COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 30 JANVIER 2014
N°2013/52
Rôle N° 13/06751
Syndicat des copropriétaires L'ANJOU
C/
SCI NOTRE AMI ENZO
Grosse délivrée
le :
à :
SCP DESOMBRE
Me FADEUILHE-
JARDILLIER
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal d'instance de NICE en date du 29 mars 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 11-10-002695.
APPELANT
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE L'ANJOU
[Adresse 2]
pris en la personne de son syndic en exercice la SARL SAFI MÉDITERRANÉE dont le siège est [Adresse 1]
représenté et plaidant par Me Michèle FADEUILHE-JARDILLIER, avocat au barreau de NICE
INTIMÉE
LA SCI NOTRE AMI ENZO
dont le siège est [Adresse 3]
représentée par la SCP DESOMBRE M & J, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Pierre COGUYEC, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 décembre 2013 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Georges TORREGROSA, président, et Madame Anne DAMPFHOFFER, conseiller, chargés du rapport.
Madame Anne DAMPFHOFFER, conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Georges TORREGROSA, président
Madame Anne DAMPFHOFFER, conseiller
Madame Sylvaine ARFINENGO, conseiller
Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2014.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2014.
Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Faits, prétentions et procédure :
La société civile immobilière Notre ami Enzo est copropriétaire, depuis le 28 septembre 2005, du lot numéro 31 dans l'ensemble immobilier l'Anjou, situé à [Localité 1].
Elle conteste le montant des charges qui lui est réclamé par le syndicat des copropriétaires, faisant valoir que son lot constitue, à lui seul, l'entier bâtiment annexe sur cour, l'ensemble immobilier étant par ailleurs constitué d'un bâtiment A, élevé de sept étages sur rez-de-chaussée ; que l'état descriptif de division/ règlement de copropriété d'origine en date du 22 décembre 1964 et du 4 janvier 1965 lui attribuait 45/1000 indivis des parties communes de l'entier immeuble, mais qu'il a été modifié le 26 octobre 1967, la modification ayant été régulièrement publiée, et décidant d'une part, que le bâtiment B ne participerait aux charges de la copropriété qu'en ce qui concerne l'entretien du chemin allant de l'[Adresse 2] à l'entrée de la courette ainsi que les dépenses EDF escaliers, conciergerie, entretien jardin, et ce à concurrence de 10'millièmes, et d'autre part, que les réparations et l'entretien du bâtiment B seront à la charge exclusive de son propriétaire.
La société civile immobilière notre ami Enzo souligne que de 1967 jusqu'à l'appel de fonds du deuxième trimestre de l'année 2008, les charges lui ont été imputées sur la base de 10millièmes, et que ce n'est qu'à partir du 3 juillet 2008, qu'elles lui ont été réclamés sur la base de 45/1000.
Le tribunal d'instance de Nice, saisi du litige, a statué un par jugement contradictoire le 29 mars 2012, ainsi qu'il suit :
- déclare l'action recevable au regard de la prescription,
- rejette l'exception de sursis à statuer,
- dit qu'en application du règlement de copropriété modifié, le propriétaire du lot 31 qui comprend 45/1000 de parties communes générales ne doit contribuer qu'à concurrence de 10'/1000 pour les charges relatives à l'entretien du chemin et pour les dépenses EDF, escalier, conciergerie, entretien jardin, les réparations et l'entretien du bâtiment B demeurant à la charge exclusive de son propriétaire,
- constate que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de sa créance correspondant à ces données,
- dit qu' il n'y a pas lieu à l'exécution provisoire,
- avant dire droit sur le surplus des demandes au fond,
- ordonne la réouverture des débats à l'audience du 4 septembre 2012 et invite le syndicat des copropriétaires à verser les pièces réclamées, notamment les états de répartition conformes et un décompte chronologique complet et détaillé permettant au tribunal de vérifier le montant et l'exigibilité de la créance au regard du règlement de copropriété modifié.
Par déclaration du 29 mars 2013, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision.
Par conclusions du 27 août 2013, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
- vu les procès-verbaux des assemblées générales tenues depuis le 13 avril 2010 jusqu'au 10 mars 2013, ayant voté les budgets prévisionnels 2011 à2014, approuvé les comptes et la répartition des charges pour les exercices 2009 à 2012,
- constater que les comptes approuvés par ces assemblées n'ont pas fait l'objet de contestations et qu'ils sont devenus définitifs et opposables à la société notre ami Enzo, et en conséquence,
- réformer le jugement et statuant à nouveau,
- condamner la société notre ami Enzo au paiement de la somme de 10'053,97 euros, comptes arrêtés au 16 avril 2013, outre les intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2009, date de la mise en demeure,
- condamner la société notre ami Enzo au paiement de la somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
à titre subsidiaire,
- dire que la clause contenue dans l'additif modificatif du 26 octobre 1967 doit être réputée non écrite en ce qu'elle exonère le lot 31 de toute participation aux charges communes générales de l'immeuble,
- dire qu'en application du règlement de copropriété, la société notre ami Enzo doit contribuer d'une part, aux charges communes générales de l'immeuble à concurrence de 45/1000 d'autre part, aux charges d'entretien du chemin allant de l'[Adresse 2] à la courette à concurrence de 10/ 1000, les réparations et l'entretien du bâtiment B demeurant à la charge son propriétaire,
- condamner la société notre ami Enzo au paiement de la somme de 2500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens.
Par conclusions du 19 juillet 2013, la société civile immobilière notre ami Enzo demande à la cour de :
- vu les articles 122 et 700 du code de procédure civile, 5, 10,42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, 5 et 45-1 du décret du 17 mars 1967,
- dire que le moyen tiré de l'approbation des comptes par les assemblées générales est inopérant et en conséquence,
- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,
- réformer le jugement et faire droit à la fin de non-recevoir tirée de la prescription,
- dire irrecevable l'action du syndicat des copropriétaires en paiement de la somme de 10'053,97 euros,
- dire irrecevables les demandes accessoires en dommages et intérêts et en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- subsidiairement, au visa du règlement de copropriété et de son modificatif,
- confirmer le jugement mixte du tribunal d'instance en ce qu'il a jugé que le copropriétaire du lot 31 n'est tenu qu'au paiement des charges de copropriété relatives à l'entretien du chemin et aux dépenses EDF escalier, conciergerie, entretien jardin à concurrence de 10 millièmes à l'exclusion de toutes autres charges de copropriété et en conséquence,
- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- le condamner aux dépens,
- dire qu'il y a lieu d'appliquer l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
L'ordonnance de clôture a été prise le 3 décembre 2013.
Motifs
Sur la recevabilité de l'appel :
La recevabilité de l'appel n'est pas contestée ; rien au dossier ne conduit la cour à le faire d'office. L'appel sera donc déclaré recevable.
Sur la prescription :
La société notre ami Enzo prétend que la demande du syndicat des copropriétaires est prescrite au regard tant du délai de 10 ans que du délai de 2 mois, tels qu' énoncés par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Elle souligne d'abord que le syndicat des copropriétaires ayant demandé le paiement des charges pendant plus de 40 ans sur la base de 10 millièmes , 'son droit à se prévaloir d'une répartition sur la base de 45 millièmes serait prescrit' et que le 'procès concerne l'assiette du calcul des charges'.
L'objet de la demande principale du syndicat des copropriétaires ne tend cependant qu' à obtenir le paiement de charges dues par la société notre ami Enzo au titre d'exercices non prescrits. Il s'agit donc d'une action en recouvrement de charges, pour laquelle la prescription ne peut courir qu'à compter de la naissance de la créance, soit en l'espèce au jour de l'approbation des comptes par l'assemblée générale pour les charges correspondant aux exercices échus et au jour du vote du budget prévisionnel pour les provisions.
L'irrecevabilité de ce chef soulevée sera donc rejetée.
Elle prétend, ensuite, que l'assemblée du 3 octobre 1966, qui a voté le modificatif au règlement de copropriété, est définitive, mais ce moyen est inopérant , dès lors que le syndicat des copropriétaires ne revendique pas l'application de ce texte puisqu'à titre principal, il demande le paiement de charges calculées notamment sur la base des 45/1000 d'origine et qu'à titre subsidiaire, il demande précisément que le modificatif soit réputé non écrit, action qui n'est pas soumise à un tel délai.
Il en résulte que la demande du syndicat des copropriétaires, qui s'analyse comme une action en recouvrement, et qui a donc pour seul objet la condamnation à un paiement de charges, se trouve soumise aux dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 sur les actions personnelles (délai de prescription décennale) et qu'ayant été formulée au terme d'un exploit introductif d'instance du 25 mai 2010 pour des charges remontant à l'exercice 2009, la prescription n'est pas encourue.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
Sur le fond :
L'approbation par les assemblées des comptes généraux de la copropriété ne prive pas le copropriétaire du droit de contester son décompte individuel et notamment les imputations y figurant.
La demande principale du syndicat des copropriétaires, uniquement fondée sur ce moyen sera donc rejetée, la cour procédant, en conséquence, à l'examen des moyens de la SCI Enzo critiquant les imputations litigieuses.
Celle ci prétend, en premier lieu, qu'il convient de lui appliquer l'imputation, telle que prévue au modificatif voté par l'assemblée du 3 octobre 1966 , ce à quoi le syndicat des copropriétaires lui oppose, au titre d'une demande subsidiairement formulée, que la clause du règlement de copropriété issue de ce modificatif doit être déclarée non écrite .
Il est acquis aux débats :
- que la société notre ami Enzo est propriétaire du lot 31 constituant l'entier bâtiment B auquel le règlement de copropriété d'origine attribue 45/1000 de parties communes générales conformément à son titre de propriété, prévoyant également ( page 22) que 'le bâtiment B participera pour 10millièmes à l'entretien du chemin allant de l'[Adresse 2] à la courette, compris la courette, (et que) les réparations et l'entretien de ce bâtiment seront à la charge de Mme [L]', propriétaire initiale du lot,
- que par ailleurs, un modificatif à ce paragraphe du règlement a été voté par l'assemblée du 3 octobre 2006, puis publié le 28 novembre 1967, dont il résulte les dispositions suivantes qui doivent se substituer aux précédentes :
« le bâtiment B ne participera aux charges de copropriété qu'en ce qui concerne
1/l'entretien du chemin allant de l'[Adresse 2] à l'entrée de l'immeuble et de la courette entre les bâtiments A et B à concurrence de 10'millièmes,
2/les dépenses EDF escaliers, conciergerie, entretien jardin à concurrence de 10'millièmes,
étant précisé que les réparations et l'entretien dudit bâtiment B sont à la charge exclusive de son propriétaire. »
Le syndicat des copropriétaires prétend donc que cette clause ne respecterait pas les dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965.
Il est certain qu'ainsi rédigée, cette stipulation exonère le lot numéro 31 de toute participation aux autres charges communes générales de l'immeuble que celles y énoncées en ses 2 premiers alinea (ainsi, par exemple des charges générales d'administration, ou encore des charges d'entretien du bâtiment A), ce qui est contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 alors en outre qu'il n'est pas justifié de l'existence, conventionnellement prévue, de charges communes spéciales autres que celles d'ascenseur et de chauffage.
Il sera donc jugé que la clause sus visée dispensant la société Notre ami Enzo de contribution aux charges communes générales de l'immeuble autres que celles qu'elle cite doit être réputée non écrite, ce qui a pour conséquence que le calcul des charges communes générales dues par le lot 31 ne peut se faire que par référence aux dispositions du règlement d'origine, dont il résulte que :
- que le lot 31 se voit effectivement attribuer 45 tantièmes de parties communes
- que les charges communes générales doivent être réparties en millièmes, chacun des copropriétaires les supportant au pro rata de ses droits dans les parties communes déterminées aux présentes pour chaque lot( page 30 article 4)
- et qu'en page 22, se trouve toutefois énoncée, pour le lot 31, au titre d'un chapître intitulé 'conditions particulières' une dérogation à cette répartition , l'acte stipulant à son propos qu'il participera pour 10 millièmes à l'entretien du chemin allant de l'[Adresse 2] à la courette, compris la courette- sic- , (et que) les réparations et l'entretien de ce bâtiment seront à la charge de Mme [L]
Il ressort ainsi de la combinaison de l'ensemble de ces dispositions, qui ne sont pas subsidiairement contestées quant à leur licéité, que le lot 31 doit participer aux charges communes générales sur la base de 45 tantièmes, sauf la dérogation y prévue pour les frais d'entretien du chemin allant de l'[Adresse 2] à la courette y compris la courette, pour lequel il ne doit contribuer qu'à concurrence de 10 millièmes, et sauf pour les réparation et l'entretien du bâtiment B qui restent intégralement à la charge de son seul propriétaire .
Il sera donc fait droit à la demande subsidiaire du syndicat des copropriétaires tendant à voir dire que le propriétaire du lot 31 devra contribuer d'une part, aux charges communes générales de l'immeuble à concurrence de 45/1000 sauf en ce qui concerne les charges d'entretien du chemin allant de l'[Adresse 2] à la courette, y compris la courette, à concurrence de 10/1000, et sauf pour les réparations et l'entretien du bâtiment B qui demeurent à la charge entière de son propriétaire.
La cour, qui est liée par les demandes des parties, constate qu'aucune réclamation chiffrée de paiement n'a été présentée, au titre de son subsidiaire , par le syndicat des copropriétaires . Il n'y a pas lieu, dans ces conditions, d'ordonner, de ce chef, une mesure d'expertise qui d'ailleurs n'a pas été sollicitée.
Le jugement sera donc infirmé, sauf en ce qu'il a déclaré recevable comme non prescrite l'action du syndicat des copropriétaires .
En raison de sa succombance sur la demande subsidiaire du syndicat des copropriétaires , dont il résulte qu'elle ne peut se prévaloir ni du modificatif voté en 1966, ni d'une exclusion de principe de sa contribution aux charges générales sur la base de 45 millièmes, la SCI notre ami Enzo supportera les entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel .
L'équité ne commande pas l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il n'y a pas lieu à l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Par ces motifs
La cour statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Reçoit l'appel,
Infirme le jugement, sauf en ce qu'il a déclaré recevable comme non prescrite l'action du syndicat des copropriétaires et statuant à nouveau des autres chefs :
déclare non écrite la clause du règlement de copropriété issue de son modificatif voté le 3 octobre 1966,
Dit qu' en application du règlement de copropriété d'origine, le propriétaire du lot 31 doit contribuer aux charges communes générales à concurrence de 45/1'000e, sauf pour les charges générées par l'entretien du chemin allant de l'[Adresse 2] à la courette y compris la courette, tandis que la réparation et l'entretien du bâtiment B sont à la charge exclusive de ce lot.
Rejette les demandes plus amples des parties,
Condamne la société Notre ami Enzo à supporter les entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel, et en ordonne la distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président,
S. Massot G. Torregrosa
