COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 02 AVRIL 2015
N° 2015/205
Rôle N° 11/11381
[F] [H] [Q] [M] [S]
[U] [P] [E] [S] épouse [N]
[G] [Z] [I] [S]
[J] [D] [F] [B] [W] [S]
[Y] [E] [A] [S] épouse [V]
C/
SARL CHUTES LAVIES AUTOMOBILES
Grosse délivrée
le :
à :
SCP TOLLINCHI
SCP BADIE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 21 Avril 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 07/4181.
APPELANTS
Monsieur [F] [H] [Q] [M] [S] pris en sa qualité d'héritier de Mme [X] [O] ép. [S] décédée.
né le [Date naissance 2] 1948 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
plaidant par Me Anne JOURNET de la SCP BERGEL JL- BERGEL MR, avocat au barreau de MARSEILLE
Madame [U] [P] [E] [S] épouse [N] prise en sa qualité d'héritière de Mme [X] [O] ép. [K] décédée
née le [Date naissance 4] 1950 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 7]
représenté par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
plaidant par Me Anne JOURNET de la SCP BERGEL JL- BERGEL MR, avocat au barreau de MARSEILLE
Monsieur [G] [Z] [I] [S] pris en sa qualité d'héritier de Mme [X] [O] ép. [K] décédée
né le [Date naissance 3] 1954 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
plaidant par Me Anne JOURNET de la SCP BERGEL JL- BERGEL MR, avocat au barreau de MARSEILLE
Monsieur [J] [D] [F] [B] [W] [S] pris en sa qualité d'héritier de Mme [X] [O] ép. [K], décédée
né le [Date naissance 3] 1954 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
plaidant par Me Anne JOURNET de la SCP BERGEL JL- BERGEL MR, avocat au barreau de MARSEILLE
Madame [Y] [E] [A] [S] épouse [V] prise en sa qualité d'héritière de Mme [X] [O] ép. [K] décédée
née le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
plaidant par Me Anne JOURNET de la SCP BERGEL JL- BERGEL MR, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
SARL CHUTES LAVIES AUTOMOBILES prise en la personne de son représentant légal,
demeurant [Adresse 1]
représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Paul DRAGON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 03 Mars 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Anne CAMUGLI, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre
Mme Anne CAMUGLI, Conseiller
M. Jean-Jacques BAUDINO, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Anaïs ROMINGER.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2015
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2015,
Signé par Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre et Mme Anaïs ROMINGER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par jugement du 21 avril 2011 le tribunal de grande instance de Marseille a :
dit n'y avoir lieu à résiliation du bail commercial consenti à la SARL CHUTES LAVIES AUTOMOBILES, dit qu'en cas de refus de renouvellement de ce bail, le preneur avait droit à une indemnité d'éviction, ordonné que soient débloqués au profit des bailleurs les sommes consignées par le preneur en paiement des loyers
condamné in solidum les consorts [S] à payer à la SARL CHUTES LAVIES AUTOMOBILES la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ordonné l'exécution provisoire, rejeté toute autre demande.
Par arrêt mixte du 14 mai 2013, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a confirmé le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté l'action récursoire du preneur à l'encontre des bailleurs et en ce qu'il n'a pas fait droit à la demande d'expertise de la SARL CHUTES LAVIES AUTOMOBILES.
Avant-dire droit sur la fixation d'indemnité d'éviction, la cour a ordonné une expertise confiée après remplacement à Mme [T].
Cette dernière a déposé son rapport le 2 juin 2014.
Par conclusions rectificatives déposés et signifiées le 12 février 2015, la SARL CHUTES LAVIES AUTOMOBILES sollicite la condamnation des bailleurs au paiement des indemnités principales et accessoires de :
indemnité d'éviction principale : 680.813 €
indemnité de remploi : 68.081 €
frais de déménagement : 78.771 €
frais de réinstallation : 218.641 €
coût du droit au bail des locaux de remplacement : 100.000 €
frais de licenciement : 141.057 €
coût des frais de conseils pour mettre au point le licenciement collectif : 8.400 €
perte d'immobilisation : 8.239 €
perte d'exploitation : 22.801 €
frais administratifs : 5.000 €
Elle entend voir constater que les bailleurs n'ont jamais formé de demandes d'indemnité d'occupation jusqu'à leurs conclusions du 15 janvier 2015 et juger cette demande prescrite pour avoir été formée plus de deux ans après la date d'effet du congé. Subsidiairement elle entend voir juger que la créance d'indemnité d'occupation doit être limitée à la prescription biennale de l'article L 145 ' 60 du code de commerce de sorte qu'aucune indemnité d'occupation ne peut être sollicitée au-delà du 15 janvier 2013.
Plus subsidiairement encore elle entend voir :
juger que
- ladite créance doit être limitée à la prescription quinquennale de sorte qu'aucune indemnité d'occupation ne peut être sollicitée au-delà du 15 janvier 2010
- cette indemnité d'occupation s'établit à 46.790,40 euros sans indexation
- le montant des paiements du locataire au titre du loyer et de la taxe foncière doit venir en déduction de la créance des bailleurs au titre de l'indemnité d'occupation (soit 64.912 € si l'on raisonne sur la période 15 janvier 2013 ' 30 juin 2015, soit 139.703,85 euros si l'on raisonne sur la période 15 janvier 2010 ' 30 juin 2015 soit 189.505,22 euros si l'on raisonne sur la totalité de période)
condamner solidairement les consorts [S] au paiement d'une somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle rappelle qu'elle est l'objet d'une huitième tentative d'éviction de la part des bailleurs (leur mère puis ses héritiers), que le principe de l'indemnité d'éviction étant acquis, elle préconise l'évaluation du droit au bail sur la base d'une valeur médiane entre la méthode arithmétique retenue par plusieurs juridictions (680.813 €) et la méthode du coefficient multiplicateur retenue et maintenue de façon non convaincante par l'expert (544.651 €).
Elle développe une argumentation au titre de chaque poste d'indemnisation.
S'agissant de l'indemnité d'occupation dont l'arrêt du 14 mars 2013 a confié à l'expert la mission de l'évaluer, elle rappelle que cette demande n'était pas formulée par les bailleurs qui n'ont pas davantage exprimé de doléances à ce titre dans le cadre de l'expertise, que la demande a donc été formée pour la première fois par les conclusions du 14 janvier 2015. Elle invoque la prescription de l'article L 145 ' 60 du code de commerce. Elle développe subsidiairement une argumentation sur le montant retenu par l'expert : elle admet la valeur locative retenue mais conteste l'abattement pour précarité retenu par l'expert et le principe d'indexation, le bail ne comportant aucune clause en ce sens.
Par conclusions après expertise déposées et notifiées le 20 février 2015, Messieurs.[F],[G], [J] et Mmes [U] et [Y] [S] concluent à la fixation des indemnité principale et accessoires dues à la SARL CHUTES LAVIES AUTOMOBILES de la manière suivante :
indemnité principale d'éviction : 544.651 € selon la méthode de calcul appliqué par l'expert
indemnité de réemploi : 54.465 €
indemnité de déménagement : 63.712 € conformément aux préconisations de l'expert
indemnité de réinstallation : 218.641 € quoiqu'ils l' estiment largement sur évaluée
indemnité pour trouble commercial : 22.801 € conformément à l'évaluation de l'expert
perte sur immobilisation n'en amorties : 8.239 € conformément à l'évaluation de l'expert
Ils sollicitent :
-la condamnation de la SARL CHUTES LAVIES AUTOMOBILES au paiement de la somme de 465.876,30 euros correspondant à l'indemnité d'occupation due à compter du 23 septembre 2007 jusqu'au 24 septembre 2014
-le constat que leur demande formulée au titre de l'indemnité d'occupation ne peut être prescrite et doit être prise en compte à la date d'effet du congé soit le 29 septembre 2007
en conséquence
-la fixation de l'indemnité d'occupation due par la SARL CHUTES LAVIES AUTOMOBILES :
-pour la période du 24 septembre 2014 au 23 septembre 2015 à la somme de 83.515,75 euros soit la somme mensuelle de 6.959,64 euros
-pour la période du 24 septembre 2004 au 23 juin 2015, date prévisible du déménagement de la SARL CHUTES LAVIES AUTOMOBILES, la somme de 62.636,76 euros
-la condamnation de la SARL CHUTES LAVIES AUTOMOBILES à leur payer la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les consorts [S] concluent au rejet de la demande adverse au titre :
-du droit au bail qui fait double emploi avec l'indemnité de remploi
- des frais de licenciement compte tenu du déménagement de l'entreprise à 7 kilomètres du lieu d'exploitation actuelle.
S'agissant des frais administratifs ils concluent si ce poste devait être retenu à une évaluation égale au montant des sommes justifiées (devis de 3.600 €).
Ils font valoir qu'ils ont sollicité dans le cadre de l'instance la résiliation du bail commercial avec toute conséquence de droit pour défaut de paiement régulier des loyers aux torts du preneur, qu'avant l'arrêt du 14 mai 2013, il n'avait pas été statué sur les effets du congé, qu'avant cette date aucune demande chiffrée d'indemnité d'occupation ne pouvait donc être formulée, que la demande d'indemnité d'occupation doit être prise en compte à la date d'effet du congé soit le 29 septembre 2007. Ils considèrent que l'abattement pour précarité retenu par l'expert est conforme aux pratiques.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 24 février 2015.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de la demande d'indemnité d'occupation :
Le délai de prescription de l'action en paiement de l'indemnité d'occupation fondée sur l'article L. 145-28 du code de commerce ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du locataire au bénéfice d'une indemnité d'éviction.
Le droit de la SARL CHUTES LAVIE AUTOMOBILES à une indemnité d'éviction a été consacré dans son principe par l'arrêt mixte du 14 mars 2013.
La demande d'indemnité d'occupation formée par les bailleurs le 15 janvier 2015 n'encourt des lors aucune prescription ,tant au regard de l'article L 145 ' 60 du code de commerce que de la prescription quinquennale, le litige sur le principe de l'indemnité d'éviction et la contestation du droit du locataire à y prétendre suspendant l'action du bailleur en paiement de l'indemnité d'occupation.
Aux termes d'autre part de l'article 566 du code de procédure civile , les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément.
La demande d'indemnité d'occupation formée par les consorts [S] qui avaient sollicité dès l'origine la résiliation du bail liant les parties « avec toutes conséquences de droit », sera donc jugée recevable au sens des dispositions précitées
Sur le montant de l'indemnité d'éviction.
La SARL CHUTES LAVIE AUTOMOBILES sollicite la fixation de son indemnité d'éviction au moyen d'une méthode basée sur le différentiel annuel de loyer multiplié par la durée légale d'un bail commercial pour conclure à une valeur de 680.813 €.
L'expert judiciaire a précisément répondu à cette proposition, précisant que dans une logique indemnitaire, la méthode suggérée par la SARL CHUTES LAVIE AUTOMOBILES consistait non pas à retenir la durée totale du bail soit ici neuf ans mais la durée du bail restant à courir au taux normal de revenu de capital mais que dans une logique de marché la valeur du droit au bail correspondait à l'économie de loyer affectée d'un coefficient de situation.
Si la SARL CHUTES LAVIE AUTOMOBILES rappelle à bon droit que l'appréciation de l'indemnité d'éviction relève de l'appréciation souveraine du juge du fond, la méthode retenue par l'expert sera validée, ce dernier ayant indiqué qu'elle permettait une meilleure prise en compte de la commercialité de l'emplacement .
L'indemnité principale sera par conséquent fixée au montant retenu par l'expert de 544. 651 €.
Sur les indemnités accessoires :
-L'indemnité de remploi: représentant 10 % de la valeur de l'indemnité d'éviction, celle-ci sera fixée conformément aux préconisations de l'expert à la somme de 54. 465 €.
-L'indemnité de déménagement : la valeur de 63. 712 € retenue par l'expert sera validée, la SARL CHUTES LAVIE AUTOMOBILES n'ayant pas été en mesure de justifier sa demande complémentaire d'une somme de 15.000 € par la production d'un devis.
-L'Indemnité pour réinstallation : la somme de 218. 641 € demandée par la SARL CHUTES LAVIE AUTOMOBILES et acceptée par les consorts [S] sera retenue.
-Le Droit au bail : la SARL CHUTES LAVIE AUTOMOBILES a indiqué souhaiter une réinstallation à [Localité 1] dans un local situé [Adresse 2] pour lequel elle devrait verser un droit au bail de 100.000 €.
Si elle indique à juste titre que ce droit au bail concourt à l'indemnité d'éviction et que son montant doit être intégré aux indemnités accessoires, l'expert judiciaire a relevé le caractère conditionnel du préjudice correspondant des lors que la SCI BM2P proposait la cession de droit au bail pour un montant de 100.000 € sous réserve qu'elle acquière le dit local .
Faute de certitude à ce titre, le préjudice allégué par la SARL CHUTES LAVIE AUTOMOBILES sera considéré comme insuffisamment démontré.
-Le préjudice commercial : les parties s'accordent sur l'évaluation retenue à ce titre par l'expert de 22.801 € qui sera par conséquent validée.
-Les frais de licenciement. la SARL CHUTES LAVIE AUTOMOBILES indique à bon droit que le déménagement du lieu d'exercice de l'activité professionnelle constitue une modification d'un élément substantiel du contrat l'exposant à un risque de licenciement.
L'indemnité devant lui revenir à ce titre sera en revanche fixée sur justificatifs, le montant réclamé présentant au présent stade un caractère incertain.
-Les frais de conseil pour mise en 'uvre d'un licenciement collectif.
La nécessité d'un licenciement n'étant pas à ce stade avérée, les frais correspondants sont injustifiés.
Résultant au surplus d'un choix de gestion personnel du preneur , il n'y a pas lieu d'en faire supporter la charge aux consorts [S].
- Les pertes sur immobilisations non amorties :
Les parties s'accordent sur le montant de 8.239 € retenu par l'expert qui sera par conséquent validé.
Sur l'indemnité d'occupation.
L'expert judiciaire a justement rappelé que l'indemnité d'occupation doit être fixée à la valeur locative soit en l'espèce au 24 septembre 2007, 77. 984,70 € .
Il a appliqué un abattement de 10 % pour conclure à une indemnité , à la date précitée, de 70 186 €.
La SARL CHUTES LAVIE AUTOMOBILES se prévaut d'un abattement de précarité de 40 % eu égard notamment à la durée des procédures que lui fait subir le bailleur depuis près de 40 ans, les consorts [S] avalisant quant à eux le coefficient de 10 % retenu par l'expert .
Le rappel des multiples procédures opposant le bailleur au preneur depuis à tout le moins un refus de renouvellement du bail du 9 janvier 1998 et s'agissant de la présente instance, depuis un congé sans offre de renouvellement du 28 février 2007, expose le preneur à une situation de précarité exceptionnelle justifiant qu'il soit fait application d'un coefficient majoré à 15 %.
Le bail liant les parties ne comporte aucune clause d'indexation et le preneur fait valoir à juste titre qu'une indexation annuelle ne trouverait pas à s'appliquer dans l'hypothèse d'une poursuite normale du bail.
Il fait valoir à bon droit qu'aucun élément objectif n'établit une variation de la valeur locative depuis le mois de septembre 2007.
Il n'y a pas lieu des lors d'appliquer une indexation annuelle sur le montant de l'indemnité d'occupation.
Cette dernière sera par conséquent évaluée à la somme annuelle de 66. 286,995 Euros (77. 984,70 euros X0,85 %) arrondie à 66. 287 € à compter du 24 septembre 2007.Il n'y a pas lieu par ailleurs à condamnation des consorts [S] au paiement de l'indemnité d'occupation capitalisée, l'arrêté de compte à ce titre devant intervenir au départ du preneur.
Il n 'y a aps d'avantage lieu de déduire de l'indemnité d'occupation , les paiements opérés par le preneur au titre de la taxe foncière que le bail mettait contractuellement à sa charge.
Sur l'article 700 du code de procédure civile.
Il n'apparaît pas inéquitable de faire application en l'espèce de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement.
Déclare la demande de Messieurs [F], [G], [J] et Mesdames [U] et [Y] [S] en paiement d'indemnité d'occupation recevable.
Condamne Messieurs [F], [G], [J] et Mesdames [U] et [Y] [S] à payer à la SARL CHUTES LAVIE AUTOMOBILES , sous déduction des paiements opérés par cette dernière au titre du loyer et de l'indemnité d'occupation, les sommes de:
- à titre d'indemnité d'éviction principale : 544. 651 €
-à titre d'indemnité de remploi :54. 465 €.
-frais de réinstallation : 218 641 €
-indemnité pour trouble commercial : 22. 801 €
-indemnité de déménagement : 63. 712 €
- perte sur immobilisations non amorties : 8.239 €.
- frais de licenciement : sur justificatifs
Condamne la SARL CHUTES LAVIE AUTOMOBILES à payer à Messieurs [F], [G], [J] et Mesdames [U] et [Y] [S] une indemnité d'occupation annuelle de 66. 287 € à compter du 23 septembre 2007 jusqu'à la libération effective des lieux.
Rejette toute autre demande.
Dit que les dépens en ceux compris les frais d'expertise seront partagés par moitié entre les parties, avec distraction au profit de la SCP Badie Simon Thibaud &Juston, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
