COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AVANT DIRE DROIT
(Expertise)
DU 04 FEVRIER 2014
N° 2014/ 80
Rôle N° 12/02317
SNC JUIN SAINT HUBERT
C/
SA COMPAGNIE GENERALE DE LOCATION (CGL)
Grosse délivrée
le :
à :
SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE
SCP JOURDAN JEAN FRANCOIS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 17 Janvier 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 10/03672.
APPELANTE
SNC JUIN SAINT HUBERT, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
plaidant par Me Jean-Pierre BLATTER de la SCP BLATTER RACLET ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS,
INTIMEE
SA COMPAGNIE GENERALE DE LOCATION (CGL), demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Jean-françois JOURDAN de la SCP JOURDAN JEAN FRANCOIS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Martine FAURENS-QUESNOT, avocat au barreau de BORDEAUX
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 18 Décembre 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Jean-Claude DJIKNAVORIAN, conseiller chargé du rapport, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Daniel ISOUARD, Président
Monsieur Jean-Claude DJIKNAVORIAN, Conseiller
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Février 2014.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Février 2014,
Signé par Monsieur Daniel ISOUARD, Président et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DU LITIGE :
Le 1er juillet 1988 Monsieur [L] [H] a donné en location à la Compagnie Générale de Location (la société CGL) un terrain situé à [Adresse 4], pour une durée de neuf années à usage exclusif de location, achat, vente de matériel de bâtiments, travaux publics et industriels.
Le 24 mars 2010, Monsieur [F] [H] devenu propriétaire du bien loué, mineur agissant par ses parents administrateurs légaux, a donné congé à la société CGL pour le 29 septembre 2010, lui déniant la soumission du bail au statut des baux commerciaux. Le 26 avril 2010 ce bien a été vendu à la société Juin Saint-Hubert et le 1er juin 2010 la société CGL a demandé à celle-ci le renouvellement de son bail, ce qui lui a été refusé le 22 juin 2010.
Un litige est né entre les parties et, par jugement du 17 janvier 2012, le tribunal de grande instance de Grasse a :
- dit que le statut des baux commerciaux est applicable dans toutes ses dispositions à la location dont fait l'objet le terrain cadastré section AM n° [Cadastre 1] et les locaux qui s'y trouvent,
- dit que le congé délivré le 24 mars 2010 était nul et de nul effet,
- reconnu la validité du congé du 22 juin 2010 délivré par la société Juin Saint-Hubert,
- condamné la société Juin Saint-Hubert à verser à la société CGL une indemnité d'éviction,
- ordonné une expertise afin de réunir les éléments permettant son calcul,
- condamné la société CGL à payer une indemnité d'occupation égale au loyer,
- condamné la société Juin Saint-Hubert et Monsieur [F] [H] représenté par ses administrateurs légaux à payer à la société CGL la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le 8 février 2012 la société Juin Saint-Hubert a interjeté appel de cette décision contre la société CGL. Elle sollicite sa réformation, le débouté de sa locataire de sa prétention à la reconnaissance du statut des baux commerciaux et à la nullité du congé du 24 mars 2010, son expulsion des lieux loués et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation de 4 500 euros par mois à compter du 30 septembre 2010 ou du 1er juillet 2010 ainsi que de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Elle soutient que la location ne peut bénéficier du statut des baux commerciaux car elle porte sur un terrain nu sur lequel aucune construction n'a été édifiée avec l'accord du bailleur. Elle conteste également l'adoption volontaire de ce statut. Elle allègue aussi que le congé du 24 mars 2010 ne saurait être déclaré nul car d'une part il relevait des règles du droit civil en l'absence de bail commercial et d'autre part les irrégularités qu'il comporte vis-à-vis du statut constituent des vices de forme qui n'ont créé aucun grief.
La société CGL conclut à la confirmation du jugement attaqué, au débouté de la société Juin Saint-Hubert et à sa condamnation à lui payer la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Elle prétend que la location est régie par le statut des baux commerciaux invoquant d'une part l'existence de constructions édifiées avant son entrée en jouissance et d'autre part l'adoption volontaire de ce statut lors de la signature du bail.
Le 18 novembre 2013 le magistrat de la mise en état a clôturé l'instruction de l'affaire. Le 22 novembre 2013 la société CGL a communiqué une nouvelle pièce dont la société Juin Saint-Hubert sollicite le rejet.
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MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la procédure :
L'article 783 du Code de procédure civile prescrit : 'Après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office'.
Par application de ce texte il convient de déclarer irrecevable la pièce produite le 22 novembre 2013 par la société CGL.
Sur l'application du statut des baux commerciaux :
Il ressort de l'article L. 145-1 du Code de commerce que le statut des baux commerciaux s'applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité ce qui suppose :
- que le locataire exploite un fonds lui appartenant dans les lieux loués,
- qu'il soit immatriculé au registre du commerce et des sociétés,
- que la location porte sur un immeuble ou un local.
Le bail conclu le 1er juillet 1988 s'intitule 'bail commercial', et donne en location pour une durée de neuf années un terrain pour une activité commerciale. Ses principales dispositions s'accordent au statut des baux commerciaux et aucune n'y contrevient.
Depuis sa conclusion ce bail s'est exécuté sans difficulté. Le 29 octobre 1999 la société CGL a demandé le renouvellement de son bail à compter du 30 juin 2000, demande à laquelle Monsieur [L] [H] n'a pas répondu mais qu'il apparaît avoir acquiescé puisque l'acte de donation du bien loué à son petit-fils, le jeune [F] [H],
vise le bail sans il est vrai en préciser sa nature et son renouvellement à compter du 1er juillet 2000.
Ce contrat a l'apparence d'un bail régi par le statut des baux commerciaux et il appartient au bailleur qui conteste l'application de ce statut de démontrer qu'il n'en remplit pas les conditions soit en l'espèce qu'a été donné en location un terrain nu, les autres conditions étant réunies comme les parties en conviennent.
Le bail décrit le bien loué comme 'un terrain (...) ayant une superficie d'environ 2 200 m² clôturée' sans autre précision.
Le constat de l'huissier [O] du 22 mars 2012 note l'existence à droite du terrain d'un atelier d'environ 120 m² consistant une structure métallique reposant sur une dalle en dur dont les piliers sont solidement fixés dans cette dalle et précise que l'ensemble de la construction n'est pas déplaçable sauf démolition et reconstruction. Il relève également l'existence d'un espace modulaire servant à l'accueil du public et consistant un lieu d'accueil et de bureau. Les photographies prises par l'huissier ou produites par le preneur montrent la présence d'un local type préfabriqué ou modulaire avec fenêtres reposant sur une dalle en béton.
Les structures installées sur le terrain loué présentent contrairement à ce que prétend la société Juin Saint-Hubert un caractère stable et permanent s'agissant de constructions fixes et solides qui n'apparaissent pas transportables et réutilisables sur un autre site.
Dans ses écritures la société Juin Saint-Hubert ne soutient pas du moins d'une manière expresse que ces constructions auraient été édifiées par la société CGL durant le bail alors qu'un tel moyen se serait imposé si cela avait été le cas. Elle se limite à soutenir que 'lors de la signature du bail le terrain ne comportait aucune construction appartenant au bailleur puisque dans le cas contraire le bail n'aurait pas porté sur un terrain' et que la société CGL ne peut arguer d'aucune autorisation d'édifier des bâtiments. L'ambiguïté de la mention 'aucune construction appartenant au bailleur' doit être notée comme pouvant signifier que de telles constructions existaient sans être la propriété de Monsieur [H].
Précédemment au bail litigieux Monsieur [L] [H] avait donné en location commerciale à la société Alpauto le même terrain à compter du 1er janvier 1988 ; ce contrat autorisait le preneur à aménager un local sur le terrain à ses frais exclusifs et il a rapidement pris fin en raison semble-t-il de la difficulté du locataire à payer le loyer.
La société Alpauto a émis le 29 juin 1988 à la société CGL une facture de 160 000 francs (24 391,84 €) correspondant à l'aménagement du terrain et comportant notamment une dalle en béton armé de 120 m², un mobil home de 10 mètres de long, une installation électrique complète, éléments compatibles avec la description des locaux faite par l'huissier lors de son procès-verbal du 22 mars 2012.
Ainsi la société Juin Saint-Hubert ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que le terrain donné en location était un terrain nu et qu'aucun local n'existait.
Dès lors le statut des baux commerciaux s'applique à la location consentie le 1er juillet 1988 à la société CGL.
Sur l'adoption volontaire du statut :
Les parties peuvent placer leurs relations locatives sous le régime du statut des baux commerciaux dès lors que cette adoption ne contrevient à aucune disposition d'ordre public, ce qui est le cas en l'espèce.
Le bail liant la société Juin Saint-Hubert à la société CGL a été établi par l'intermédiaire d'un professionnel, l'agence Durante, mandataire de Monsieur [H], qui avait conclu le précédent bail. Il s'intitule 'Bail commercial', il porte sur une activité commerciale et prévoit une durée du 1er juillet 1988 au 30 juin 1997 soit de 9 ans avec comme précision '3, 6, 9'. Il ajoute que le loyer sera révisé tous les trois ans, 'conformément aux dispositions du décret du 30 septembre 1953' qui régissait alors le statut des baux commerciaux. Il ajoute de manière dactylographiée 'le prix du loyer sera révisé en hausse tous les trois ans suivant l'indice de l'INSEE, base de départ 4ème trimestre 87, indice 890'.
Aucune de ses dispositions n'enfreint le statut des baux commerciaux.
Le 29 octobre 1999 la société CGL avait formé une demande de renouvellement de ce bail pour le 30 juin 2000 exposant qu'arrivé à expiration le 30 juin 1997 il s'était continué par tacite reconduction depuis ; cette demande visait à plusieurs reprises le décret du 30 septembre 1953 et manifestait sans ambiguïté la volonté du preneur de se placer sous le régime du bail commercial.
Monsieur [H] n'a pas répondu à cette demande et conformément à l'article L. 145-10 alinéa 4 du Code de commerce (ancien article 6 aliéna 4 du décret du 30 septembre 1953), son silence dans le délai de trois mois vaut acceptation du principe du renouvellement du bail. D'ailleurs il ne s'est point trompé sur ce point puisque la donation du terrain à son petit-fils le jeune [F] [H] stipule que le bail du 1er juillet 1988 a été renouvelé le 1er juillet 2000. Ce renouvellement ne peut qu'être un renouvellement du bail commercial car dans l'hypothèse où le bail aurait été régi par le Code civil, il serait arrivé à son terme le 30 juin 1997 et aurait donné lieu à un autre bail d'une durée indéterminée.
Ces éléments tant lors de la formation du bail que de son exécution démontrent la volonté implicite mais certaine des parties de placer leurs relations locatives sous le statut des baux commerciaux.
Ainsi, également pour ce motif, le bail du 1er juillet 1988 est régi par le statut des baux commerciaux.
Sur le congé du 23 mars 2010 :
Le 23 mars 2010 Monsieur [F] [H], mineur agissant par ses parents, administrateurs légaux, a donné congé à la société CGL pour le 29 septembre 2010 relevant dans son acte la non-application du statut des baux commerciaux.
Certes ce congé ne répond pas aux conditions imposées par l'article L. 145-9 du Code de commerce notamment en ne le motivant pas. Mais l'absence de motifs n'empêche pas le congé de mettre fin au bail et sa seule conséquence est le droit du preneur à une indemnité d'éviction.
Ce congé aussi ne mentionne pas l'obligation du preneur qui entend contester le congé ou demander une indemnité d'éviction de saisir le tribunal de grande instance dans le délai de deux ans à compter de la date pour laquelle il a été donné. Mais cette omission constitue un vice de forme qui n'est susceptible de provoquer la nullité du congé que si celui qui l'invoque établit un grief conformément à l'article 114 du Code de procédure civile. Or en l'espèce la société CGL qui a agi en justice dans le délai de deux ans, ne se prévaut d'aucun grief.
Ce congé a mis fin au bail mais donne droit à la société CGL à une indemnité d'éviction.
La Cour ne possédant pas les éléments pour la fixer, il convient de désigner un expert afin de les réunir et de désigner avec la mission indiquée au dispositif Monsieur [W] [Z].
La provision sur les honoraires de l'expert fixée à 3 000 euros sera consignée par la société Juin Saint-Hubert.
Sur l'indemnité d'occupation :
L'article L. 145-28 du Code de commerce édicte : ' Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir perçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat du bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII, compte tenu de tous éléments d'appréciation'.
Par application de ce texte la société CGL dispose d'un droit au maintien dans les lieux contre paiement d'une indemnité d'occupation et il convient également d'ajouter à la mission de l'expert [Z] la recherche des éléments permettant de connaître cette indemnité qui doit être fixée provisoirement au montant de l'ancien loyer.
Succombant à la procédure la société Juin Saint-Hubert doit être condamnée à payer à la société CGL la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
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PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;
Déclare irrecevable la pièce produite le 22 novembre 2013 par la Compagnie Générale de Location ;
Vu le jugement du 17 janvier 2012 du tribunal de grande instance de Grasse ;
Statuant à nouveau :
Dit que le bail du 1er juillet 1988 liant la société Juin Saint-Hubert à la Compagnie Générale de Location est régi par le statut des baux commerciaux ;
Déclare valable le congé du 24 mars 2010 pour le 29 septembre 2010 ;
Reconnaît à la Compagnie Générale de Location le droit à une indemnité d'éviction ;
Avant dire droit sur son montant désigne comme expert Monsieur [W] [Z], [Adresse 1] avec mission :
- de visiter les lieux,
- de fournir à la Cour tous les éléments permettant la fixation de l'indemnité d'éviction due à la Compagnie Générale de Location conformément aux dispositions de l'article L. 145-14 du Code de commerce,
- de donner à la Cour tous les éléments lui permettant de calculer l'indemnité d'occupation due depuis le 30 septembre 2010 ;
Dit que la société Juin Saint-Hubert devra consigner au greffe dans le délai de deux mois à compter de la signification qui lui sera faite de la présente décision la somme 3 000 euros destinée au paiement des frais et honoraires de l'expert ;
Dit qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert sera caduque à moins que le magistrat de la mise en état, à la demande d'une partie se prévalant d'un motif légitime ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;
Dit que s'il estime insuffisante la provision initiale, ainsi fixée, l'expert devra lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, dresser un programme de ses investigations et évaluer d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;
Dit qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître au magistrat chargé du contrôle de l'expertise la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire ;
Dit qu'en cours d'expertise, l'expert pourra conformément à l'article 280 du Code de procédure civile, solliciter du magistrat chargé du contrôle de l'expertise, la consignation d'une provision complémentaire dès lors qu'il établira que la provision allouée s'avère insuffisante ;
Dit que l'expert devra déposer son rapport au greffe dans le délai de six mois à compter de la notification qui lui sera faite par les soins du greffier de la consignation à moins qu'il ne refuse sa mission. Il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l'expertise une prorogation de ce délai si celui-ci s'avère insuffisant ;
L'informe que les dossiers des parties sont remis aux avocats de celles-ci ;
Dit que l'expert devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs explications et répondre à leurs dires ;
Dit qu'à défaut de pré-rapport, il organisera, à la fin de ses opérations, un 'accedit de clôture' où il informera les parties du résultat de ses investigations et recueillera leurs ultimes observations, le tout devant être consigné dans son rapport d'expertise ;
Dit que conformément à l'article 173 du Code de procédure civile, l'expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties (ou des représentants de celles-ci) en mentionnant cette remise sur l'original ;
Commet Monsieur [G], président de chambre ou en cas d'empêchement le conseiller de la mise en état pour surveiller les opérations d'expertise et prendre toutes décisions concernant celles-ci ;
Fixe à titre provisoire l'indemnité d'occupation au montant du loyer contractuel ;
Renvoie l'affaire à l'audience du 12 novembre 2014 ;
Condamne la société Juin Saint-Hubert à payer à la société CGL la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Réserve les dépens.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
