COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1ère Chambre C
ARRÊT
DU 16 AVRIL 2015
N° 2015/294
L. B.
Rôle N° 14/01602
EURL PHARMACIE CORNUEL
C/
[R] [D]
S.A.R.L. BOULANGERIE FLORENE
Grosse délivrée
le :
à :
Maître LE MAILLOUX
Maître PETRICOUL
Maître FONTAINE
DÉCISION DÉFÉRÉE À LA COUR :
Ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence en date du 07 janvier 2014 enregistrée au répertoire général sous le N° 13/01393.
APPELANTE :
E.U.R.L. PHARMACIE CORNUEL,
assistée de Maître [B] [S], ès qualités d'administrateur judiciaire et de Maître [H] [B], ès qualités de mandataire judiciaire,
dont le siège est [Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Maître Olivier LE MAILLOUX, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMÉS :
Monsieur [R] [D]
né le [Date naissance 1] 1954,
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Mathias PETRICOUL, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par Maître Olivia STROZZI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
S.A.R.L. BOULANGERIE FLORENE,
dont le siège est [Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Maître Elodie FONTAINE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, substituée par Maître Marie-Joëlle DESBISSONS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 02 mars 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Laure BOURREL, conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La cour était composée de :
Monsieur Serge KERRAUDREN, président
Madame Laure BOURREL, conseiller
Madame Dominique KLOTZ, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 avril 2015.
ARRÊT :
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 avril 2015,
Signé par Monsieur Serge KERRAUDREN, président, et Monsieur Serge LUCAS, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*-*-*-*-*-*
EXPOSE DE L'AFFAIRE
M. [R] [D] a consenti un bail commercial à l'EURL Pharmacie Cornuel pour des locaux situés à [Adresse 1].
La SARL Boulangerie Florene exploite un fonds de boulangerie dans le même immeuble, au [Adresse 3].
Par ordonnance de référé du 7 août 2012 et ordonnance de remplacement d'expert du 25 septembre 2012, à la requête de l'EURL Pharmacie Cornuel, le président du tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence a ordonné une expertise au contradictoire de M. [R] [D] et de la SARL Boulangerie Florene, et a commis M. [S] [Q] en qualité d'expert avec pour mission, entre autres, de constater et de décrire les conditions d'utilisation et d'encombrement des parties communes de la copropriété, leur état d'entretien notamment concernant l'installation électrique et d'hygiène, d'indiquer si des travaux d'entretien étaient nécessaires au regard des normes en matière d'installation électrique et d'hygiène, dans l'affirmative de décrire en les chiffrant les travaux nécessaires à la réfection et à la remise en état.
M. [S] [Q] a clôturé son rapport le 1er juin 2013.
Par exploits du 30 septembre 2013, l'EURL Pharmacie Cornuel assistée de Me [S], administrateur judiciaire de l'EURL Pharmacie Cornuel, a assigné M. [R] [D] et la SARL Boulangerie Florene en condamnation solidaire à remettre en conformité le circuit électrique des parties communes, à remettre en état le mur recouvert de moisissures, à procéder à l'enlèvement des sacs de farine entreposés dans les parties communes, et à procéder au démantèlement d'une cuve du fioul qui n'est plus utilisée, le tout sous astreinte, et en paiement d'une provision de 5'000 € à titre de dommages et intérêts, et d'une somme de 1000 € au titre des frais irrépétibles.
La SARL Boulangerie Florene a conclu à l'absence de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite ou d'urgence et à l'irrecevabilité de l'action en ce qu'elle n'était pas dirigée contre le syndicat des copropriétaires s'agissant des conditions d'utilisation des parties communes.
Reconventionnellement, elle a sollicité la condamnation de l'EURL Pharmacie Cornuel à enlever les digicodes installés sans autre autorisation sur les portes des parties communes, sous astreinte, en paiement de la somme de 1500 € en réparation du préjudice subi du fait de la prise en charge des factures d'électricité de la totalité des parties communes, de la somme de 10'000 € à titre de dommages et intérêts ensuite de la pose d'affiches, banderoles et panneaux sur la façade de l'immeuble, outre la somme de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [R] [D] a soutenu que l'action ne pouvait être dirigée que contre le syndicat des copropriétaires, et à l'irrecevabilité de l'action à son encontre, et a conclu à l'existence de contestations sérieuses, et reconventionnellement, il a demandé que l'EURL Pharmacie Cornuel soit condamnée sous astreinte à retirer les banderoles, enseignes lumineuses, les affiches et panneaux apposées sans autorisation sur le mur de l'immeuble, ainsi qu'une somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles.
Par ordonnance de référé du 7 janvier 2014, le président du tribunal de grande instance d'Aix en Provence a rejeté toutes les prétentions en référé, et a condamné l'EURL Pharmacie Cornuel aux dépens.
L'EURL Pharmacie Cornuel assistée de Me [S] ès qualités a relevé appel de cette décision par déclaration électronique du 24 janvier 2014.
Par conclusions du 12 mars 2014, qui sont tenues pour entièrement reprises, l'EURL Pharmacie Cornuel assistée de Me [S], administrateur judiciaire, et de Me [B], mandataire judiciaire, tous deux nommés à ces fonctions par jugement de sauvegarde du 7 février 2013 du tribunal de commerce d'Aix-en-Provence, demande à la cour de :
« Vu l'article 809 du code de procédure civile,
Vu l'article 700 du même code,
Réformer l'ordonnance du 7 janvier 2014.
Condamner la Boulangerie Florene et M. [D] solidairement à procéder à la remise en conformité de l'éclairage sur les parties communes ainsi que du mur recouvert de champignons et de micro-organismes visés par l'expert, de l'immeuble sis [Adresse 4], sous astreinte de 100 € par jour.
Condamner la Boulangerie Florene à procéder immédiatement à l'enlèvement des sacs de farine sur les parties communes de l'immeuble sis [Adresse 4], sous astreinte de 100 € par jour.
Condamner la Boulangerie Florene à procéder dans les plus brefs délais au démantèlement de la cuve du fioul sous astreinte de 100 € par jour de retard.
Condamner à enlever le volet roulant fermant la partie commune sous les escaliers sous astreinte de 100 € par jour.
Condamner la Boulangerie Florene à procéder dans les plus brefs délais à la mise en place d'un extracteur professionnel sous astreinte de 100 € par jour.
Condamner la Boulangerie Florene et M. [D] à procéder au versement d'une provision de 5'000 € au titre des dommages subis par la Pharmacie Cornuel.
Condamner les défendeurs (sic) à payer à l'EURL Pharmacie Cornuel la somme de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner les défendeurs aux entiers dépens. »
Par conclusions du 24 mars 2014, qui sont tenues pour entièrement reprises, M. [R] [D] demande à la cour de :
« Vu la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 808 et 809 du code de procédure civile,
Rejeter l'appel en la forme et le dire infondé.
Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté l'EURL Pharmacie Cornuel de l'ensemble de ses prétentions.
À titre subsidiaire, la débouter de toutes ses demandes, et à tout le moins, les faire supporter par la seule société Boulangerie Florene.
Réformer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté M. [D] de ses demandes reconventionnelles.
À titre reconventionnel, condamner l'EURL Pharmacie Cornuel, sous astreinte de 100€ par jour de retard passé le délai d'un mois après la signification de l'ordonnance à intervenir, à retirer :
- toutes les banderoles et enseignes lumineuses apposées sur l'appartement du premier étage,
- toutes les affiches et panneaux recouvrant les murs du rez-de-chaussée, à savoir ceux de part et d'autre de la porte d'entrée de l'immeuble, de la vitrine de la pharmacie et de la porte d'entrée de la pharmacie.
La condamner à payer une somme de 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile à M. [R] [D].
La condamner aux entiers dépens que pourra recouvrir Me Mathias Petricoul. »
Par conclusions du 25 mars 2014, qui sont tenues pour entièrement reprises, la SARL Boulangerie Florene demande à la cour de :
« Vu les articles 808 et 809 du code de procédure civile,
Vu l'article 1382 du Code civil,
Vu le rapport d'expertise déposé le 1er juin 2013,
Vu l'ordonnance du président du tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence du 7 janvier 2014,
À titre principal
Déclarer l'appel de l'EURL Pharmacie Cornuel mal fondé et l'en débouter.
Se déclarer incompétent et renvoyer l'EURL Pharmacie Cornuel à mieux se pourvoir au fond.
Constater que l'EURL Pharmacie Cornuel n'a pas mis dans la cause le syndicat des copropriétaires, ni Mme [Y] veuve [H], bailleur de la SARL Boulangerie Florene.
Déclarer l'EURL Pharmacie Cornuel irrecevable en toutes ses demandes, fins et conclusions, et l'en débouter.
Confirmer la décision entreprise.
À titre subsidiaire et reconventionnel, si la cour estimait que le juge des référés est compétent :
Recevoir la SARL Boulangerie Florene en son appel incident et le déclarer fondé.
Dire et juger que l'EURL Pharmacie Cornuel est de mauvaise foi.
Écarter des débats le constat d'huissier établi le 21 novembre 2013 à 14 h 15 par Me [J], huissier de justice.
Donner acte à la SARL Boulangerie Florene de ce qu'elle n'entrepose plus les sacs de farine dans les parties communes.
Débouter l'EURL Pharmacie Cornuel de toutes ses demandes, fins et conclusions comme mal fondées.
Débouter M. [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la SARL Boulangerie Florene comme mal fondées.
Réformer la décision déférée en ce qu'elle a débouté la SARL Boulangerie Florene de ses demandes reconventionnelles.
La confirmer pour le surplus.
En conséquence, condamner l'EURL Pharmacie Cornuel à procéder à l'enlèvement des digicodes sous astreinte de 100 € par jour à compter de la décision à intervenir.
Condamner solidairement l'EURL Pharmacie Cornuel et M. [D] à payer à la SARL Boulangerie Florene la somme de 1500 € en réparation du préjudice subi du fait du paiement mensuel des factures d'électricité par elle seule.
Condamner l'EURL Pharmacie Cornuel à payer à la SARL Boulangerie Florene la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices financier et moral subis du fait de la pause par l'EURL Pharmacie Cornuel d'affiches, banderoles et panneaux sur la façade de l'immeuble sis [Adresse 4], et de la mise en circulation de fascicules préjudiciables à la concluante.
En tout état de cause,
Condamner l'EURL Pharmacie Cornuel à payer à la SARL Boulangerie Florene la somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont ceux d'appels distraits au profit de Me Élodie Fontaine, avocat. »
MOTIFS
La SARL Boulangerie Florene demande que le procès-verbal de constat du 21 novembre 2013 établi par M. [G] [J], clerc habilité de la SCP Pansard de Marans Cunin Sala Mondolino, huissiers de justice associés, produit par l'EURL Pharmacie Cornuel soit écarté des débats dans la mesure où il a été établi irrégulièrement.
À ce procès-verbal sont jointes des photographies de l'intérieur d'un local aménagé sous l'escalier dans lequel la SARL Boulangerie Florene entrepose des sacs de farine et des produits alimentaires, qui est une partie commune à usage privatif de la SARL Boulangerie Florene et qui est en principe fermée à clé, ainsi que des photographies de l'intérieur d'un abri dans l'arrière-cour dans lequel se trouve la cuve à fioul qui alimentait la Boulangerie Florene, abri lui aussi fermé à clef, constatations effectuées à 14 h 15 en l'absence de tout représentant de la SARL Boulangerie Florene pendant leurs heures de fermeture.
Ces investigations n'ayant pas été régulièrement autorisées, ce procès-verbal sera écarté des débats.
Sur les demandes de condamnation à faire
Les locaux commerciaux de l'EURL Pharmacie Cornuel et de la SARL Boulangerie Florene sont séparés par un couloir partie commune.
L'EURL Pharmacie Cornuel sollicite tout d'abord que M. [D], son bailleur, et la SARL Boulangerie Florene soient condamnés à effectuer la remise aux normes de l'installation électrique des parties communes et à remettre en état les murs des parties communes qui sont recouverts de moisissures.
L'appelante demande aussi que la SARL Boulangerie Florene supprime le volet roulant qu'elle a installé sur la porte donnant sur l'arrière-cour dans la mesure où lorsque celui-ci est baissé, la ventilation du couloir partie commune serait insuffisante, ce qui serait une des causes des moisissures.
Mais s'agissant des parties communes, seul le syndicat des copropriétaires peut y faire effectuer des travaux.
L'EURL Pharmacie Cornuel sera donc déboutée de ses trois demandes en ce qu'elles ne sont pas dirigées à l'encontre de la personne pouvant les exécuter.
Au demeurant, il semblerait que cet immeuble soit dépourvu de syndic.
L'EURL Pharmacie Cornuel n'allègue pas, et à plus forte raison ne justifie pas, avoir demandé à son bailleur de faire le nécessaire afin que soit désigné un syndic, ni même avoir sollicité la désignation d'un administrateur provisoire en justice.
L'appelante sollicite ensuite que la SARL Boulangerie Florene soit condamnée à enlever les sacs de farine qu'elle entrepose dans les parties communes.
Elle explique et justifie que son personnel passe par le couloir partie commune dans lequel sont entreposés les sacs de farine pour se rendre à la cave dans laquelle elle entrepose des médicaments et du matériel, ce qui le gêne dans ses allées et venues.
Les photographies jointes au rapport du 1er juin 2013 de M. [Q], expert, commis par ordonnances du 7 août et 25 septembre 2012 démontrent l'encombrement par des sacs de farine du couloir partie commune qui sépare les deux locaux commerciaux.
Cette occupation des parties communes par un des locataires constitue un trouble manifestement illicite.
La SARL Boulangerie Florene soutient que depuis, elle a cessé de stocker la farine dans ce couloir, et que les sacs sont stockés dans un local privatif, cependant elle n'en rapporte pas la preuve.
En conséquence, la SARL Boulangerie Florene sera condamnée à enlever les sacs de farine entreposés dans les parties communes, sous astreinte de 1000 € par infraction constatée par huissier.
Enfin, l'EURL Pharmacie Cornuel demande que la SARL Boulangerie Florene soit condamnée à installer un extracteur professionnel et à démanteler la cuve de fioul.
Mais l'absence ou la nécessité d'installer un extracteur professionnel de fumées dans la boulangerie n'a jamais été évoquée ni devant l'expert, ni même dans le corps des écritures de l'EURL Pharmacie Cornuel, laquelle n'explicite pas a fortiori le préjudice qu'elle subirait.
En ce qui concerne la cuve de fioul, l'EURL Pharmacie Cornuel se plaignait de ce que les tuyaux permettant le remplissage de cette cuve encombraient les parties communes lors des approvisionnements.
En cours expertise, la SARL Boulangerie Florene a remplacé son four par un four électrique et justifie avoir fait nettoyer, vider et sécuriser cette cuve par un professionnel.
En l'absence de démonstration de trouble manifestement illicite ou de dommage imminent, l'EURL Pharmacie Cornuel sera aussi déboutée de ces deux demandes.
Reconventionnellement, M. [F] [D] sollicite que l'EURL Pharmacie Cornuel soit condamnée à enlever les enseignes, banderoles, affiches et panneaux qui recouvrent les murs de l'officine et qui ont été installés sans autorisation.
Les photographies jointes au rapport d'expertise de M. [Q] démontrent que l'EURL Pharmacie Cornuel a installé un bandeau portant la mention PHARMACIE + PARAPHARMACIE qui dépasse en longueur au-dessus et au-delà de la porte donnant accès au couloir partie commune, qu'elle a installé trois enseignes lumineuses au niveau du premier étage, mais aussi des affiches sur les murs du rez-de-chaussée et de chaque côté de la porte donnant accès aux parties communes.
Or, le bail commercial du 26 septembre 2003 consenti par Monsieur et Madame [D] à la SNC Pharmacie Palmieri et Camoin, cédé à l'EURL Pharmacie Cornuel selon avenant du 26 août 2008, mentionne en page 4, que le preneur ne pourra apposer sur la façade de la boutique aucune affiche ni aucun écriteau quelconque autre qu'une enseigne portant son nom et la nature de son commerce conformément à l'usage de sa profession.
En conséquence, l'EURL Pharmacie Cornuel qui ne discute pas cette demande, sera condamnée à se conformer aux dispositions du bail commercial, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai d'un mois après la signification du présent arrêt.
Pour sa part, la SARL Boulangerie Florene demande reconventionnellement que l'EURL Pharmacie Cornuel soit condamnée sous astreinte à enlever les digicodes qu'elle a installés sur les portes des parties communes.
Cependant, elle ne produit aucun élément sur ces digicodes et il n'en est pas fait état dans le rapport d'expertise de M. [Q].
Elle sera donc déboutée de cette demande.
Sur les demandes de provisions
L'EURL Pharmacie Cornuel sollicite que M. [R] [D] et la SARL Boulangerie Florene soient condamnés à lui payer une provision de 5'000 € au titre de son préjudice.
Toutefois, au regard des solutions adoptées par la cour sur ces demandes de faire sous astreinte, tant le principe que le quantum de l'indemnisation du préjudice allégué par l'appelante nécessite indiscutablement une discussion au fond.
Il existe donc une contestation sérieuse à l'obligation de M. [R] [D] et de la SARL Boulangerie Florene d'indemniser l'EURL Pharmacie Cornuel d'un préjudice qui reste à démontrer.
L'EURL Pharmacie Cornuel sera déboutée de cette demande en référé.
Reconventionnellement, la SARL Boulangerie Florene demande que l'EURL Pharmacie Cornuel soit condamnée à lui payer la somme de 1500 € en réparation du préjudice subi du fait du paiement mensuel des factures d'électricité de la cage d'escalier qui est commune.
En effet, cette particularité a été relevée par M. [Q] qui a noté la nécessité de mettre en place un compteur ERDF indépendant pour permettre la séparation des consommations des parties communes.
L'EURL Pharmacie Cornuel ne discute pas cette demande.
Il n'est donc pas sérieusement contestable que L'EURL Pharmacie Cornuel, en sa qualité de locataire, a l'obligation d'indemniser la SARL Boulangerie Florene au titre du paiement des factures d'électricité pour les parties communes.
L'EURL Pharmacie Cornuel sera condamnée à lui payer une provision de 1500€.
La SARL Boulangerie Florene sollicite aussi 1500 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices financier et moral subi ensuite de l'apposition d'affiches, banderoles et panneaux sur la façade de l'immeuble.
Mais, là aussi, tant le principe que le quantum de l'indemnisation de ce préjudice allégué, relèvent d'une discussion au fond.
Enfin il est fait état de la mise en circulation de fascicules préjudiciables à la Boulangerie Florene, mais aucun exemplaire desdits fascicules n'est produit.
En conséquence, il existe une contestation sérieuse sur l'obligation de l'EURL Pharmacie Cornuel à indemniser la SARL Boulangerie Florene du préjudice qu'elle aurait subi ensuite de l'apposition d'affiches, de panneaux ou de banderoles sur l'immeuble ou de la mise en circulation de fascicules.
Sur le frais irrépétibles et les dépens
L'équité commande de faire bénéficier M. [R] [D] et la SARL Boulangerie Florene des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et de débouter l'EURL Pharmacie Cornuel de sa demande d'indemnisation au titre des frais irrépétibles.
L'EURL Pharmacie Cornuel qui succombe pour l'essentiel, sera condamnée à supporter les entiers dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Écarte des débats le procès-verbal de constat du 21 novembre 2013 de la SCP Pansard de Marans Cunin Sala Mondolino, huissiers de justice associés,
Infirme l'ordonnance de référé entreprise,
Statuant à nouveau,
Condamne la SARL Boulangerie Florene à enlever les sacs de farine qui encombrent les parties communes de l'immeuble situé [Adresse 4] (13), sous astreinte de 1000 € par infraction constatée par huissier, passé le délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt,
Condamne l'EURL Pharmacie Cornuel à enlever les enseignes lumineuses apposées sur le mur au niveau du premier étage, les banderoles, affiches et panneaux apposés sur le mur de l'immeuble situé [Adresse 4] (13), sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt,
Condamne l'EURL Pharmacie Cornuel à payer à la SARL Boulangerie Florene la somme provisionnelle de 1500 € au titre de sa participation aux frais d'électricité des parties communes,
Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,
Condamne l'EURL Pharmacie Cornuel à payer à M. [R] [D] et à la SARL Boulangerie Florene la somme de 2000 € à chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne l'EURL Pharmacie Cornuel aux dépens, ceux d'appel pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier,Le président,
