COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre B
ARRET SUR RENVOI DE CASSATION
ARRÊT AU FOND
DU 13 MAI 2015
jlg
N°2015/61
Rôle N° 13/22395
[S] [IM]
[P] [OA] épouse [IM]
C/
[E] [U]
[LG] [MF]
[I] [WI]
[F] [A]
[VJ] [TO] épouse [A]
[J] [H]
[BK] [V] épouse [H]
[Q] [PV]
[JL] [M] épouse [PV]
[RQ] [XE]
[P] [N] épouse [XE]
[GR] [U]
[K] [O] épouse [U]
[R] [Y]
[P] [W] épouse [Y]
[L] [BV]
[ZY] [B] épouse [BV]
[X] [D]
[DX] [G] épouse [D]
[YD] [T]
[P] [C] épouse [T]
Grosse délivrée
le :
à :
SCP LATIL PENARROYA-LATIL
Me Pierre RANCAN
la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ
la SCP TROEGELER BREDEAU GOUGOT
Sur saisine de la Cour suite à l'arrêt numéro N° 628F-D rendu par la Cour de Cassation en date du 28 mai 2013, qui a cassé et annulé l'arrêt numéro 364 rendu le 16 septembre 2011 enregistré au répertoire général sous le numéro N°09/05050 par la 4ème Chambre A de la Cour d'Appel D'AIX EN PROVENCE, sur appel d'un jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX EN PROVENCE rendu le 5 février 2009 enregistré au répertoire général sous le numéro 08/3203.
DEMANDEURS SUR RENVOI DE CASSATION
Monsieur [S] [IM]
né le [Date naissance 10] 1944 à [Localité 8]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 7]
représenté par la SCP LATIL PENARROYA-LATIL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Jean-Claude ATTALI, avocat au barreau de MONTPELLIER
Madame [P] [OA] épouse [IM]
née le [Date naissance 5] 1941 à [Localité 5]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 7]
représentée par la SCP LATIL PENARROYA-LATIL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Jean-Claude ATTALI, avocat au barreau de MONTPELLIER
DEFENDEURS SUR RENVOI DE CASSATION
Madame [E] [U]
née le [Date naissance 3] 1975 à [Localité 3]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 10]
représentée par Me Pierre RANCAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [LG] [MF]
né le [Date naissance 1] 1978 à [Localité 9]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Pierre RANCAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [I] [WI]
Notaire, demeurant [Adresse 8]
représenté par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de la SCP RIBON KLEIN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [BK] [V] épouse [H],
née le [Date naissance 6] 1939 à [Localité 9]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 9]
défaillante
Monsieur [Q] [PV]
né le [Date naissance 4] 1950 à [Localité 14] (TUNISIE) (99)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 12]
défaillant
Madame [JL] [M] épouse [PV]
née le [Date naissance 12] 1948 à [Localité 2]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 11]
défaillante
Monsieur [RQ] [XE]
né le [Date naissance 7] 1942 à [Localité 1]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 13]
défaillant
Madame [P] [N] épouse [XE]
née le [Date naissance 18] 1945 à [Localité 4], demeurant [Adresse 13]
défaillante
Monsieur [GR] [U]
né le [Date naissance 16] 1941 à [Localité 9]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
défaillant
Madame [K] [O] épouse [U]née le [Date naissance 2] 1941 à [Localité 9]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
défaillante
Monsieur [R] [Y]
né le [Date naissance 9] 1951 à [Localité 10]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
représenté par la SCP TROEGELER BREDEAU GOUGOT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [P] [W] épouse [Y]
née le [Date naissance 13] 1949 à [Localité 7]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
représentée par la SCP TROEGELER BREDEAU GOUGOT, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [YD] [T]
né le [Date naissance 8] 1936 à [Localité 6] (ALGERIE) (16000)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]
représenté par la SCP TROEGELER BREDEAU GOUGOT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [P] [C] épouse [T]
née le [Date naissance 17] 1938 à [Localité 11] (MAROC)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]
représentée par la SCP TROEGELER BREDEAU GOUGOT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [L] [BV]
né le [Date naissance 14] 1969 à [Localité 9]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
défaillant
Madame [ZY] [B] épouse [BV],
née le [Date naissance 15] 1964 à [Localité 12]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
défaillante
Monsieur [X] [D]
né le [Date naissance 11] 1944 à [Localité 9]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]
défaillant
Madame [DX] [G] épouse [D],
née le [Date naissance 19] 1955 à [Localité 16] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 4]
défaillante
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 23 Mars 2015 en audience publique et solennelle .Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries devant la Cour composée de :
Mme Odile MALLET,
Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Mai 2015.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Mai 2015
Signé par Mme Odile MALLET, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Faits, prétentions et moyens des parties :
M. [S] [IM] et Mme [P] [OA], son épouse, étaient propriétaires du lot n° 15 du lotissement [Adresse 14], autorisé par arrêté préfectoral du 23 décembre 1977. Ce lot était cadastré section BW n° [Cadastre 3] pour 10a 43ca.
Selon acte reçu le 25 mai 2007 par maître [I] [WI], notaire à [Localité 13], ils ont vendu à M. et Mme [Z], pour le prix de 255 000 euros, leur maison d'habitation de type 4 élevée d'un étage sur rez-de-chaussée, édifiée sur une parcelle cadastrée section BW n° [Cadastre 1] pour 04a 22ca, provenant de la division de la parcelle BW [Cadastre 3].
Selon acte reçu le 19 septembre 2007 par maître [WI], ils ont vendu à M. [LG] [MF] et à Mme [E] [U], pour le prix de 143 000 euros en ce compris la commission d'agence immobilière de 10 000 euros due par l'acquéreur, la parcelle cadastrée section BW n° [Cadastre 2] pour 03a 30ca, provenant également de la division de la parcelle BW [Cadastre 3].
Aux termes de ce même acte, le Crédit Foncier a consenti à M. [MF] et à Mme [U] un prêt de 253 000 euros d'une durée de 30 ans.
Il est notamment mentionné dans cet acte :
-qu'un permis de construire un immeuble à usage d'habitation sur le terrain objet de la vente a été accordé par le maire de [Localité 15] le 13 juin 2007,
-que le bien vendu forme partie du lot numéro 15 du lotissement la Cabro d'Or,
-qu'un cahier des charges a été dressé le 6 juin 1978 et que ce document a été déposé au rang des minutes de maître [RT] suivant acte du 22 septembre 1978,
-que le vendeur déclare que les colotis n'ont pas demandé le maintien des règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement, et qu'en conséquence ces règles n'ont plus vocation à s'appliquer, mais que les dispositions régissant les rapports des colotis entre eux contenues dans le cahier des charges du lotissement restent en vigueur.
L'article 8 du règlement du lotissement prévoyait la règle suivante : « une seule construction est autorisée par lot, de 1 logement. »
Il est stipulé, dans l'article 3-02 du cahier des charges, que « les lots sont réservés à la création d'une construction par lot, de 1 ou plusieurs logements ».
M. [F] [A] et Mme [VJ] [TO], son épouse, M. [J] [H] et Mme [BK] [V], son épouse, M. [Q] [PV] et Mme [JL] [M], son épouse, M. [RQ] [XE] et Mme [P] [N], son épouse, M. [GR] [U] et Mme [K] [O] son épouse, M. [R] [Y] et Mme [P] [W], son épouse, M. [L] [EW] et Mme [ZY] [B], son épouse, M. [X] [D] et Mme [DX] [G], son épouse, M. [YD] [T] et Mme [P] [C], son épouse, tous propriétaires d'un lot du lotissement [Adresse 14], ayant, par acte des 14, 21 et 22 mai 2008, assigné selon la procédure à jour fixe les époux [IM] ainsi que M. [MF] et Mme [U], ces derniers ont appelé en cause M. [WI].
Par jugement du 5 février 2009, le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence a,
-rejeté la fin de non-recevoir relative au défaut de publication à la conservation des hypothèques compétente de la demande d'annulation de la vente immobilière ;
-dit que l'article 3-02 du cahier des charges du lotissement [Adresse 14], lieudit [Localité 15], établi le 6 juin 1978 et déposé au rang des minutes de maître [RT], notaire, par acte du 22 septembre 1978, a une valeur contractuelle ;
-condamné M. [MF] et Mme [U] à démolir la construction édifiée, en violation de cet article 3-02 du cahier des charges, sur la parcelle dénommée « A » cadastrée section BW numéro [Cadastre 2], issue du lot numéro 15, dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l'issue de ce délai ;
-prononcé la nullité de la vente passée par maître [I] [WI] le 19 septembre 2007 entre les époux [IM], d'une part, et M. [MF] et Mme [U], d'autre part ;
-ordonné aux époux [IM] de restituer le prix de vente, soit la somme de 133 000 euros à M. [MF] et Mme [U], avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2008 ;
-ordonné à M. [MF] et Mme [U] de restituer l'immeuble aux époux [IM] ;
-dit que M. [WI], notaire, a failli à son devoir de son conseil ;
-condamné M. [WI] à payer à M. [MF] et Mme [U] la somme de 135 318,45 euros à titre de dommages et intérêts ;
-condamné M. [WI] à payer aux époux [IM] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
-condamné in solidum M. [MF] et Mme [U] ainsi que les époux [IM] à payer à M. et Mme [A], M. et Mme [H], M. et Mme [PV], M. et Mme [XE], M. et Mme [U], M. et Mme [Y], M. et Mme [EW], M. et Mme [D] et M. et Mme [T] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-condamné M. [WI] à payer aux époux [IM] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-condamné M. [WI] à payer à M. [MF] et Mme [U] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-rejeté le surplus des demandes ;
-condamné in solidum M. [MF], Mme [U] et les époux [IM] ainsi que M. [WI] aux dépens,
-prononcé l'exécution provisoire.
M. [MF] et Mme [U] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 13 mars 2009.
M. [WI] en a interjeté appel le 16 mars 2009.
Par arrêt du 16 septembre 2011, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a :
-confirmé le jugement du 5 février 2009 en ce qu'il a rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut de publication de la demande de nullité de la vente au bureau des hypothèques ;
-réformé ce jugement en ce qu'il a dit que l'article 3-02 du cahier des charges du lotissement a une valeur contractuelle, ainsi que des chefs de la nullité de la vente, de ses conséquences de droit, de la responsabilité de maître [WI], et des condamnations mises à la charge de M. et Mme [IM] et de maître [WI] au titre des frais irrépétibles et des dépens, et statuant à nouveau ;
-débouté M. [MF] et Mme [U] et les consorts [A], [H], [PV], [XE], [U], [Y], [EW], [D] et [T] de leurs demandes à ces titres ;
-mis M. et Mme [IM] hors de cause ;
-condamné in solidum les consorts [A], [H], [PV], [XE], [U], [Y], [EW], [D] et [T] à payer à M. et Mme [IM] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-avant dire droit sur le sort de la construction édifiée par M. [MF] et Mme [U] et sur les autres demandes entre les consorts [A], [H], [PV], [XE], [U], [Y], [EW], [D] et [T] et eux ;
-renvoyé les consorts [A], [H], [PV], [XE], [U], [Y], [EW], [D] et [T] à saisir la juridiction administrative pour faire annuler le permis de construire ;
-ordonné la radiation ;
-condamné les consorts [A], [H], [PV], [XE], [U], [Y], [EW], [D] et [T] aux entiers dépens exposés jusqu'à ce jour.
Par arrêt du 28 mai 2013, la Cour de cassation a cassé et annulé, mais seulement en ce qu'il déboute les époux [Y] et les époux [T] de leurs demandes ; met hors de cause M. [WI] et les époux [IM] et renvoie les demandeurs à saisir la juridiction administrative pour faire annuler le permis de construire, l'arrêt rendu le 16 septembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence, remis en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être à nouveau fait droit, renvoyé celles-ci devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée.
Cette cour a été saisie par les époux [IM] selon déclaration du 13 novembre 2013.
Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 12 mai 2014 et auxquelles il convient de se référer, M. [MF] et Mme [U] demandent à la cour :
-de réformer le jugement entrepris des chefs suivants :
-à titre principal,
-de rejeter purement et simplement les prétentions formées par les colotis du lotissement [Adresse 14] à leur encontre comme étant infondées ;
-de débouter en conséquence les colotis de l'ensemble de leurs demandes,
-subsidiairement,
-de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
-ordonné aux époux [IM] de leur restituer le prix de vente, soit la somme de 133 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2008,
-déclaré M. [WI] responsable des conséquence dommageables résultant de la faute qu'il a commise dans la rédaction de l'acte de vente du 19 septembre 2007,
-y ajoutant,
-de condamner M. [WI] à leur payer les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :
-120 000 euros correspondant au coût des travaux financés devant être remboursés à la banque,
-42 573,46 euros correspondant aux charges liées au crédit immobilier dont l'annulation résultera de l'annulation de la vente, sauf à parfaire,
-29 779,85 euros correspondant au coût des travaux liés à la construction et à l'installation non financée par l'emprunt,
-la somme de 3 457,09 euros au titre des frais de la vente,
-10 000 euros correspondant au préjudice matériel annexe,
-30 000 euros à titre de préjudice moral,
-43 056,00 euros correspondant au coût estimé de la démolition et de la remise en état du terrain,
-de dire que la somme de 43 056,00 euros sera indexée par application de l'indice BT01 entre le 27 mars 2009, date du devis, et la date de la décision à intervenir,
-de condamner M. [WI] à les relever et garantir de la condamnation à payer la somme de 3 000 euros prononcée en première instance en faveur des colotis sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-de condamner M. [WI] à les relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée contre eux en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-de condamner M. [WI] solidairement avec les époux [IM] et les colotis au paiement d'une somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-de condamner M. [WI] solidairement avec les époux [IM] et les colotis aux entiers dépens.
Pour justifier leur demande en paiement d'une indemnité de 42 573,46 euros correspondant aux charges liées au crédit immobilier dont l'annulation résultera de l'annulation de la vente, ils font valoir :
-que par la faute même qui a causé l'annulation du contrat de vente, le notaire engage également sa responsabilité professionnelle de par l'annulation du droit à prêt qui est la conséquence de l'annulation de la vente,
-qu'en cas d'annulation du prêt, le prêteur peut obtenir restitution des sommes remises à l'emprunteur en vertu du contrat de prêt , ainsi que des frais d'étude du dossier,
-qu'à l'issue de la période de différé d'amortissement, le montant total du capital à rembourser s'est élevé à la somme de 259 031,02 euros, incluant les intérêts de la période, soit une différence de 6 034,02 euros constituant un préjudice financier,
-qu'à compter de la date de début d'amortissement du prêt, ils ont supporté une charge d'intérêts détaillée comme suit :
-année 2008 : 5 110,27 euros,
-année 2009 : 10 179,63 euros,
-année 2010 : 9 994,50 euros,
-année 2011 à 2013 : à parfaire
Total : 31 084,40 euros à parfaire,
-que la part des cotisations d'assurance du 6 janvier 2008 au 31 juillet 2011 s'est élevée à 3 055,04 euros qu'il conviendra d'actualiser à la date de la décision à intervenir,
-que les frais de constitution d'hypothèque ont représenté un coût de 2 250 euros,
-que les frais d'étude restant à leur charge en application de l'article R. 312-1 du code de la consommation s'élèvent à 150 euros.
Aux termes de leurs conclusions déposées le 19 décembre 2013 et auxquelles il convient de se référer, les époux [IM] demandent à la cour :
-de réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
-au visa des articles L. 111-5, L. 315-2-1, L. 480-13 du code de l'urbanisme, des article 1382 et 1383 du code civil, et de l'article 6 de la Convention européenne des Droits de l'Homme,
-de dire et juger que l'article 3-2 du cahier des charges n'est pas de nature contractuelle,
-de dire et juger qu'en permettant la vente d'autres lots divisés et édifiés, les colotis ont définitivement renoncé ou en tout cas n'ont jamais eu l'intention de rendre contractuelles les dispositions de l'article 3-2 du cahier des charges,
-de débouter en conséquence M. [MF] et Mme [U] de leur demande tendant à la nullité de la vente,
-de débouter l'ensemble des colotis de l'intégralité de leurs demandes,
-de dire et juger l'acte de vente valable et la parcelle vendue constructible,
-de condamner la partie succombante à leur verser la somme de 6 000 euros HT sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,
-subsidiairement, et dans l'hypothèse où la cour confirmerait le jugement en ce qu'il considère que l'article 3-2 du cahier des charges aurait valeur contractuelle,
-de dire et juger que M. [WI], notaire, a commis une faute en permettant la subdivision des lots et en procédant à l'acte de vente en infraction aux dispositions précitées,
-de condamner en conséquence M. [WI] à leur payer la somme principale de 148 000 euros outre les intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance du mois de mai 2008,
-de condamner en tout état de cause M. [WI] à les relever et garantir indemnes de toute condamnation susceptible d'être mise à leur charge,
-de condamner la partie succombante à leur payer la somme de 6 000 euros HT sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 17 février 2015 et auxquelles il convient de se référer, les époux [Y] et les époux [T] demandent à la cour :
-de confirmer, au besoin par substitution de motifs, le jugement déféré en ce qu'il fait droit à leur demande principale,
-de condamner en conséquence M. [MF] et Mme [U] à démolir la construction édifiée en violation de l'article 3-02 du cahier des charges sur la parcelle dénommée A cadastrée section BW n° [Cadastre 2] issue du lot 15 dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l'issue de ce délai pendant un mois au-delà duquel il sera autrement fait droit,
-d'ordonner à M. [MF] et à Mme [U] de procéder, dans le même délai et sous la même astreinte à la remise totale des lieux en leur état d'origine,
-de confirmer le jugement entrepris en ses dispositions relatives à la condamnation in solidum de M. [MF], de Mme [U] et des époux [IM] à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-y ajoutant,
-de condamner in solidum les époux [IM] et M. [WI] à leur payer une somme supplémentaire de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-de condamner in solidum M. [MF], Mme [U] et les époux [IM] aux entiers dépens.
Le 10 mars 2015, M. [WI] a déposé des conclusions aux termes desquelles il demande à la cour :
-de dire et juger que les dispositions de l'arrêt du 16 septembre 2011 relatives à l'absence de faute de sa part et au rejet des demandes des consorts [MF]-[U] et des époux [IM] à son encontre n'ont pas été cassées par la Cour de cassation et sont définitives,
-de dire et juger en conséquence irrecevables les demandes de M. [MF] et Mme [U] d'une part, et des époux [IM], d'autre part, à son encontre,
-de dire et juger que l'article 3-2 du cahier des charges n'est pas de nature contractuelle,
-de dire et juger en conséquence que la construction édifiée sur le lot issu de la division et vendu à M. [MF] et Mme [U] ne contrevient pas aux dispositions du cahier des charges,
-de dire et juger que l'article 3-2 du cahier des charges du lotissement est contraire aux dispositions de l'article 6 de la Convention européenne des droits de l'homme et de l'article 1er du protocole additionnel n° 1,
-de dire et juger que la parcelle vendue à M. [MF] et Mme [U] est constructible,
-de dire et juger que l'acte de vente est parfaitement valable et ne saurait être annulé,
-à titre subsidiaire, sur sa responsabilité,
-de dire et juger que le préjudice invoqué tant par les acquéreurs que les vendeurs n'est pas justifié,
-de dire et juger que le préjudice invoqué tant par les acquéreurs que les vendeurs est sans lien de causalité avec une faute quelconque de sa part,
-de débouter en conséquence M. [MF] et Mme [U] ainsi que les époux [IM] de toutes leurs demandes à son encontre,
-de condamner solidairement M. [MF], Mme [U] et les époux [IM], ou celui contre qui l'action comptera le mieux, à leur payer la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-de condamner tout succombant aux entiers dépens.
Les époux [IM] ayant assigné les autres colotis qui étaient demandeurs en première instance, ces derniers n'ont pas comparu.
Une ordonnance de clôture a été rendue le 10 mars 2015.
Par conclusions de procédure du 16 mars 2015, les époux [IM] ont demandé le rejet des conclusions déposées le 10 mars 2015 par M. [WI], ce à quoi ce dernier a répondu que ces conclusions avaient été notifiées en temps utile puisque l'audience de plaidoirie avait été fixée presque quinze jours après l'ordonnance de clôture dont les époux [IM] pouvaient parfaitement solliciter la révocation s'ils entendaient répliquer.
L'incident a été joint au fond.
Aux termes de conclusions déposées le 10 juillet 2009 et auxquelles il convient de se référer, M. [WI] avait demandé à la cour :
-vu les articles L. 111-5, L. 315-2-1, L. 40-13 du code de l'urbanisme,
-vu l'article 1er du protocole additionnel et l'article 6 de la Convention européenne des droits de l'homme,
-vu l'article 1382 du code civil,
-de réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
-de dire et juger que l'article 3-2 du cahier des charges n'est pas de nature contractuelle ,
-subsidiairement :
-de dire et juger que cet article du cahier des charges du lotissement est contraire aux dispositions de l'article 6 de la Convention européenne des droits de l'homme et de l'article 1er du protocole additionnel n° 1,
-de dire et juger que la parcelle vendue à M. [MF] et Mme [U] est constructible,
-de dire et juger que l'acte de vente est parfaitement valable et ne saurait être annulé,
-subsidiairement, sur sa responsabilité :
-de dire et juger qu'il n'a commis aucune faute,
-de dire et juger que le préjudice invoqué tant par les acquéreurs que les vendeurs n'est pas justifié,
-de débouter en conséquence M. [MF] et Mme [U] ainsi que les époux [IM] de toutes leurs demandes à son encontre,
-de condamner tout succombant aux entiers dépens.
Motifs de la décision :
Sur la procédure :
Alors que les parties avaient été informées, par avis du 31 octobre 2014, de la date à laquelle l'ordonnance de clôture serait rendue, M. [WI] a déposé le 10 mars 2015, des conclusions développant une nouvelle argumentation à laquelle les époux [IM] n'ont pas pu répondre. Ces conclusions, dont le dépôt fait ainsi échec au principe de la contradiction, seront écartées des débats.
Sur la demande de démolition de la construction de M. [MF] et de Mme [U] :
Le cahier des charges d'un lotissement revêtant un caractère contractuel, ses clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues.
Si l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme, qui est d'application immédiate, dispose que la seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel, la clause selon laquelle « les lots sont réservés à la création d'une construction par lot, de 1 ou plusieurs logements », est différente de la règle d'urbanisme, plus contraignante, prévoyant que « une seule construction est autorisée par lot, de 1 logement », et ne peut par conséquent être regardée comme étant la reproduction de cette règle. Il n'est par ailleurs pas établi que la clause litigieuse du cahier des charges ait été la reproduction d'une autre règle d'urbanisme préexistante. C'est donc par une exacte appréciation que le premier juge a retenu que l'article 3-02 du cahier des charges avaient valeur contractuelle.
La restriction contractuelle au droit de propriété des colotis est justifiée par la destination du lotissement et est clairement établie, en sorte qu'elle n'est contraire ni à l'article 1er du protocole n° 1 à la Convention européenne des droits de l'homme, ni à l'article 6 de cette convention.
Une construction à usage d'habitation ayant déjà été édifiée sur le lot 15, M. [MF] et Mme [U] ne pouvaient en édifier une autre sans méconnaître les stipulations de l'article 3-02 du cahier des charges.
Les colotis pouvant demander la démolition de ce qui a été fait en violation des stipulations du cahier des charges sans que l'on puisse leur opposer l'inexécution de leurs obligations par d'autres colotis, c'est par une exacte appréciation que le premier juge a condamné M. [MF] et Mme [U] à démolir la construction qu'ils ont édifiée sur le lot 15, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard. Toutefois, compte tenu de l'importance des travaux de démolition, un délai d'exécution de 8 mois leur sera accordé.
Sur la demande de nullité de la vente du 19 septembre 2007 :
C'est par des motifs pertinents que la cour approuve, que le premier juge a prononcé la nullité de cette vente après avoir relevé que le caractère constructible du terrain était déterminant de l'engagement de M. [MF] et de Mme [U] et que le consentement de ces derniers n'avait été donné que par erreur.
Sur la responsabilité du notaire :
C'est par des motifs pertinents que le premier juge a retenu que M. [WI] avait manqué à son devoir de conseil.
Il suffit d'ajouter que la jurisprudence selon laquelle un cahier des charges de lotissement présente un caractère contractuel est bien établie, que M. [WI] a d'ailleurs lui-même rappelé dans l'acte du 19 septembre 2007 que les dispositions régissant les rapports des colotis entre eux contenues dans le cahier des charges du lotissement restaient en vigueur, et que la simple lecture du cahier des charges et du règlement du lotissement pouvait lui permettre de se convaincre que la clause figurant à l'article 3-02 du premier de ces documents était moins restrictive que la règle d'urbanisme figurant dans le second, et qu'elle ne pouvait donc en être la reproduction au sens de l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme, ce sur quoi il lui appartenait d'attirer particulièrement l'attention des parties.
Sur le préjudice des époux [IM] :
Pour justifier d'un préjudice de 148 000 euros, les époux [IM] exposent que s'ils avaient été informés, dès la vente du 25 mai 2007, de l'impossibilité d'édifier plus d'une construction sur leur lot, ils ne l'auront pas divisé et aurait pu vendre leur maison au prix de 403 000 euros comme ils l'ont fait aux termes d'un compromis du 3 mars 2006, assorti de conditions suspensives qui n'ont pas été réalisées.
Il est toutefois mentionné dans ce compromis que l'acquéreur précise avoir l'intention de diviser le sol, en sorte qu'il en résulte que le prix de 403 000 euros a été fixé en considération de cet élément et ne peut servir de base à l'évaluation du prix de la maison des époux [IM] avec un terrain de 1043 m².
Compte tenu du prix auquel les époux [IM] ont vendu leur maison avec un terrain de 422 m², la cour possède les éléments d'appréciation suffisants pour fixer à la somme de 365 000 euros le prix auquel ils auraient pu vendre leur maison avec un terrain de 1043 m².
Si les époux [IM] avaient été informés de l'impossibilité de vendre comme terrain constructible les deux autres lots issus de la division de leur lot n° 15, il est évident qu'ils n'auraient pas vendu leur maison au prix de 255 000 euros le 25 mai 2007. M. [WI] sera donc condamné à leur payer une indemnité de 110 000 euros en réparation du préjudice qu'il leur a causé en manquant à son obligation de conseil.
Sur le préjudice de M. [MF] et de Mme [U] :
Si le notaire avait informé M. [MF] et Mme [U] de la portée de l'article 3-02 du cahier des charges, ces derniers n'auraient pas acquis la parcelle la BW [Cadastre 2] et n'auraient pas exposé des frais en pure perte pour y faire construire une maison.
Dès lors qu'il a mentionné dans son acte que le terrain était constructible, le notaire ne peut reprocher à M. [MF] et à Mme [U] d'avoir contribué à la réalisation de leur préjudice en poursuivant leur opération de construction malgré la réclamation des colotis.
Aux termes de l'article L. 312-12 du code de la consommation, l'offre de prêt immobilier est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé, en sorte que du fait de l'annulation de la vente, qui constitue pour le Crédit Foncier un fait juridique dont M. [MF] et Mme [U] peuvent se prévaloir à son égard, le prêt qu'ils ont souscrit pour assurer globalement le financement de l'achat du terrain et la construction de leur maison, se trouve annulé de plein droit. C'est donc à bon droit que M. [MF] et Mme [U] se prévalent de cette nullité pour l'évaluation de leur préjudice. Ils ne sont toutefois pas fondés à demander la condamnation de M. [WI] à leur payer une indemnité équivalente au montant des intérêts qu'ils ont payés car en raison de l'effet rétroactif de l'annulation du prêt, le Crédit Foncier doit leur restituer ces intérêts.
Compte tenu de ce qui précède et en l'état des pièces produites, la cour possède les éléments d'appréciation suffisants pour condamner M. [WI] à payer à M. [MF] et Mme [U], en réparation de leur préjudice matériel en relation avec la faute qu'il a commise, les indemnités suivantes :
-120 000 euros correspondant au coût des travaux financés par le prêt,
-2 400 euros correspondant aux frais de constitution d'hypothèque et aux frais d'étude restant à leur charge,
-29 779,85 euros correspondant au coût des travaux liés à la construction et non financés par l'emprunt,
-3 457,09 euros correspondant aux frais de l'acte notarié du 25 mai 2007,
-10 000 euros correspond à la valeur des travaux qu'ils ont eux-mêmes effectués en pure perte.
M. [MF] et Mme [U] produisent un devis d'un montant de 43 056 euros établi le 27 mars 2009 par l'entreprise MCM Transport pour la démolition de leur maison, l'évacuation des décombres et le nettoyage du terrain. Ce devis n'étant pas contesté et le prix réclamé apparaissant raisonnable compte tenu de l'importance des travaux, M. [WI] sera également condamné à payer à M. [MF] et à Mme [U] une indemnité de 43 056 euros qui sera réévaluée en fonction de la variation de l'indice BT 01 entre le 27 mars 2009 et la date de la présente décision.
La cour possède enfin les éléments d'appréciation suffisants pour condamner M. [WI] à payer à M. [MF] et à Mme [U], ensemble, la somme globale de 30 000 euros en réparation de leur préjudice moral caractérisé par les soucis inhérents à la perte de leur maison.
Sa faute étant à l'origine des condamnations sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens prononcées à l'encontre des époux [IM] ainsi que de M. [MF] et Mme [U], M. [WI] sera condamné à relever et garantir ces derniers de ces condamnations.
Par ces motifs :
Écarte des débats les conclusions que M. [WI] a déposées le 10 mars 2015 ;
Confirme le jugement déféré, sauf en ce qui concerne le délai accordé à M. [MF] et Mme [U] pour démolir leur maison, et en ce qu'il condamne M. [WI] à payer la somme de 135 318,45 euros à titre de dommages et intérêts à M. [MF] et Mme [U], et la somme de 3 000 euros titre de dommages et intérêts aux époux [IM] ;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et ajoutant au jugement ;
Dit que M. [MF] et Mme [U] devront avoir fait procéder à la démolition de leur maison dans le délai de 8 mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte, passé ce délai, de 500 euros par jour de retard pendant 3 mois à l'expiration desquels il pourra à nouveau être statué ;
Condamne M. [WI] à payer aux époux [IM] une indemnité de 110 000 euros en réparation de leur préjudice matériel ;
Condamne M. [WI] à payer à M. [MF] et Mme [U], pris ensemble :
-une indemnité de 165 636,94 euros en réparation de leur préjudice matériel résultant des dépenses qu'ils ont exposées et des travaux qu'ils ont fait en pure perte ;
-une indemnité de 43 056 euros à réévaluer en fonction de la variation de l'indice BT 01 entre le 27 mars 2009 et la date de la présente décision, en réparation de leur préjudice matériel résultant de la condamnation à démolir leur maison ;
-une indemnité de 30 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;
Dit que les indemnités ci-dessus produiront intérêts au taux légal à compter de ce jour ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux [IM] et M. [WI], in solidum, à payer aux époux [Y] et aux époux [T] la somme globale de 3 000 euros ; condamne M. [WI] à payer la somme de 3 000 euros aux époux [IM] ainsi que la somme globale de 3 000 euros à M. [MF] et Mme [U] ; rejette les autres demandes ;
Condamne les époux [IM] ainsi que M. [MF] et Mme [U], in solidum, aux dépens d'appel exposés par les époux [Y] et les époux [T], y compris ceux afférents à la décision cassée, et dit que ces dépens pourront être recouvrés contre eux conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Laisse à la charge de M. [WI] les dépens d'appel qu'il a exposés, y compris ceux afférents à la décision cassée ;
Condamne M. [WI] aux dépens d'appel exposés par les époux [IM] ainsi que par M. [MF] et Mme [U], y compris ceux afférents à la décision cassée, et dit que ces dépens pourront être recouvrés contre lui conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Condamne M. [WI] à relever et garantir les époux [IM] ainsi que M. [MF] et Mme [U] des condamnations sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que des condamnations aux dépens prononcées à leur encontre aux termes du jugement déféré et de la présente décision.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
