COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 5 FÉVRIER 2015
N° 2014/55
Rôle N° 14/01550
[W] [Y] épouse [L]
C/
[O] [U]
[J] [N]
[V] [Q]
[I] [M] épouse [Q]
Syndicat des copropriétaires [Adresse 3]
SAS TORDO
Grosse délivrée
le :
à :
Me ANDREI
SCP COHEN
ME JAUFFRES
Me BENSA
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal de grande instance de Nice en date du 16 décembre 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 09/02175.
APPELANTE
Madame [W] [Y] épouse [L]
née le [Date naissance 3] 1943 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 3]
représentée par la SCP COHEN/GUEDJ/MONTERO/DAVAL-GUEDJ, avocats au barreau d'Aix-en-Provence
assistée par Me Armand ANAVE, avocat au barreau de Nice, plaidant
INTIMÉS
Monsieur [O] [U]
demeurant [Adresse 4]
Madame [J] [N]
demeurant [Adresse 2]
représentés et assistés par Me Antoine ANDREI, avocat au barreau de Nice, plaidant
Monsieur [V] [Q]
né le [Date naissance 2] 1954 à [Localité 2] (Albanie)
demeurant [Adresse 3]
Madame [I] [M] épouse [Q]
née le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 2] (Albanie)
demeurant [Adresse 3]
représentés et assistés par Me Jean-Claude BENSA substitué par Me Thierry TROIN, avocats au barreau de Nice, plaidant
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3]
pris en la personne de son administrateur judiciaire Me Pierre Louis EZAVIN
LA SAS TORDO
à l'enseigne CABINET CITYA TORDO
dont le siège est [Adresse 1]
représentés par Me Jean-Marie JAUFFRES, avocat au barreau d'Aix-en-Provence
assistés par Me Alexis MANCILLA, avocat au barreau de Nice
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 18 décembre 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Muriel VASSAIL, vice-présidente placée, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Odile MALLET, président
Madame Hélène GIAMI, conseiller
Madame Muriel VASSAIL, vice-présidente placée
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 5 février 2015
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 5 février 2015,
Signé par Madame Odile MALLET, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS PROCÉDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Le 13 décembre 1995 Mme [W] [Y], épouse [L] (Mme [Y]), a acheté les lots n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4] (deux appartements situés au rez-de-chaussée) de la copropriété sise [Adresse 3].
Cette copropriété est composée de 9 lots.
Au sous-sol de l'immeuble, par acte du 15 avril 1986, M. [O] [U] et Mme [J] [N], épouse [U] (M. et Mme [U]), ont été propriétaires des lots [Cadastre 1] à [Cadastre 2] correspondant sur l'état descriptif de division du 11 juillet 1955 à un petit appartement et 4 caves qui ont été transformées et intégrées à l'appartement.
Le 12 octobre 2007 ils ont vendu ces lots à M. [V] [Q] et Mme [I] [M], épouse [Q] (M. et Mme [Q]) qui les occupent depuis lors.
Souhaitant accéder à ses canalisations de chauffage posées en sous-sol, Mme [Y] a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 4 juillet 2000, a :
- condamné M. et Mme [U] à la laisser pénétrer dans les locaux pour procéder à la réparation de ses canalisations,
- ordonné une expertise, notamment pour déterminer la date de la transformation des caves en appartement.
L'expert a déposé son rapport.
Par acte du 12 mars 2009, Mme [Y] a fait citer M. et Mme [U], M. et Mme [Q], le syndicat des copropriétaires et le syndic de l'immeuble, à savoir la société TORDO à l'enseigne cabinet CITYA TORDO, devant le tribunal de grande instance de NICE pour obtenir :
- la condamnation in solidum de M. et Mme [U] et du syndic à :
* l'indemniser ainsi que le syndicat des copropriétaires du fait des travaux réalisés qui leur ont permis de transformer et de s'approprier les parties communes et à modifier le tracé des canalisations de son appartement,
* modifier le cahier des charges pour la définition des parties communes et des lots privatifs à la suite des travaux incriminés,
* lui payer 20 000 € pour son préjudice matériel, 10 000 € pour le préjudice esthétique, 5 000 € pour les tracas et 6 000 € du chef de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- la condamnation de M. et Mme [Q] à payer les charges effectives afférentes aux caves et parties communes transformées en locaux d'habitation,
- la condamnation de M. et Mme [U] au paiement, avec effet rétroactif au 1er juin 1998, du complément de charges dû à la transformation des locaux.
Par jugement contradictoire du 16 décembre 2013 le tribunal de grande instance de NICE a :
- fait droit à la demande de fin de non recevoir pour défaut de qualité à agir soulevée par le syndicat des copropriétaires et M. et Mme [U],
- dit qu'au jour de l'assignation en référé, le 31 mars 2000, la prescription acquisitive était acquise,
- débouté Mme [Y] de toutes ses demandes,
- condamné Mme [Y] à payer à M. et Mme [U] et au syndicat des copropriétaires chacun :
* 2 000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive,
* 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamné Mme [Y] à payer à M. et Mme [Q] 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamné Mme [Y] aux dépens.
Par déclaration reçue au greffe le 24 janvier 2014, enregistrée le 27 janvier 2014, Mme [Y] a fait appel de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions, déposées le 17 novembre 2014, elle demande à la cour d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et de :
- condamner solidairement la société TORDO à l'enseigne CITYA TORDO, M. et Mme [U] et M. et Mme [Q] à lui payer :
* 3 643, 20 € et 7 331, 50 € pour l'exécution des travaux préconisés par l'expert [Z] afin de supprimer ses canalisations actuelles en sous-sol et les faire passer par son appartement,
* 5 000 € de dommages et intérêts pour l'indemnisation de son préjudice de jouissance,
- condamner conjointement et solidairement M. et Mme [Q], sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le 8ème jour à compter de sa première demande par lettre recommandée avec avis de réception, à laisser pénétrer chez eux ou leur éventuel locataire toute entreprise missionnée par elle afin de procéder aux travaux sus-visés,
- condamner la société TORDO à lui payer 5 000 € de dommages et intérêts du fait de sa faute personnelle et du préjudice corrélatif subi,
- condamner tout succombant aux dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire et à lui payer 6 000 € au visa de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Dans leurs dernières conclusions, déposées le 25 juillet 2014, M. et Mme [U] demandent à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et de:
- constater la prescription acquisitive à leur bénéfice au vu de l'article 2272 du Code Civil,
- débouter Mme [Y] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner Mme [Y] aux dépens et à leur payer 10 000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive et 3 000 € au visa de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Dans leurs conclusions récapitulatives, déposées le 18 juin 2014, M. et Mme [Q] demandent à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et de condamner Mme [Y] aux entiers dépens avec distraction et à leur payer 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Dans ses dernières écritures, notifiées le 7 juillet 2014, le syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur provisoire, maître [S], demande à la cour de:
- confirmer le jugement du chef :
* de la fin de non recevoir pour défaut d'intérêt pour agir de Mme [Y],
* de la prescription acquisitive intervenue au jour de l'assignation en référé le 31 mars 2010,
* du débouté de Mme [Y] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
* de la condamnation de Mme [Y] à lui payer 2 000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive et 2 000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Y ajoutant, de condamner Mme [Y] aux entiers dépens avec distraction et à lui payer 2 000 € au titre des frais irrépétibles en cause d'appel.
Dans ses dernières conclusions, déposées le 19 juin 2014, la société TORDO à l'enseigne CABINET CITYA TORDO demande à la cour de :
confirmer le jugement en ce qu'il a :
- déclaré Mme [Y] irrecevable pour défaut d'intérêt à agir,
- dit qu'au jour de l'assignation en référé la prescription acquisitive était acquise,
- débouté Mme [Y] de ses demandes, fins et conclusions,
- condamné Mme [Y] à lui payer des dommages et intérêts pour procédure abusive et au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Réformant sur le quantum :
- condamner Mme [Y] à lui payer :
* 4 000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive,
* 4 000 € du chef de l'article 700 du Code de Procédure Civile (2 000 € pour la procédure de première instance et 2 000 € pour la procédure d'appel),
- condamner Mme [Y] aux entiers dépens avec distraction.
L'avis de fixation pour plaidoiries a été adressé aux parties le 26 juin 2014 et l'ordonnance de clôture est intervenue le 4 décembre 2014.
Il conviendra de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit.
MOTIFS
Sur la recevabilité de la demande
Ainsi que le précise l'article 122 du Code de Procédure Civile, les fins de non recevoir telles que le défaut d'intérêt pour agir ou la prescription tendent à faire déclarer l'adversaire irrecevable en ses prétentions sans examen au fond.
Sur l'intérêt à agir
Le premier juge a considéré que Mme [Y] n'avait pas d'intérêt à agir en ce que:
- elle a vendu le lot n°7 le 19 septembre 2007 avec mention de la procédure,
- en page 15 l'acte de vente prévoit que le vendeur subroge l'acquéreur dans ses droits et obligations à l'égard de la procédure.
Il n'est pas contesté que Mme [Y] avait réuni les lots 6 et 7 pour faire son logement et qu'elle les a de nouveau séparés pour vendre le lot 7. Par ailleurs, elle a conservé le lot 6.
Dans la mesure où il ne ressort d'aucun des documents produits aux débats de part et d'autre que les canalisations litigieuses alimentent exclusivement le lot 7, il n'est nullement démontré que Mme [Y] n'a aucun intérêt à solliciter la sanction de la faute et l'indemnisation du préjudice personnel qu'elle allègue.
La question de savoir si elle en rapporte la preuve n'ayant aucune influence sur son intérêt à agir, le jugement déféré doit être infirmé sur ce point sans qu'il soit nécessaire de rechercher s'il existe ou non :
- une subrogation de l'acquéreur concernant la procédure,
- une cause de remise en question de la vente.
Sur la prescription
En l'état d'une acquisition en 1995, de l'apparition de troubles en 1997 et d'une procédure initiée le 4 juillet 2000, la prescription décennale prévue à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n'était pas acquise lorsque Mme [Y] a assigné les intimés au fond.
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a constaté que son action n'était pas prescrite.
Sur la prescription acquisitive et les demandes de Mme [Y]
Même devant la juridiction du premier degré, Mme [Y], qui a modifié ses demandes en appel, n'a jamais réclamé la remise des lieux en état. Elle a toujours poursuivi l'indemnisation de son préjudice.
Les délais de la prescription acquisitive prévus à l'article 2272 du Code Civil permettent au possesseur d'un droit de l'acquérir par l'effet du temps passé. Toutefois, ce texte n'interdit pas à celui qui se prétend victime des conséquences ou des conditions d'exercice de ce droit de réclamer la réparation de son préjudice.
Il s'ensuit que le débat sur la date d'exécution des travaux n'a d'intérêt que pour déterminer qui les a réalisés et qui peut être susceptible d'indemniser Mme [Y].
En aucun cas la prescription acquisitive ne peut faire obstacle à la présente action qui est indemnitaire. Il est donc sans objet de déterminer si elle a pu ou non jouer.
Si le fait pour un copropriétaire de s'approprier des parties communes sans autorisation de l'assemblée générale est assurément fautif, encore faut-il, pour que son action prospère, que Mme [Y] soit capable d'identifier l'auteur de cette appropriation et de rapporter la preuve du préjudice qu'elle entend voir réparer.
Elle affirme qu'elle est privée de chauffage, qu'elle ne peut plus accéder à ses canalisations parce que les parties communes de l'immeuble sur lesquelles elles sont implantées ont été privatisées et que, dès lors, ses canalisations doivent être déplacées.
Outre, qu'au vu des documents contradictoires qui sont soumis à la cour, elle ne verse aux débats aucun élément permettant de contredire le rapport d'expertise judiciaire et d'imputer précisément la modification dont elle se plaint à l'un ou l'autre des intimés, il n'est pas contesté que les lots 1 à 4, même lorsqu'ils étaient en état de caves, étaient des parties privatives appartenant successivement à M. et Mme [F], puis à M. et Mme [U], puis à M. et Mme [Q].
Ces lots étaient donc bel et bien des parties privatives lorsque Mme [Y] a acheté les lots [Cadastre 3] et [Cadastre 4].
L'expertise judiciaire et les plans comparatifs dressés par l'expert font apparaître que les canalisations de Mme [Y] étaient ainsi déjà, au moment où elle en est devenue propriétaire, très largement posées dans des parties privatives ne lui appartenant pas et que l'annexion des parties communes ne les a impactées que sur l'emprise des couloirs qui est très réduite.
Dès lors, il apparaît que la modification que Mme [Y] condamne n'a eu aucun impact notable sur les conditions d'entretien de ses canalisations.
Par ailleurs, s'agissant de canalisations, Mme [Y] ne justifie d'aucun préjudice lié au fait qu'elle ne peut y accéder librement faute de rapporter la preuve :
- de l'existence de fuites ou de toute autre panne à réparer (le devis constituant sa pièce 18 est à lui seul insuffisant en raison de son imprécision),
- du refus des occupants et/ou propriétaires des lieux de lui permettre d'y accéder en cas de nécessité (le courrier qu'elle a adressé à M. et Mme [Q] le 15 octobre 2014 doit être écarté en application du principe selon lequel nul n'est fondé à se ménager de preuve à lui-même).
Elle doit donc être déboutée de toutes ses demandes de dommages et intérêts et des demandes subséquentes tendant à condamner M. et Mme [Q] à la laisser pénétrer chez eux pour faire des travaux d'autant que :
- par courrier du 28 février 1997 (sa pièce 10) le cabinet TORDO lui indiquait qu'elle pouvait accéder à ses canalisations de chauffage en demandant l'accès au propriétaire des locaux,
- elle n'établit pas non plus une faute personnelle du syndic de l'immeuble.
Sur les demandes de dommages et intérêts formulées par les intimés
Alors que la mauvaise foi ne se présume pas et que la défaillance dont une partie peut faire preuve dans l'appréciation de ses droits n'est pas fautive en elle-même, M. et Mme [U], le cabinet TORDO et le syndicat des copropriétaires ne soumettent à la cour aucun élément pour établir la mauvaise foi de Mme [Y].
En conséquence, ils doivent être pareillement déboutés de leur demande de dommages et intérêts et le jugement déféré doit être réformé.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Mme [Y] qui succombe à titre principal conservera la charge des dépens de première instance et d'appel.
Elle se trouve, ainsi, infondée en ses prétentions au titre des frais irrépétibles.
Au vu des circonstances de l'espèce, il serait inéquitable de laisser supporter à M. et Mme [U] à M. et Mme [Q] au syndicat des copropriétaires et au cabinet TORDO l'intégralité des frais qu'ils ont exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens.
La somme globale de 2 500 € leur sera allouée à chacun en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour la procédure de première instance et la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a écarté la prescription de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et condamné Mme [Y] aux dépens ;
L'infirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés ;
Rejette la fin de non recevoir tirée du défaut d'intérêt de Mme [Y] pour agir ;
Dit l'éventuelle acquisition de la prescription acquisitive inopérante ;
Déboute Mme [Y] de l'ensemble de ses demandes ;
Déboute M. et Mme [U], le cabinet TORDO et le syndicat des copropriétaires de leur demande de dommages et intérêts ;
Condamne Mme [Y] à payer, au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour la procédure de première instance et la procédure d'appel ;
- à M. et Mme [U], 2 500 €,
- à M. et Mme [Q], 2 500 €,
- au syndicat des copropriétaires, 2 500 €,
- au cabinet TORDO, 2 500 €,
Condamne Mme [Y] aux dépens d'appel avec distraction au profit des avocats constitués dans les intérêts du syndicat des copropriétaires, du cabinet TORDO et de M. et Mme [Q].
La greffière, La présidente,
