciaire du bail pour cause postérieure au congé ainsi qu'à son rejet ; dire et juger que la demande de paiement d'une indemnité d'occupation est prescrite en application de l'article L. 145-60, subsidiairement dire et juger qu'elle n'est pas soumise à la révision triennale et doit être fixée à la valeur locative du bien, qu'elle n'est pas soumise à TVA, dire et juger que l'absence de mise en demeure préalable au congé a pour effet d'ouvrir droit au preneur à une indemnité d'éviction et que le défaut de pertinence du seul moyen invoqué devant la cour ouvre également droit à indemnité d'éviction, le congé ayant mis fin au bail, confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a désigné un expert avec mission de fournir tous éléments utiles à la fixation de ladite indemnité d'éviction, dire et juger que M. [K] n'est pas un consommateur au sens de l'article L. 111-1 du code de la consommation, que l'article L. 321-3 du code du tourisme est inapplicable aux faits de l'espèce et que le bailleur est irrecevable à invoquer simultanément les dispositions des articles 1116 et 1382 du Code civil, dire et juger que la SGH La Coupole qui n'est pas rédacteur des actes, n'était débitrice d'aucune information particulière vis-à-vis de M. [K], rejeter la demande d'indemnisation d'un prétendu préjudice matériel lié à l'insuffisance de l'indemnité d'occupation et rejeter en conséquence la demande d'indemnisation formée par M. [K], en tout état de cause condamner ce dernier au paiement de la somme de 5 000 € pour frais de procès.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
1. Monsieur [K] a, le 28 février 2007, fait délivrer un congé avec refus de renouvellement à la SGH La Coupole en application de l'article L. 145-17 du code du commerce pour les motifs graves et légitimes suivants :
- 'défaut d'information quant à l'étendue des engagements des propriétaires eu égard à la durée des baux commerciaux, et à leurs conditions de renouvellement ;
- conclusions de contrats de sous-location irréguliers : absence de participation des propriétaires à l'acte ;
- des locaux non conformes : un projet initial d'une résidence de grand standing, or de nombreuses prestations n'ont pas été effectuées : absence d'accès indépendant aux appartements obligeant les propriétaires à emprunter l'accueil du restaurant'.
Le premier juge a à bon droit considéré que la formalité de la mise en demeure préalable n'était pas exigée au regard du caractère irréversible des infractions reprochées.
Au soutien de sa demande de validation du congé, Monsieur [K] n'invoque plus que le motif lié aux contrats de sous-location, rappelant que si les sous-locations sont autorisées par le bail, cette autorisation ne dispense pas le preneur d'appeler le bailleur à concourir à l'acte de sous-location, le bail ne comportant pas de clause expresse et non équivoque de renonciation du bailleur au formalisme de l'alinéa 2 de l'article 145-31.
La SGH La Coupole qui soutient que cette disposition ne saurait concerner des sous-locataires de baux d'habitation qui sont des personnes physiques non commerçantes, ajoute ainsi une condition au texte que celui-ci ne prévoit pas en indiquant seulement que 'en cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte'.
Effectivement, l'objet même de l'activité du locataire est sous-location, l'article 4 du bail indiquant, concernant la destination des biens loués, que :
' Le preneur devra exercer dans les locaux loués une activité d'exploitation d'un établissement d'hébergement consistant en la sous-location des logements situés dans la résidence pour un usage d'habitation.
Le preneur est en conséquence autorisé à consentir toute sous-location dans les conditions qu'il appréciera'.
Et s'agissant de l'activité commerciale du preneur, il est prévu à l'article 15 du bail que le preneur pourra librement sous-louer tout ou partie des biens loués sous réserve que la sous-location soit conforme à la destination définie aux présentes.
Ces clauses établissent que le locataire avait bien évidemment l'autorisation de sous-louer puisqu'il s'agissait de l'objet même du bail consenti par Monsieur [K], la liberté du locataire dans l'établissement des conditions des sous-locations n'étant que le corollaire de l'absence de tout lien de droit entre le bailleur principal et le sous-locataire ainsi que le rappelle d'ailleurs le bail par une clause mentionnée à l'article 15 alinéa 2, laquelle ne constitue pas une clause exprimant une dispense d'appeler le bailleur à concourir à l'acte de sous-location.
Il y a lieu en conséquence de valider le congé délivré le 28 février 2007 pour le 29 septembre 2007 par Monsieur [K] et de réformer le jugement dont appel.
2. La SARL Société de Gestion Hôtelière La Coupole étant désormais occupante sans doit ni titre, depuis la date d'effet du congé, il y lieu d'ordonner la libération des lieux dans les conditions du dispositif ci-après, la prévision d'une astreinte n'étant pas nécessaire.
3. Monsieur [K], qui demande le paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 29 septembre 2007, date de la prise d'effet du congé, qui explique t-il, doit correspondre au montant du loyer révisé de plein droit tous les trois ans, sollicite en fait l'indemnité de droit commun exigible dans l'hypothèse du maintien dans les lieux d'un locataire sans droit ni titre, ce qui est le cas en l'espèce.
Dès lors que cette indemnité d'occupation est évaluée au regard du préjudice causé au bailleur par le maintien dans les lieux du locataire depuis plusieurs années, cette indemnité sera fixée à la somme de 2 000 € HT par trimestre au paiement de laquelle la locataire sera condamnée.
4. Monsieur [K] invoque un préjudice moral dont il demande l'indemnisation sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, motifs pris d'une part que la SGH La Coupole se maintient dans les lieux de façon abusive, en violant délibérément les clauses du bail et d'autre part, du fait que lors de la conclusion du contrat, celle-ci a usé de manoeuvres dolosives en l'induisant en erreur sur l'étendue de ses obligations.
Pour considérer que la SARL Société de Gestion Hôtelière La Coupole était débitrice à son égard d'une information pré-contractuelle relative aux caractéristiques essentielles du bail commercial, à savoir la durée du contrat, son renouvellement et le versement d'une indemnité d'éviction, Monsieur [K] invoque les dispositions de l'article L.111-1 du Code de la consommation qui prévoient que tout professionnel vendeur de biens doit, avant la conclusion du contrat, mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien.
Le champ d'application de ce texte étant le contrat de vente, l'article ci-dessus visé n'est pas applicable au bail signé entre les parties.
Monsieur [K] invoque également les dispositions de l'article L. 321-3 du code de tourisme, dispositions issues de la loi du 29 juillet 2009, qui n'étaient pas applicables lors de la conclusion du contrat.
Les documents publicitaires auxquels fait référence Monsieur [K] sont ceux émis par le promoteur immobilier avec lequel un contrat de réservation de lots en l'état futur d'achèvement a été signé, promoteur que n'est pas la SARL Société de Gestion Hôtelière contre laquelle, en l'absence d'information pré-contractuelle lui incombant, il n'est pas rapporté l'existence d'une faute, de sorte qu'il ne sera pas fait droit à la demande d'indemnisation.
5. La SARL Société de Gestion Hôtelière La Coupole sera condamnée au paiement de la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Statuant publiquement, par décision contradictoire, en dernier ressort,
Réforme le jugement entrepris ;
Statuant à nouveau :
Valide le congé délivré le 28 février 2007 par Monsieur [K] pour motif grave et légitime ;
Dit que la SARL Société de Gestion Hôtelière La Coupole est occupant sans droit ni titre depuis le 29 septembre 2007 et lui ordonne de libérer les lieux, à savoir les lots n° [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 1], dépendant de l'immeuble '[Adresse 3], situé à [Adresse 3] ;
Déboute Monsieur [K] de sa demande d'astreinte ;
Condamne la SARL Société de Gestion Hôtelière La Coupole à payer à Monsieur [K] une indemnité d'occupation trimestrielle de 2 000 € HT ;
Déboute Monsieur [K] de sa demande au titre d'un préjudice moral ;
Condamne la SARL Société de Gestion Hôtelière La Coupole à payer à Monsieur [K] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne la SARL Société de Gestion Hôtelière La Coupole aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
