COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 06 NOVEMBRE 2014
FG
N°2014/597
Rôle N° 12/24513
[Z] [H] [W] [B]
[U] [L] [A] épouse [B]
C/
[S] [N]
SCP [D]
SAS 2 AD INGENIERIE
SA LA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS
SCP [N]
Grosse délivrée
le :
à :
Me Philippe- laurent SIDER
SCP COHEN - GUEDJ - MONTERO - DAVAL-GUEDJ
SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 16 Octobre 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 09/01704.
APPELANTS
Monsieur [Z] [H] [W] [B]
né le [Date naissance 1] 1976 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 1]
Madame [U] [L] [A] épouse [B]
née le [Date naissance 2] 1979 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 1]
représentés par Me Philippe- laurent SIDER, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assistés par Me Anne Christine LECCIA, avocat plaidant au barreau de BASTIA.
INTIMES
Maître [S] [N], notaire associé de la SCP [N] , demeurant [Adresse 4]
SCP [N] , titulaire d'un office notarial
dont le siège social est [Adresse 10]
prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié.
représentés par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN - GUEDJ - MONTERO - DAVAL-GUEDJ, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE , assistés par Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat plaidant au barreau de PARIS.
SCP [D] , mandataires judiciaires
dont le siège social est sis [Adresse 5]
pris en la personne de Maître [I] [D],
agissant en sa qualité de liquidateur judiciaire de la S.A.S. 2 AD INGENIERIE dont le siège social est sis [Adresse 2], désigné à ces fonctions par Jugement du Tribunal de Commerce de NANTERRE du 28 novembre 2013.
non comparante
LA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS ,
dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège.
assignée en intervention forcée,
représentée par Me Joseph-paul MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée par Me Marc FLINIAUX, avocat plaidant au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 09 Octobre 2014 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur François GROSJEAN, Président, et Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller, chargés du rapport.
Monsieur François GROSJEAN, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller
Monsieur Dominique TATOUEIX, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Dominique COSTE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2014.
ARRÊT
Réputé contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2014.
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Mme Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS,
La société Financière Barbatre a acquis par acte du 30 décembre 2002 un ensemble immobilier à [Adresse 7]) lieudit '[Localité 2]'. Cette société a ensuite réhabilité le bien et l'a revendu ce bien par lots, sous le régime de la vente en l'état futur d'achèvement, en
présentant ces ventes comme des opérations d'investissement de défiscalisation pour bénéficier du régime fiscal de loueur en meublé professionnel ou loueur en meublé non professionnel.
M.[Z] [B] et Mme [U] [A] épouse [B] signaient le 31 mars 2006 un contrat de réservation sous seing privé.
Ils donnaient procuration aux clercs de l'étude SCP [N] et autres pour la signature de l'acte de vente.
Le bien acquis devait être donné à bail à la Sa Résidence les Ducs de Chevreuse, filiale de la Sa Financière Barbatre, qui devait l'exploiter comme résidence hôtelière.
L'acte authentique de vente était reçu le 15 décembre 2006 par M°[S] [N], notaire associé à Nice, entre la Sarl Financière Barbatre, venderesse, et M. [Z] [B] et Mme [U] [A] épouse [B], acquéreurs.
La vente portait sur le bien immobilier constitutif du lot n°31, au prix global de 144.159 € , comprenant 144.159 € de droits immobiliers et 10.000 € de mobilier.
Les époux [B] avaient par ailleurs conclu un bail commercial de biens immobiliers meublées avec la Sa Résidence Châteaux à l'enseigne Les Ducs de Chevreuse.
En l'état de l'avancement des travaux, selon attestation de la société 2AD Ingénierie, selon laquelle l'immeuble était au stade d'avance des travaux 'hors d'air', les acquéreurs réglaient notaire, aux fins de versement à la Sa Financière Barbatre une somme de 123.237,20 € soit 80% du prix de vente.
La Sa Financière Barbatre était placée le 16 octobre 2007 en redressement puis liquidation judiciaire par le tribunal de commerce de Versailles, le 1er avril 2008.
Les époux [B] ont déclaré leur créance le 11 décembre 2007 au titre de la perte des loyers à la procédure collective de la Sa Résidence Château.
Les acquéreurs précisent s'être alors aperçus que les travaux n'avaient pas été réalisés.
Le17 mars 2009, M.[Z] [B] et Mme [U] [A] épouse [B] ont fait assigner M°[S] [N] et la SCP [N] et autres, titulaire d'un office notarial à Nice, devant le tribunal de grande instance de Nice, pour manquement aux obligations de conseil, d'efficacité et d'authentification.
Ils ont fait assigner ensuite la société AD Ingenierie, le 7 juin 2010, pour fautes commises dans le cadre de sa mission générale de contrôle et de surveillance de l'état d'avancement des travaux.
titulaire d'un office notarial, devant le tribunal de grande instance de Nice, pour manquement aux obligations de conseil, d'efficacité et d'authentification.
Par jugement contradictoire en date du 16 octobre 2012, le tribunal de grande instance de Nice a :
- condamné la société 2AD Ingenierie à payer aux époux [B] la somme de 108.119,25€ à titre de dommages et intérêts,
- condamné la société AD Ingenierie à payer aux époux [B] la somme de 8.000 € en indemnisation de leur préjudice moral,
- débouté M.[Z] [B] et Mme [U] [A] épouse [B] de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de M° [S] [N] et de la SCP [N] et autres,
- condamné M.[Z] [B] et Mme [U] [A] épouse [B] à payer à M°[S] [N] et la SCP [N] et autres, la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société AD Ingenierie à payer à M.[Z] [B] et Mme [U] [A] épouse [B] la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire à hauteur de 60.000 € des condamnations prononcées en faveur des époux [B],
- condamné la société AD Ingenierie aux dépens, distraits au profit de M°Charles ABECASSIS et M°MACHART, avocats.
Par déclaration de M°Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau d'Aix-en-Provence, en date du 31 décembre 2012, M.[Z] [B] et Mme [U] [A] épouse [B] ont relevé appel de ce jugement.
En cours d'instance la société 2AD Ingénierie a fait l'objet d'une procédure collective. Dans un premier temps, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte par le tribunal de commerce de Nanterre le 13 décembre 2012, avec la SCP [D] comme mandataire et la Selarl FHB comme administrateur. Ces derniers avaient comparu et conclu, mais par la suite la procédure a été transformée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Nanterre du 28 novembre 2013, la SCP [D] désignée liquidateur.
Par leurs dernières conclusions, déposées et notifiées par voie électronique le 4 juin 2014, et signifiées par huissier de justice le 4 juin 2014 à la SCP [D] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société 2AD Ingénierie, M.[Z] [B] et Mme [U] [A] épouse [B] demandent à la cour d'appel, au visa des articles 1382 du code civil, 1134 du code civil, L.261-11, L.261-12, L.263-1, R.261-11, R.261-17 et suivants du code de la construction et de l'habitation, L.622-22 du code de commerce, de :
- confirmer la décision entreprise, rendue le 16 octobre 2012, par le tribunal de grande instance de Nice en ce qu'elle a retenu la responsabilité de la SAS 2AD Ingénierie, en sa qualité d'ingénieur-conseil et maître d'oeuvre, pour avoir commis des fautes dans le cadre de sa mission générale de contrôle et de surveillance de l'état d'avancement des travaux,
- infirmer la décision pour le surplus, et en toute hypothèse,
- dire que Me [S] [N] et la SCP [N] ont commis des fautes dans le cadre de leurs obligations de conseil, d'efficacité de vérification et d'authentification de mise en garde,
- en conséquence, dire que les fautes commises tant par le notaire rédacteur de l'acte, que par l'étude notariale , que la société 2AD Ingénierie ont concouru à la réalisation des préjudices matériel, financier et moral subis par M.et Mme [B],
- condamner solidairement Me [S] [N] et la SCP [N] à verser à M.et Mme [B] la somme de 230.204,45 € correspondant au coût total de l'investissement réalisé (emprunt en capital et intérêts comprenant l'acquisition des biens et droits immobiliers, ainsi que les meubles et des objets mobiliers),
- condamner solidairement Me [S] [N] et la SCP [N] à verser à M. et Mme [B] la somme de 8.080,50€ correspondant à la perte de loyers,
- condamner solidairement Me [S] [N] et la SCP [N] à payer à M.et Mme [B] la somme de 50.000 € au titre de leur préjudice moral,
- condamner solidairement Me [S] [N] et la SCP [N] à payer à M.et Mme [B] la somme de 20.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel,
- débouter Me [S] [N] et la SCP [N] de leurs demandes reconventionnelles à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire,
- fixer la créance de M. et Mme [B] à l'encontre de la SAS 2AD Ingénierie, en application de l'article L.622-22 du code de commerce à la somme totale de 273.284,95 € se décomposant comme suit : créance indemnitaire au titre de la réparation des préjudices matériels et financiers subis : 230.204,45 €, créance indemnitaire au titre de la perte des loyers subie : 8.080,50 €, créance indemnitaire au titre de la réparation du préjudice moral subi : 25.000 €, créance au titre de la condamnation en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile : 10.000 €,
- débouter la SAS 2ad Ingénierie ainsi que la SCP [D] de leurs demandes de mise hors de cause,
- débouter la SAS 2AD Ingénierie ainsi que la SCP [D] de leurs demandes tendant à être garantis par Me [N] et sa compagnie d'assurance MMA de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre, en principal, frais et accessoires,
- débouter la SAS 2AD Ingénierie ainsi que la SCP [D] de leurs demandes tendant à voir réduire le quantum des demandes indemnitaires sollicitées par M.et Mme [B],
- condamner solidairement la SCP [D], prise en la personne de Me [I] [D], ès qualités de mandataire liquidateur de la Sas 2AD Ingénierie, selon jugement du tribunal de commerce de Nanterre en date du 13 décembre 2012 prononçant le redressement judiciaire , puis de liquidateur judiciaire par décision du 28 novembre 2013 de cette même juridiction commerciale, à verser à M. et Mme [B] la somme de 10.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel,
Sur l'assignation en intervention forcée et garantie de la Mutuelle des Architectes Français d'Assurance, au visa des articles 1382 du code civil, 15 et 16 du code de procédure civile, rejeter purement et simplement les écritures et pièces en réponse déposées et notifiées le 20 avril 2014 par la Mutuelle des Architectes Française Assurance en qualité d'assureur de la SAS 2AD Ingénierie,
Y faisant droit, et en toute hypothèse, au visa des articles 555 du code de procédure civile,
l'article 1964 du code civil, L.113-1 et L.124-3 du code des assurances :
- déclarer M. et Mme [B] recevables et bien fondés en leur demande d'intervention forcée de la Mutuelle des Architectes Français Assurance dans la procédure actuellement pendante devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence,
- dire que, conformément aux dispositions de l'article 555 du code de procédure civile, l'évolution du litige justifie en l'espèce, la mise en cause de la Mutuelle des Architectes Français Assurance dans la procédure pendante devant la cour de céans,
- déclarer en conséquence, M. et Mme [B] recevables, par application du texte susvisé, à demander à la cour la condamnation de la Mutuelle des Architectes Français Assurance à garantir la SAS 2AD Ingénierie,
- les déclarer en outre, bien fondés en cette demande,
- en conséquence, rejeter l'opposition de non-garantie formulée par la Mutuelle des Architectes Français Assurance en qualité d'assureur de la Sas 2AD Ingénierie,
- débouter la Mutuelle des Architectes Français Assurance de l'ensemble de ses fins, demandes et conclusions,
- rejeter l'opposition de non-garantie formulée par la Mutuelle des Architectes Français en qualité d'assureur de la Sas 2ad Ingénierie, et ne retenir à titre subsidiaire que la déchéance au motif de la témérité consciente et inexcusable de l'architecte,
- débouter la Mutuelle des Architectes Français de l'ensemble de ses fins, demandes et conclusions,
- dire que la Mutuelle des Architectes Français doit garantie à son assuré,
- condamner in solidum la Mutuelle des Architectes Français Assurance , Me [S] [N] et la SCP [N] ainsi que la Sas 2AD Ingénierie à verser à M.et Mme [B] la somme 230.204,45€, correspondant au coût total de l'investissement réalisé,
- condamner in solidum la Mutuelle des Architectes Français Assurance, Me [S] [N] et la SCP [N] ainsi que la Sas 2AD Ingénierie à verser à M.et Mme [B] la somme de 8.080,50 € au titre de la perte de loyers,
- condamner la Mutuelle des Architectes Français Assurance à verser à M. et Mme [B] la somme de 25.000 € au titre du préjudice moral,
- la condamner à verser à M. et Mme épouse [B] la somme de 10.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
Sur la responsabilité du notaire, les époux [B] font observer que le notaire aurait dû s'apercevoir d'une discordance de dates compte tenu des dates respectives de l'attestation de travaux et de la déclaration d'ouverture du chantier, que Me [N] a accepté des attestations d'architecte sommaires et non étayées. Ils estiment que le notaire aurait dû exiger un état de l'existant avant travaux, la déclaration d'ouverture de chantier et une attestation d'avancement de travaux de moins de six mois. Ils reprochent au notaire d'avoir accepté que le vendeur donne une garantie intrinsèque sans valeur;
Sur la responsabilité de la Sas 2AD. Ingénierie, les époux [B] font observer que cette société a établi des attestations sommaires non conformes à la réalité, sans s'assurer de l'avancement réel des travaux. M.et Mme [B] estiment que la société 2AD Ingénierie ne pouvait ignorer que le programme de rénovation du Château de [Localité 2] était une rénovation lourde.
M.et Mme [B] estiment avoir subi un préjudice matériel et financier correspondant au coût de l'investissement, à la perte de loyers et un préjudice moral, en lien de causalité avec les fautes commises.
M.et Mme [B] estiment que la MAF doit garantir la société 2AD Ingénierie, que la procédure collective de la société 2AD Ingénierie constitue une évolution du litige.
Sur la non garantie invoquée par la MAF, il fait valoir que l'inobservation délibérée par l'architecte assuré de ses obligations est une cause de déchéance non opposable au bénéficiaire de l'indemnité.
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 6 mai 2014, Me [S] [N] et la SCP [N] demandent à la cour d'appel, au visa des dispositions de l'article 1382 du code civil, de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux [B] de leurs demandes contre M°[N] et la SCP [N],
- dire les époux [B] tant irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions tant à l'encontre de l'office notarial [N] qu'à l'encontre de M°[N],
- les en débouter purement et simplement,
- reconventionnellement, condamner les époux [B] à leur payer une somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire,
- les condamner au paiement d'une somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de Me COHEN, avocat.
Me [N] et sa société civile professionnelle font observer que la société venderesse, la société Financière Barbatre n'a pas été attraite en la procédure. Ils estiment que, dans la mesure où l'acquéreur est dans l'incapacité de produire une déclaration de créance contre cette société il ne saurait réclamer le paiement de sa créance éteinte à l'office notarial.
Me [N] fait observer qu'il est étranger à l'attestation de la société d'architectes dont il n'avait pas à vérifier l'exactitude. Il fait remarquer qu'il n'est pas un homme de l'art en matière de construction et que l'attestation est délivrée par l'architecte sous sa seule responsabilité.
Il rappelle avoir respecté le calendrier contractuel.
En ce qui concerne le choix de la garantie intrinsèque plutôt qu'une garantie extrinsèque, Me [N] fait remarquer que la société venderesse répondait aux conditions légales de cette garantie et estime n'avoir commis aucun manquement à son obligation de conseil, alors qu'il ne lui appartenait pas de vérifier l'équilibre économique de l'opération.
Me [N] estime avoir été trompé par la société venderesse et par la société 2AD Ingenierie. Il estime qu'il n'avait pas d'éléments de nature à suspecter l'exactitude des renseignements fournis. Il fait observer que le cabinet ICF IMMO était présent aux côtés des acquéreurs depuis le début de l'opération.
Me [N] estime le préjudice allégué sans lien avec sa faute prétendue et en tout état de cause considère que les montants demandés dont excessifs. Il fait remarquer que les acquéreurs ont conservé leur bien, qu'ils ont perçu des loyers, qu'ils ont pu récupérer de la TVA.
Il estime fondée sa demande reconventionnelle pour procédure abusive.
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 23 mai 2014, la Mutuelle des Architectes Français demande à la cour d'appel de :
- dire M.[Z] [B] et Mme [U] [A] épouse [B] irrecevables en leur assignation d'appel en intervention forcée à l'encontre de la Mutuelle des Architectes Français dès lors que les conditions de l'article 555 du code de procédure civile ne sont pas réunies,
- subsidiairement,
- juger que la Mutuelle des Architectes Français est fondée à opposer une non garantie à la société 2AD Ingénierie,
- en raison d'un exercice anormal de la profession d'architecte,
- en application de la clause d'exclusion 2.126,
- en application de la clause d'exclusion 2.111 et de l'absence d'aléa,
- à titre infiniment subsidiaire,
- dire que la mutuelle des architectes français ne pourra garantir la société 2AD Ingenierie que dans les limites et conditions de la police qui contient une franchise opposable aux tiers lésés ainsi qu'un plafond de garantie au titre des dommages immatériels non consécutifs à des dommages matériels garantis de 500.000€ hors actualisation, ledit plafond étant unique pour l'ensemble des réclamations dirigées à l'encontre de la mutuelle des architectes français dont la présente procédure, dès lors que ces réclamations ont une seule et même cause technique dans le cadre de la même opération de construction,
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M.[Z] [B] et Mme [U] [A] épouse [B] de leur demande en remboursement de l'intégralité du prix de vente de leur lot respectif et qu'il a écarté toute condamnation à l'encontre de la société 2AD
Ingenierie au titre des frais annexes liés à l'acquisition du bien immobilier et des pertes de loyer,
- ramener le préjudice moral à de plus justes proportions,
- condamner solidairement M.[Z] [B] et Mme [U] [A] épouse [B] à 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, distraits au profit de la SCP MAGNAN, avocats.
La Mutuelle des Architectes Français fait valoir qu'elle était identifiée comme étant l'assureur de la société 2AD Ingenierie dès la première instance et que le redressement judiciaire de la société ne constitue pas une évolution du litige au sens de l'article 555 du code de procédure civile.
Subsidiairement, elle invoque une non garantie alors que la société 2AD Ingenierie a délivré des attestations de complaisance, ce qui ne relève pas de l'exercice normal de la profession d'architecte. Elle estime que cette attestation a permis au maître de l'ouvrage de recevoir des sommes excessives et que cela entre dans une cause d'exclusion prévue au paragraphe 2.126 du contrat. Elle estime que le sinistre avait perdu tout caractère aléatoire.
La SCP [D], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société 2AD Ingénierie, assignée régulièrement à personne habilitée le 7 mai 2014, ayant reçu signification des dernières conclusions des consorts [B] le 4 juin 2014, n'a pas comparu.
L'instruction de l'affaire a été déclarée close le 11 septembre 2014.
MOTIFS,
M.et Mme [B] demandent la fixation de leur créance sur la société 2AD Ingénierie à un montant supérieur de celui retenu par le tribunal dans la condamnation de cette société.
M.et Mme [B] estiment que M°[N] a commis des fautes à leur égard qui leur ont causé un préjudice.
Ils demandent la garantie de l'assureur de la société AD Ingénierie, la Mutuelle des Architectes français MAF.
-I) sur la créance des consorts [B] sur la société 2AD Ingénierie :
Le 26 janvier 2006 la société 2AD Ingénierie a établi une attestation certifiant que les travaux du programme '[Localité 2]'avaient atteint à cette date le stade 'Mise hors d'air'.
Le 27 novembre 2009, Me [I] [Q], huissier de justice à Brie-Comte-Robert, a constaté l'état du chantier de l'ensemble immobilier [Adresse 8].
le bâtiment B, où doit être exécuté l'aménagement d'appartements et notamment l'appartement portant le lot numéro trente et un, est une ancienne bâtisse de ferme ...le mur ancien de la ferme a été piqueté et la toiture de tuiles plates a été déposée, mais non reposée...les murs sont gonflés par les eaux et la végétation sauvage n'est même introduite entre les pierres, tant à l'intérieur qu'à l'extérieur de ce bâtiment..au premier étage, les sols en béton sont recouverts de mousse, montrant que l'ensemble est à l'abandon depuis plusieurs mois, sinon d'années....le couvert n'étant pas assuré, les plâtres, placoplâtres, cloisons sèches ne peuvent être posés....l'ensemble est dans un état de délabrement
complet ..$gt;$gt;.
Il résulte de ce constat que les travaux ne pouvaient pas être à la date du 26 janvier 2006 au stade d'avancement allégué dans l'attestation établie par la société 2AD Ingénierie, sur la base desquelles Me [N] a établi l'acte relativement à l'état d'avancement des travaux.
S'agissant d'une rénovation, à partir d'un bâtiment existant, qui certes avait une toiture avant le début des travaux, qui a été déposée après ouverture du chantier, et devait être reposée ensuite, le fait que l'immeuble ait pu être couvert le 16 juin 2003, ne signifiait pas qu'il était définitivement hors d'eau.
L'attestation d'état d'avancement des travaux du 26 janvier 2006 était manifestement mensongère.
La responsabilité délictuelle de la société 2AD Ingénierie est engagée.
Le préjudice causé aux consorts [B] par cette fausse déclaration correspond à la différence entre l'état d'avancement réel des travaux et la somme versée, soit la somme retenue par le tribunal.
Le jugement sera confirmé sur ce point, sauf à préciser qu'il s'agit non plus d'une condamnation de la société 2AD Ingénierie mais d'une créance des consorts [B] à la procédure collective de la société 2AD Ingénierie, sous réserve de sa recevabilité au passif de la liquidation judiciaire au vu des règles de la procédure collective.
-II) Sur la faute du notaire :
Selon M.et Mme [B] a commis les fautes suivantes :
- il aurait manqué à son obligation de vigilance en se contentant d'une attestation de travaux
non fiable, émanant d'une personne non architecte, trop ancienne et en discordance avec des éléments de son acte,
- il aurait manqué à son obligation de renseignement et de conseil à propos de la garantie d'achèvement.
-II-1) Sur l'attestation de travaux :
Le bien acquis en l'état futur d'achèvement par M.et Mme [B] consiste en
un appartement duplex dans l'ensemble immobilier '[Adresse 9]). Il s'agit du lot 31 correspondant à : un appartement situé au 1er étage du bâtiment B, comprenant entrée, séjour avec kitchenette, salle de bains avec wc, avec les 90/10.000èmes des parties communes générales.
L'acte précise que le vendeur a entrepris une rénovation lourde d'un ensemble immobilier en changeant sa destination en usage de résidence services.
Le bâtiment 'B ' est un immeuble d'un étage avec combles sur rez-de-chaussée.
L'acte de vente en l'état futur d'achèvement, reçu le 15 décembre 2006 par Me [N] dispose au chapitre 'paiement du prix' :
I-Partie exigible immédiatement : compte tenu de l'avancement des travaux : 'mis hors d'air' la partie actuellement exigible est de : 80% soit 123.327,20 €....Paiement effectué au moyen du prêt consenti par la Lyonnaise de Banque...
II-Paiement du solde du prix : Le solde du prix de vente, soit la somme de 30.831,80 € (soit 28.831,80 € pour les droits immobiliers et 2.000 € pour le mobilier) Il sera payable selon l'échelonnement suivant, savoir - à l'achèvement des travaux de rénovation ...15%, - à la mise à dispositions des locaux à l'acquéreur (remise des clés) ...5%. A toutes fins utiles et en tant que de besoin, le vendeur déclare que l'échelonnement ci-devant déterminé, respecte les paliers de paiement fixés par la loi du 3 janvier 1967, qui ne peuvent dépasser : - 35% à l'achèvement des fondations, - 70% à la mise hors d'eau, -95% à l'achèvement de l'immeuble. Pour l'application de l'échelle des versements ci-dessus stipulés, l'avancement des travaux et l'achèvement des biens vendus, seront suffisamment justifiés au moyen des attestations successives de l'architecte de l'opération$gt;$gt;.
L'acte précise que le vendeur déclare que le chantier a été ouvert le 28 août 2003.
A la rubrique 'Etat d'avancement des travaux', l'acte précise : Il résulte d'une attestation délivrée par 2AD Ingénierie, architecte à [Adresse 3], le 26 janvier 2006 que les travaux du programme '[Localité 2]' ont atteint le stade 'Mise hors d'air'$gt;$gt;.
Compte tenu de ce que ce programme correspond à une rénovation et non à une construction, aucune discordance n'apparaît entre une déclaration d'ouverture de chantier au 28 août 2003 et une attestation de mise hors d'air du 26 janvier 2006.
Cela est d'autant plus vrai que l'acte précise en page 19 que selon attestation du 16 juin 2003 l'immeuble était déjà hors d'eau à cette date.
Rien ne permettait de suspecter, au niveau de la date de l'attestation du 26 janvier 2006, que celle-ci ne correspondait pas à la réalité.
L'attestation est établie par M.[M] [P], représentant la société 2AD Ingénierie, [Adresse 3].
Cette société 2AD Ingénierie a son siège social au [Adresse 3]). Elle est immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nanterre sous le numéro 324 446 061.
Il y a lieu de constater qu'une autre société du même groupe '2AD' a son siège social à la même adresse. Il s'agit de la société 2AD Architecture immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nanterre sous le numéro 390 665 073.
L'attestation émane de la société 2AD Ingénierie et non de la société 2AD Architecture.
Mais si l'attestation doit émaner d'une homme de l'art, il n'est nullement spécifié que cette attestation sur l'état des travaux au moment de l'acte doit émaner d'un architecte.
La société 2AD Ingénierie, branche technique du groupe 2AD Architecture et 2AD Ingénierie, est liée à la société 2AD Architecture pour le suivi technique de la construction.
Le fait que l'attestation émane de 2AD Architecture plutôt que de 2AD Ingénierie n'était pas de nature à faire suspecter la fiabilité de cette attestation.
Le notaire n'a pas commis de faute en se fondant sur l'attestation du 26 janvier 2006.
Il ne lui appartenait pas de se déplacer sur les lieux, pour contrôler lui-même l'état d'avancement des travaux.
-II-2) Sur la garantie d'achèvement :
Deux types de garanties sont possibles pour une vente en l'état futur d'achèvement, soit une garantie intrinsèque résultant de conditions propres à l'opération, soit une garantie extrinsèque par une banque ou un établissement financier.
C'est le vendeur qui opte pour l'une ou l'autre forme de ces garanties, sachant qu'il ne peut offrir une garantie intrinsèque que sous certaines conditions, prévues à l'article R.261-18 du code de la construction et de l'habitation, soit parce que la construction est assez avancée et qu'aucune inscription hypothécaire n'est prise sur le bien, soit lorsqu'il justifie de fonds propres suffisants.
En l'occurrence la société Financière Barbatre a offert une garantie intrinsèque d'achèvement telle que prévue à l'article R.261-18 a) du code de la construction et de l'habitation aux conditions que l'immeuble était hors d'eau et n'était grevé d'aucun privilège ou hypothèque.
L'acte de vente indique : la société venderesse par son représentant ès qualités déclare que les conditions propres de l'opération qui vont être ci après exposées, constituent la garantie de son obligation d'achever l'immeuble vendu au sens des articles L.261-11d) et R.261-18a) du code de la construction et de l'habitation, ce dernier ci-après littéralement rapporté:
art.261-18 : la garantie d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération lorsque cette dernière répond à l'une ou l'autre des conditions suivantes :'a) si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège ou hypothèque'. La société venderesse précise en effet : que l'ensemble immobilier dont dépendent les biens et droits immobiliers vendus est hors d'eau ainsi qu'il résulte de l'attestation délivrée le 16 juin 2003 par le cabinet 2AD Ingénierie à [Adresse 3], que l'immeuble est libre de toute inscription de privilège ou d'hypothèque ainsi qu'il résulte d'une demande de renseignements sommaires urgents du bureau des hypothèques de [Localité 4] en date du 5 septembre 2003.$gt;$gt;.
Il n'est pas contesté qu'aucune inscription de privilège ou hypothèque n'était inscrite sur le bien.
Par contre la condition de l'état d'avancement au stade 'mise hors d'eau' pose question.
Il s'agissait ici d'un programme de rénovation lourde, à partir de bâtiments existants, présenté à la vente tel qu'il pouvait l'être avant la loi sur la vente d'un immeuble à rénover, comme une vente en l'état futur d'achèvement.
La garantie intrinsèque de la vente en l'état futur d'achèvement est possible, en application des dispositions du code de la construction et de l'habitation, lorsque le vendeur constructeur présente de réelles garanties personnelles, parce que la construction est déjà très avancée au moment de la vente, étant arrivée au stade mise hors d'eau, qu'en conséquence le bien a une valeur réelle, et qu'aucune inscription hypothécaire ne grève le bien.
En l'occurrence, pour justifier son contrôle des conditions d'application de la garantie intrinsèque, Me [N] mentionne un état hypothécaire négatif qui n'est pas discuté, mais aussi l'attestation de travaux du 16 juin 2003, selon laquelle l'immeuble est parvenu au stade hors d'eau.
Ce n'est pas l'attestation du 26 janvier 2006 qui justifie la garantie intrinsèque, alors que cette attestation ne concerne que le lot acquis par les époux [B], mais celle du 16 juin 2003.
Dans l'acte Me [N] a rappelé que la déclaration d'ouverture de chantier était du 28 août 2003.
Si l'attestation du 26 janvier 2006 n'est pas contradictoire avec la déclaration d'ouverture du chantier du 28 août 2003, par contre celle du 16 juin 2003, antérieure à l'ouverture du chantier, pose question.
A la date du 16 juin 2003, avant l'ouverture du chantier, rien n'avait encore été fait, le programme de rénovation n'était pas commencé.
Pourtant, une garantie intrinsèque était fournie comme si le programme était arrivé à un stade très avancé.
Il s'agissait clairement d'un moyen détourné pour un constructeur de vendre des lots d'un programme non commencé, sans caution bancaire, avec une garantie intrinsèque présentant une apparence légale, mais qui était en réalité totalement illusoire.
Il appartient au notaire de vérifier les conditions d'application de cette garantie.
La justification de cette garantie par une attestation d'avancement des travaux antérieure au début des travaux permettait à un professionnel de l'immobilier comme Me [N], notaire, de détecter que cette garantie était fragile et pourrait se révéler illusoire.
Me [N] devait en conséquence attirer l'attention des acquéreurs sur le caractère fragile de cette garantie intrinsèque et du risque en découlant.
S'agissant d'actes à la chaîne de ventes de lots d'un programme immobilier, le notaire qui a été choisi par le promoteur pour procéder à des ventes en défiscalisation à des acquéreurs qui se désintéressent du bien acquis et ne viennent même pas à l'acte pour lequel ils donnent une procuration, se doit de redoubler de vigilance pour ne pas être instrumentalisé par l'une des parties et veiller au respect de la loi et des droits respectifs des parties.
Le désintérêt des acquéreurs pour le bien acquis n'exonère pas le notaire de son devoir d'information et de conseil.
Me [N] a manqué à son devoir de prudence et vigilance et à son devoir de conseil en n'attirant pas l'attention des acquéreurs sur le caractère en l'espèce fragile de la garantie intrinsèque offerte, au regard des éléments spécifiques qu'il avait en sa possession.
-III) sur le préjudice que le notaire doit indemniser :
Les consorts [B] demandent la condamnation de Me [S] [N] et de la SCP [N] à leur payer
- 230.204,45 € correspondant au coût total de l'investissement réalisé (emprunt en capital et intérêts comprenant l'acquisition des biens et droits immobiliers, ainsi que les meubles et des objets mobiliers),
- 8.080,50€ correspondant à la perte de loyers,
- 50.000 € au titre de leur préjudice moral.
Le manquement au devoir de prudence et vigilance et au devoir de conseil commis par Me [N] a causé aux consorts [B] un préjudice moral, pour avoir été traités de manière peu attentive par le notaire, qui ne s'est pas soucié de préserver leurs intérêts en les avertissant. Par contre, il est sans lien avec le coût de l'investissement, qui a été effectué et alors que les consorts [B] n'ont pas demandé la résolution de la vente, il est sans lien avec la perte de loyers. Les consorts [B] ne demandent l'indemnisation d'aucune perte de chance d'avoir renoncé à passer l'acte. La cour ne peut leur allouer ce qu'ils ne demandent pas.
Le préjudice moral en lien avec la faute du notaire sera indemnisé par la somme de 30.000€.
La demande de Me [N] et sa société civile professionnelle de dommages et intérêts pour procédure vexatoire et abusive sera rejeté au vu de ce qui vient d'être dit.
-IV) sur la garantie de la MAF :
La Mutuelle des Architectes français est appelée en cause pour la première fois en cause d'appel.
Le litige, tel que posé devant le tribunal de grande instance, n'a pas évolué en cause d'appel.
Le fait que la société 2AD Ingénierie fasse l'objet en cause d'appel d'une procédure collective ne modifie pas le litige.
Il appartenait à M.et Mme [B] d'appeler en cause cet assureur dès la première instance.
Par application des dispositions de l'article 555 du code de procédure civile, cette intervention forcée n'est pas recevable en cause d'appel.
L'action contre la Mutuelle des Architectes français dans cette instance d'appel sera déclarée irrecevable.
-V) sur les dépens et les frais irrépétibles :
Me [N] et sa société civile professionnelle seront condamnés solidairement aux dépens.
Ils indemniseront les consorts [B] de leurs frais irrépétibles à hauteur de dix mille euros.
La MAF conservera, par équité, ses dépens et ses frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS,
Statuant par arrêt réputé contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement rendu le 16 octobre 2012 par le tribunal de grande instance de Nice en ce qu'il a condamné la société 2 Ad Ingénierie à payer aux époux [B] la somme de 108.119,25 € à titre de dommages et intérêts, celle de 8.000 € en indemnisation de leur préjudice moral, et celle de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens de première instance , sauf à dire qu'il ne s'agit plus d'une condamnation mais d'une créance au passif de la liquidation judiciaire de la société 2AD Ingénierie, sous réserve de la recevabilité de leur déclaration de créance au passif de ladite société,
Infirme le jugement pour le surplus et statuant à nouveau,,
Condamne Me [S] [N], notaire, et la SCP [N] à payer à
M.[Z] [B] et Mme [U] [A] épouse [B] la somme de trente mille euros (30.000 €) à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,
Déboute M.[Z] [B] et Mme [U] [A] épouse [B] de leurs autres demandes de dommages et intérêts,
Déclare M.[Z] [B] et Mme [U] [A] épouse [B] irrecevables en leur action pour la première fois en cause d'appel contre la Mutuelle des Architectes français,
Dit que la Mutuelle des Architectes français conservera ses dépens et ses frais irrépétibles,
Condamne Me [S] [N], notaire, et la SCP [N] à payer à
M.[Z] [B] et Mme [U] [A] épouse [B] la somme de dix mille euros (10.000 €) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Met solidairement les dépens de première instance et ceux d'appel, sauf ceux de la Mutuelle des Architectes français, à la charge de Me [S] [N], notaire, et de la SCP [N] et de la société 2AD Ingenierie, comme frais privilégiés de liquidation judiciaire de la société 2AD Ingenierie, le tout avec distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
