COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 05 FEVRIER 2015
DT
N° 2015/57
Rôle N° 14/10683
[L] [N]
[G] [S] épouse [N]
C/
SCI LA MUSARDE
Grosse délivrée
le :
à :
Me Jean-didier CLEMENT
Me Philippe CAMPOLO
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 10 Avril 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 13/01525.
APPELANTS
Monsieur [L] [N]
né le [Date naissance 2] 1964 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 2]
représenté et assisté par Me Jean-didier CLEMENT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Madame [G] [S] épouse [N]
née le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 2]
représentée et assistée par Me Jean-didier CLEMENT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMEE
SCI LA MUSARDE,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié .
représentée et assistée par Me Philippe CAMPOLO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 08 Janvier 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Dominique TATOUEIX, Conseiller , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Mme Danielle DEMONT, Conseiller
Monsieur Dominique TATOUEIX, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Dominique COSTE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Février 2015.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Février 2015,
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Mme Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS,
M. [Y] et les époux [N] ont signé une promesse synallagmatique de vente le 19 octobre 2010 ayant pour objet l'achat d'une maison à usage d'habitation.
L'acte authentique a été signé le 13 janvier 2011 entre la SCI la MUSARDE et les époux [N].
Aux termes de l'acte, le vendeur s'était engagé dans un délai de 6 mois, soit avant le 13 juillet 2011, à réaliser un mur en béton armé avec revêtement de 2 mètres de hauteur sur la limite Sud Ouest séparant l'immeuble vendu de l'immeuble conservé par le vendeur ainsi que le retour vers le terrain, teinte bleue avec un placage sur le coté intérieur en pierres sèches et terrassement de la piscine.
Il était prévu qu'à défaut le vendeur devrait verser une indemnité dont le montant devait être fixé à la somme forfaitaire et irréductible de 100 i / jour et ce à titre d'astreinte.
La somme de 1.000 i était également séquestrée entre les mains du notaire.
Le 16 janvier 2013 les époux [N] ont fait assigner la SCI la MUSARDE devant le tribunal de grande instance de Draguignan sur le fondement de l=article 1134 du code civil.
Par jugement contradictoire en date du 10 avril 2014, le tribunal de grande instance de Draguignan a :
- dit que la clause prévue dans l'acte du 13 janvier 2011 est réputée non écrite et ne saurait produire aucun effet,
- condamné la SCI La Musarde à achever les travaux prévus à l'acte authentique sous astreinte de 100i/ jour de retard à compter de la signification de la présente décision,
- condamné SCI La Musarde au paiement de la somme de 5.000i en réparation du préjudice esthétique,
- condamné les époux [N] au paiement de la somme de 42.531,34 i au titre des travaux exécutés par la SCI La Musarde,
- ordonné l=exécution provisoire,
- condamné les époux [N] au paiement de la somme de 3.500 i en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Par déclaration de Me Jean Didier CLEMENT, avocat, en date du 27 mai 2014, M.[L] [N] et Mme [G] [S] épouse [N] ont relevé appel de ce jugement.
L=affaire a été fixée à bref délai, en application des dispositions de l=article 905 du code de procédure civile.
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 18 juillet 2014, M. [L] [N] et Mme [G] [S] épouse [N] demandent à la cour, au visa des articles 1134, 1147, 1315 et 1382 du code civil, de :
- déclarer recevable et bien fondé l=appel des époux [N] contre le jugement du 10 avril 2014 rendu par le tribunal de grande instance de Draguignan et le réformant,
- constater qu=à la date du 21 juillet 2011, la SCI La Musarde n=avait pas édifié le mur de séparation prévu à l=acte authentique de vente en date du 13 janvier 2011,
- constater qu=à la date du 1 er août 2012, le mur construit par la SCI La Musarde n=est pas conforme aux prescriptions stipulées à l=acte authentique de vente en date du 13 janvier 2011,
- juger en conséquence que la SCI La Musarde est débitrice de l=astreinte conventionnelle stipulée à l=acte authentique de vente en date du 13 janvier 2011,
- condamner en conséquence la SCI La Musarde à régler aux époux [N] la somme de 52.100 i au titre de l=astreinte conventionnelle stipulée à l=acte authentique de vente, arrêtée à la date du 15 décembre 2012, à parfaire,
- juger que les époux [N] pourront affecter la somme de 10.000 i actuellement sous séquestre entre les mains du notaire, au règlement partiel de leur créance,
- réformer le jugement du 10 avril 2014 du tribunal de grande instance de Draguignan en ce qu=il a condamné les époux [N] au paiement de la somme de 42.531,34 i TTC à la SCI La Musarde pour factures injustifiées,
- donner acte aux époux [N] qu=ils se reconnaissent débiteurs envers la SCI La Musarde d=une somme de 7.819,36 i,
- enjoindre à la SCI La Musarde de réaliser, sans délai, un mur conforme aux prescriptions prévues l=acte authentique de vente en date du 13 janvier 2011,
- juger que le manquement contractuel de la SCI La Musarde a causé aux époux [N] un préjudice esthétique évalué à la somme de 10.000 i,
- condamner en conséquence la SCI La Musarde à régler aux époux [N] la somme de 10.000 i au titre du préjudice esthétique,
- juger que les travaux réalisés par la SCI La Musarde ont causé aux époux [N] des troubles anormaux de voisinage,
- condamner en conséquence la SCI La Musarde à régler aux époux [N] la somme de 45.000 i au titre de leur préjudice,
- ordonner la compensation entre les créances respectives des parties en la cause,
- condamner la SCI La Musarde à régler aux époux [N] la somme de 5.000 i au titre de l=article 700 du code de Procédure civile ainsi qu=aux entiers dépens d=instance et d=appel distraits au profit de Me Jean-Didier CLEMENT, avocat.
Les époux [N] font valoir que :
- le mur que la SCI LA MUSARDE s'était engagée expressément à construire, qui devait être
réalisé dans un délai de 4 mois, ne l'était pas le 20 juillet 2011 comme le révèle le constat d'huissier de Justice établi à cette date,
- ce mur a finalement été réalisé mais il ne présente pas la hauteur stipulée à l'acte authentique de vente (1,80 m au lieu de 2 m) ni le placage en pierres sèches,
- la SCI LA MUSARDE n'a pas discuté la validité de l'acte authentique du 13 janvier 2011 contenant à la charge de la défenderesse, une astreinte conventionnelle déclarée recevable et bien fondée par une jurisprudence constante de la cour de cassation, or à la date du 15 décembre 2012, les époux [N] sont victimes d'un retard d'exécution de 521 jours représentant une astreinte d'un montant de 52.100 €,
- la SCI LA MUSARDE qui avait l'obligation d'édifier le mur en pierres sèches sur le côté intérieur, a en réalité fait un revêtement classique (enduit de façade) ce qui génère un préjudice esthétique qui peut être évalué à 10.000 €, distinct de la clause d'astreinte qui est dépourvue de toute fonction indemnitaire,
- la SCI LA MUSARDE construit actuellement un immeuble sur le terrain lui appartenant, lequel jouxte la maison acquise par les époux [N], or ces travaux ont causé de nombreux désordres intérieurs et extérieurs à la maison acquise par les époux [N],
- sur la réclamation de la SCI LA MUSARDE au titre de travaux, celle ci ne justifie d'aucun contrat de maîtrise d'oeuvre ou d'entreprise, d'aucune commande des époux [N], d'aucun ordre donné par eux à la SCI LA MUSARDE pour commander des marchandises et les documents produits n'établissent pas que les marchandises commandées aient pu servir à la propriété [N], et ce alors même que la SCI LA MUSARDE effectuait pour son compte des travaux de construction sur le surplus de la parcelle lui appartenant,
- les factures produites par la SCI LA MUSARDE ne font référence à aucun devis, aucun ordre de commande des époux [N] et étant au nom de la SCI LA MUSARDE pour du carrelage, des agrégats, du gravier, des plantes, des fondations et murs, marches et dallage, des enduits etc., et en s'abstenant de rechercher si ces factures faisaient l'objet d'une commande écrite, le tribunal a prononcé une condamnation à paiement sans base légale au sens de l'article 1134 du Code Civil,
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 21 août 2014, la SCI La Musarde demande à la cour, au visa des articles 544, 1231, 1152, 1226 du code civil, de l=article L131-1 du code civil d=exécution, de :
- débouter les époux [N] de l=ensemble de leurs demandes,
- à titre principal,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Draguignan le 10 avril 2014,
- dire que la clause prévue dans l=acte du 13 janvier 2011 ne saurait être qualifiée d=astreinte,
- dire que la clause prévue dans l=acte du 13 janvier 2011 ne saurait être qualifiée de clause pénale,
- dire que la clause prévue dans l=acte du 13 janvier 2011 et réputée non écrite et ne saurait produire aucun effet,
- à titre subsidiaire,
- fixer la clause contractuelle à de plus justes proportions,
- dire que la somme séquestrée ne saurait être attribuée aux époux [N] puisque les conditions ne sont pas requises,
- réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Draguignan le 10 avril 2014 en ce qu=il a condamné la SCI La Musarde à verser la somme de 5.000 i à titre de dommage intérêts aux époux [N],
- débouter les époux [N] de leur demande en dommages-intérêts au titre des travaux exécutés partiellement et au titre du trouble anormal de voisinage,
- à titre reconventionnel,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Draguignan le 10 avril 2014,
- condamner les époux [N] à verser à la SCI La Musarde la somme de 42.531,34i au titre des travaux réalisés et financés pour leur compte,
- accorder des délais à la SCI La Musarde pour achever les travaux prévus par l=acte du 13 janvier 2011,
- condamner les époux [N] à verser à la SCI La Musarde la somme de 5.000 i au titre de l=article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l=instance distrait au profit de la Selas LLC et associés, avocats.
La SCI LA MUSARDE fait valoir que :
- l'indemnité en cause est définie à tort comme une astreinte au sens juridique du terme, l'astreinte devant être nécessairement ordonnée par une juridiction,
- une clause qui condamne le débiteur à payer au créancier une somme par jour de retard dans le cas où un bâtiment ne serait pas achevé dans le délai convenu ne peut être qualifiée de clause pénale dans la mesure où la somme indemnitaire allouée par le biais d'une clause pénale doit être forfaitaire et prévue à l'avance par les parties.
- à titre subsidiaire et au visa des articles 1152 et 1231 du code civil, son quantum sera nécessairement revu à la baisse en tenant compte de la réalisation du mur, même si les caractéristiques ne sont pas totalement conformes aux prévisions de l'acte authentique et du fait que l'achèvement des travaux au delà des délais tient également à des circonstances extérieures indépendantes de la volonté de la SCI LA MUSARDE, telles que les intempéries et le fait que le mur ne pouvait être édifié qu'après la pose de la piscine qui n'a été livrée que le 21 juillet 2011,
- la SCI LA MUSARDE a effectué, à la demande des époux [N], de nombreux travaux pour leur compte dont la somme totale peut être évaluée à 42 531.34 €, la sollicitant notamment pour les travaux de la piscine, la réception de commande de salon de jardin, la commande de petits cailloux, le carrelage de contour de piscine, les peintures intérieures, le montage des meubles, la plante de palmiers, dépose de carrelage de la cuisine d'été, mise en place du système d'irrigation',
- les factures produites ont été réglées par la SCI LA MUSARDE au nom des époux [N] pour l'ensemble des travaux effectués pour leur compte,
- sur le prétendu préjudice subi du fait de l'exécution partielle des stipulations contractuelles, la clause pénale tient lieu de dommages-intérêts et se substitue à l'évaluation des préjudices,
- sur la demande formulée au titre des troubles anormaux de voisinage, il ressort des correspondances échangées entre les parties que les époux [N] ont accepté que les ouvriers de la SCI LA MUSARDE utilisent le bas de la maison,
- s'agissant des inondations subies par les époux [N] le lien de causalité entre les travaux et le prétendu préjudice des époux [N] n'est pas rapporté tandis que s'agissant du matériel, celui ci n'était pas dans les lieux de manière ininterrompue,
- elle sollicite enfin des délais afin d'accomplir toute diligence nécessaire permettant la réalisation totale des prévisions contractuelles.
L=instruction de l=affaire a été déclarée close le 8 janvier 2015.
MOTIFS DE LA DECISION
Attendu que le vendeur s'est engagé, en page 6 de la promesse de vente, à réaliser un mur armé avec revêtement, de 2 m de haut et en pierres sèches ainsi que le terrassement de la piscine dans un délai de quatre mois à compter de la signature de l'acte authentique intervenu le 13 janvier 2011, ledit acte reprenant, en page 11 sous l'intitulée « conditions particulières de la vente » les obligations fixées dans la promesse en y ajoutant que le vendeur réitère ses engagements mais avec cette précision que le délai de quatre mois passe à six mois ;
Qu'il est expressément prévu dans la promesse de vente que si les aménagements n'ont pas été réalisés dans les délais prévus, le vendeur devra de plein droit et sans mise en demeure, une indemnité dont le montant est fixé à titre forfaitaire irréductible de 100 €/ jour de retard, et ce à titre d'astreinte ;
Que l'astreinte, sans rapport avec l'astreinte judiciaire que peut prononcer n'importe quel juge, résulte d'un engagement contractuel librement consenti ; qu'aux termes de la promesse de vente signée le 19 octobre 2010, le vendeur s'est engagé à réaliser des travaux dans un délai que les parties ont fixé d'un commun accord, tout comme la sanction en cas de non-respect de ce délai;
Que cette clause, traduction d'une commune intention, sans que l'une ou l'autre des parties n'établisse ni ne soutienne que son consentement a été vicié, est parfaitement valable ;
Que si en ajoutant que l'indemnité fixée l'est à titre d'astreinte les parties ont nécessairement entendu insister sur son caractère comminatoire, cette indemnité est également fixée à titre forfaitaire et à l'avance puisqu'elle est parfaitement évaluable, la clause la prévoyant constituant ainsi une clause pénale au sens de l'article 1152 du Code civil ;
Que le jugement déféré doit donc être infirmé en ce qu'il a déclaré cette clause réputée non écrite;
Attendu que la SCI LA MUSARDE s'était engagé à terminer les aménagements prévus dans la promesse de vente et rappelés dans l'acte authentique de vente, avant le 13 juillet 2011 ;
Que les époux [N] se prévalent à bon droit d'un procès-verbal de constat démontrant qu'au 20 juillet 2011, le mur n'avait pas été réalisé conformément à la promesse de vente ;
Qu'il est en outre d'autant moins contesté que le délai n'a pas été respecté que la SCI LA MUSARDE sollicite l'octroi d'un délai supplémentaire pour y satisfaire ;
Que s'agissant du mur, pour faire échec à l'application de la clause pénale ou en obtenir au moins la fixation à de plus justes proportions, la SCI LA MUSARDE argue d'une part de ce que les intempéries auraient empêché la poursuite du chantier et d'autre part, de ce que ce mur ne pouvait être édifié qu'après la pause de la piscine, laquelle n'aurait été livrée que le 21 juillet 2011 ;
Mais attendu qu'il n'est pas plus justifié des intempéries alléguées que de l'impossibilité de construire un mur qui en résulterait, comme du lien avec la livraison de la piscine et ce d'autant que le mur n'est toujours pas terminé ;
Que les époux [N] sont dès lors parfaitement fondés à invoquer le bénéfice de la clause pénale ;
ATTENDU qu'aux termes de l'article 1152 alinéa 2 du Code civil, la clause pénale peut être modérée par le juge si elle apparaît excessive ; qu'en considération du préjudice invoqué, à savoir un préjudice structurel tenant au fait que le mur est d'une hauteur de 20 cm inférieure à celle fixée doublé d'un préjudice esthétique dans la mesure où il est recouvert d'un simple enduit au lieu d'un parement de pierres sèches, préjudice qui doit toutefois rester provisoire dans la mesure où la SCI LA MUSARDE s'est engagée à terminer les travaux et dans la mesure où les époux [N] sollicitent en tout état de cause qu'injonction lui soit faite de les terminer, la clause pénale peut être réduite à la somme de 20 000 € ;
Attendu que la promesse de vente prévoit également que le vendeur affectera en nantissement et remettra en gage au profit de l'acquéreur, une somme de 10 000 €, à prendre sur le prix de la vente intervenir et ce pour garantir la réalisation des aménagements et le paiement de l'astreinte;
Que dès lors que les travaux n'ont pas été réalisés dans le délai de six mois, l'acquéreur peut réclamer les 10 000 € qui ont vocation à s'imputer sur l'astreinte, dans la limite du montant liquidé ;
Que la demande des époux [N] tendant à voir dire et juger qu'ils pourront affecter la somme de 10 000 €, actuellement sous séquestre entre les mains du notaire, au règlement partiel de leur créance est en conséquence parfaitement fondée ;
Attendu que dans la mesure où le mur n'a toujours pas été réalisé conformément à ce qui était prévu dans la promesse de vente puis l'acte de vente, rien ne s'oppose à ce qu'il soit fait droit à la demande de l'acquéreur tendant à enjoindre à la SCI LA MUSARDE de s'exécuter, injonction que les époux [N] ne souhaitent toutefois pas voir assortir d'une astreinte puisqu'ils n'en font pas la demande ;
Attendu par ailleurs qu'usant de son pouvoir discrétionnaire en la matière, la cour de ce siège estime qu'il n'y a lieu de faire droit à la demande de délai présentée par la SCI LA MUSARDE;
Attendu que s'agissant des troubles anormaux du voisinage allégués par les époux [N], le PV de constat du 20 juillet 2011 fait état, photos à l'appui, de la présence d'outillage et de détritus sur leur fonds ; Que la SCI LA MUSARDE invoque un accord dont elle ne justifie toutefois pas ;
Qu'il y a donc lieu de faire droit à la demande d'indemnisation présentée par les époux [N] mais uniquement au titre d'une gêne dès lors que ces derniers, qui ne peuvent prétendre qu'à la réparation d'un préjudice effectif, ne produisent aucune pièce, aucun élément démontrant qu'ils se sont trouvés dans l'impossibilité absolue de louer leur bien ; que ce préjudice sera réparé par une indemnité de 5.000 € ;
Attendu que la SCI LA MUSARDE sollicite à titre reconventionnel la condamnation des époux [N] au paiement d'une somme de 42 531,34 € au titre de travaux effectués pour eux ;
Mais attendu la SCI LA MUSARDE se contente de produire des factures émises par ses soins, insuffisantes à démontrer la réalité de sa créance en l'absence de devis signés ou bons de commande émanant des époux [N] ou tout acte démontrant la réception des prétendus travaux ;
Que de même, les factures émises par différents prestataires au nom de la SCI LA MUSARDE, sont insuffisantes, en l'absence de toute autre pièce ou éléments de nature à démontrer que les achats ont été faits pour le compte des époux [N], à justifier de la créance alléguée à ce titre ;
Que la SCI LA MUSARDE produit des mails émanant de M. [N] qui n'établissent en rien que des travaux ont été effectués à la demande de ce dernier, le mail du 28 avril 2011 démontrant au contraire que si quelques travaux ont été envisagés, ils n'ont pas été effectués ; que M. [N] y précise en effet que l'engagement de faire la terrasse autour de la piscine et d'y poser le carrelage n'a pas été respecté ; qu'en tout état de cause, ces travaux devaient être effectués en contrepartie de l'autorisation d'utiliser le bas de la maison pour y loger les maçons, ce qui signifie qu'ils n'avaient pas à être facturés ;
Que ce mail évoque également l'engagement de faire les peintures intérieures et de monter l'ensemble des meubles, pour constater qu'il n'a pas été davantage respecté ;
Que le mail en date du 19 novembre 2011 aux termes duquel le représentant de la SCI LA MUSARDE a établi une liste de travaux prétendument effectués, constitue rien d'autre, en l'absence de tout autre élément, qu'une preuve à soi-même et ce d'autant que M. [N] y a répondu le 7 décembre 2011 dans les termes suivants : « nous attendons donc encore une fois le respect de tes engagements envers nous » ;
Que les époux [N] se reconnaissent uniquement débiteurs d'une somme de 7819,36 € sans qu'il soit établi par la SCI LA MUSARDE qu'ils le sont pour un montant supérieur ;
Que la SCI LA MUSARDE ne peut donc voir prospérer sa demande reconventionnelle ;
Attendu que les époux [N] sollicitent également condamnation de la SCI LA MUSARDE au titre d'un préjudice esthétique résultant du fait que le mur qui devait être édifié en pierres sèches a été simplement recouvert d'un enduit ;
Mais attendu que la clause pénale au sens de l'article 1152 du code civil sanctionnant l'inexécution d'une obligation dont découle précisément le préjudice invoqué, les époux [N] ne peuvent prétendre à la réparation d'un préjudice déjà réparé par l'application de la clause pénale ;
Que le jugement déféré doit donc être infirmé en toutes ses dispositions ;
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Dit que la clause inclue dans la promesse de vente du 19 octobre 2010 prévoyant le versement d'une indemnité forfaitaire irréductible de 100 € par jour de retard à titre d'astreinte constitue une clause pénale au sens de l'article 1152 du Code civil ;
Condamne la SCI LA MUSARDE à payer à M. [L] [N] et Mme [G] [S] épouse [N] la somme de vingt mille euros (20.000 €) en application de cette clause pénale ;
Dit que M. [L] [N] et Mme [G] [S] épouse [N] pourront affecter la somme de 10 000 €, actuellement sous séquestre entre les mains du notaire, au règlement partiel de cette somme ;
Déboute la SCI LA MUSARDE de sa demande de délai ;
Fait injonction à la SCI LA MUSARDE de réaliser, sans délai, un mur conforme aux prescriptions prévues à l=acte authentique de vente en date du 13 janvier 2011 ;
Déboute la SCI LA MUSARDE de sa demande de paiement de la somme de 42.531,34 i TTC;
Donne acte à M. [L] [N] et Mme [G] [S] épouse [N] qu=ils se reconnaissent débiteurs envers la SCI LA MUSARDE d=une somme de 7.819,36 i ;
Condamne la SCI LA MUSARDE à payer à M. [L] [N] et Mme [G] [S] épouse [N] la somme de cinq mille euros (5.000 €) au titre de troubles anormaux de voisinage ;
Déboute M. [L] [N] et Mme [G] [S] épouse [N] de leur demande de dommages intérêts au titre d'un préjudice esthétique ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI LA MUSARDE à payer à M. [L] [N] et Mme [G] [S] épouse [N] une somme de deux mille euros (2.000 € ) ;
Condamne la SCI LA MUSARDE aux dépens distraits conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
