COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 23 AVRIL 2015
N° 2015/268
Rôle N° 14/05935
[P] [X]
C/
SCI LEPANTE
Grosse délivrée
le :
à :
ME TROIN
ME JOLY
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de NICE en date du 28 Février 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 13/00798.
APPELANTE
Madame [P] [X]
née le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 3] (TUNISIE),
demeurant [Adresse 1]
plaidant par Me Thierry TROIN de l'ASSOCIATION JEAN CLAUDE BENSA & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE substitué par Me Louis BENSA, avocat au barreau de NICE
constituée en lieu et place de Me Jean-claude BENSA de l'ASSOCIATION JEAN CLAUDE BENSA & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE,
INTIMEE
SCI LEPANTE
demeurant [Localité 1]
représentée par Me Thimothée JOLY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
plaidant par Me Cyril SABATIE, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Krystel MALLET, avocat au barreau de NICE,
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 24 Mars 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Jean Jacques BAUDINO, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre
Mme Anne CAMUGLI, Conseiller
M. Jean-Jacques BAUDINO, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Anaïs ROMINGER.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Avril 2015
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Avril 2015,
Signé par Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre et Mme Anaïs ROMINGER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 27/04/2007 la SCI LEPANTE représentée par son mandataire la SARL IMMOBILIER PARNASSE a donné a bail à [P] [X] un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 1] à [Localité 2] pour une durée de trois ans , prenant effet le 15 mai 2007 moyennant un loyer de 900 euros par mois.
Le bail s'est renouvelé automatiquement au 15 mai 2010 pour trois ans.
Par acte d'huissier en date du 29/10/2012 la SCI LEPANTE a notifié à [P] [X]
un congé avec offre de vente pour la date du 14 mai 2013 , l'informant que le prix de vente était de 280.000 euros.
Par acte d'huissier en date du 28/03/2013 [P] [X] a fait assigner la SCI LEPANTE représentée par la SARL IMMOBILIER PARNASSE devant le tribunal d'instance de Nice aux fins de :
- voir prononcer la nullité du congé de vente
- dire que le bail s'est automatiquement reconduit pour une période de trois ans à compter du 15 mai 2013
- voir condamner la SCI LEPANTE et la SARL IMMOBILIER PARNASSE à lui payer une somme de 5.000 euros de dommages -intérêts
- voir ordonner l'exécution provisoire
- voir condamner la SCI LEPANTE et la SARL IMMOBILIER PARNASSE à lui payer une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle a fait valoir qu'à défaut de pouvoir donné spécialement au mandataire par le bailleur et d'une autorisation de vendre donnée par la SCI LEPANTE à son gérant, le congé est nul pour irrégularité de fond.
Elle a ajouté que le congé ne mentionnait pas la surface du bien à vendre et concernait divers locaux alors qu'elle ne loue qu'un local d'habitation.
La SCI LEPANTE a sollicité en défense le débouté de [P] [X] et a réclamé une somme de 5.000 euros à titre de dommages -intérêts et une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle a exposé que la SARL IMMOBILIER PARNASSE disposait du pouvoir de délivrer congé et que le gérant de la SCI LEPANTE disposait du pouvoir pour donner congé.
Par jugement en date du 18/02/2014 la tribunal d'instance de Nice a débouté [P] [X] de toutes ses demandes et la SCI LEPANTE de sa demande en dommages -intérêts .
Le tribunal d'instance a condamné [P] [X] à payer à SCI LEPANTE une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal d'instance a relevé qu'il résultait du mandat d'administration de biens conclu entre la SCI LEPANTE et la SARL IMMOBILIER PARNASSE le 12/07/2006 que le mandataire avait pouvoir de donner et accepter tous congés.
Le tribunal d'instance a considéré que la gérance de SCI LEPANTE au vu de ses statuts était habilitée à délivrer congé pour vente sans autorisation de l'assemblée générale des associés.
Le tribunal d'instance a ajouté que le congé faisait expressément référence aux locaux loués dont la détermination est dépourvue d'ambiguïté.
[P] [X] a interjeté appel du jugement le 24/03/2014 .
Par dernières conclusions en date du 9/02/2015 elle demande à la cour infirmation du jugement déféré.
Elle demande à la cour de prononcer la nullité du congé pour vente signifié le 29/10/2012 et de dire et juger que le bail s'est automatiquement reconduit pour une période de trois ans à compter du 15/05/2013.
Elle réclame une somme de 5.000 euros de dommages -intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait du comportement dolosif du bailleur.
Elle demande que soient déclarées irrecevables la demande d'expulsion de la SCI LEPANTE formée pour la première fois en appel .
Elle sollicite une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle soutient qu'un mandat général de gestion ne confère pas au mandataire le pouvoir de délivrer un congé pour vendre , puisqu'il s'agit d'un acte de disposition et qu'en l'espèce la SARL IMMOBILIER PARNASSE ne pouvait vendre le bien sans disposer d'un mandat écrit spécial de son mandant.
Elle allègue que le gérant de la SCI LEPANTE ne pouvait décider de vendre l'immeuble sans autorisation de l'assemblée générale des associés.
Elle réaffirme ne pouvoir déterminer à la lecture du congé qui lui a été délivré la surface des locaux vendus et leur consistance s'agissant de divers locaux.
Elle prétend que la SCI LEPANTE n'a pas l'intention sincère et véritable de vendre rappelant qu'un litige entre les parties à la suite de troubles de jouissances graves et de justificatifs de paiement de charges a abouti à la condamnation de la SCI LEPANTE qui cherche depuis à se débarrasser d'une locataire dérangeante.
Elle fait valoir que la demande d'expulsion formée en appel est une demande nouvelle irrecevable en tant que telle.
Par conclusions en date du 11/08/2014 la SCI LEPANTE demande à la cour à titre principal de dire et juger que le congé délivré n'est pas frauduleux , de confirmer le jugement déféré sur ce point et de débouter [P] [X] de toutes ses demandes.
La SCI LEPANTE demande réformation du jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en dommages -intérêts .
Elle réclame à ce titre une somme de 5.000 euros pour procédure abusive.
Elle demande à la cour y ajoutant d'ordonner l'expulsion de [P] [X] des lieux loués.
Elle sollicite une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle maintient que le mandat de gestion et non de vente qu'elle a délivré à la SARL IMMOBILIER PARNASSE est valable , que le gérant de la SCI LEPANTE est habilité à délivrer congé pour vendre , que le congé comportait les mentions requises et qu'elle a pour intention de vendre le logement.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 mars 2015 .
MOTIFS DE LA DECISION
La SCI LEPANTE agissant par poursuites et diligences de la société Parnasse Immobilier a fait délivrer à [P] [X] le 29 octobre 2012 un congé avec offre de vente pour le 14 mai 2013 concernant divers locaux à usage d'habitation situés [Adresse 1] dont [P] [X] est locataire en vertu d'un bail sous seing privé en date du 27/04/2007.
La SCI LEPANTE a donné le 12/07/2006 mandat d'administration et gestion à l'Immobilière Parnasse d'un immeuble sis [Adresse 1] composé de 8 appartements et 2 commerces.
Le mandat prévoit expressément que le mandataire a pouvoir de donner tous congés.
La SCI LEPANTE verse en outre à la procédure une correspondance en date du 19/10/2012 informant Parnasse Immobilier de son intention de vendre le bien occupé par [P] [X] au terme du bail pour un prix de 280.000 euros , correspondance qui mandate spécialement Parnasse Immobilier pour délivrer congé par l'intermédiaire d'un huissier.
Le gérant , en vertu de l'article 18-V des statuts de la SCI LEPANTE , dans les rapports avec les tiers engage la société pour les actes entrant dans l'objet social.
Les statuts de la SCI LEPANTE prévoient à l'article 2 que la société a pour objet : 'l'aliénation de ceux de ses immeubles devenus inutiles à la société au moyen de la vente .
Pour la réalisation de cet objet la gérance peut effectuer toutes opérations non susceptibles de porter atteinte à la nature civile de l'activité sociale '.
En conséquence la SCI LEPANTE par son gérant était habilitée à délivrer congé pour vente sans autorisation de l'assemblée générale des associés.
Le congé précise qu'il concerne divers locaux à usage d'habitation occupés en vertu d'un bail sous seing privé du 27/04/2007 situés :
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1] .
La détermination des lieux offerts à la vente , qui sont les lieux loués par [P] [X] depuis 2007 que celle ci connaît donc parfaitement , est établie ainsi sans ambiguïté ni imprécision .
Le fait qu'une erreur figure dans le bail sur le numéro du lot objet de la location est sans incidence sur la validité du congé qui comporte les conditions de la vente avec la référence du prix et des lieux conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
[P] [X] sera en conséquence déboutée de sa demande en nullité du congé pour vente et le jugement déféré confirmé de ce chef.
Sur les dommages -intérêts
[P] [X] ne démontre à la procédure vu ce qui précède aucun comportement dolosif de la SCI LEPANTE .
La SCI LEPANTE n'établit pas que la procédure l'opposant à [P] [X] présente de la part de cette dernière un caractère abusif à son encontre.
Les parties seront en conséquence déboutées de leurs demandes en dommages -intérêts .
Sur la demande d'expulsion de [P] [X] formée par la SCI LEPANTE
Le congé délivré étant régulier [P] [X] est occupante depuis la date d'effet du congé sans droit ni titre des lieux .
Il sera fait droit à la demande d'expulsion de [P] [X] formée par la SCI LEPANTE, demande d'expulsion qui est la conséquence de la demande en validité du congé formée devant le premier juge et virtuellement comprise dans cette demande.
L'équité ne commande pas d'allouer de sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
[P] [X] supportera les dépens.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant contradictoirement
Confirme le jugement déféré.
Y ajoutant ordonne l'expulsion de [P] [X] et de tous occupants de son chef des lieux qu'elle occupe situés [Adresse 1] et dans les formes et délais légaux avec si besoin est l'assistance de la force publique.
Déboute les parties de leurs autres demandes.
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Condamne [P] [X] aux dépens
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
