COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 12 JUIN 2014
N°2014/261
Rôle N° 13/13785
Syndicat des copropriétaires LES LAURÉADES
C/
SCI IBÉRIA
Grosse délivrée
le :
à :
SCP TOLLINCHI
SCP ERMENEUX
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal de grande instance de NICE en date du 27 mai 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 11/05812.
APPELANT
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER LES LAURÉADES
[Adresse 3]
représenté par son syndic en exercice, la société ICADE RÉSIDENCES SERVICES dont le siège est [Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Heïdi RANCON-CAVENEL, avocat au barreau de PARIS plaidant
INTIMÉE
LA SCI IBÉRIA
dont le siège est [Adresse 1]
représentée par la SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Me Valérie DESFORGES, avocat au barreau de PARIS
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 mai 2014 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Georges TORREGROSA, président, et Madame Anne DAMPFHOFFER, conseiller, chargés du rapport.
Madame Anne DAMPFHOFFER, conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Georges TORREGROSA, président
Madame Anne DAMPFHOFFER, conseiller
Madame Sylvaine ARFINENGO, conseiller
Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 juin 2014.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 juin 2014.
Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Faits, procédure et prétentions des parties :
La société civile immobilière Ibéria est propriétaire, dans l'ensemble immobilier les Lauréades sis à [Adresse 3], depuis un acte notarié du 29 novembre 2005, de différents lots, numéro 59 à 67 et 110 à 122, correspondant à des parkings couverts, à des places de stationnement non couvertes, ainsi qu'à deux locaux à usage commercial.
L'immeuble est régi par un règlement de copropriété- état descriptif de division en date du 30 septembre 2005, publié à la conservation des hypothèques le 13 octobre 2005.
Ce règlement mentionne que l'immeuble est destiné à un usage de résidence avec services, que la gestion de cette résidence sera effectuée par la société Eurostudiomes, que celle des appartements sera confiée par des baux commerciaux à cette société; que des locaux collectifs seront mis gratuitement à sa disposition pour lui permettre l'exploitation, à charge d'en assurer l'entretien et la réparation , soit , un local linge propre, linge sale, produits d'entretien, rangements divers, une buanderie située au rez-de-chaussée, une salle de gymnastique, et cafétéria située au niveau R+1.
Un additif au règlement de copropriété , dont il n'est pas contesté qu'il n'a pas été voté par l'assemblée générale, a été intégré à l'acte de vente des lots de la société Iberia, en date du 29 novembre 2005, et publié à la conservation des hypothèques lequel prévoit :
- que les locaux constituant le garage à bicyclette, le local linge sale linge propre, produits d'entretien et rangements divers, la buanderie, la salle de gymnastique, la cafétéria sont à l'utilité exclusive des appartements, et constituent des parties communes spéciales dont l'entretien n'incombe qu'aux copropriétaires concernés au prorata de leurs tantièmes, à l'exclusion des copropriétaires des lots commerciaux et des lots parkings
- que les frais d'entretien, de réparation et même de remplacement à faire aux portes d'accès pour voitures avec leurs équipements seront répartis entre les seuls lots parkings et les lots commerciaux en tenant compte de la quote-part de copropriété dans les parties communes pour ceux-ci, la somme totale de ces tantièmes constituant le dénominateur des charges.
Le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a conclu avec la société Icade Eurostudiomes, le 10 juillet 2009, un contrat, pour une durée de neuf ans, de prestations de services ayant pour objet d'assurer 'la discipline collective le suivi technique de l'immeuble, le maintien du calme et de la tranquillité nécessaires aux études. »
Ce contrat fixe la rémunération annuelle du prestataire révisable 1er juillet de chaque année précisant qu'elle sera répartie entre les copropriétaires au prorata des quotes-parts de copropriété générale contenues dans leur lot, et précise que le prestataire assurera les services d'accueil, surveillance des équipements, contrôle des procédures d'entretien, dépannage et réparation, nettoyage du petit entretien technique des parties communes, les services para hôteliers tels que le nettoyage des locaux, la fourniture de petit-déjeuner et de linge de maison.
Ce contrat a été ratifié par un vote de l'assemblée générale du 10 juillet 2009, dont la nullité a été prononcée par un arrêt de la présente Cour le 1er mars 2013.
L'assemblée générale du syndicat des copropriétaires s'est réunie, le 24 juin 2011, et a voté les délibérations suivantes :
- la résolution numéro cinq, qui a adopté les comptes de l'exercice 2010 pour 195'261,15 euros,
- la résolution numéro six, qui a donné quitus au syndic pour sa gestion,
- les résolutions numéro 9 et 10, qui ont approuvé le budget prévisionnel des exercices 2011 et 2012 pour les sommes respectives de 236'216,29 euros et 218'216,29 €.
La société Ibéria a fait assigner le syndicat des copropriétaires demandant l'annulation de ces quatre résolutions.
Le syndicat des copropriétaires s'est opposé à ces demandes et à titre reconventionnel, a demandé la condamnation de la société Ibéria à lui verser la somme de 33'746,49 euros ,en deniers ou quittance, au titre des charges.
Par jugement contradictoire en date du 27 mai 2013, le tribunal de grande instance de Nice, a retenu qu'il n'y avait pas de ventilation entre les différentes prestations de la société Icade et notamment pas d'application du critère de l'utilité pour les prestations para hotelières ; que par suite de l'annulation des résolutions sur les comptes, la demande en paiement de charges était dépourvue de fondement, et a donc statué ainsi qu'il suit :
- annule les résolutions numéro 5,6, 9,10 de l'assemblée générale du 24 juin 2011,
- rejette les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires,
- condamne le syndicat des copropriétaires à verser à la société Ibéria la somme de 2000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile , ainsi qu'à supporter
les dépens.
Par déclaration du 2 juillet 2013, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision.
Par conclusions du 30 septembre 2013, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
- vu la nouvelle répartition des charges opérées par le syndicat l'assemblée générale du 2 septembre 2013, vu la loi du 10 juillet 1965 et ses articles 4, 5,42, vu la loi du 13 juillet 2006 et ses articles 41-1à 41-5,
- constater que l'avenant dont se prévaut la société Ibéria n'a pas été dénoncé au syndicat des copropriétaires, n'a pas été approuvé par l'assemblée générale, et n'a pas été ratifié par celle-ci, qu'il est donc radicalement inopposable au syndicat des copropriétaires et à ses membres,
- prononcer son annulation,
- constater que malgré les modifications apportées par le syndic dans la répartition des charges en application des décisions de justice intervenues, la société Ibéria n'a pas réglé son arriéré arrêté à la somme de 11'252,96 euros au 30 septembre 2013,
- dire que les parkings et les places de stationnement sont des parties communes et ne peuvent se détacher de celles-ci,
- dire que la société Ibéria n'est pas fondée en son refus de participer aux charges y afférant,
- dire que le syndic est bien fondé à facturer ces charges d'entretien, de gardiennage et autres liés au parking au prorata des tantièmes de la société Ibéria,
en conséquence sur la demande reconventionnelle,
- condamner la société Ibéria à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11'252,96 euros en deniers ou quittances, à parfaire, outre intérêts au taux légal depuis la signification des premières conclusions devant le tribunal de grande instance et capitalisation s'il y a lieu,
- débouter la société Ibéria de ses demandes,
- condamner la société Ibéria à lui payer la somme de 5000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens.
Par conclusions du 29 novembre 2013, la société Iberia demande à la cour de :
- déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande de nullité de l'additif au règlement de copropriété et en ses demandes de condamnations à son encontre,
- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
y ajoutant,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été prise le 6 mai 2014.
Motifs
Sur la recevabilité de l'appel :
Attendu que la recevabilité de l'appel n'est pas contestée ; que rien au dossier ne conduit la cour à le faire d'office.
Attendu que l'appel sera donc déclaré recevable.
Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires :
1/ Attendu que la société Iberia fait valoir que la demande tendant à la nullité de l'additif au règlement de copropriété est irrecevable comme se heurtant à l'autorité de chose jugée du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nice le 11 avril 2013, désormais définitif, soulignant que dans le cadre de cette procédure relative à l'annulation des résolutions de l'assemblée générale du 25 juin 2010, le syndicat avait sollicité cette annulation et qu'il en a été débouté.
Attendu que la cour relève que la seule pièce produite à ce sujet est le jugement invoqué, lequel a dans son dispositif 'débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes' alors qu'il résulte de sa motivation que le syndicat des copropriétaires avait conclu en demandant de dire nul et non avenu l'avenant au règlement de copropriété inclus à l'acte de vente de la société Iberia au motif qu'il n'aurait pas été publié à la conservation des Hypothèques et lui serait en conséquence inopposable'.
Attendu que ces seuls éléments ne suffisent pas à caractériser l'autorité de chose jugée invoquée de ce chef .
Attendu que la demande sera donc déclarée recevable. 2/Attendu que la société Iberia fait, ensuite, valoir que la demande en paiement de charges du syndicat des copropriétaires est relative à une période arrêtée au 30 septembre 2013 alors que l'appel ne portant que sur la régularité des comptes de l'exercice 2010 et des budgets prévisionnels 2011 et 2012 , et qu'elle viole l'effet dévolutif.
Attendu cependant que cette demande, désormais fondée sur le vote des comptes par des assemblées générales postérieures, s'analyse néanmoins comme le complément des demandes déjà débattues devant le tribunal, le syndicat des copropriétaires ayant alors reconventionnellement sollicité la condamnation de la SCI Iberia au titre de charges impayées.
Attendu que cette fin de non recevoir sera donc également rejetée.
Sur le fond :
Attendu que la demande d'annulation des résolutions présentée par la SCI Iberia est fondée (page 15 de ses conclusions ) sur'l'absence de conformité des compte de l'exercice 2010 et les budgets prévisionnels 2011et 2012 aux dispositions légales impératives, notamment en ce qui concerne les charges relatives au contrat de prestation de services qui n'étaient toujours pas répartis selon le critère de l'utilité imposée par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ».
Attendu que le syndicat des copropriétaires a conclu au débouté des demandes de la SCI Iberia.
Attendu que la critique de la SCI est, en réalité, tirée des modalités d'imputation des charges aux copropriétaires, et qu'elle est inopérante au regard de la contestations des votes litigieux qui ne concernent que les comptes généraux de la copropriété et qui ont été pris dans des termes qui ne sont nullement susceptibles d'emporter un vote sur les modalités d'imputation individuelle, les documents versés à ce sujet devant la cour n'étant constitués que du procès verbal de l'assemblée générale, sans qu'aucune des parties n'aient produit les divers comptes ainsi soumis à son approbation,
Attendu qu' il n'est donc, dans ces conditions, nullement démontré que les délibérations critiquées aient , d'une quelconque façon, intégré un vote sur la clé de répartition à mettre en oeuvre dans l'établissement des décomptes individuels.
Attendu que les demandes d'annulation des ces résolutions seront, en conséquence, rejetées.
Attendu, par ailleurs, que la SCI Iberia s'oppose à la demande reconventionnelle de condamnation du syndicat des copropriétaires sur l'arriéré de charges en faisant valoir que celle ci est mal fondée.
Attendu que le syndicat des copropriétaires, qui est demandeur au paiement des charges, doit rapporter la preuve du bien fondée de la créance recherchée, et notamment verser les procès verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes pour la période afférant à sa demande ainsi que la suite des décomptes individuels du copropriétaire, mentionnant de façon cohérente la somme demandée ainsi que lorsqu elle est contestée, (ce qui est le cas dans la présente espèce), la clé de répartition des charges appliquées.
Attendu qu'à l'appui de sa réclamation, le syndicat des copropriétaires verse 4 pièces, à savoir :
- le procès verbal de l'assemblée générale du 2 septembre 2013( pièce 4), ayant approuvé les comptes de l'exercice 2012 'incluant les comptes des années 2009 à 2011 conformément aux décisions de justice' et ayant voté les budgets prévisionnels 2013 et 2014,
- des pièces comptables intitulées 'reprise compte Icade(pièce 1) au 11 juin 2012, 'édition de relevé de compte copropriétaire' sur la période 30 juin 2012-1er octobre 2013( pièce 2) et le relevé général des dépense de la copropriété pour l'exercice 2012, (pièce3)
Or, attendu qu'aucun de ces documents ne mentionne la clé appliquée pour déterminer la quote part de la SCI Iberia; que par ailleurs, il n'est pas possible de la déduire des éléments y figurant, l'assiette de calcul de la quote part n'étant jamais mentionnée et aucun rapport n'étant susceptible d'être fait entre d'une part, la masse des dépenses de la copropriété, seulement justifiée par des éléments parcellaires, notablement incomplets au regard de la période couverte par la demande et d'autre part, les débits individuels imputés à la SCI Iberia.
Attendu que le syndicat des copropriétaires sera, en conséquence, débouté de sa demande en paiement comme ne rapportant pas la preuve du bien fondé de la somme réclamée, étant surabondamment relevé :
- que sa prétention de ce chef couvre des périodes déjà jugées, tant par la décision du tribunal de grande instance de Nice du 11 avril 2013, l'ayant débouté de sa demande en paiement de la somme de 33746,49€, que par l'arrêt du 1er mars 2013 qui l'a également débouté des fins de son appel
- et que les demandes tendant à voir 'constater que malgré les modifications apportées par le syndic dans la répartition des charges en application des décisions de justice intervenues, la société Ibéria n'a pas réglé son arriéré arrêté à la somme de 11'252,96 euros au 30 septembre 2013, dire que les parkings et les places de stationnement sont des parties communes et ne peuvent se détacher de celles-ci, dire que la société Ibéria n'est pas fondée en son refus de participer aux charges y afférant, dire que le syndic est bien fondé à facturer ces charges d'entretien, de gardiennage et autres liés au parking au prorata des tantièmes de la société Ibéria', figurant dans le dispositif de ses conclusions qui ne sont en réalité que des moyens au soutien de sa réclamation sur les charges, sont sans emport au regard des considérations sus retenues.
Attendu, enfin, sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à l'annulation de l'additif au règlement de copropriété qu'il résulte des dispositions combinées des articles 8,13 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, 3 et 4 du décret du 17 mars 1967, que le règlement de copropriété ne peut procéder, avant la mise en copropriété, que d'un acte du promoteur vendeur qui doit être publié et communiqué aux acquéreurs lors de l'achat, et dès lors que la copropriété existe, soit d'un vote de l'assemblée générale , soit d'un acte judiciaire.
Or, attendu que la SCI se prévaut de cet additif, mais qu'elle ne conteste pas qu'il a été seulement intégré à son acte de vente, alors qu'à la date où il a été établi, il ne pouvait procéder que d'un vote de l'assemblée générale, ou à défaut, d'un acte judiciaire puisqu'il résulte de l'acte du 29 novembre 2005, lui-même, qu' à cette date, la copropriété existait bien, ledit acte précisant de ce chef précis que ' la SARL [Adresse 3] a requis le notaire soussigné en qualité de copropriétaire des lots non vendus et de représentant des copropriétaires des lots vendus ...'
Attendu qu'il en résulte que les dispositions sus visées, qui sont d'ordre public, devaient recevoir application, et que par suite, et l'annulation de l' additif ainsi adopté doit être prononcée, étant observé que la question de l'opposabilité du règlement de copropriété diffère de celle de sa validité, que l'opposabilité d'un tel document procède de sa publication qui en l'espèce n'est pas contestée, et à défaut ,de sa communication aux copropriétaires lorsqu'ils acquièrent et qu'enfin, le règlement de copropriété a une nature conventionnelle, ce qui exclut qu'il soit modifié unilatéralement dès lors que la copropriété existe, la SCI ne contestant, en outre pas, cette existence à la date de l'acte litigieux.
Attendu qu'en raison de la succombance respective des parties, les entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel seront supportés par moitié par chacune d'entre elles.
Attendu que l'équité ne commande pas l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ces motifs
La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Reçoit l'appel,
Infirme le jugement et statuant à nouveau :
Déclare recevables la demande des syndicats des copropriétaires tendant à voir déclarer nul et inopposable audit syndicat l'additif au règlement de copropriété du 29 novembre 2005, ainsi que celle en paiement de charges,
Rejette la demande d'annulation des résolutions 5, 6,9, et 10 de l'assemblée générale du 24 juin 2011,
Rejette la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires en paiement de charges,
Annule l'additif au règlement de copropriété contenu à l'acte de vente du 29 novembre 2005
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne le syndicat des copropriétaires d'une part, et la société civile immobilière Iberia d'autre part, à supporter ,par moitié chacun, les entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel et ordonne pour ces derniers la distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président,
S. Massot G. Torregrosa
