COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 28 MAI 2014
N°2014/247
Rôle N° 13/17581
Syndicat des copropriétaires secondaire DES BÂTIMENTS [Adresse 1]
C/
[L] [C]
[J] [C]
Grosse délivrée
le :
à :
SCP ERMENEUX
Me ROUSTAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal de grande instance de TOULON en date du 1er juillet 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 12/05599.
APPELANT
LE SYNDICAT SECONDAIRE DES COPROPRIÉTAIRES DES BÂTIMENTS [Adresse 1]
au sein de l'ensemble sis [Adresse 2]
pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CITYA VIT
dont le siège est [Adresse 3]
représenté par la SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMÉS
Madame [L] [C]
née le [Date naissance 1] 1945 à [Localité 1] (ALGÉRIE)
demeurant [Adresse 2]
Monsieur [J] [C]
né le [Date naissance 2] 1936 à [Localité 1] (ALGÉRIE)
demeurant [Adresse 2]
représentés par Me Alain ROUSTAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 avril 2014 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Georges TORREGROSA, président, et Madame Anne DAMPFHOFFER, conseiller, chargés du rapport.
Madame Anne DAMPFHOFFER, conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Georges TORREGROSA, président
Madame Anne DAMPFHOFFER, conseiller
Madame Sylvaine ARFINENGO, conseiller
Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 mai 2014.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 mai 2014.
Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Faits, prétentions et procédure :
La société civile immobilière [Adresse 4] a acheté, aux termes d'un acte reçu le 30 décembre 1981, une parcelle de terrain , appartenant aux époux [F], située à [Localité 2], avec le projet d'y construire un ensemble immobilier en quatre tranches successives.
Elle a fait dresser, le 7 juillet 1982, par notaire, un état descriptif de division stipulant l'existence de 5 lots, les lots numéros [Cadastre 1]à [Cadastre 4] étant définis comme le droit d'utiliser une surface de terrain allant de 2590 m² à 4800 m² et de construire sur chacun un groupe de bâtiments constitués de plusieurs corps outre les millièmes individus de copropriété du sol (voir les pages 14 à 17 de l'acte) et le lot 5 étant un lot constitué d'un sol appartenant aux 4 autres lots au pro rata de leurs tantièmes, d'une superficie de 4410m2
Cet acte soumet l'ensemble immobilier au régime de la copropriété , prévoyant en page 19 :
- que le syndicat principal prendra naissance dès l'achèvement de l'un quelconque des bâtiments prévus et l'appartenance de deux lots de ce bâtiment à des personnes différentes,
- que la compétence de ce syndicat principal sera limitée aux parties communes générales achevées lors de sa constitution, puis, progressivement étendue aux autres parties communes générales au fur et à mesure de leur terminaison,
- que chaque syndicat secondaire chargé de l'administration interne d'un bâtiment déterminé selon les modalités prévues par la loi sera constitué dès que ce bâtiment sera terminé et que 2 de ses lots appartiendront à des personnes différentes.
Le même acte définit les parties communes générales à l'ensemble des copropriétaires actuels et futurs comme étant notamment constituées de la totalité du sol bâti et non bâti du terrain.
Le lot numéro [Cadastre 3], qui est donc défini comme le droit d'utiliser une superficie de 4800 m² avec le droit d'y édifier un groupe de bâtiments de six corps numérotés 5 à 10, ainsi que toute autre construction, a été vendu par la société civile immobilière [Adresse 4] au terme d'un acte reçu les 23 août, 1er et 13 septembre 1982.
Ce lot a fait l'objet d'un règlement de copropriété- état descriptif de division,en date du 22 août 1986' le divisant en lots numéro [Cadastre 5] à [Cadastre 8] .
M et Mme [C] sont propriétaires , dans cette tranche , de 2 lots, numéro [Cadastre 6] et [Cadastre 7] qu'ils ont acquis le 4 mai 2005.
Ils ont fait assigner le syndicat des copropriétaires des bâtiments [Adresse 1] par devant le tribunal de grande instance de Toulon, demandant l'annulation de l'assemblée générale du 27 juillet 2012, et celle de l'ensemble des délibérations prises à cette occasion, ainsi que l'annulation du mandat de syndic, et sollicitant la suppression du syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments 5 et 6.
Par jugement contradictoire du 1er juillet 2013, le tribunal de grande instance de Toulon a statué ainsi qu'il suit :
- déclare M. Et Mme [C] recevables en leur demande d'annulation de certaines décisions de l'assemblée générale du syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments 5 et 6 en date du 27 juillet 2012,
- annule les décisions 5,9 et 10 de cette assemblée générale,
- les déboute de leur demande d'annulation des décisions 1,2, 6,8, 13,14, 16,20,
- avant dire droit sur les autres demandes des parties, ordonne la réouverture des débats à l'audience du 4 novembre 2013,
Pour ordonner cette réouverture , le tribunal a retenu que M et Mme [C] avaient déjà demandé la suppression du syndicat secondaire dans le cadre d'une instance ayant donné lieu à un jugement mixte du 17 décembre 2012 qui avait prononcé une disjonction de l'instance en ce qui concerne la prétention relative au syndicat secondaire, avec intervention volontaire des différents syndicats secondaires, cette procédure devant être également débattue à l'audience du 4 novembre 2013.
Par déclaration du 28 août 2013, le syndicat des copropriétaires des bâtiments [Adresse 1] a relevé appel de cette décision.
Par conclusions du 31 mars 2014, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
- le recevoir en son appel et le déclarer bien-fondé,
- déclarer irrecevable la demande des époux [C] en nullité de la constitution des syndicats secondaires, la cour n'en étant pas saisie, la demande n'ayant pas fait l'objet d'une publication conformément à l'article 28 du décret du 4 janvier 1955 et le syndicat principal et les autres syndicats secondaires n'étant pas parties à l'instance,
- réformer le jugement en ce qu'il a prononcé la nullité des résolutions 5, 9 et 10 de l'assemblée générale du 27 juillet 2012,
- le confirmer pour le surplus,
- débouter les époux [C] de leurs demandes comme irrecevables et infondées,
- condamner in solidum les époux [C] au paiement de la somme de 10'000 €en application de l'article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal et anatocisme à compter des conclusions,
- condamner in solidum les époux [C] aux entiers dépens.
Par conclusions du 26 mars 2014, M et Mme [C] demandent à la cour de :
- dire nulle et de nul effet la constitution du syndicat secondaire des bâtiments 5 et 6 et en conséquence, annuler les délibérations de l'assemblée générale du 2 juillet 2012 votées par ce prétendu syndicat et spécialement les délibérations 1, 2,5, 6,8, 9,10, 13,14, 16,20,
- condamner l'appelant à leur payer la somme de 5000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
- constater qu'il y a lieu à l'application des dispositions de l'article 10 - 1 de la loi du 10 juillet 1965,
- dire que les dépens de première instance et d'appel pourront être recouvrés à leur bénéfice dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prise le 1er avril 2014.
Motifs
Sur la recevabilité de l'appel :
Attendu que la recevabilité de l'appel n'est pas contestée ; que rien au dossier ne conduit la cour le faire d'office.
Attendu que l'appel sera donc déclaré recevable.
Sur la recevabilité de la demande des époux [C] en nullité de la constitution du syndicat secondaire :
Attendu qu'il y a lieu de relever liminairement que la demande des époux [C] concerne l'annulation du seul syndicat secondaire des bâtiments [Adresse 1], et non la nullité des syndicats secondaires ainsi que le conclut le syndicat des copropriétaires dans le dispositif de ses dernières conclusions.
Attendu qu'une telle demande n'est pas soumise aux dispositions de l'article 28 du décret du 4 janvier 1955 ;
Attendu que les autres syndicats secondaires n'étant donc pas concernés par la prétention des époux [C] , ils n'ont pas à être parties à l' instance, et qu'un syndicat secondaire pouvant se constituer indépendamment du syndicat principal, il peut être également statué hors la présence de ce dernier.
Attendu qu'il n'est pas contesté que la raison pour laquelle le tribunal de grande instance dans le jugement attaqué a sursis à statuer ne peut plus être invoquée par devant la Cour dès lors que le tribunal de grande instance de Toulon, qui devait statuer dans le cadre d'une autre instance à l'issue de l'audience du 4 novembre 2013, a finalement rendu, le 10 février 2014, une décision de sursis à statuer dans l'attente du présente arrêt.
Attendu que la jonction prononcée par cette décision est sans emport sur l'appel dès lors qu'après l'avoir prononcée, le tribunal a précisément sursis à statuer jusqu'à ce que la Cour statue sur la question de l'annulation du syndicat secondaire dans le cadre de la procédure qui lui est donc ici soumise .
Attendu que M et Mme [C] seront donc reçus en leur demande.
Sur le fond :
Attendu qu'il résulte des différents documents versés que l'ensemble immobilier [Adresse 4] est régi par l'acte notarié dit 'Etat descriptif de division- règlement d'usage' du 7 juillet 1982, lequel énonce qu'il est constitué de 5 lots dont 4 lots privatifs, numérotés [Cadastre 1] à [Cadastre 4], chacun étant affectés d'un droit à construire ainsi que de millièmes de parties communes, outre un lot, dit 'commun'.
Attendu que le droit à construire attaché à ces lots est ainsi défini :' le droit d'y édifier un groupe de bâtiments en (plusieurs) corps (en fonction des lots )... , conformément au permis de construire sus analysé, ou tous autres bâtiments et constructions qui pourraient y être autorisés par voie d'avenant au permis de construit initial, ou différemment »
Attendu que cet acte soumet expressément l'ensemble au régime de la copropriété et qu'il prévoit d'ailleurs, à ce titre, la coexistence d'une part, d'un syndicat principal , destiné à gérer les parties communes comprenant, notamment, le sol commun, et d'autre part, de syndicats secondaires .
Attendu que l'acte spécifie que 'le syndicat principal prendra naissance dès l'achèvement de l'un quelconque des bâtiments prévus et de l'appartenance de ce bâtiment à des personnes différentes' et que les syndicats secondaires seront constitués pour l'administration d'un bâtiment interne déterminé lorsque ce bâtiment sera terminé et que 2 de ses lots appartiendront à des personnes différentes.
Attendu que la notion de syndicat secondaire est ainsi rattachée par cet acte à la construction d'un bâtiment, et non à celle d'un lot ou d' une tranche de travaux, mais qu'aucun bâtiment n'existe alors puisque tous les lots sont des lots transitoires, constitués de droits à construire, et que de surcroît , ceux susceptibles d'être concernés par un syndicat secondaire ne sont pas, non plus, déterminables, la définition du droit à construire laissant , en effet, au promoteur la plus grande liberté quant aux bâtiments susceptibles d'être édifiés (voir , de ce chef, la définition sus citée).
Attendu que les bâtiments [Adresse 1] ont été édifiés sur cet ensemble immobilier suite à la vente du lot numéro [Cadastre 3] , l'opération ayant alors donné lieu, après qu'un permis modificatif du permis initial ait été accordé, à la subdivision du lot [Cadastre 3]en [Cadastre 2] lots.
Attendu qu'il n'est pas contesté que cet ensemble soit désormais constitué en syndicat secondaire.
Attendu que les époux [C] prétendent que cette constitution est nulle, les dispositions de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 n'ayant pas été respectées.
Attendu que l'article 27, dont les dispositions sont d'ordre public , prévoit que 'lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée générale, décider aux conditions de majorité prévue à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat dit secondaire. »
Attendu que l'acte initial du 7 juillet 1982 soumettant l'ensemble immobilier au régime de la copropriété prévoit que 'le statut légal et conventionnel de la copropriété des immeubles bâtis s'appliquera à celui-ci et recevra application pour chacune des tranches au fur et à mesure de l'achèvement des bâtiments et des éléments composant chacune d'elles' ; qu'il stipule l'existence d'un syndicat principal qui 'prendra naissance dès l'achèvement de l'un quelconque des bâtiments prévus et l'appartenance de deux lots de ce bâtiment à des personnes différentes' et que s'il prévoit que 'chaque syndicat secondaire chargé de l'administration interne d'un bâtiment déterminé sera constitué dès que ce bâtiment sera terminé et que deux de ses lots appartiendront à des personnes différentes', pour autant, il ne détermine pas les bâtiments susceptibles d'être concernés par cette structure , étant rappelé que cette formulation s'explique par le fait qu'aucun des bâtiments n'est alors construit , et que le constructeur bénéficie de toute latitude de ce chef.
Attendu qu'il résulte des stipulations ainsi rappelées , que ni les dispositions de l'acte de 1980 , dont on ne peut considérer, eu égard à l'analyse ci dessus faite, qu'il avait mis en place des syndicats secondaires, ni celles du règlement, postérieurement dressé en 1986 pour les bâtiments [Adresse 1], qui se limitent à organiser les rapports des copropriétaires des lots ainsi créés en ce qui concerne la gestion, tant des parties communes générales à l'ensemble de ces lots, que des parties communes spéciales aux copropriétaires de biens situés dans un même corps de bâtiment, n'autorisaient la constitution d'un syndicat secondaire pour les bâtiments [Adresse 1], objets de la présente contestation, sans la réunion d'une assemblée spéciale et sans vote au cours de cette assemblée des copropriétaires concernés dans les conditions prévues par ce texte.
Attendu enfin, que l'application de plein droit du régime de la copropriété pour l'ensemble immobilier d'origine résultant de l'état descriptif de division et des dispositions d'ordre public de la loi de 1965 , qui a pour conséquence nécessaire l'existence d'un syndicat des copropriétaires, même s'il n'est pas juridiquement organisé, doit être distingué de la création spécifique, en son sein, d'un ou plusieurs syndicats secondaires, laquelle reste, en l'espèce, soumise aux exigences de l'article 27 dès lors que le règlement initial ne les a pas institués et que d'ailleurs , il ne pouvait le faire dans la mesure où les bâtiments n'étaient pas construits, ni même susceptibles d'être déterminés dans leur individualité et consistance .
Attendu qu'il sera donc fait droit à la demande de M et Mme [C] et que le syndicat secondaire des bâtiments [Adresse 1] sera annulé ainsi, conformément à leur demande, que les délibérations de l'assemblée générale du 2 juillet 2012.
Attendu que le jugement sera donc infirmé.
Attendu qu'en raison de sa succombance, le syndicat des copropriétaires versera, en équité, aux époux [C] la somme de 2000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu qu'il y a lieu à l'application de l'article 10 - 1 de la loi du 10 juillet 1965.
Attendu que le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera les entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel , et sera débouté de sa demande relative aux frais irrépétibles.
Par ces motifs
La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
reçoit l'appel,
infirme le jugement et statuant à nouveau :
déclare recevable la demande des époux [C] en nullité de la constitution du syndicat secondaire des bâtiments 5 et 6,
déclare nul le syndicat secondaire des bâtiments [Adresse 1] et en conséquence, annule les délibérations de l'assemblée générale du 2 juillet 2012,
condamne le syndicat des copropriétaires à verser à M et Mme [C] la somme de 2000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
dit que M et Mme [C] bénéficieront des dispositions de l'article 10 - 1 de la loi du 10 juillet 1965,
condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel, et ordonne leur distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président,
S. Massot G. Torregrosa
