COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 20 MAI 2014
N° 2014/ 257
Rôle N° 12/01942
SARL GRASSE CONFORT
C/
SARL LES GEORGES
Grosse délivrée
le :
à :
SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON
SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 19 Janvier 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 7030.
APPELANTE
SARL GRASSE CONFORT prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Paul GUETTA, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
SARL LES GEORGES, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Pierre-Yves IMPERATORE de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 26 Mars 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Daniel ISOUARD, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Daniel ISOUARD, Président
Madame Frédérique BRUEL, Conseillère
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2014
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2014,
Signé par Monsieur Daniel ISOUARD, Président et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DU LITIGE :
La société Grasse Confort est titulaire d'un bail commercial du 9 juillet 1993 modifié par avenant du 6 mai 1998 portant sur des locaux situés dans le centre commercial Barnéoud à [Localité 1] (Bouches-du-Rhône) appartenant à la société Les Georges où elle exploite un commerce d'ameublement. Ces locaux ressortent d'une copropriété.
Divers litiges ont opposé les parties et la société Grasse Confort a assigné la société Les Georges devant le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence se plaignant essentiellement d'un défaut de délivrance concernant les aires de stationnement et l'escalier de secours, de la pose de panneaux publicitaires et du montant des charges. Par jugement du 19 janvier 2012 cette juridiction l'a déboutée de ses demandes.
Le 2 février 2012 la société Grasse Confort a interjeté appel de cette décision. Elle sollicite sa réformation et :
- la condamnation de la société Les Georges à lui payer une provision de 400 000 euros en raison de la privation du droit d'user de l'emplacement de stationnement sur le pourtour du magasin,
- la réduction provisionnelle du loyer de 50 %,
- la condamnation de la société Les Georges à lui payer la somme de 11 912,18 euros concernant le remplacement de l'escalier de secours outre les frais de procédure,
- la réduction du loyer en l'état des moins-values causées au fonds de commerce par les agissements du bailleur,
- la limitation des charges aux seules charges locatives qui constituent les charges courantes de la copropriété à l'exclusion des travaux distincts,
- l'enlèvement des panneaux publicitaires implantés sans autorisation sous astreinte et la condamnation de la société Les Georges à lui payer de ce chef la somme de 100 000 euros de dommages-intérêts,
- la désignation d'un expert avec mission de :
- contrôler l'ensemble des factures depuis 1999,
- contrôler toutes les pièces justificatives et factures sur la base desquelles des charges lui ont été réclamées,
- déterminer et chiffrer les factures afférentes aux charges, en les distinguant soigneusement de celles qui sont relatives à des travaux et dépenses diverses qui n'entrent pas dans la catégorie des charges,
- déterminer en outre le montant exact des sommes correspondant aux charges strictement locatives,
- préciser les violations effectuées dans la refacturation des charges au regard des règles qui gouvernent le règlement de copropriété sur la base des surfaces au mètre carré et non point des tantièmes de charges afférentes au lot,
- refaire l'intégralité du compte entre les parties depuis 1999,
- évaluer les conséquences pour elle de l'absence de jouissance privative des places de stationnement et donner tous éléments pour statuer sur la moins-value du loyer commercial,
- décrire les panneaux publicitaires litigieux,
- constater que l'escalier de secours a été enlevé par le syndic pour apposer les panneaux publicitaires.
La société Les Georges a constitué avocat mais n'a pas conclu.
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MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur l'escalier de secours :
Le local loué dont une partie se situe au 1er étage dispose d'un escalier de secours qui a été démolie et reconstruit par le syndicat des copropriétaires suite à une condamnation du tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence par jugement du 2 janvier 2006, décision réformée par arrêt de cette Cour du 24 avril 2008 après laquelle la société Grasse Confort a dû rembourser à ce syndicat la somme de 11 912,18 euros.
Il n'est pas contesté que cet escalier de secours constitue une obligation administrative qui faisait partie de la chose donnée en location. La société Les Georges sur laquelle pèse en tant que bailleur une obligation de délivrance et de permanence de la chose louée doit être condamnée à payer à la société Grasse Confort le coût de remplacement de cet escalier soit la somme de 11 912,18 euros.
Par contre elle ne saurait être tenue à rembourser à la société Les Georges les frais de procédure et les dépens de la procédure intentée contre le syndicat des copropriétaires à laquelle elle a succombé, son bailleur ne s'avérant pas responsable de la mauvaise orientation de son action, ni pour le même motif l'intérêt au taux légal depuis ce remboursement.
Sur les emplacements de stationnement :
Le bail décrit la chose louée comme composée de locaux avec emplacement de parking.
Le 29 mai 2008 le syndicat des copropriétaires a fait sommation à la société Grasse Confort de cesser de s'accaparer des places de stationnement situées à proximité de son lieu d'exploitation car elles constituaient des parties communes sur lesquelles elle ne dispose d'aucun droit de jouissance exclusive.
Il n'est pas contesté que l'aire de stationnement située au droit du magasin de la société Grasse Confort constitue une partie commune.
Pour rejeter la demande de la société Grasse Confort le premier juge a considéré qu'elle avait admis connaître le règlement de copropriété. Certes le bail stipule que le preneur a pris connaissance de ce règlement et s'engage à le respecter, mais le règlement visé du 9 juillet 1974 modifié le 19 février 1986 ne contient aucun plan des lieux distinguant les parties privatives des parties communes et assurant à l'évidence que l'emplacement de parking visé au bail ne constitue pas une partie privative.
En visant au bail un emplacement de parking sans préciser qu'il constituait une partie commune à la copropriété, la société Les Georges lui a donné la qualité de partie privative qu'il ne possédait pas et a manqué à son obligation de délivrance.
Ne pouvant satisfaire à cette obligation promise par le bail, elle se doit de réparer le préjudice subi.
La société Grasse Confort réclame une provision de 400 000 euros et une réduction provisionnelle de son loyer de 50 %, son préjudice étant fixé par l'expertise qu'elle sollicite.
Elle cerne mal le préjudice subi ne fournissant aucun élément sur le nombre d'aires de stationnement dont l'usage privatif lui aurait été soustrait et sa conséquence sur son activité. Elle n'invoque aucune difficulté pour sa clientèle de stationner à proximité de son magasin et les éventuelles répercussions qu'elles auraient eues sur l'activité de son commerce.
L'appréciation des inconvénients de l'absence de places de stationnement privatives et ses répercussions sur le chiffre d'affaires ne présente aucune difficulté technique qui ne peut être vaincu par la société Grasse Confort et ne nécessite pas une expertise qui ne peut avoir pour effet de pallier ses carences dans l'administration de la preuve.
Il convient de fixer à la somme de 10 000 euros le préjudice subi par elle du fait de l'impossibilité d'exploiter de manière privative ces places de stationnement pour la durée du bail en cours, leur éventuelle incidence sur le loyer devant s'apprécier lors du renouvellement du bail.
Sur les panneaux publicitaires :
La société Grasse Confort se plaint de l'installation par le syndicat des copropriétaires des panneaux publicitaires contigus à la façade de son établissement et invoque le préjudice que lui créeraient ses panneaux.
Mais elle ne précise pas quelle clause du bail ou du règlement de copropriété la pose de ces panneaux enfreindrait et en quoi ils empêcheraient la jouissance paisible des lieux, étant ici rappelé que le bailleur ne doit pas garantie à son locataire de l'absence de concurrence.
La société Grasse Confort ne peut être que débouter de la prétention de ce chef.
Sur les charges :
Comme l'a rappelé exactement le premier juge, aucune disposition ne réglemente les charges locatives en matière de baux commerciaux et leur recouvrement par le bailleur sur le preneur s'effectue selon les clauses du bail.
Le bail stipule quant aux charges : 'Parmi les charges qui seront supportées par le preneur figureront l'ensemble des charges de copropriété telles qu'elles seront facturées par le syndicat des copropriétaires et comportant notamment le nettoyage extérieur, les honoraires de bureau de contrôle les entretiens des détecteurs de fumée, leur contrôle, et la quote-part des frais de fonctionnement de la copropriété'.
La société Grasse Confort se plaint d'une forte augmentation des charges et expose que cette clause ne met à sa charge que les charges de fonctionnement courant et que son bailleur ne peut lui répercuter les dépenses de la copropriété dont elle ne tire aucun avantage.
Elle ne peut se limiter à prétendre qu'il faut distinguer les charges de fonctionnement courantes et charges exceptionnelles telles les dépenses pour travaux alors que le bail ne fait pas cette différenciation et qu'il prévoit au contraire la répercussion sur le preneur de toutes les charges de copropriété facturées par le syndicat.
Si la société Grasse Confort estime que parmi les charges réclamées certaines ne sont pas dues, il lui appartient de les contester en indiquant clairement quelles sommes elle conteste et les motifs précis de sa contestation.
À défaut pour elle de fournir cette précision et d'établir que des charges auraient été décomptées de manière fautive par un abus de droit ou des fraudes en faisant supporter par la copropriété des charges qui ne lui incombait pas pour pouvoir ensuite les récupérer sur les locataires, elle doit être déboutée de sa demande relative aux charges.
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PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;
Vu le jugement du 19 janvier 2012 ;
Statuant à nouveau :
Condamne la société Les Georges à payer à la société Grasse Confort les sommes de 11 912,18 euros au titre des frais de remise en place de l'escalier et de 10 000 euros pour le trouble de stationnement ;
Déboute la société Grasse Confort de ses demandes relatives aux panneaux publicitaires et aux charges ;
Condamne la société Les Georges aux dépens et dit qu'ils seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
