COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 18 DÉCEMBRE 2014
N° 2014/479
Rôle N° 14/00504
[K] [S]
[Y] [S]
C/
[V] [A]
SARL MIMILE
Syndicat des copropriétaires [Adresse 3]
Grosse délivrée
le :
à :
Me HADDAD
Me GAULTIER
Me ROUILLOT
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal de grande instance de Nice en date du 23 décembre 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 11/01139.
APPELANTS
Monsieur [K] [S]
demeurant [Adresse 4]
Mademoiselle [Y] [S]
demeurant [Adresse 2]
représentés et assistés par Me Yves HADDAD substitué par Me Yoave FENNECH, avocats au barreau de Toulon, plaidant
INTIMÉS
Monsieur [V] [A]
né le [Date naissance 1] 1951 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 3]
LA SARL MIMILE
dont le siège est [Adresse 3]
représentés et assistés par Me Jean-Pierre GAULTIER, avocat au barreau de Nice, plaidant
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 3]
pris en la personne de son syndic le Cabinet Gestion Barberis SARL
dont le siège est [Adresse 1]
représenté et assisté par Me Maxime ROUILLOT substitué par Me MORE avocats au barreau de Nice
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 6 novembre 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Hélène Giami, conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Odile MALLET, président
Madame Hélène GIAMI, conseiller
Madame Muriel VASSAIL, vice-présidente placée
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2014
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2014,
Signé par Madame Odile MALLET, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
[V] [A] est propriétaire du lot 1 consistant en un local commercial au sein de la copropriété de l'immeuble du [Adresse 3], depuis son acquisition par actes authentiques des 12 septembre 1989 et 24 avril 1991.
[K] [S] est propriétaire du lot 6 consistant également en un local commercial au sein de cette copropriété, suivant acte authentique du 3 septembre 2008.
Par acte d'huissier du 7 février 2011, [V] [A] a fait assigner [K] [S] devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins notamment de se voir reconnaître un droit de jouissance exclusif sur la façade autour du lot 1.
[K] [S] et sa fille [Y] [S] ont fait assigner [V] [A], la SARL Mimile et le syndicat des copropriétaires par acte d'huissier du 10 février 2011 aux fins de contester ce droit mentionné dans le titre de propriété de [V] [A], et de voir annuler les mentions le consacrant.
Par jugement du 23 décembre 2013, le tribunal de grande instance de Nice a :
- déclaré prescrite la demande d'annulation partielle des actes authentiques des 12 septembre 1989 et 24 avril 1991,
- condamné les consorts [S] à supprimer toute installation en contrariété avec le droit d'usage de [V] [A] sur la façade du passage [R] [C], dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant 4 mois,
- condamné les consorts [S] à payer à [V] [A] et la SARL Mimile à titre de dommages et intérêts, les sommes de 30 000 euros pour la perte de revenus locatifs et de 1 500 euros pour les taxes de voirie acquittées,
- débouté les consorts [S] de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné les consorts [S] aux dépens et à payer à [V] [A] et la SARL Mimile la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de leurs autres demandes.
Par déclaration du 14 janvier 2014, les consorts [S] ont relevé appel de cette décision en intimant [V] [A], la SARL Mimile et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice,
Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 30 juin 2014, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, les consorts [S] entendent voir :
- réformer le jugement ;
au visa des articles 3, 8, 9, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,
- dire et juger que Monsieur [A] ne dispose d'aucun droit sur la façade de l'immeuble en copropriété confrontant le passage [R] [C] ;
- débouter celui-ci et la SARL Mimile de toutes leurs demandes;
au visa de l'article 1382 du code civil,
- condamner Monsieur [A] et la SARL Mimile aux dépens de première instance et d'appel, avec distraction, et à leur payer 50 000 euros de dommages et intérêts, ainsi que 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils soutiennent que :
- les deux lots ont une origine commune, et étaient réunis entre les mains des époux [E] ;
- par l'assemblée générale du 26 juin 1987 ayant consacré le droit de Monsieur [E] sur la façade, il était question du lot 6 et pas du lot 1;
- Monsieur [E] le confirme dans une attestation du 19 avril 1989;
- par leur occupation de la façade, Monsieur [A] et la SARL Mimile les privent de la possibilité d'ouvrir les persiennes et d'accéder à leur propre lot.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 12 août 2014, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, [V] [A] et la SARL Mimile entendent voir:
confirmer le jugement en ce qu'il a :
- reconnu à [V] [A] un droit exclusif de jouissance sur la façade de l'immeuble,
- condamné les consorts [S] à supprimer toute installation en contrariété avec le droit d'usage de [V] [A] sur la façade du passage [R] [C], dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant 4 mois,
y ajouter :
- la condamnation des consorts [S] aux entiers dépens et à leur payer :
130 000 euros de dommages et intérêts,
5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Pour eux :
- tandis que la SCI Méditerranéenne de la convention a vendu le lot 1 en cédant le droit de jouissance exclusive sur la façade à [V] [A], elle a ensuite vendu le lot 6 à Amram Assaraf sans ce droit ;
- lors de son acquisition du lot 6, [K] [S] a été informé de l'existence d'une contestation sur l'étendue de son droit de propriété, notamment quant à l'utilisation de la façade et a néanmoins souhaité poursuivre l'acquisition ;
- les titres de propriété de chacune des parties permettent de considérer que seul le lot 1 bénéficie du droit de jouissance privative sur la façade, et toutes les autorisations administratives accordées à [V] [A] confirment ce droit ;
- les consorts [S] leur causent un préjudice important en tentant d'accroître la surface de leur façade commerciale, notamment en ouvrant les portes de leur échoppe contre ladite façade au lieu d'utiliser un mécanisme de volet roulant, en faisant courir des installations électriques et en ayant apposé un auvent.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 14 mai 2014, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, la SARL gestion Barberis, [Adresse 1], s'en rapporte à justice en précisant que seul le niveau inférieur de la façade est concerné par le litige tandis que le niveau supérieur est à l'usage de la copropriété.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 octobre 2014.
MOTIFS DE LA DECISION:
Sur la demande d'annulation partielle des actes authentiques des 12 septembre 1989 et 24 avril 1991 :
Les consorts [S] ont renoncé à cette demande.
Sur le droit exclusif de jouissance sur la façade de l'immeuble :
Les actes authentiques des 12 septembre 1989 et 24 avril 1991 par lequel [V] [A] a acquis le lot 1 mentionnent qu'il s'agit d'une échoppe dans l'épaisseur de la façade sur le passage [R] [C] et précisent, en observation :
« que le lot n°1 bénéficie d'une façade commerciale située autour du local ex-loterie nationale, l'emplacement de l'ancienne façade peinte a été délimité par le syndic au cours d'une réunion sur place en présence de la SCI Jacquard et Monsieur [E] ;
tel qu'il résulte d'un procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire en date du 26 octobre 1987... et d'une attestation délivrée par Monsieur [I] [E], en date à [Localité 1] du 19 avril 1989... »
Il s'avère que :
- par la résolution 3 de l'assemblée générale extraordinaire datée du 26 octobre 1987, ont été confirmés « les droits de Monsieur [E] en ce qui concerne la façade de son local commercial côté passage [R] [C]. Il a été précisé que le local [E] avait une façade commerciale située autour du local ex-loterie nationale, et que l'emplacement de l'ancienne façade peinte serait délimité par le syndic au cours d'une réunion sur place en présence de la SCI Jacquard et Monsieur [E].
- par acte daté du 19 avril 1989, [I] [E] atteste, « qu'en qualité d'ancien propriétaire des murs et du fonds de commerce de la société Rostagne, cédés depuis le 6 février 1989 à la SCI Méditerranéenne de la convention, que la façade du mur donnant dans l'impasse [R] [C] fait partie du lot cédé à la SCI Méditerranéenne de la convention.
D'ailleurs, dans la résolution n° 3 du 26 octobre 1987, l'assemblée a confirmé mes droits en ce qui concerne la façade de mon local commercial, coté passage [R] [C].
De plus, le local et cette façade ont été, depuis de très nombreuses années, exploités par mon ex locataire vendeur de billets de loterie nationale ; en effet, cette partie a toujours été affectée à la raison sociale et au support publicitaire de son exploitant, Monsieur [J].'
Les deux lots litigieux appartenaient à [I] [E] qui les a vendus en 1988 à la SCI Méditerranéenne de la convention, et celle-ci les a revendus :
- pour le lot 1, à [V] [A] par actes des 12 septembre 1989 et 24 avril 1991, en lui cédant les droits sur la façade,
- pour le lot 6, à Amram Assaraf par acte du 1er août 2003, sans mention de droit sur la façade.
Il ressort de l'ensemble de ces éléments que :
- le droit de jouissance privative sur la façade a été consenti par l'assemblée générale des copropriétaires en 1987, à une époque où les lots 1 et 6 étaient réunis en une seule main.
- De 1989 à 2003, [V] [A] a bénéficié sans contestation du droit de jouissance exclusive sur la façade qui lui avait été cédé par la SCI Méditerranéenne de la convention, son auteur, resté propriétaire du lot 6.
Dans la mesure où l''autorisation accordée à un copropriétaire d'utiliser à titre privatif une partie commune confère à son bénéficiaire un droit réel et perpétuel, sans constituer pour autant un lot de copropriété au sens de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965, son titulaire ne peut en disposer librement et doit l'exercer dans les limites prévues soit par le règlement de copropriété, soit comme en l'espèce par la décision de l'assemblée générale.
Le droit de jouissance privative ayant été accordé par l'assemblée générale du 26 octobre 1987 à Monsieur [E] qui possédait les deux lots 1 et 6, la SCI Méditerranéenne de la convention qui a acquis ces lots et le droit de jouissance privative qui leur profitait ne pouvait en disposer ;
en l'absence de décision d'assemblée générale ayant modifié celle du 26 octobre 1987, nonobstant les titres de propriété de chacune des parties, il doit être considéré que le droit de jouissance privatif sur la façade appartient aux deux lots.
Dans ces conditions, [V] [A] et la SARL Mimile ne sont pas fondés à prétendre à des droits exclusifs sur la façade du rez-de-chaussée de l'immeuble et le jugement doit être infirmé en ce qu'il a condamné les consorts [S] à supprimer toute installation en contrariété avec le droit d'usage de [V] [A] sur la façade du passage [R] [C].
Sur les dommages et intérêts :
Chacune des parties entend obtenir la condamnation de l'autre à des dommages et intérêts.
Sur la demande de [V] [A] et de la SARL Mimile en paiement de 30 000 euros pour perte de revenus locatifs, 1 500 euros pour taxes de voirie, et 130 000 euros :
Dans la mesure où leurs droits de jouissance exclusive sur la façade ne sont pas retenus, il ne peut dès lors être considéré comme fautif pour les consorts [S] d'avoir usé de leur local commercial en ouvrant les portes existantes de leur échoppe sur la façade, en ayant procédé à des installations électriques dont rien ne démontre qu'elles soient en contradiction avec l'autorisation de la résolution 13 de l'assemblée générale du 1er mars 2010 ou en ayant apposé un auvent dans les conditions décrites par constat d'huissier du 13 janvier 2010.
Les demandes en paiement de dommages et intérêts de [V] [A] et de la SARL Mimile doivent donc être rejetées et le jugement infirmé en ce qu'il avait accueilli partiellement ces demandes.
Sur la demande des consorts [S] en paiement de 50 000 euros de dommages et intérêts :
Cette demande est motivée par les « harcèlements répétés directs ou indirects les ayant conduit à cesser d'exploiter le local ».
Le titre de propriété de [V] [A] a légitimement pu lui laisser penser qu'il était seul à pouvoir disposer de la façade de l'immeuble.
Pour autant, en déniant aux consorts [S] la possibilité d'ouvrir les portes de leur échoppe aux motifs qu'elles atteindraient son droit sur façade, puis en installant au sol des estrades y compris devant ladite échoppe, de telle sorte que l'ouverture était impossible, il y a lieu de considérer que [V] [A] et la SARL Mimile ont commis un fait fautif au préjudice des consorts [S].
Pour autant, ceux-ci ont acheté leur lot au prix de 5 000 euros, en toute connaissance de cause sur le litige existant et ne justifient pas que les faits fautifs de [V] [A] et la SARL Mimile soient à l'origine de l'abandon de l'exploitation dudit local commercial.
Ils ne seront accueillis en leur demande de dommages et intérêts que dans la limite de 2 000 euros.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Le jugement sera infirmé en ce qu'il avait condamné les consorts [S] aux dépens et à payer à [V] [A] et la SARL Mimile la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
[V] [A] et la SARL Mimile qui succombent à l'instance, seront condamnés aux dépens avec distraction dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile pour ceux d'appel, et à payer 2 000 euros aux consorts [S] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Rejette la demande de [V] [A] et la SARL Mimile tendant à se voir reconnaître des droits exclusifs sur la façade du rez-de-chaussée de l'immeuble ;
Rejette leurs demandes de condamnation des consorts [S] à :
-supprimer toute installation en contrariété avec leur droit d'usage sur la façade du passage [R] [C] ;
-leur payer 30 000 euros pour perte de revenus locatifs, 1 500 euros pour taxes de voirie, et 130 000 euros de dommages et intérêts ;
Condamne [V] [A] et la SARL Mimile à payer à [K] [S] et [Y] [S] la somme de 2 000 euros dommages et intérêts ;
Condamne [V] [A] et la SARL Mimile aux dépens avec distraction dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile pour ceux d'appel,
Condamne [V] [A] et la SARL Mimile à payer 2 000 euros à [K] [S] et [Y] [S] par application de l'article 700 du code de procédure civile
LE GREFFIERLE PRESIDENT
