COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 11 FEVRIER 2014
O.B
N° 2014/
Rôle N° 13/07758
SA ISELECTION
C/
[Y] [S]
[B] [S]
Grosse délivrée
le :
à :ME CHERFILS
ME LIBERAS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 10 Avril 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 11/01974.
APPELANTE
SA ISELECTION prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 1]
représentée par Me Romain CHERFILS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
plaidant par Me Bernard ROSSANINO, avocat au barreau de GRASSE, substitué par Me Marc VOLPIN, avocat au barreau de GRASSE
INTIMES
Monsieur [Y] [S], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Pierre LIBERAS de la SELARL LIBERAS BUVAT MICHOTEY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Anne-Marie ROSTY-DUPRE, avocat au barreau de MARSEILLE
Madame [B] [S], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Pierre LIBERAS de la SELARL LIBERAS BUVAT MICHOTEY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Anne-Marie ROSTY-DUPRE, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 14 Janvier 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, M.BRUE, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Paul LACROIX-ANDRIVET, Président
Monsieur Jean VEYRE, Conseiller
Monsieur Olivier BRUE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Février 2014
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Février 2014,
Signé par Monsieur Jean-Paul LACROIX-ANDRIVET, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Vu l'assignation du 17 mars 2011, par laquelle Monsieur [Y] [S] et Madame [B] [S] ont fait citer la SA Iselection devant le Tribunal de Grande Instance de Nice.
Vu le jugement rendu, le 10 avril 2013, par cette juridiction.
Vu la déclaration d'appel du 15 avril 2013, par la SA Iselection.
Vu les conclusions transmises le 2 juillet 2013, par l'appelante et ses conclusions récapitulatives du 18 octobre 2013.
Vu les conclusions transmises les 28 août 2013 et 28 novembre 2013, par Monsieur [Y] [S] et Madame [B] [S].
Vu l'ordonnance de clôture, rendue le 17décembre 2013.
SUR CE
Attendu que la SA Progimm, promoteur immobilier a donné mandat à la SA Iselection pour la commercialisation de logements à rénover situés à [Localité 1] (Rhône), la livraison de l'immeuble étant prévue pour le quatrième trimestre de 2002 ;
Que sur la proposition de la société CFC Consultants, leur conseil en patrimoine, la SA Iselection a réalisé les 29 novembre et 5 décembre 2001, une étude personnalisée, pour les époux [S], dans un objectif de défiscalisation ;
Que Monsieur et Madame [S] ont acquis, par acte notarié du 27 décembre 2001, un appartement vendu par la société Progimm ;
Que la réception de l'ouvrage, après travaux est intervenue le 5 novembre 2004 et que le bien a été mis en location, à compter du mois d'avril 2005 ;
Attendu que le 27 février 2006, l'administration fiscale a adressé aux époux [S] une proposition de rectification de leur imposition, pour les années 2003- 2004, aux motifs qu'il n'était pas possible de déduire des dépenses afférentes à un bien non loué, donc non productif de revenus imposables ;
Attendu qu'en réponse à leurs observations, et à l'envoi de pièces, préparées avec l'assistance de leur expert-comptable, les services fiscaux ont ajouté que les travaux effectués ne sont pas des travaux d'amélioration prévus par l'article 31 du code général des impôts, mais des travaux de reconstruction accroissant considérablement la valeur du patrimoine du propriétaire, non déductibles ;
Attendu que se fondant sur l'obligation d'information précontractuelle du commercialisateur qui relève de l'application de l'article 1382 du code civil, Monsieur et Madame [S], sollicitent une indemnisation du chef des redressements fiscaux dont ils ont été l'objet au titre des années 2003 et 2004, pour les sommes de 20'128 € et 28'804 € ;
Attendu qu'il incombe à l'intermédiaire spécialisé, agissant comme mandataire de biens immobiliers de défiscalisation, chargé de proposer et personnaliser un investissement relevant de législations complexes, d'informer les personnes intéressées, en corollaire des avantages annoncés par la plaquette de présentation et l'étude financière, sur les aspects moins favorables et notamment les risques inhérents à l'acquisition de ce type de produit ;
Attendu qu'en l'espèce, le mandataire ne pouvait ignorer la différence entre les travaux d'amélioration, admis par l'article 31 du code général des impôts et les travaux de reconstruction, non éligibles aux déductions fiscales ;
Que l'étude préalable tenait compte de l'emprunt pour réaliser ces travaux qu'elle savait importants par rapport au coût d'acquisition de l'appartement, s'agissant de la transformation de l'orangerie d'un château en appartements et ne pouvant être commencés avant la fin de la commercialisation permettant la création d'un syndicat de copropriété ;
Attendu que l'attention des candidats à l'acquisition aurait dû être attirée sur le délai nécessaire à la mise en location des biens, ainsi qu'à l'impossibilité de déduire la majorité des travaux réalisés dans le cadre de l'opération immobilière concernée ;
Attendu que la brochure de présentation évoque une étude approfondie des programmes proposés, ainsi qu'un travai en lien étroit avec le promoteur et place comme avantage numéro un, la défiscalisation 2001/2002, précisant que le montant des travaux et les frais de gestion sont défiscalisables en quasi totalité ;
Attendu qu'au vu des éléments fournis, les clients pouvaient légitimement penser que les travaux pouvaient être pour l'essentiel déduits sur l'ensemble de leurs revenus fonciers et non seulement sur ce bien ;
Attendu qu'il apparaît ainsi que la SA Iselection a manqué à son obligation d'information des futurs clients et ainsi commis une faute délictuelle ;
Attendu qu'il existe un lien direct entre le défaut d'information et de conseil du mandataire commercial et le préjudice subi, à savoir l'échec de la défiscalisation proposée qui était la cause de l'engagement des acquéreurs ;
Attendu que le premier juge a réclamé, à juste titre, la production des correspondances échangées par les intimés avec l'administration fiscale, ainsi que la justification des sommes payées du fait de la faute susvisée et sursis à statuer sur l'évaluation du préjudice ;
Qu'il n'y a donc pas lieu d'évoquer sur l'évaluation du préjudice ;
Que sa décision doit être confirmée ;
Attendu qu'il est équitable d'allouer à Monsieur et Madame [S] la somme de 2 500 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Attendu que la SA Iselection qui succombe est condamnée aux dépens ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré,
Condamne la SA Iselection à payer à Monsieur [Y] [S] et Madame [B] [S] la somme de 2 500 €, en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Condamne la SA Iselection aux dépens d'appel et dit qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
