COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 15 JANVIER 2015
N° 2015/18
Rôle N° 13/21826
SCI [Adresse 3]
C/
Syndicat des copropriétaires [Adresse 4]
Grosse délivrée
le :
à :
SCP BADIE
Me SIMONI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal de grande instance de Digne-les-Bains en date du 11 septembre 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 13/00295.
APPELANTE
LA SCI [Adresse 3]
dont le siège est [Adresse 2]
représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocats au barreau d'Aix-en-Provence
assistée par le cabinet QUILICHINI avocat au barreau de Marseille
INTIMÉ
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER LE CENTRE
représenté par son syndic en exercice la SARL VINDICIS
dont le siège est [Adresse 1]
représenté par Me Corine SIMONI, avocat au barreau d'Aix-en-Provence
assisté par Me Jean-Pierre RAYNE, avocat au barreau d'Aix-en-Provence
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 27 novembre 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Odile Mallet, présidente, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Odile MALLET, président
Madame Hélène GIAMI, conseiller
Madame Muriel VASSAIL, vice-présidente placée
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2015
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2015,
Signé par Madame Odile MALLET, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCÉDURE
La SCI [Adresse 3] est propriétaire des lots 1(local commercial à usage de dancing) et 3(réserve-bar) dans l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], à la [Localité 1]. Ces locaux ont été donnés à bail à la SARL Diamant.
Par acte du 26 novembre 2012 le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la SARL Vindicis (le syndicat), a assigné la SCI [Adresse 3] en paiement d'un arriéré de charges.
Par jugement réputé contradictoire du 11 septembre 2013 le tribunal de grande instance de Dignes les Bains a :
condamné la SCI [Adresse 3] à payer au syndicat la somme de 64.773,46 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 6 septembre 2012,
ordonné l'exécution provisoire,
débouté le syndicat de ses autres demandes,
condamné la SCI [Adresse 3] aux dépens.
La SCI [Adresse 3] a interjeté appel de ce jugement le 8 novembre 2013.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 novembre 2014.
POSITION DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions déposées au greffe le 4 juin 2014 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens, la SCI [Adresse 3] demande à la cour :
de réformer le jugement et débouter le syndicat de ses demandes,
de condamner le syndicat à lui rembourser les sommes perçues au titre de l'affectation à son seul lot de la surprime d'assurance,
de condamner le syndicat à lui verser la somme de 115.166 €,
de condamner le syndicat aux entiers dépens et au paiement d'une somme de 5.000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières écritures déposées au greffe le 4 avril 2014 auxquelles il est également renvoyé pour l'exposé des moyens, le syndicat demande au contraire à la cour:
de confirmer le jugement, sauf en ce qui concerne le quantum qui sera porté à la somme de 77.987,88 €,
de condamner la SCI [Adresse 3] aux entiers dépens et au paiement d'une somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions de procédure du 27 novembre 2014 la SCI [Adresse 3] demande à la cour de déclarer irrecevable la pièce n°1 communiquée par le syndicat le 26 novembre 2014.
MOTIFS DE LA DÉCISION
* sur l'incident de procédure
Aux termes de l'article 783 du code de procédure civile après l'ordonnance de clôture aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce communiquée aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.
Dans le cas présent, l'ordonnance de clôture a été rendue le 13 novembre 2014. Le 26 novembre 2014 le syndicat a communiqué à la SCI [Adresse 3] sa pièce n°1, à savoir le règlement de copropriété. Toutefois cette pièce avait déjà été communiquée le 4 avril 2014 concomitamment à des conclusions ainsi qu'il ressort de la consultation des échanges intervenus via le RPVA. En outre, la SCI [Adresse 3] produit elle-même aux débats le règlement de copropriété.
Il ne sera donc pas accédé à la demande de rejet de pièce.
* sur la critique du jugement déféré
La SCI [Adresse 3] fait valoir que le premier juge n'a pas respecté le principe du contradictoire, que l'assignation n'a pas été régulièrement délivrée, que le juge a statué au vu de pièces dont il n'est pas démontré qu'elles auraient été communiquées sans toutefois en tirer de conséquence autre qu'une demande de réformation du jugement laquelle se déduit nécessairement de l'appel interjeté.
La SCI [Adresse 3] énonce encore dans ses conclusions qu'elle ne détient pas les procès-verbaux de l'assemblée générale, ni le détail des sommes retenues par le tribunal et qu'elle ne peut que solliciter que l'intimée soit condamnée à lui communiquer lesdites pièces pour qu'un débat contradictoire puisse avoir lieu. Toutefois cette demande de communication de pièces n'est pas reprise dans la partie en forme de dispositif de ses conclusions de sorte que, par application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour n'a pas à statuer sur cette demande. Il convient en outre de relever que le syndicat a régulièrement communiqué les procès-verbaux des assemblées générales des années 2009 à 2013, d'où il résulte que le principe du contradictoire a été respecté.
* sur les primes d'assurance
Aux termes de l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
En application de cet article les primes d'assurances souscrites dans l'intérêt de la collectivité, y compris les surprimes liées à l'exercice de certaines activités dans les lots privatifs, constituent des charges générales concernant l'administration de l'immeuble soumises au régime du 2ème alinéa de l'article 10 à moins qu'il n'existe une clause contraire dans le règlement de copropriété prévoyant que ces surprimes doivent être supportées par le copropriétaire concerné.
Dans le cas présent le lot 1 appartenant à la SCI [Adresse 3] correspond à un local commercial à usage de dancing.
L'article 117 du règlement de copropriété relatif aux assurances que doit souscrire le syndic dispose : 'L'immeuble fera l'objet d'une police globale multirisques couvrant les parties tant privatives que communes dudit immeuble. Les surprimes consécutives à l'utilisation ou à la nature particulière de certaines parties privatives ou parties communes spéciales incomberont aux seuls copropriétaires concernés'.
En application de cette clause du règlement de copropriété la SCI [Adresse 3] n'est pas fondée à contester devoir supporter la surprime relative aux risques liés à l'activité de discothèque exercée dans son lot.
* sur le montant des charges
Le syndicat réclame paiement de la somme de 77.987,88 € au titre des charges demeurées impayées arrêtées 8 avril 2013.
A l'appui de sa demande il verse aux débats :
les procès-verbaux des assemblées générales des années 2009, 2011 et 2012 portant approbation des comptes clos au 30 novembre 2010, 30 novembre 2011, 30 novembre 2012 et vote du budget prévisionnel 2013/2014,
un relevé individuel de charges présentant un solde débiteur de 77.987 € au 8 avril 2013,
une ordonnance de référé du 14 août 2009 signifiée le 22 septembre 2009 condamnant la SCI [Adresse 3] à lui payer la somme de 25.846,07 € de provision à valoir sur les charges échues et impayées au 7 juillet 2009,
un procès-verbal de saisie-attribution du 21 avril 2009 pratiquée entre les mains de la SARL Diamant aux termes de laquelle cette société énonce être débitrice de loyers à hauteur de 18.000 €.
Pour s'opposer à la demande en paiement la SCI [Adresse 3] soutient que sa locataire la SARL Diamant aurait versé au titre des loyers entre les mains du syndic la somme de 84.000 € (18.000 + 66.000 €). A l'appui de cette affirmation elle se contente de verser aux débats un récapitulatif des loyers versés depuis septembre 2009 établi par sa locataire, la SARL Diamant. Ce récapitulatif mentionne qu'aurait été versée le 16 septembre 2009 une somme de 18.000 € à la SCP Guigou. Toutefois, en l'absence de tout reçu établi par le syndic ou par son huissier, ce tableau est dépourvu de toute force probante.
En conséquence, le jugement sera confirmé sauf à actualiser la somme due et la porter à 77.987 € arrêtée au 8 avril 2013. La SCI [Adresse 3] sera donc condamnée à payer au syndicat la somme de 77.987 € avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation délivrée le 26 novembre 2012 sur la somme de 64.773,46 € et à compter de ce jour pour le surplus.
Par voie de conséquence, la SCI [Adresse 3] sera déboutée de sa demande en remboursement de la somme de 115.166 €.
* sur les dépens et frais irrépétibles
Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles. Echouant en cause d'appel la SCI [Adresse 3] sera condamnée aux dépens d'appel et ne peut, de ce fait, prétendre au bénéfice de l'article 700 du code de procédure civile. A ce titre elle sera condamnée à payer au syndicat une somme de 1.500 €.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Dit n'y avoir lieu d'écarter des débats la pièce n°1 communiquée par le syndicat des copropriétaires.
Confirme le jugement déféré sauf à porter à la somme de soixante dix sept mille neuf cent quatre vingt sept euros (77.987,00 €) le montant de la dette de la SCI [Adresse 3] arrêtée au 8 avril 2013.
En conséquence, condamne la SCI [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL Vindicis, la somme de 77.987,00€ avec intérêts au taux légal sur la somme de 64.773,46 € à compter du 26 novembre 2012 et à compter de ce jour pour le surplus.
Y ajoutant,
Déboute la SCI [Adresse 3] de sa demande en remboursement de la somme de 115.166€.
Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute la SCI [Adresse 3] de sa demande et la condamne à payer au syndicat une somme de mille cinq cents euros (1.500,00 €).
Condamne la SCI [Adresse 3] aux dépens qui pourront être recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
le greffier le président
