COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 15 MAI 2014
jlg
N° 2014/186
Rôle N° 12/16870
Synd.copropriétaires ENSEMBLE IMMOBILIER LA VERBOISE
C/
[S] [R]
Grosse délivrée
le :
à :
la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON
Me Nicolas SORENSEN
Décisions déférées à la Cour :
Suite à l'arrêt n° 824 FS-D rendu par la Cour de Cassation le 4 juillet 2012, enregistré au répertoire général sous le n° Z11-16-051 qui a cassé et annulé l'arrêt, enregistré au répertoire général sous le numéro 09/19778, rendu le 21 janvier 2011 par la 4ème Chambre A de la Cour d'Appel d' AIX EN PROVENCE.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires ENSEMBLE IMMOBILIER LA VERBOISE sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET STEIN dont le siège est [Adresse 1], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège
représenté par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me François ROSENFELD, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIME
Monsieur [S] [R]
né le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Nicolas SORENSEN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Denis PASCAL, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Alain VIDAL-NAQUET, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 25 Mars 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Odile MALLET, Président
Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2014
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2014,
Signé par Mme Odile MALLET, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Faits, prétentions et moyens des parties :
Selon acte reçu le 24 juin 1976 par Maître [Z] [X], notaire à Marseille, ont été établis le règlement de copropriété et l'état descriptif de division du groupe d'immeubles dénommé la Verboise, édifié sur un terrain situé à [Adresse 4], cadastré section D n° [Cadastre 1] pour une superficie de 88a 15ca.
Par acte notarié du 27 avril 1995, la SCI la Verboise, qui a fait construire ce groupe d'immeubles, a vendu à M. [S] [R], les lots numéros 27, 28, 29, 30 et 31.
Aux termes de l'état descriptif de division, ces lots sont ainsi désignés :
-lot n° 27 : le local situé au sous-sol du bâtiment A, portant le n° 1 sur le plan dudit sous-sol, et les 45/10 000èmes indivis des parties communes générales de l'ensemble immobilier, en ce compris le terrain,
-lot n° 28 : le local situé au sous-sol du bâtiment A, portant le n° 2 sur le plan dudit sous-sol, et les 38/10 000èmes indivis des parties communes générales de l'ensemble immobilier, en ce compris le terrain,
-lot n° 29 : le local situé au sous-sol du bâtiment A, portant le n° 3 sur le plan dudit sous-sol, et les 51/10 000èmes indivis des parties communes générales de l'ensemble immobilier, en ce compris le terrain,
-lot n° 30 : le local situé au sous-sol du bâtiment A, portant le n° 4 sur le plan dudit sous-sol, et les 41/10 000èmes indivis des parties communes générales de l'ensemble immobilier, en ce compris le terrain,
-lot n° 31 : l'appartement situé au sous-sol du bâtiment A destiné à usage de conciergerie, composé d'un hall, un séjour, une chambre, une cuisine, une salle de d'eau avec water-closet incorporé, et une penderie, et les 74/10 000ème indivis des parties communes générales de l'ensemble immobilier, en ce compris le terrain.
Le syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles la Verboise (le syndicat des copropriétaires) ayant, par acte du 26 juin 1998, assigné M. [R] afin qu'il soit condamné à rétablir les lots 27, 28, 29, 30 et 31 dans leur affectation d'origine, telle que prévue aux actes, le tribunal de grande instance de Marseille l'a, par jugement du 9 novembre 2000, déclaré irrecevable en sa demande et condamné à payer à M. [R] la somme de 10 000 francs à titre de dommages et intérêts et celle de 5 000 francs sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, après avoir relevé que le 30 juin 1980, la direction départementale de l'équipement des Bouches-du-Rhône avait refusé de délivrer un certificat de conformité à la SCI la Verboise en raison notamment du fait que les façades des bâtiments avaient été modifiées pour permettre la création en sous-sol de logements au lieu des garages prévus au bâtiment A, et qu'il résultait de ce refus que les locaux litigieux, situés au sous-sol du bâtiment A (en fait au rez de jardin), étaient équipés de portes et de fenêtres et non de portes de garage, et avaient une affectation de logement.
Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 15 mars 2011.
Par arrêt du 13 décembre 2005, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a déclaré cet appel recevable, infirmé le jugement susvisé et condamné M. [R] à rétablir dans leur destination d'origine les lots n° 27, 28, 29, 30 et 31, après avoir retenu que ces locaux ne pouvaient être affectés à l'habitation.
Par arrêt du 5 décembre 2007, la cour de cassation, au motif que la cour d'appel n'avait pas recherché ce en quoi le changement d'affectation était contraire à la destination de l'immeuble ou portait atteinte aux droits des autres copropriétaires, a cassé l'arrêt susvisé, mais seulement en ce qu'il a condamné M. [R] à rétablir dans leur destination d'origine les lots n° 27, 28, 29, 30 et 31, et a renvoyé la cause et les parties devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée.
Aux termes de cet arrêt, la Cour de cassation a rejeté le premier moyen du pourvoi formé par M. [R], après avoir énoncé qu'ayant relevé que l'objet de la demande du syndicat des copropriétaires était le rétablissement des lots dans leur affectation d'origine à la suite de transformations constatées en 1996 et qu'une autorisation en ce sens avait été demandée à cette époque par l'intéressé, la cour d'appel avait pu en déduire que l'action engagée le 26 juin 1998 l'avait été dans les délais légaux et qu'elle était recevable.
Par arrêt du 21 janvier 2011, cette cour, statuant sur renvoi après cassation, a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à obtenir la condamnation de M. [R] à rétablir les lots n° 27, 28, 29, 30 et 31 dans leur affectation d'origine, et l'a condamné à payer à ce dernier la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts.
Par arrêt du 4 juillet 2012, la Cour de cassation, au motif que la cour d'appel n'avait pas recherché, comme il le lui était demandé, si le changement d'affectation des lots n'était pas de nature à porter atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires, a cassé cet arrêt en toutes dispositions et renvoyé une nouvelle fois la cause et les parties devant cette cour autrement composée, que le syndicat des copropriétaires a saisie par déclaration du 11 septembre 2012.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 18 novembre 2013 et auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires demande à la cour :
-de dire et juger que la transformation de locaux constitue l'exercice d'un droit accessoire aux parties communes,
-de constater, comme l'a dit la Cour de cassation, que la prescription n'est pas acquise,
-de constater au sens de l'article 42 que l'action de M. [R] est frappée de forclusion, l'assemblée générale lui ayant opposé un refus sur sa demande de modification,
-de dire et juger que la transformation des locaux en logements n'est possible qu'avec l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires s'agissant de l'exercice d'un droit accessoire des parties communes,
-de dire et juger que le nombre de logements construits dans l'ensemble la Verboise, l'absence de studios, la situation des locaux en sous-sol, la présence de canalisations et regards ainsi que les tantièmes qui leur sont attribués, empêchent qu'il soit fait application de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965,
-en conséquence, de réformer le jugement entrepris,
-de dire et juger que M. [R] devra rétablir les locaux 27, 28, 29, 30 et 31 dans leur affectation et destination d'origine telle que prévue aux actes et au règlement de copropriété à peine d'une astreinte journalière qui sera fixée à hauteur de 5 000 euros par jour à compter de la décision à intervenir,
-de condamner M. [R] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Il fait notamment valoir :
-que le règlement de copropriété rappelle la destination bourgeoise de l'immeuble,
-que par lettre du 12 janvier 1996, M. [R] a saisi l'assemblée générale des copropriétaires d'une demande d'autorisation de changement d'affectation de ses lots, que cette autorisation lui a été refusée par la délibération n° 12 de l'assemblée générale du 15 février 1996 qui lui a été notifiée par lettre recommandée du 11 avril 1996 et qu'il n'a pas contestée,
-que si l'on considère que l'état descriptif de division n'a pas la même force contractuelle que le règlement de copropriété, cela n'est pas le cas lorsque les deux documents ne font qu'un et lorsque la destination des diverses parties de l'immeuble est reprise dans les titres de chacun des copropriétaires,
-qu'en l'espèce, on doit considérer que la définition de « locaux » donnée aux lots en sous-sol exclut la possibilité de les occuper à usage d'habitation et que cette interprétation est évidente puisque les lots en sous-sol sont définis distinctement en « 26 caves, 4 locaux, 1 appartement, 1 local vide-ordures ' »
-qu'il ne peut agréer une affectation nouvelle à usage d'habitation pour des locaux qui ne présentent pas les normes d'habitabilité, sa responsabilité pouvant ultérieurement être recherchée sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965,
-que la clause d'habitation bourgeoise exclut la surpopulation de l'ensemble immobilier qu'entraînent les locations consenties par M. [R] alors que le constructeur a vendu un ensemble comportant 56 logements et a ensuite obtenu un permis modificatif portant ce nombre à 84, au détriment du confort des premiers acheteurs,
-que les caractéristiques de l'immeuble passent par un maintien de ce standing,
-que la création de studios entraîne au surplus des surcharges sur réseaux et des occupations de places de stationnement qui n'étaient pas prévues,
-que M. [R] ne rapporte pas la preuve que ses locaux, qui par ailleurs ne sont pas conformes au permis de construire tel qu'il a été délivré, sont conformes aux normes d'habitabilité ou sont couverts par des autorisations administratives après le changement d'affection, en sorte qu'ils génèrent pour la copropriété un risque, notamment sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui compromet les droits des copropriétaires au sens de l'article 9 de cette loi,
-que le fait de transformer les « locaux » en logements a une incidence sur le plan d'occupation des sols, car cela constitue l'exercice d'un droit accessoire aux parties communes relevant de la seule assemblée générale des copropriétaires et requérant son autorisation,
-qu'en effet, la réalisation par un copropriétaire de modifications dans l'utilisation de locaux existants a une incidence sur le coefficient d'occupation des sols attaché à l'immeuble.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 16 janvier 2014 et auxquelles il convient de se référer, M. [R] demande à la cour :
- à titre principal, de déclarer irrecevable toute demande relative au lot 31 eu égard à l'autorité de la chose jugée qui s'attache à l'arrêt rendu le 21 janvier 2011,
-subsidiairement et en tout état de cause,
-de dire que l'utilisation aux fins d'habitation des lots n° 27, 28, 29, 30 et 31 n'est contraire ni aux dispositions du règlement de copropriété ni à la destination de l'immeuble,
-de dire et juger que l'utilisation aux fins d'habitation des lots n° 27, 28, 29, 30 et 31 ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires,
-de rejeter l'ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires,
-reconventionnellement,
-de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 181 800 euros au titre du manque à gagner dû à la perte de chance de percevoir des loyers, ainsi que la somme de 15 000 euros en réparation de son préjudice moral,
-en tout état de cause,
-de dire et juger qu'il sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
-d'ordonner le remboursement de toute somme qu'il aura été amené à régler au titre des frais de procédure, en ce compris les honoraires de l'avocat du syndicat des copropriétaires, les frais de syndic, les frais d'avoué, les frais des consultants (notamment M. [I] et la société Farina) et les frais d'huissier, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, étant précisé que l'astreinte commencera à courir 15 jours après la signification de la décision à intervenir,
-de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-de le condamner aux entiers dépens.
Une ordonnance de clôture a été rendue le 10 mars 2014.
Motifs de la décision :
L'arrêt du 5 décembre 2007 n'ayant cassé l'arrêt du 13 décembre 2005 qu'en ses dispositions ayant condamné M. [R] à rétablir dans leur destination d'origine les lots n° 27, 28, 29, 30 et 31, la disposition de cet arrêt ayant infirmé le jugement déféré en ce qu'il a déclaré le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande, est devenue irrévocable.
L'arrêt du 4 juillet 2012 ayant cassé l'arrêt du 21 janvier 2011 en toutes ses dispositions, c'est à tort que M. [R] soutient qu'est irrecevable « toute demande relative au lot 31 eu égard à l'autorité de la chose jugée qui s'attache à l'arrêt rendu le 21 janvier 2011 ».
Il n'est pas contesté que le permis de construire délivré à la SCI la Verboise prévoyait, à l'emplacement des locaux constituant les lots n° 27, 28, 29 et 30, des garages qui n'ont jamais été réalisés et que c'est une des raisons pour lesquelles l'administration a refusé de délivrer le certificat de conformité.
Il résulte des dispositions de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
Selon l'article 9 de cette même loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Le règlement de copropriété du groupe d'immeubles la Verboise prévoit notamment :
-que les appartements et la maison individuelle ne pourront être occupés que bourgeoisement,
-que néanmoins les professions libérales pourront y être exercées à la condition de ne pas nuire à la bonne tenue de l'immeuble et sous réserve qu'il ne soit installé aucune clinique ni laboratoire d'expérience,
-que la location en meublé d'appartements entiers est autorisée, mais que la transformation d'appartements en chambres meublées louées à des personnes distinctes est interdite.
Il résulte des plans et photographies produits, ainsi que du rapport d'expertise technique établi à la demande du syndicat des copropriétaires le 9 mars 2009 par M. [G] [I], architecte :
-que le lot n° 27 a une superficie d'environ 33,21 m², que le lot n° 28 a une superficie d'environ 28,70 m², que le lot n° 29 a une superficie d'environ 37,20 m² et que le lot n° 30 a une superficie d'environ 30,40 m²,
-que ces lots, de même que le lot 31, sont situés au niveau de l'entrée principale du bâtiment A, entrée à laquelle on accède par un pan incliné car elle est située à un niveau inférieur à celui de la voie de la copropriété,
-que les lots 27 à 31 sont tous équipés, comme les appartements, de fenêtres en aluminium à ventaux coulissants équipées de volants roulants, ce qui permet de les éclairer normalement, la distance les séparant de la voie ayant permis la réalisation d'un talus à faible pente,
-qu'ils sont accessibles par l'entrée principale de l'immeuble.
Il n'est pas contesté que ces lots peuvent être raccordés au réseau d'alimentation en eau et au réseau d'évacuation des eaux usées sans effectuer de travaux dans les parties communes de l'immeuble.
Le fait que les canalisations communes d'évacuation des eaux usées encastrées dans leur plancher comporte des regards borgnes, ainsi que l'a relevé M. [I], n'est pas de nature à les rendre impropres à l'habitation car de tels regards ne sont pas visitables.
Il s'ensuit que contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, les locaux litigieux sont, depuis la construction de l'immeuble, aménageables pour une habitation conforme aux normes d'habitabilité, sans création de surface de plancher supplémentaire et sans incidence sur le coefficient d'occupation des sols de la copropriété.
Le groupe d'immeubles la Verboise, édifié sur un terrain de 8 815 m², comporte deux bâtiments abritant 84 appartements disparates puisqu'il s'agit d'appartements de type 2, de type 3 et de type 4. Il comporte également quatre boxes enterrés à usage de garage, trente emplacements enterrés à usage de parking et quarante deux parking extérieurs constituant chacun un lot de copropriété qu'aucune disposition du règlement de copropriété n'interdit de vendre ou de louer à une personne n'occupant pas un appartement.
Il résulte ainsi de ce qui précède que l'affectation des lots 27 à 31 à l'habitation n'est de nature à porter atteinte ni à la destination de l'immeuble ni aux droits des autres copropriétaires qui ne peuvent se prévaloir de l'augmentation des charges en résultant, en sorte que M. [R] a pu procéder à cette affectation sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires, qui ne peut opposer à M. [R] la décision de l'assemblée générale du 15 février 1996, sera par conséquent débouté de sa demande.
La mauvaise foi ou l'intention de nuire du syndicat des copropriétaires n'étant pas établies, ce dernier n'a commis aucune faute dans l'exercice de son droit d'agir en justice. Il n'a pas non plus commis de faute en faisant exécuter l'arrêt du 13 décembre 2005 qui avait force de chose jugée. M. [R] sera donc débouté de ses demandes de dommages et intérêts.
En l'espèce, rien ne justifie qu'il soit dérogé à la règle édictée par l'article 10-1, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Ces frais de procédure comprendront les honoraires d'avocat, les frais de syndic, les frais d'avoué, les frais d'huissier et les frais du rapport établi par M. [I] le 9 mars 2009, mais ne comprendront pas les frais de l'inspection que le syndicat des copropriétaires a fait réaliser par l'entreprise Farina le 28 janvier 2009 dans le cadre de l'entretien des canalisations communes.
Il appartiendra donc au syndicat des copropriétaires de rembourser à M. [R] les sommes qu'il a pu verser au titre de ces frais, sans qu'il y ait toutefois lieu d'assortir cette obligation d'une astreinte.
Par ces motifs :
Vu les arrêts de la Cour de cassation en date des 5 décembre 2007 et 4 juillet 2012 ;
Vu l'arrêt du 13 décembre 2005 dont la disposition ayant infirmé le jugement déféré en ce qu'il a déclaré le syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles la Verboise irrecevable en sa demande est devenue irrévocable ;
Dit que les lots numéros 27, 28, 29, 30 et 31 du groupe d'immeubles la Verboise peuvent être affectés à l'habitation ;
Déboute en conséquence le syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles la Verboise de sa demande tendant à la condamnation de M. [R] à rétablir ces lots dans leur affectation et destination d'origine ;
Infirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles la Verboise à payer à M. [R] la somme de 10 000 francs à titre de dommages et intérêts ;
Statuant à nouveau sur ces chefs et ajoutant au jugement ;
Déboute M. [R] de ses demandes de dommages et intérêts ;
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles la Verboise à payer à M. [R] la somme de 5 000 francs sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles la Verboise à payer la somme de 6 000 euros à M. [R] ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles la Verboise aux dépens d'appel, en ce compris ceux afférents aux deux décisions cassées, et dit que ces dépens pourront être recouvrés contre lui conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Dit que M. [R] est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure comprenant les honoraires d'avocat, les frais de syndic, les frais d'avoué, les frais d'huissier ainsi que les frais du rapport établi par M. [I] le 9 mars 2009, et dit que la charge de ces frais sera répartie entre les autres copropriétaires ;
Ordonne au syndicat des copropriétaires du groupe d'immeubles de rembourser à M. [R] les sommes qu'il a payées au titre de ces frais ;
Dit n'y avoir lieu d'assortir cette mesure d'une astreinte.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
