COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 23 OCTOBRE 2014
N° 2014/358
Rôle N° 13/14484
COMMUNE DE [Localité 2]
C/
[S] [D]
[W] [V] veuve [D]
[Z] [M]
[X] [Y]
[P] [Y]
[C] [Y]
[E] [Y]
[G] [A] épouse [Y]
Grosse délivrée
le :
à :
Me PLENOT
Me ROLLIN-GARCIA
SCP COHEN
SELARL GOBAILLE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal de grande instance de Grasse en date du 4 juin 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 09/01736.
APPELANT
LA COMMUNE DE [Localité 2]
représentée par son Maire en exercice
[Adresse 4]
représentée et assistée par Me Luc PLENOT, avocat au barreau de Nice substitué par Me Candice GUIGON, avocat au barreau de Nice, plaidant
INTIMÉS
Monsieur [S] [D]
né le [Date naissance 1] 1952 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 3]
Madame [W] [V] veuve [D]
née le [Date naissance 4] 1924 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 5]
représentés et assistés par Me Florence ROLLIN-GARCIA, avocat au barreau de Grasse, plaidant
Monsieur [Z] [M]
membre de la SCP [M]
demeurant [Adresse 6]
[Adresse 6]
représenté par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocats au barreau d'Aix-en-Provence
assisté par Me Philippe DUTERTRE, avocat au barreau de Nice, plaidant
Monsieur [E] [Y]
décédé le [Date décès 1] 2013 à [Localité 5]
Monsieur [X] [Y]
pris en son nom personnel et intervenant volontaire en qualité d'héritier de Monsieur [E] [Y]
né le [Date naissance 8] 1968 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 1]
Madame [P] [Y],
prise en son nom personnel et intervenante volontaire en qualité d'héritière de Monsieur [E] [Y]
née le [Date naissance 5] 1963 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 7]
Madame [C] [Y]
prise en son nom personnel et intervenante volontaire en qualité d'héritière de Monsieur [E] [Y]
née le [Date naissance 7] 1967 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 2] (Indonésie)
Madame [G] [A] épouse [Y]
née le [Date naissance 3] 1934 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 8]
représentés par la SELARL GOBAILLE & SARAGA-BROSSAT, avocats au barreau d'Aix-en-Provence
assistés par Me Fabrice BARBARO, avocat au barreau de Nice, plaidant
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 11 septembre 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Odile MALLET, présidente, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Odile MALLET, président
Madame Hélène GIAMI, conseiller
Madame Muriel VASSAIL, vice-président placé
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 octobre 2014
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 octobre 2014,
Signé par Madame Odile MALLET, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCÉDURE
Suivant acte reçu le 24 octobre 2006 par Maître [Z] [M], notaire à [Localité 1], Madame [W] [V] veuve [D], usufruitière, et Monsieur [S] [D], nu-propriétaire, ont vendu à Messieurs [J] et [X] [Y] les lots 1, 2 et 4 dépendant d'une maison à usage d'habitation cadastrée commune de [Localité 2], section [Cadastre 9] et [Cadastre 10].
Par acte du 5 février 2009 la commune de [Localité 2] a poursuivi la nullité de cette vente en exposant que les parcelles ainsi vendues avaient été incluses dans le périmètre de son droit de préemption urbain par une délibération du 20 février 2002 et qu'il n'avait pas été établi de déclaration d'intention d'aliéner.
[J] [Y] étant décédé Mesdames [P] [Y], [C] [Y], Monsieur [E] [Y] et Madame [G] [A] épouse [Y] ont été appelés à la procédure.
Maître [M] a été appelé à l'instance en sa qualité de rédacteur de l'acte litigieux.
Par jugement du 4 juin 2013 le tribunal de grande instance de Grasse a :
déclaré irrecevable l'intervention de Monsieur [E] [Y] et Madame [G] [A] qui ne sont pas propriétaires des lots faisant l'objet de la vente litigieuse,
constaté que la commune de [Localité 2] justifie avoir publié l'assignation et déclaré en conséquence l'action recevable,
dit que les biens faisant l'objet de la vente du 24 octobre 2006 dépendent d'un immeuble soumis au régime de la copropriété,
dit que les dispositions des articles L213-1, L213-2 et L213-4 constituent un ensemble législatif combiné et les dispositions de l'article L213-2 instaurant une nullité de la vente en l'absence de déclaration d'intention d'aliéner ne peuvent se lire sans y intégrer les dispositions de l'article L213-4 prévoyant les cas d'exclusion,
dit que la commune de [Localité 2] ne démontre pas avoir, par délibération, pris la décision d'appliquer le droit de préemption urbain à un ou plusieurs lots constitués soit par un seul local à usage d'habitation, à usage professionnel ou à usage professionnel et d'habitation, soit par un tel local et ses locaux accessoires, soit par un ou plusieurs locaux accessoires d'un tel local, compris dans un bâtiment effectivement soumis à la date du projet d'aliénation au régime de la copropriété,
en conséquence débouté la commune de sa demande en résolution de la vente du 24 octobre 2006,
dit que les demandes tendant à voir statuer sur la responsabilité civile professionnelle de Maître [M] sont sans objet,
débouté Maître [M] de sa demande fondée sur l'article 32-1 du code de procédure civile,
condamné la commune de [Localité 2] à payer en application de l'article 700 du code de procédure civile une somme de 1.200 € à Maître [M], une somme de 1.200 € à Madame [V] et Monsieur [H] [D], une somme de 1.200 € aux consorts [Y],
condamné la commune de [Localité 2] aux dépens.
La commune de [Localité 2] a interjeté appel de ce jugement le 11 juillet 2013.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2014.
POSITION DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions déposées au greffe le 25 août 2014 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé des moyens, la commune de [Localité 2] demande à la cour au visa des articles L211-4, L213-2 et R213-26 du code de l'urbanisme :
d'annuler le jugement,
de prononcer la nullité de la vente du 24 octobre 2006,
de condamner solidairement Madame [V] veuve [D] et Monsieur [S] [D] aux entiers dépens et à lui payer une somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans leurs dernières écritures déposées au greffe le 31 janvier 2014 auxquelles il est également renvoyé pour l'exposé des moyens, Madame [V] et Monsieur [D] demandent au contraire à la cour au visa des articles L211-4 du code de l'urbanisme, 66 et 327 du code de procédure civile, 1382 du code civil :
de débouter la commune de [Localité 2] de toutes ses demandes et confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de nullité de la vente du 24 octobre 2006,
à titre subsidiaire et reconventionnel, si la cour devait infirmer le jugement, de les recevoir en leur appel en garantie et condamner Maître [M] à supporter toutes les conséquences de l'annulation éventuelle de la vente, notamment au regard du prix préempté,
de condamner Maître [M] à leur payer une somme de 10.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis,
de condamner la commune de [Localité 2] aux entiers dépens et à leur payer une somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans leurs dernières conclusions déposées au greffe le 10 février 2014 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé des moyens, les consorts [Y] demandent à la cour :
de confirmer le jugement,
en tout état de cause de prononcer la mise hors de cause de Monsieur [E] [Y] et de son épouse, Madame [G] [Y],
de rejeter les demandes de la commune de [Localité 2],
de condamner la commune de [Localité 2] aux entiers dépens et à leur payer une somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières écritures déposées au greffe le 14 mai 2014 auxquelles il est référé pour l'exposé des moyens, Maître [M] demande à la cour :
de débouter la commune de [Localité 2] de son appel et confirmer le jugement,
de dire sans objet, et en tout état de cause radicalement infondées les demandes subsidiaires des consorts [D] formées à son encontre, dire qu'il n'a commis aucune faute en relation de cause à effet avec un préjudice certain de nature à engager sa responsabilité,
de condamner la commune de [Localité 2] à payer la somme de 3.000 € pour procédure et appel abusifs par application de l'article 32-1 du code de procédure civile,
de condamner la commune de [Localité 2], ou tout succombant, aux dépens et à lui payer une somme de 3.000 € au titre de ses frais irrépétibles d'appel.
MOTIFS DE LA DÉCISION
* sur la demande de mise hors de cause
Il ressort de l'acte de notoriété dressé le 19 janvier 2010 par Maître [M] suite au décès de [J] [Y] survenu le [Date décès 2] 2010 que le défunt a laissé pour héritiers Monsieur [E] [Y], Madame [G] [A], Madame [P] [Y], Madame [C] [Y] et Monsieur [X] [Y].
Toutefois, aux termes de l'acte de partage dressé le 27 août 2010 la moitié indivise des lots n°1, 2 et 4 de l'immeuble en copropriété cadastré commune de [Localité 2], section [Cadastre 9] et [Cadastre 10], dépendant de la succession a été attribuée, à raison d'un tiers chacun à [P], [C] et [X] [Y].
Il en résulte que Monsieur [E] [Y] et Madame [G] [A] ne détiennent aucun droit dans les lots de copropriété faisant l'objet du litige.
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il les a mis hors de cause.
* sur la demande en nullité de la vente
Aux termes de l'article L211-4 a) du code de l'urbanisme le droit de préemption urbain n'est pas applicable à l'aliénation d'un ou plusieurs lots constitués soit par un seul local à usage d'habitation, à usage professionnel ou à usage professionnel et d'habitation, soit par un tel local et ses locaux accessoires, soit par un ou plusieurs locaux accessoires d'un tel local, compris dans un bâtiment effectivement soumis, à la date du projet d'aliénation, au régime de la copropriété, soit à la suite d'un partage total ou partiel d'une société d'attribution, soit depuis dix années au moins dans le cas où la mise en copropréité ne résulte pas d'un tel partage, la date de publication du règlement de copropriété au fichier immobilier constituant le point de départ de ce délai.
En application de ce texte pour être exclus du droit de préemption urbain les locaux faisant l'objet d'un projet de vente doivent dépendre, à la date du projet d'aliénation, d'un immeuble soumis au statut de la copropriété et le règlement de copropriété doit avoir été publié au bureau des hypothèques depuis au moins dix ans, quand bien même il serait établi que la copropriété existence depuis plus de dix ans.
Dans le cas présent suivant délibération du conseil municipal de la commune de [Localité 2], il a été institué une DPU, sur une partie du village, à l'entrée, lieu-dit '[Localité 4]' située en zone UA du POS, pour les parcelles cadastrées section [Cadastre 8], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7].
Les lots 1, 2 et 4 faisant l'objet de la vente intervenue le 24 octobre 2006 dépendent d'une maison d'habitation cadastrée commune de [Localité 2], section [Cadastre 9] et [Cadastre 10], qui a fait l'objet d'une division par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part indéterminée des parties communes entre plusieurs personnes, suivant état descriptif de division dressé le 9 avril 1964 publié au fichier immobilier le 19 mai 1964, soit antérieurement à la promulgation de la loi du 10 juillet 1965.
Si la loi du 10 juillet 1965 s'applique de plein droit à compter de son entrée en vigueur à cet immeuble dès lors qu'il relève de son régime, seul un état descriptif de division a été publié au bureau des hypothèques, l'immeuble n'ayant jamais fait l'objet d'un règlement de copropriété. Or le règlement de copropriété et l'état descriptif de division constituent deux documents distincts, le premier ayant pour objet de définir le régime statutaire de la copropriété tandis que le second se borne à identifier chaque fraction de l'immeuble divisé en lots, avec mention de la quote-part des parties communes correspondantes.
Dès lors, si les lots litigieux sont effectivement compris dans un bâtiment qui était soumis au régime de la copropriété à la date du projet d'aliénation, aucun règlement de copropriété n'avait été publié depuis dix ans au moins, de sorte que les conditions d'exclusion prévues à l'article L 211-4 qui sont claires, précises, et insusceptibles d'interprétation, ne sont pas réunies.
Par ailleurs les intimés ne sauraient utilement soutenir que la commune de [Localité 2] ne pouvait ignorer que les lots 1, 2 et 4 dépendaient d'un bâtiment soumis au régime de la copropriété puisqu'elle est d'ores et déjà propriétaire de lots dans ce même bâtiment, cette circonstance n'étant pas de nature à suppléer à l'absence de l'une des conditions édictées à l'article L 211-4.
En conséquence, le jugement sera infirmé et par application de l'article L 213-2 du code de l'urbanisme selon lequel toute aliénation d'un bien soumis au droit de préemption est subordonnée à peine de nullité à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se situe le bien la vente du 24 octobre 2006, sera annulée.
* sur la responsabilité du notaire
En sa qualité de professionnel du droit le notaire est tenu d'assurer l'efficacité des actes à la rédaction desquels il prête son concours. Il doit vérifier la situation du bien faisant l'objet du contrat, notamment au regard de la législation sur l'urbanisme Il est tenu de respecter le droit positif et, dans le doute il doit s'informer et se documenter et a l'obligation d'avertir les parties à l'acte des risques encourus en cas d'incertitude juridique.
Dans l'acte de vente du 24 octobre 2006 Maître [M] a inséré la clause suivante dans le paragraphe relatif au droit de préemption urbain :
' Les biens vendus ne sont pas soumis au droit de préemption urbain prévu aux articles L211-1 et L213-1 du code de l'urbanisme. La présente vente est en effet une vente portant sur des biens remplissant les conditions d'exclusion visés à l'article L211-4 du code de l'urbanisme :
- les locaux vendus et éventuellement les locaux accessoires constituent un local à usage d'habitation, ou à usage professionnel ou encore à usage mixte (habitation et professionnel) dans un ensemble immobilier effectivement soumis au régime de la copropriété depuis plus de dix ans,
- en outre, ces locaux ne sont pas situés à l'intérieur d'un secteur dans lequel un droit de préemption à l'aliénation des fractions d'immeubles a été institué, en application de l'article L211-4 du code de l'urbanisme.'
Cette clause est erronée puisque, si l'immeuble est soumis au régime de la copropriété, le notaire n'a pas vérifié que le règlement de copropriété avait bien été publié depuis dix ans au moins comme l'exige l'article L 211-4 du code de l'urbanisme. En outre, suivant délibération du 20 février 2002 le conseil municipal de la commune de [Localité 2] avait approuvé l'institution d'un DPU sur diverses parcelles et notamment celles cadastrées section [Cadastre 9] et [Cadastre 10] dont dépendent les lots faisant l'objet de la vente du 24 octobre 2006.
En omettant d'accomplir une formalité qui lui incombait, et notamment en omettant de notifier une déclaration d'intention d'aliéner ou d'accomplir toute démarche utile pour s'assurer qu'une telle formalité n'était pas indispensable, le notaire a manqué à son devoir et n'a pas assuré l'efficacité de l'acte qu'il a instrumenté. Il a de ce fait engagé sa responsabilité à l'égard des consorts [D] puisqu'il est prononcé la nullité de la vente.
Ces derniers demandent à la cour de condamner le notaire à supporter toutes les conséquences de l'annulation de l'acte de cession du 24 octobre 2006, notamment au regard du prix des biens préemptés. Il ne saurait être fait droit à une telle demande qui n'est ni chiffrée, ni chiffrable et donc indéterminée. Il convient en outre de relever que les consorts [D] ne sauraient réclamer paiement de l'éventuelle différence entre le prix déjà perçu et celui à percevoir de la part de la commune, une demande en restitution ne constituant pas un préjudice indemnisable susceptible d'être mis à la charge du notaire.
Les consorts [D] réclament encore 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparations de leurs préjudices moraux et financiers.
Le manquement du notaire a contraint les consorts [D] à subir les soucis, tracas et frais de la présente procédure. En outre, ils supportent un préjudice moral évident puisqu'ils vivent dans la crainte de devoir restituer une partie du prix perçu dans l'hypothèse où la commune offrirait un moindre prix et qu'il y aurait lieu à arbitrage judiciaire.
A ce titre le notaire sera condamné à leur payer une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts.
* sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
La discussion instaurée ne révèle aucun abus de la part de la commune de [Localité 2] dans l'exercice de son droit d'agir en justice, et ce d'autant plus qu'il est accédé à ses demandes. En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Maître [M] de sa demande de dommages et intérêts présentée sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile.
* sur les dépens et frais irrépétibles
Le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles. Les dépens de première instance et d'appel seront supportés par Maître [M]. Chacune des parties conservera la charge de ses propres frais irrépétibles de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a :
mis hors de cause Monsieur [E] [Y] et Madame [G] [A],
débouté Maître [Z] [M] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
L'infirme en ses autres dispositions.
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,
Prononce la nullité de la vente consentie le 24 octobre 2006 par Madame [W] [R] [V] veuve de [Q] [B] [T] [D], née à [Localité 6] le [Date naissance 4] 1924, et Monsieur [S] [N] [D], né à [Localité 6] [Date naissance 6] 1954 à Monsieur [J] [K] [Y], né à [Localité 3] le [Date naissance 2] 1965 et Monsieur [X] [E] [Y], né à [Localité 3] le [Date naissance 8] 1968 portant sur les biens et droits immobiliers situés commune de [Localité 2], lots n°1, 2 et 4, dépendant d'une maison à usage d'habitation élevée de deux étages sur rez-de-chaussée, sis dans [Localité 4] figurant au cadastre rénové section [Cadastre 9] pour une contenance de 40ca et [Cadastre 10] pour une contenance de 18ca.
Condamne Maître [M] à payer à Madame [W] [V] veuve [D] et Monsieur [S] [D] une somme de cinq mille euros (5.000,00 €) à titre de dommages et intérêts.
Rejette les demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne Maître [M] aux dépens de première instance et d'appel et dit que ceux d'appel pourront être recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
le greffier le président
