COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 23 OCTOBRE 2014
DT
N°2014/577
Rôle N° 13/15288
SOCIETE 2RS
C/
[D] [N]
[Y] [H]
Grosse délivrée
le :
à :
Me Corine SIMONI
la SCP COHEN - GUEDJ - MONTERO - DAVAL-GUEDJ
SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 16 Juillet 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 10/02371.
APPELANTE
SOCIETE 2RS
dont le siège social est sis [Adresse 1]
pris en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié.
représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assistée par Me Fabrice DELAVOYE, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX.
INTIMES
Maître [D] [N],
membre de la SCP BOURCIER DE CARBON DE PREVINQUIERES [N],
Notaire associé
[Adresse 2]
représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN - GUEDJ - MONTERO - DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assisté par Me Philippe DUTERTRE de la SCP FRANCK-BERLINER-DUTERTRE-LACROUTS, avocat plaidant au barreau de NICE.
Monsieur [Y] [H],
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Corine SIMONI, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assisté par Me Jean-Michel CASANOVA de la SCP CASANOVA et Associés, avocat au barreau de MONTPELLIER substituée par Me Claire GUILLEMIN-BEUROT, avocat au barreau de MONTPELLIER.
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 25 Septembre 2014 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur François GROSJEAN, Président, et Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller, chargés du rapport.
Monsieur François GROSJEAN, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller
Monsieur Dominique TATOUEIX, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Dominique COSTE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2014.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2014.
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Mme Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS,
Les indivisaires [V] étaient propriétaires des lots n° 21, 22 et 23 du lotissement Val Seyton sur la commune de [Localité 2], cadastrés n° [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5]. Une villa y a été édifiée, principalement sur le lot 23 en empiétant sur le lot 22.
Le 15 mai 2003, le cadastre a regroupé les parcelles cadastrées n° [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] en une seule parcelle cadastrée AD n° [Cadastre 1].
Par acte du 9 juin 2004, la société 2RS a acquis la parcelle cadastrée AD n° [Cadastre 1] correspondant aux lots n° 21, 22 et 23 du lotissement Val Seyton .
Après cette acquisition elle a souhaité une nouvelle division du terrain et a eu recours aux services de M. [Y] [H], géomètre. Ce dernier a procédé à la division de la parcelle en trois nouvelles parcelles numérotées [Cadastre 2], [Cadastre 2] et [Cadastre 2].
Par acte du 23 juin 2004 reçu par Me [N], la parcelle [Cadastre 2] a été vendue aux époux [X].
A la suite de cette vente, il a été constaté que la parcelle [Cadastre 1] n=existait plus lors de sa division de sorte que l=acte de vente n=a pu être publié.
La société 2RS expose qu'en fait, selon document d'arpentage de M. [G], géomètre expert, en date du 23 avril 2003, la parcelle [Cadastre 1] avait fait l'objet le 16 mai 2003 d'une division en deux parcelles numérotées [Cadastre 1] (réunissant les lots 22 et 23 du lotissement) et [Cadastre 1] (correspondant au lot 21 du lotissement)
Les consorts [V], propriétaires de ces deux parcelles, les ont vendues à la société 2RS le 9 juin 2004 par acte de Me [B] publié le 2 juillet 2004 en même temps que le document d'arpentage [G], le tout étant validé par les services du cadastre le 29 juillet 2004.
Afin de mettre un terme au litige qui a opposé l=association syndicale libre du lotissement et la société 2RS en vue de voir déclarer inopposable la nouvelle division des lots n° 21, 22 et 23 du lotissement ainsi que la vente consentie aux époux [X], un protocole transactionnel a été signé, aux termes duquel la société 2RS s=est acquittée de la somme de 225.000 i.
Le 29 mars 2010, la société 2RS a fait assigner Me [D] [N] et M. [Y] [H] devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins de voir constater que ces derniers ont commis des fautes engageant leur responsabilité.
La société 2RS y reproche au géomètre de ne pas avoir respecté l'article L 315-3 du code de l'urbanisme ce qui a entraîné l'inopposabilité de la nouvelle division des lots à l'ASL et d'avoir d'autre part procédé à cette division en se fondant sur une parcelle inexistante. Elle reproche par ailleurs au notaire d'avoir dressé l'acte de vente sans procéder aux vérifications nécessaires alors qu'il disposait de toutes les informations nécessaires pour relever l'anomalie cadastrale et un manquement à son devoir de conseil en omettant d'avertir la société que l'ASL pouvait agir en inopposabilité de la vente.
Par jugement contradictoire en date du 16 juillet 2013, le tribunal de grande instance de Nice a :
- constaté que le contrat passé entre la société 2RS et M.[H] en vue de l=établissement d=un plan d=état des lieux et de la division cadastrale de la parcelle était dépourvu d=objet,
- débouté en conséquence la société 2RS de l=ensemble de ses prétentions dirigées contre M. [H],
- dit que Me [D] [N] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle en omettant de procéder aux vérifications nécessaires pour s=assurer de l=exactitude des désignations cadastrales dans l=acte de vente reçu le 23 juin 2004 entre la société 2RS et M.[X],
- constaté qu=aucun lien de causalité n=est établi entre la faute commise par Me [N] et le préjudice allégé par la société 2RS,
- débouté la société 2RS de l=intégralité de ses demandes dirigées contre Me [N],
- condamné la société 2RS à payer à Me [N] et à M.[H] la somme de 2.500i chacun au titre de l=article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société 2RS aux entiers dépens avec distraction au profit de la SCP FRANCK BERLINER DUTERTRE LACROUTS, avocats,
- dit n=y avoir lieu à exécution provisoire.
Le tribunal énonce en ses motifs :
Sur la responsabilité de M. [Y] [H]
- lorsque le 12 juin 2004, la Sté 2RS a donné pouvoir à M. [H] de procéder à la division de la parcelle AD [Cadastre 1], cette désignation n'était plus valable et donc inexistante, ce dont la société avait connaissance du fait de la signature 3 jours plus tôt de l'acte de vente mentionnant la désignation exacte du bien,
- le pouvoir émis le 12 juin 2004 était donc manifestement dépourvu d'objet puisque comportant mission de division d'une parcelle supprimée,
Sur la responsabilité de Me [N]
- en retenant une désignation du bien tel qu'il résulte du document d'arpentage de M. [H] qui emporte division de la parcelle [Cadastre 1] alors que ce document était en contradiction avec l'acte d'acquisition du 9 juin 2004, Me [N] aurait dû relever la présence d'une anomalie dans les désignations cadastrales susceptibles de faire obstacle à la publication de la vente,
- le fait dommageable est intervenu avant l'intervention de Me [N] et ce dernier était requis pour recevoir une vente sur une situation juridique déjà acquise dont il n'était pas tenu d'informer la société 2RS des conséquences.
Sur le préjudice
- la responsabilité de Me [N] ne peut être recherchée que sur l'omission de n'avoir pas procédé aux vérifications nécessaires pour s'assurer de l'exactitude des désignations cadastrales, or aucun des postes de préjudice allégués par 2RS ne résulte de cette confusion survenue dans la désignation des lots, étant considéré que même dans le cas d'une désignation exacte, le litige entre cette société et l'ASL relatif à l'opposabilité de la division et des ventes postérieures serait survenu.
La société 2RS a relevé appel de ce jugement par déclaration du 19 juillet 2013.
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 16 mai 2014, la société 2RS demande à la cour d=appel, au visa des articles 1147, 1382 et 1383 du code civil, de :
- infirmer le jugement dont appel,
- déclarer recevable et bien fondée l'action de la société 2RS,
- dire que M.[Y] [H] et Me [N] ont commis des fautes qui engagent leur responsabilité et qui ont concouru, de façon indissociable, à la réalisation du dommage de la société 2RS,
- condamner in solidum Me [N] et M.[H] à verser à la société 2RS la somme de 737.910 i en réparation des préjudices qu=elle a subis consécutifs aux fautes de ceux-ci,
- condamner in solidum les défendeurs à verser à la société 2RS la somme de 10.000 i sur le fondement des articles 700 du code de procédure civile,
- les condamner in solidum aux dépens, ceux d'appel distraits aux profits de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON,
- les condamner en outre, in solidum, à rembourser à la société 2RS, sur justificatif, les frais de recouvrement de l'huissier qui pourrait être appelé à exécuter toute décision concourant à son indemnisation, dans la limite des sommes versées à cet huissier au titre du droit de recouvrement de l'Article 10 du Décret du 12 décembre 1996 N 96-1080.
La société 2RS fait valoir que :
A titre principal, sur le non-respect des dispositions de l'article L 315-3 du code de l'urbanisme
- M. [H] ne pouvait se reposer sur les seules déclarations soit-disant reçues de son client et il ne peut soutenir qu'il n'a eu connaissance de la modification cadastrale qu'à partir du 29 juillet 2004, date qui ne correspond pas comme il le prétend à la publication de cette modification cadastrale mais tout simplement à la validation de l'acte de vente du 9 juin 2004,
- M. [H] avait en tout état de cause une obligation de vérification et s'il avait fait une demande de renseignements auprès du cadastre, il aurait été nécessairement informé de ce que la parcelle [Cadastre 1] n'existait plus depuis le 16 mai 2003,
- sa mission, comme le rappelle sa propre note d'honoraires, portait sur une division de parcelle laquelle engendrerait forcément une modification des lots se situant sur leur surface et l'article L 315-3 du code de l'urbanisme trouvaient donc à s'appliquer,
A titre subsidiaire,
Sur la responsabilité délictuelle de M. [H]
- en divisant une parcelle inexistante, M. [H] a commis une faute de négligence grave,
Sur la responsabilité délictuelle de Me [N]
- une simple vérification du régime de propriété du bien vendu aurait permis à Me [N] d'attirer l'attention de la société 2RS sur l'anomalie qui consistait à diviser une parcelle qui n'existait plus,
- A l'acte de vente du 23 juin 2004 rédigé par ses soins, au titre de l'origine de propriété, il est annexé une expédition de l'acte de Me [B] du 9 juin 2004 dont la section intitulée « désignation » porte bien mention d'un bien cadastré AD [Cadastre 1] et AD [Cadastre 1],
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 18 décembre 2013, Me [D] [N] demande à la cour d=appel de:
- dire la société 2RS radicalement infondée en son appel et l=en débouter,
- dire que Me [N] n'a commis strictement aucune faute de nature à engager sa responsabilité sur le fondement de l=artic1e 1382 du code civil,
- dire qu=en tout état de cause, la société 2RS ne rapporte pas la preuve d=une relation de cause à effet avec les dommages qu=elle allègue,
- dire que la société 2RS ne justifie pas plus d=un préjudice indemnisable susceptible d=être mis à la charge de Me [N],
- débouter purement et simplement la société 2RS de l=ensemble de ses prétentions fins et conclusions à l=encontre de Me [N] , parfaitement infondées et injustifiées,
- condamner de ce chef la décision entreprise, au besoin par motifs substitués,
- la confirmer également en ce qu=elle a condamné la société 2RS à lui verser la somme de 2.500i sur le fondement de l=article 700 du code de procédure civile , et aux entiers dépens distraits au profit de la SCP FRANCK BERLINER DUTERTRE LACROUTS,
- condamner la société 2RS à verser à Me [N] la somme supplémentaire de 4.000i au titre des frais irrépétibles d=appel ainsi qu=aux dépens, ceux d'appel distraits au profit de SCP COHEN - GUEDJ - MONTERO - DAVAL-GUEDJ, avocats.
Me [N] fait valoir que :
- la société 2RS a sollicité M. [H] en mars 2004, avant la vente à son profit et sans informer ce dernier de l'existence du document d'arpentage [G] qui n'était pas encore publié,
- il a bien procédé aux vérifications d'usage quant à l'origine de propriété du bien vendu et quand la société 2RS se présente le 23 juin 2004, elle ne dispose pas d'une expédition de son titre de propriété puisqu'il ne sera publié que le 2 juillet 2004 et elle ne lui dépose que le document d'arpentage de M. [H] divisant la parcelle [Cadastre 1] en [Cadastre 2]- [Cadastre 2] et [Cadastre 2]. Il n'a donc aucun moyen d'attirer l'attention des parties sur « l'anomalie qui consiste à diviser une parcelle qui n'existe plus » car il n'a aucun moyen de savoir que la parcelle [Cadastre 1] « n'existe plus »,
- l'acte de vente du 9 juin 2004 a été reçu au vu d'une demande de renseignements d'urbanisme établi par le cabinet Juris Urba Sud indiquant que le lotissement n'a pas fait l'objet d'une demande de maintien conformément aux dispositions de l'article L 315-2-1 du code de l'urbanisme et ce n'est que le 19 octobre 2004 que le lotissement a été « réactivé ».
- La quasi-totalité des postes de préjudice invoqués sont soit insuffisamment certains soit sans lien de causalité avec la faute prétendument commise par Me [N].
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 18 décembre 2013, M. [Y] [H] demande à la cour d=appel, au visa des articles 1108, 1126, 1147 et 1383 et suivants du code civil, de l=ancien article L 315-3 du code de l=urbanisme (nouvel article 442-10), de l=acte du 9 juin 2004, de la publication intervenue le 29 juillet 2004 de la modification cadastrale effectuée par M. [G] le 16 mai 2003, de la déclaration de division en mairie faite le 10 août 2006, du document de division cadastrale numéroté le 13 août 2006, de :
- confirmer le jugement du 16 juillet 2013,
- dire que le contrat conclu avec la société 2RS était dépourvu d=objet et qu=il ne peut être valable,
- à titre subsidiaire,
- dire que la société 2RS ne fait pas la démonstration d=un manquement contractuel, d=un préjudice ni d=un lien de causalité entre les deux,
- à titre infiniment subsidiaire,
- dire que la société 2RS ne fait pas la démonstration d=une faute de nature délictuelle, d=un préjudice et d=un lien de causalité,
- débouter la société 2RS de l=ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- la condamner au paiement de la somme de 5.000 i à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,
- condamner la société 2RS à verser à M.[H] la somme de 10.000 i sur le fondement de l=article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société 2RS aux dépens dont distraction sera opérée au profit de la SCP BAZILLE, avocats.
M. [H] fait valoir que :
- il ne pouvait avoir connaissance du document de division cadastrale de la parcelle [Cadastre 1] déposée par Me [B] dans le cadre de la vente du 9 juin 2004, puisqu'il a été validé par les services du cadastre que le 29 juillet 2004,
- en dépit de l'annulation du document de division cadastrale sur lequel se fondait le projet de la société 2RS, celle-ci n'a pas souhaité attendre la régularisation administrative de la situation pour poursuivre ses opérations immobilières.
- l'objet du contrat, l'établissement d'une division de la parcelle AD [Cadastre 1], est bien inexistant,
- la société 2RS ne peut se prévaloir de sa propre turpitude dans la mesure où elle avait connaissance de ce que la parcelle [Cadastre 1] n'existait plus puisque l'acte de vente du 9 juin 2004, dont lui n'avait pas connaissance, mentionnait que le bien avait fait l'objet d'une modification du 16 mai 2003 de sorte qu'il était nouvellement cadastré AD [Cadastre 1] et [Cadastre 1],
L=instruction de l=affaire a été déclarée close 11 juin 2014.
MOTIFS DE LA DECISION
Attendu que la société 2RS a acquis le 9 juin 2004 des consorts [V] une propriété qu'elle a revendue pour partie le 23 juin 2004 aux époux [X] ;
Attendu qu'aux termes l'acte reçu le 23 juin 2004 par Me [N], notaire associé à [Localité 1], il est précisé que la parcelle vendue aux époux [X] provient d'une division de la parcelle cadastrée AD [Cadastre 1] en trois nouvelles parcelles dont la parcelle cadastrée AD [Cadastre 2] qui était l'objet de la vente ;
Mais attendu qu'il résulte des termes de l'acte reçu le 9 juin 2004 par Me [B], notaire à [Localité 3], que c'est une propriété cadastrée AD [Cadastre 1] et AD [Cadastre 1] et non AD [Cadastre 1] que les indivisaires [V] ont vendue à la société 2RS ;
Que cette situation est la conséquence de la division parcellaire effectuée le 16 mai 2003 par M. [G], géomètre, à la requête des indivisaires [V], division qui a entraîné la disparition de la parcelle cadastrée AD [Cadastre 1] ;
Sur la responsabilité du géomètre
Attendu que M. [H], géomètre, a été missionné avant l'acquisition de cette parcelle par la société 2RS ait acquis la parcelle, pour établir un projet de division ; que la division qu'avait déjà effectuée M. [G] n'ayant pas encore été publiée, les renseignements recueillis par M. [H] auprès du centre des impôts fonciers correspondaient à une parcelle cadastrée AD [Cadastre 1] et c'est sur cette base qu'il a établi son projet de division ;
Qu'il n'est toutefois pas contestable que lorsqu'elle lui a donné pouvoir de procéder à la division cadastrale, le 12 juin 2004, la société 2RS ne pouvait ignorer la division ayant entraîné la disparition de la parcelle AD [Cadastre 1] puisqu'elle résulte de son propre titre de propriété en date du 9 juin 2004 ; qu'elle démontre d'autant moins en avoir informé son géomètre alors qu'elle lui a donné pouvoir trois jours plus tard et que la parcelle y est toujours mentionnée sous la référence cadastrale AD [Cadastre 1] ;
Que le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu'il a écarté la responsabilité de M. [H] ;
Sur la responsabilité du notaire
Attendu que si la division effectuée par M. [G] n'a été publiée qu'en juillet 2004, il n'en demeure pas moins que la simple lecture de l'acte dont la société 2RS tirait ses droits sur la propriété litigieuse met en évidence une discordance dans la désignation cadastrale qui aurait du attirer l'attention du notaire et l'amener à procéder à des vérifications avant de passer l'acte puisque la désignation cadastrale à laquelle il fait référence dans son acte a déjà disparu dans l'acte d'acquisition du vendeur reçu en la forme authentique deux semaines plus tôt ;
Que Me [N] ne peut se retrancher derrière le fait qu'il n'a pas reçu lui-même l'acte de vente du 9 juin 2004, comme si cet acte était affecté d'une irrégularité dont on tirerait argument pour mettre en cause sa responsabilité ; que cet acte constate une situation de droit non contestable et non contestée, une division cadastrale entraînant la disparition de
la parcelle d'origine ; que l'obligation pour un notaire, qui n'est pas un simple intermédiaire immobilier engagé par les seules pièces fournies par son mandant, d'assurer l'efficacité de son acte lui impose une vérification des droits effectivement transmis ;
Que s'agissant de la faute relative à l'article L 315-3 du code de l'urbanisme, le premier juge a retenu à bon droit que le fait dommageable est intervenu avant l'intervention de Me [N] et a donc écarté sur ce point sa responsabilité ;
Attendu que toutefois que la société 2RS ne justifie pas d'un préjudice en lien direct avec la faute retenue ;
Que la société 2RS ne peut en effet imputer au notaire un préjudice correspondant aux honoraires du géomètre qu'elle avait missionné dès le mois de mars 2004 et auquel elle a donné ensuite mandat sans vérifier, par la simple lecture de son titre de propriété, que ce mandat se trouvait dénué d'objet ; qu'il en est de même des frais engagés en exécution tout simplement du cahier des charges du lotissement, objet au surplus d'un protocole d'accord ; que la société 2RS, qui tente en fait de faire supporter à Me [N] la totalité du coût de son opération immobilière en s'affranchissant de l'obligation de démontrer un lien entre ses dépenses et la faute retenue contre le notaire, ne pourrait éventuellement invoquer que le préjudice susceptible de résulter du retard survenu dans la publication de la vente ; qu'il n'est toutefois produit aucune pièce pour justifier d'un préjudice de cette nature ;
Que le jugement déféré doit donc être confirmé en toutes ses dispositions ;
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société 2RS à payer à M. [Y] [H] la somme de 1.500 i ;
Condamne la société 2RS aux dépens distraits conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
