COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 15 MAI 2015
N° 2015/276
Rôle N° 14/01588
[L] [I]
C/
[T] [H]
[D] [X]
[W] [Q] [F] épouse [X]
SA ALLIANZ IARD
EURL JACQUI B
Grosse délivrée
le :
à :
ME LIBERAS
ME MAYNARD
ME POTHET
ME BERNARD
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 09 Janvier 2014 enregistré au répertoire général.
APPELANTE
Madame [L] [I],
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Pierre LIBERAS, avocat au barreau de MARSEILLE
plaidant par la SELARL MASQUELIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,
INTIMES
Madame [T] [H],
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Sylvie MAYNARD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Patrice AMEZIANE, avocat au barreau de PARIS
Monsieur [D] [X],
demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Alain-david POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Madame [W] [Q] [F] épouse [X],
demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Alain-david POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
SA ALLIANZ IARD,
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me David BERNARD de la SCP BERNARD HUGUES JEANNIN PETIT SCHMITTER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
EURL JACQUI B,
demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Alain-david POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
PARTIE(S) INTERVENANTE(S)
Maître [R] [Y] es qualité de mandataire judiciaire à la procédure de redressement judiciaire de L'EURL JACQUI B, [Adresse 5], désigné à cet effet par jugement rendu le 10 novembre 2014 par le tribunal de commerce de FREJUS
représentée par Me Alain-david POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 10 Mars 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Catherine COLENO, Présidente de Chambre a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre
Mme [Y] CAMUGLI, Conseiller
M. Jean-Jacques BAUDINO, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Anaïs ROMINGER.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2015
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2015,
Signé par Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre et Mme Anaïs ROMINGER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Par acte du 6 mars 2008 la SCI Juliette a vendu à Mme [T] [H] un bien immobilier situé [Adresse 4] pour un prix de 8.600.000€
L'immeuble était grevé d'un bail commercial consenti le 30 octobre 2006 au profit de la société Leo qui exploitait dans les lieux un hôtel [Établissement 1].
Le loyer s'établissait à 14.000 euros HT indexé
Simultanément à la vente de l'immeuble la société LEO a vendu le 6 mars 2008 pour un prix de 350.000 euros son fonds de commerce y compris le droit au bail à Mme [T] [H] agissant pour le compte de la société Jacqui B en formation.
Le 11 mars 2008 soit 5 jours après ces ventes , M.[D] [X] a offert d'acquérir l'immeuble pour un prix de 11.200.000 euros; le principe de cette acquisition a été accepté par Mme [T] [H] représentée par Mme [L] [I] avocate auprès du Barreau de Grasse et d'Amsterdam, assurée auprès de la société ALLIANZ.
Par acte du 13 mars 2008 Mme [T] [H] représentée par Mme [L] [I] a vendu pour un euro symbolique les parts de la société Jacqui B à Mme [F] épouse [X] et un nouveau bail a été consenti le même jour entre Mme [T] [H] et l'EURL Jacqui B représentée par Mme [X] pour la période du 1° avril 2008 au 1° avril 2017 moyennant un loyer mensuel HT de 30.000 euros
Par avenant du 16 avril 2008 Mme [T] [H] a consenti à l'EURL Jacqui B une franchise de loyers d'avril à août 2008 (5 mois) en contrepartie de travaux réalisé par la locataire et la garantie de loyers était portée à 150.000 euros
Toutefois ni le compromis de vente immobilière qui devait intervenir le 1° septembre 2008, ni l'acte notarié de vente qui devait intervenir le 1° avril 2009 n'ont été régularisés.
La société Jacqui B contestant le bail du 13 mars 2008 n'a pas réglé le montant du loyer tel que fixé par cet accord soit 30.000 euros.
De multiples procédures ont opposé les parties et ont donné lieu notamment à un arrêt infirmatif de cette cour statuant en référé en date du 15 décembre 2011 et qui a alloué à Mme [T] [H] certaines sommes prévisionnelles au titre de sa créance locative.
Par jugement du 9 janvier 2014 dont appel le Tribunal de Grande Instance de Draguignan qui était saisi de demandes croisées des parties concernant la validité des actes passé entre elles , et les conséquences à en tirer a:
- débouté les époux [X] et la société Jacqui B de toutes leurs demandes
- dit valide le bail du 13 mars 2008
- condamné la société Jacqui B qui n'avait pas exécuté son engagement de réaliser les travaux à payer à Mme [T] [H] la somme de l.430.097,63 € TTC calculée sur la base d'un loyer annuel de 360.000 € HT augmenté de la TVA au taux de 5,5 % jusqu'au 1° janvier 2012 et de 7% ultérieurement avec capitalisation des intérêts
- condamné Mme [L] [I] à payer à Mme [H] la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à son obligation de conseil
- débouté Mme [L] [I] de son recours en garantie à l'égard de Mme [T] [H]
rejeté les autres demandes
- condamné les époux [X] l'EURL Jacqui B et Mme [L] [I] in solidum aux dépens.
Le premier juge a écarté le jeu de la clause compromissoire ainsi que tous les griefs de nullité du bail, retenu que le bail du 13 mars 2008 était un nouveau bail et non la cession du bail de 2006 et considéré en conséquence qu'il devait servir de fondement à l'établissement des comptes,
considéré que le projet d'acquisition immobilière n'était qu'un avant contrat qui n'engageait pas la responsabilité contractuelle de M.[X], qui était seule mise en cause, considéré que les actes préparés par Mme [L] [I] étaient efficaces mais que celle ci n'avait pas suffisamment attiré l'attention de son mandat sur le risque représenté par l'acte du 13 mars qui permettait à M.[X] de s'installer dans les lieux avant la réalisation de la vente immobilière, d'autant plus que celui-ci n'avait pas le pouvoir d'engager la société JACQUI B .
Il a considéré enfin que Mme [L] [I] ne pouvait prétendre à la garantie de la société ALLIANZ dès lors que sa responsabilité engagée au titre de l'avant contrat relevait d'une activité de négociateur non garantie.
Mme [L] [I] a relevé appel de cette décision par acte du 24 janvier 2014.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Mme [L] [I] par conclusions déposées et signifiées le 4 décembre 2014 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation conclut à titre principal à l'infirmation de la décision en ce qu'elle l'a condamnée au paiement de la somme de 100.000 euros à Mme [T] [H] et subsidiairement à la garantie de la société ALLIANZ et demande également la condamnation de Mme [T] [H] à lui payer 10.000 euros à titre de dommages et intérêts et 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
Elle conteste l'existence d'une faute puisque le bail du 13 mars 2008 a été reconnu valide et que Mme [T] [H] en demande l'exécution, elle conteste l'existence d'un préjudice lui incombant et conclut à la garantie de la société Allianz puisque sa responsabilité ne pourrait être engagée qu'au titre de son intervention de rédacteur du bail, activité garantie.
Mme [T] [H] par conclusions déposées et signifiées le 21 novembre 2014 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation demande à la cour dans le dispositif de ses conclusions figurant pages 185 à 205 :
- par voie de confirmation de voir déclarer valable de bail du 13 mars 2008,
- voir déclaré engagée la responsabilité contractuelle de M.[X] au titre de l'inexécution du projet d'acquisition, constituant un avant contrat infructueux alors que la rencontre des accords était intervenue en l'absence de condition suspensive d'obtention du financement
- subsidiairement voir engagée la responsabilité délictuelle de M.[X] au titre du manquement à son obligation de faire
- l'entendre condamné à lui payer la somme de 976.000 euros représentant la plus value perdue et la somme de 1.000.254,31 euros représentant les intérêts sur son propre prêt outre 4.000.0000 euros au titre de la dépréciation de l'immeuble du fait de sa situation locative cette dernière demande étant dirigée indivisément contre M.[X] et son épouse ayant agi de concert avec celui-ci,
- voir déclarer sans contre partie la franchise de loyers , les travaux promis n'ayant pas été réalisés et le complément de garantie n'ayant pas été versé
-voir confirmer la décision en ce qui concerne la condamnation au paiement du solde de loyer sauf à le porter après indexation et imputation des paiements reçus à 1.755.673,98 euros arrêtée à décembre 2014
- subsidiairement si la validité du bail était contestée, voir qualifier le bail de bail dérogatoire conclu pour une période de 1° avril 208 au 1° avril 2009
- entendre condamnée l'EURL Jacqui B et M.Mme [X] à lui payer la somme de 200.000 euros pour mauvaise foi et contestation injustifiées notamment dans l'exécution des condamnations prononcées en référé
et à l'égard de Mme [L] [I] lui faisant grief d'avoir rédigé un acte dans des conditions maladroites et précipitées (non approbation de mentions manuscrites, référence erronée à un indice voire conflit d'intérêt) qui a entraîné l'entrée dans les lieux anticipée de la société JACQUI B, elle demande sa condamnation à la garantir de toute perte locative outre 200.000 euros au titre de l'atteinte à sa réputation professionnelle principalement dans ses relations avec sa banque la Banque ABN AMRO outre 4.000.000 euros au titre de la dépréciation de l'immeuble et ce avec la garantie de la compagnie Allianz.
Elle rappelle le contexte de l'opération et relève que le loyer du bail de 2008 a été fixé à la demande de M.[X], dans la perspective de l'acquisition du bien, que la non acquition de l'immeuble l'a contrainte à mener des négociations délicates et fort couteuses avec sa banque ABN AMRO, et s'affirme victime d'agissements qui lui sont extrêmement préjudiciables.
Maître [R] intervenant es qualité de mandataire judiciaire à la procédure de redressement judiciaire de l'EURL Jacqui B désigné à ces fonctions par jugement du tribunal de commerce de Fréjus du 10 novembre 2014 a conclu le 5 janvier 2015 pour faire siennes les écritures déposées antérieurement et demande : de déclarer irrecevable toute demande à l'encontre de JACQUI B faute de production de créance, il s'associe aux conclusions précédemment déposées quant à l'absence de validité du bail du 13 mars 2008, et en tout état de cause demande à la cour ordonner une expertise pour faire les comptes entre parties.
L'Eurl Jacqui B et les époux [X] ont conclu par conclusions numéro 4 déposées et signifiées le 5 janvier 2015 à la réformation de la décision en ce qu'elle a déclaré recevables les actions de Mme [H].
Les époux [X] concluent
- à leur mise hors de cause faute pour Mme [H] d'avoir mis en oeuvre la clause compromissoire insérée dans le bail du 30 octobre 2006
- à l'irrecevabilité faute de publication de la demande en exécution forcée de vente immobilière, ils sollicitent le renvoi de l'affaire dans l'attente de la justification par Mme [H] de son adresse réelle,
- par voie d'infirmation ils concluent à l'annulation du bail du 13 mars 2008 pour fraude, en raison de mentions manuscrites non paraphées 'durée' et 'loyer' , et pour violation du précédent bail conclu en octobre 2006, qui dispose que toute modification de ce bail doit se faire par acte authentique
- à titre subsidiaire au visa de l'article L 145-55 du code de commerce ils demandent à la cour de dire que la clause du bail du 13 octobre 2008 concernant le loyer est nulle, de dire que le montant du loyer résulte du bail antérieur soit 14.000 euros, de condamner Mme [H] à restituer la somme de 40.000 euros indûment versée au titre de complément du garantie du loyer, de dire que l'EURL Jacqui B a réalisé des travaux et des investissements, justifiant la franchise de loyers, de constater que la vente immobilier n'a pu avoir lieu faute de levée des conditions suspensives, d'annuler le bail comme étant l'accessoire du contrat de vente
a titre infiniment subsidiaire en référence au rapport d'expertise amiable de Madame [O] de constater que le montant du loyer est supérieur à la valeur locative et doit être fixé depuis la fin de la période triennale au montant annuel de 129.000 euros de dire que Mme [H] a déjà bénéficié de l'indexation du bail de 2006 et qu'elle dispose d'ores et déjà d'un titre exécutoire consistant dans une ordonnance du juge des référés du 24 septembre 2014.
Ils sollicitent très subsidiairement l'organisation d'une expertise afin de faire le compte entre les parties et la condamnation e Mme [H] à leur payer 100.000 euros à titre de dommages et intérêts et 30.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
Ils soutiennent notamment que l'opération de vente était envisagée en considération d'un montant de loyer important de sorte que l'échec de la vente entraîne l'échec du bail, et que le bail de 2006 prévoyait la forme authentique pour la cession du bail, qui n'a pas été respectée .
Ils font valoir que dans le cadre d'une instance en référé avant abouti à l' ordonnance du 24 septembre 2014 Mme [T] [H] a poursuivi l'exécution forcée du bail de 2006 et la condamnation de l'EURL JACQUI B à payer l'arriéré locatif indexé calculé sur le loyer du bail de 2006 et que la condamnation a donné lieu à des mesures d'exécutions forcée si bien que la bailleresse ne peut invoquer le bénéfice du bail de 2008.
La Compagnie ALLIANZ par conclusions déposées et signifiées le 12 juin 2014 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation demande à la cour de dire qu'elle est fondée à refuser sa garantie à Mme [L] [I] au titre de ses activités d'interprète de courtier en opération de banque ou d'agent immobilier et en raison du caractère intentionnel et dolosif des fautes opposées à celle-ci
subsidiairement de dire que la preuve n'est pas rapportée du triptyque faute préjudice lien de causalité et de rejeter la demande indemnitaire de Madame [H] d'autant plus que celle-ci n'a pas mis en oeuvre les recours dont elle disposait pour mettre fin au bail.
Elle sollicite la somme de 15.0000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
La cour n'a à statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties et les demandes de constat aussi nombreuses soient elles ne constituent pas des prétentions à trancher.
Sur les fins de non recevoir,
Maître [R] es qualité et les époux [X] invoquent le bénéfice de la clause compromissoire insérée dans le bail du 30 octobre 2006 seulement.
La clause d'un contrat instituant une procédure de conciliation obligatoire et préalable à la saisine du juge est une fin de non recevoir qui peut être proposée en tout état de cause.
Il n'en demeure pas moins que l'action de Madame [H] vise à obtenir l'exécution du bail du 13 mars 2008 lequel ne peut être concerné par une clause compromissoire insérée dans un acte distinct.
Cette fin de non recevoir sera donc écartée par voie de confirmation.
S'agissant du grief concernant l'adresse de Mme [T] [H], le dispositif des conclusions dont est saisie la cour vise à obtenir un renvoi auquel la cour n'estime pas devoir procéder en l'état des précisions et justificatifs versées par Mme [T] [H] devant le conseiller de la mise en état par courrier contradictoire du 12 Janvier 2015.
Mme [T] [H] justifie de sa déclaration de créance au redressement judiciaire de la Société JACQUIB selon courrier du 24 décembre 2014.
La décision déférée en ce qu'elle a déclaré recevables les demandes de Mme [T] [H] sera donc confirmée
La cour est saisie de litiges concernant le bail, la vente immobilière, la responsabilité de l'intermédiaire et la garantie de l'assurance qu'il convient d'examiner successivement.
En ce qui concerne le bail.
L'ordonnance du 24 septembre 2014 par laquelle le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Draguignan a condamné la société JACQUI B à payer à Mme [T] [H] une somme provisionnelle de 145.406,52 euros à valoir sur sa créance d'indexation du loyer de 2006 n'est pas décisive dans la solution du litige, d'une part en raison de l'absence d'autorité de chose jugée au principal de cette décision, d'autre part en raison du fait que le juge des référés s'est borné à constater que nonobstant la contestation de la validité du bail de 2008 le loyer fixé par le contrat de 2006 constituait le minima des sommes dues par le preneur, ce qui ne préjuge en rien de la validité du bail de 2008, et ne prive pas Madame [H] de son intérêt à agir sur le fondement de ce bail.
En ce qui concerne les conditions de conclusion du bail du 13 mars 2008 la cour retient les éléments suivants:
L'immeuble situé [Adresse 4] acquis le 6 mars 2008 par Mme [H] était grevé d'un bail au profit de la société Leo exploitant dans les lieux un fonds de commerce d'hôtel [Établissement 1]. Ce bail venait à expiration de 6 octobre 2015
Ce fonds de commerce ainsi que le droit au bail pour le temps restant à courir a été vendu à l'EURL Jacqui B société en formation par acte du 6 mars 2008 dont la validité n'est pas mise en cause, de sorte que l'EURL Jacqui B dont il n'est pas démenti qu'elle a repris les actes faits en son nom est devenue titulaire du bail du 30 octobre 2006.
Par acte du 13 mars 2008 Mme [H] qui était titulaire de l'intégralité des parts sociales de l'EURL Jacqui B a cédé ses parts dans cette EURL à Mme [W] [Q] [X] laquelle est devenue associé unique de cette société, la régularité de cette cession de parts n'est pas contestée.
La société JACQUI B désormais représentée par Mme [A] [X] a signé avec Mme [T] [H] propriétaire des murs un bail commercial prenant effet le premier avril 2008 pour se terminer le 1° avril 2017 moyennant un loyer mensuel HT de 30.000 euros et comportant une clause d'indexation sur l'indice national du cout de la construction.
Les parties ont en outre établi le 16 avril 2008 un document intitulé annexe au bail commercial du 13 mars 2008 ainsi rédigé
en raison des travaux importants réalisés par le preneur dans l'hôtel le mandala le bailleur consent un abandon des loyers jusqu'au 31 août 2008.
En contrepartie le preneur s'oblige à verser un complément de garantie des loyers de 110.000 euros afin de porter celle-ci à 150.000 euros.
Le bail du 13 mars 2008 est un bail sous seing privé, qui ne fait aucune référence au bail antérieur, dont il ne constitue pas un aménagement, ni un renouvellemnt, contrairement aux affirmation des intimés, il est conclu pour une durée de 9 ans, il constitue donc un acte autonome qu'aucune disposition légale ou contractuelle n'imposait de dresser en la forme authentique les stipulations du bail de 2006 n'étant pas applicable s'agissant d'un acte distinct.
Le fait que cet acte sous-seing privé comporte des mentions manuscrites ne contrevient à aucune règle concernant l'établissement des actes sous seing privé.
Le document produit comporte sur chaque page le paraphe des parties, l'existence d'un accord sur ces stipulations est donc établi.
Maître [R] es qualité et les époux [X] qui ne produisent aucun élément de nature à suspecter l'authenticité des énonciations figurant dans cet acte et ne se prévalent pas d'une autre version de cet acte ne saurait en contester la portée, d'autant plus qu'ils se prévalent eux même de l'annexe à ce bail à tout le moins pour bénéficier de la franchise de loyer qui y est stipulée.
C'est en vain que pour contester la portée obligatoire à son égard de ce bail, l'EURL JACQUI B fait état de l'échec du projet d'achat immobilier présenté par M.[X], alors que M.[X] n'est pas associé de l'EURL Jacqui B, et que ni sa proposition, ni le bail litigieux ne comportent de stipulation de nature à démontrer une interdépendance juridique entre les actes, quelque soit les motifs ayant conduit les parties à contracter.
S'agissant d'un nouveau bail, et non d'un renouvellement le loyer pouvait être librement fixé par les parties, les dispositions de l'article L 145-33 du code du commerce sont inapplicables.
Enfin, le visa erronné de l'indice de référence de 2006 comme dernier indice connu à la date du bail n'est pas une cause de nullité du bail, d'autant plus que bailleur a exactement retenu dans ses calculs comme indice de référence l'indice publié le 9 janvier 2008 correspondant au dernier trimestre 2007 soit 1443.
En conséquence le premier juge a écarté à juste titre les moyens de nullité du bail du 13 mars 2008.
Sur le quantum de la dette résiduelle.
Le loyer contractuel tel que fixé par le bail du 13 mars 2008 est dû, aucune révision triénale n'étant intervenue ni en cours pour la période considérée.
Compte tenu de la procédure de redressement judiciaire ouverte à l'égard de l'EURL Jacqui B par jugement du tribunal de commerce de Fréjus du 10 novembre 2014, il y a matière à fixation de créance pour la période antérieure à cette date, sans qu'il y ait lieu de recourir à l'avis d'un expert, en l'absence d'éléments techniques à analyser, une telle mesure ne pouvant suppléer à la carence des parties dans l'administration de la preuve dont elles ont la charge.
S'agissant de l'annexe instaurant une franchise de loyers, aucune stipulation de cet acte ne subordonne la mise en oeuvre de cette dispense à la production de justificatifs concernant des travaux, qui ne sont d'ailleurs pas identifiés dans l'acte, et qui sont tenus pour « réalisés » selon les termes de cet acte, et aucune clause ne prévoit la caducité de cette clause.
Il n'y a donc pas lieu de prononcer la caducité ou la nullité de cet accord, il s'en suit que la somme représentant les 5 mois de franchise soit 31.650 TTC x5 =158.250 euros sera réintégré dans les comptes en faveur de la locataire.
Le taux de TVA désormais non contesté est de 5,5% jusqu'au 31 décembre 2011 et de 7 % après cette date.
Les calculs opérés par Mme [T] [H] dont le détail est explicité pages 196 à 198 de ses conclusions ne sont pas pour le surplus contestés.
Ni la société Jacqui B ni son mandataire judiciaire qui ont la charge de la preuve des paiements libératoires n'identifient de règlement non pris en compte par la créancière et ils ne proposent aucun autre décompte du solde restant dû.
En conséquence la dette résiduelle de loyer sera arrêté sur la base du décompte du bailleur à la somme de 1.755.673,98 - 158.250 euros = 1.597.423,98 euros toutes charges comprises avec intérêt légal au fur et à mesure des échéances et ce jusqu'au 10 novembre 2014 date de l'ouverture du redressement judiciaire de la débitrice qui suspend le cours des intérêts, ce qui conduit à rejeter la demande d'anatocisme.
Cette dette de loyer résulte de la défaillance financière de la société JACQUI B qui n'incombe qu'à celle-ci ce qui entraîne le rejet des demandes de garantie de Mme [T] [H].
Sur les demandes concernant l'échec du projet de vente immobilière.
Mme [T] [H] ne sollicite pas devant la cour la réalisation de la vente forcée, mais se fonde sur la notion d'avant contrat pour demander l'indemnisation du préjudice découlant de l'absence de réalisation de cette vente.
L'avant contrat se distingue de la promesse de contrat par laquelle les parties sont définitivement liées, il a pour finalité de définir le cadre juridique d'un accord et met à la charge de la partie qui s'engage l'obligation de poursuivre loyalement les négociations sur les éléments essentiels du contrat à conclure.
Par courriel du 11 mars 2008 M.[D] [X] écrivait
Je fais suite à notre entretien téléphonique relatif à la vente de l'hôtel [Établissement 1] et ce dans les conditions suivantes prix 11.200.000 euros
Cette offre est faite en considération des éléments suivants:
- la présente offre est valable jusqu'au 14 mars 2008 à 18heures
si cette offre est acceptée nous serons à votre disposition pour régulariser un compromis de vente au profit de l'une de nos sociétés en vous précisant qu'il n'est pas nécessaire de prévoir une condition suspensive d'obtention de financement
ce compromis de vente devra cependant prévoir le délai habituel jusqu'au 30 mars 2010 comme convenu pour mener les opérations habituelles d'audit juridique fiscal et technique.
En retour Mme [L] [I] mandataire de Mme [T] [H] a confirmé son accord pour vendre l'hôtel à diverses conditions exactement relatées par le premier juge et notamment :
- la signature de la cession des parts de l'EURL pour un montant symbolique de 1 euros, avec Madame [X] ou M.[X] porteur d'une procuration
- le virement à faire le lundi 17 mars de la somme de 500.000 euros sur un compte bancaire à l'étranger représentant le compte courant du fonds de commerce outre 5 mois de loyers HT
- la signature avec Mme [T] [H] d'une promesse de vente pour un montant de 11.000.000euros dont 500.000 en liquide
paiement d'un loyer de 30.000 euros HT à compter du 1° avril avec prise de possession anticipée dès que le montant de 500.000 euros sera crédité sur le compte qui sera indiqué
la signature de l'acte définitif devant intervenir le 1° avril 2009.
Le mail de Mme [L] [I] est contresigné par M.[X].
La confrontation de ces écrits montre un rapprochement des parties sur le prix de la vente envisagée, et la signature de M.[X] apposée sans aucune réserve sur la contre offre de Mme [T] [H] permet de déduire en l'absence de toute autre proposition d'explication de son auteur que les contre offres de Madame [H] étaient acceptées.
Il n'en demeure pas moins que M.[X] envisageait une vente au profit 'de l'une de nos sociétés' et ne se présentait pas comme acquéreur lui même, et qu'il précisait que la signature de la vente devait être précédée des opérations habituelles d'audit juridique fiscal et technique, ce qui démontre que des investigations plus précises étaient envisagées avant de finaliser l'acquisition, et plus encore que certains aspects de l'opération restaient encore à définir,
Il résulte donc qu'un accord de principe était intervenu sur la vente son objet et son prix, le surplus des clauses du contrat restant encore à définir, de sorte que l'existence d'un avant contrat telle que revendiquée par Madame [H] est ainsi démontrée.
Si l'avant contrat, qui n'est pas une promesse de contrat ne constitue pas un engagement ferme, il emporte toutefois l'engagement de poursuivre de bonne foi les négociations entreprises et son inexécution est sanctionné par l'allocation de dommages-intérêts., de nature contractuelle.
En l'espèce, après la signature de la cession de parts qui constituait l'un des préalables de la vente, et la conclusion du nouveau bail du 13 mars 2008, M.[X] est resté totalement taisant et n'a apporté aucune réponse aux deux mises en demeure qui lui ont été adressées les 20 et 28 octobre 2008.
Cette interruption totale inexpliquée et injustifiée des négociations pour parvenir à la vente constitue une faute de M.[X] au regard de l'obligation de loyauté dont il était tenu, et ce d'autant plus que l'entrée en jouissance anticipée avait bien eu lieu.
La faute et le préjudice doivent s'analyser au regard de l'obligation transgressée, de sorte que M.[X] qui n'était tenu au titre de l'avant contrat que d'une obligation de bonne foi et non d'une obligation d'acquérir, ne saurait être tenu du préjudice résultant de l'absence de vente mais seulement du préjudice lié à la perte de chance de conclure le contrat.
En particulier, Mme [T] [H] ne saurait se plaindre des conséquence financières découlant des anticipations quelque peu hasardeuses auxquelles elle s'est livrée dans ses opérations patrimoniales comme si la revente de son bien était acquise, et notamment de la nécessité de recourir à un prêt de refinancement auprès de la banque AMRO.
De même ayant acquis un immeuble déjà grevé d'un bail, et destiné à l'exploitation d'un fonds de commerce d'hôtel dont il n'est ni démontré ni prétendu qu'elle avait les capacités de l'exploiter elle même, elle ne peut invoquer comme démonstratif de son préjudice l'existence d'un bail commercial.
Il est certain que l'offre de vente de M.[X] aurait eu pour conséquence de ne pas laisser le bien immobilier se pérenniser dans le patrimoine de Mme [T] [H] et présentait des perspectives de plus value conséquentes évaluées à un montant net de 976.000 euros par Mme [T] [H] qui n'ont pas réalisées.
Compte tenu des circonstances de la cause, du fait que l'accord s'était fait sur un simple échange de mail, en dehors de toute vérification préalable approfondie de la faisabilité de l'opération qui devait être finalisée à une échéance de plus d'un an, la perte de chance subie par Mme [T] [H] s'évalue à 20% et le dédommagement du à Mme [T] [H] toutes causes confondues sera fixé à la somme de 200.000 euros que M.[X] sera condamné à payer.
En l'absence de toute autre élément démontrant une faute personnelle de Mme [X] qui n'était pas personnellement engagée par l'avant contrat , la demande de condamnation in solidum de celle-ci sera rejetée
Le succès de la demande principale de Mme [T] [H] rend sans objet l'examen de ses demandes subsidiaires, à l'égard des époux [X] et de la société JACQUI B.
Sur la demande à l'égard de Mme [L] [I]
Les perspectives de rémunération de Mme [L] [I] dans la vente immobilière sont indifférentes, car cette vente ne s'est pas réalisée, et Mme [L] [I] n'a touché aucun honoraire à ce titre
Mme [T] [H] reproche à Madame [I] un manquement dans son devoir de conseil en ce qui concerne la vente du bien et la situation locative de celui-ci.
Mme [L] [I] est intervenue en qualité de mandataire en ce qui concerne l'avant contrat, puisque la contre offre de Mme [T] [H] est adressée par ses soins , elle est intervenue comme mandataire de Mme [T] [H] pour la cession de parts, elle est rédactrice du bail de 2008.
L'entrée en jouissance dans les lieux des époux [X] par l'intermédiaire de l'EURL JACQUI B est la conséquence de l'acquisition qu'ils ont faite des parts de cette société propriétaire du fonds de commerce et titulaire du bail initial de 2006 pour un euros symbolique.
Dans ce contexte, Mme [T] [H] est fondée à faire grief à Mme [L] [I] de ne pas avoir fait le nécessaire pour rendre interdépendantes les opérations, alors que l'opération envisagée dans sa globalité était en réalité le rachat de l'immeuble par l'exploitant du fonds de commerce, et de ne pas avoir attiré son attention sur le risque de consolider la situation locative de l'acquéreur potentiel sans certitude sur la réalisation de la vente, le fait que Mme [T] [H] qui n'était pas professionnelle de l'immobilier ait connaissance de la situation ne dispensant pas Mme [L] [I] de son obligation de conseil.
Par ailleurs, Mme [T] [H] stigmatise à juste titre la rédaction négligente du bail du 13 mars 2008, comportant des mentions manuscrites qui, si elles n'altèrent pas la validité de l'acte ont donné lieu à confusion et litige, et une référence à un montant d'indice inexact, (indice 1366 du dernier trimestre 2006) Mme [L] [I] s'étant bornée à faire sur ce point un copié collé du bail de 2006 sans l'actualiser, ce qui a nui à l'efficacité de l'acte en raison des contentieux engendrés.
Il n'en demeure pas moins que Mme [L] [I] au titre de son obligation de conseil, ne peut être tenue aux cotés de M.[X] de l'inexécution de l'avant contrat, et ne peut davantage être condamnée à indemniser des préjudices tels que la nécessité de refinancement avec la banque AMRO, la dépréciation de l'immeuble, la perte de loyer causé par la défaillance de la locataire ces incidences financières n'ayant aucun lien de causalité direct et certain avec le manquement de Mme [L] [I] à son obligation de conseil.
La faute de Mme [L] [I] a privé Mme [T] [H] de la possibilité de s'engager en toute connaissance de cause ou de renoncer aux opérations qu'elle envisageait, le préjudice qui en résulte sera indemnisé par l'octroi de la somme de 200.000 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur le relevé et garantie par la société ALLIANZ.
La SA ALLIANZ IARD est appelée en garantie au titre du contrat d'assurance responsabilité cibile du Barreau de Grasse.
Elle dénie sa garantie en ce qui concerne les activités d'interprète, de courtier en opération de banque d'agent immobilier ou tout autre opération d'entremise, activités non couvertes.
L'acte de vente du 6 mars 2008 mentionne que Mme [H] ne comprenant pas parfaitement la langue française est assistée de son avocat conseil Maître [L] [I] avocat à [Localité 1] choisie par elle comme interprète.
Toutefois Mme [T] [H] n'a à aucun moment mis en cause la fidélité des traductions faites par Mme [L] [I], et l'acte du 6 mars 2008, (vente SCIJULIETTE/ [H]) n'est ni mis en cause ni critiqué, ce qui permet d'exclure que la responsabilité de Maitre [I] soit recherchée au titre d'une activité d'interprête.
La responsabilité de Mme [L] [I] a été ci dessus retenue au titre de son manquement à son obligation de conseil, due en sa qualité de professionnelle du droit à l'égard de sa cliente, au regard de l'avant contrat et des opérations de cessions de parts et de bail commercial, dans lesquels elle est intervenue en qualité d'avocat rédacteur d'acte et de mandataire de sa cliente Mme [T] [H] et non en qualité d'agent immobilier, ou d'intermédiaire facilitateur alors qu'il n'est pas démontré ni le caractère habituel d'une activité d'intermédiaire immobilier ni l'existence d'une part d'initiative de négociation propre autre que la seule représentation des volontés de sa seule mandante, sa facture d'honoraires en date du 5 février 2008 étant d'ailleurs établie à son en tête professionnel d'Avocat au barreau de Grasse.
Aucune faute dolosive de Mme [L] [I] n'est démontrée, en conséquence l'exception de non garantie invoquée par la SA ALLIANZ IARD sera rejetée.
Sur les dépens et les demandes accessoires.
Chaque partie succombe dans une part de ses prétentions soit en raison de leur caractère excessif s'agissant des demandes financières de Mme [T] [H], soit en raison de leur caractère injustifié,
Dans ces conditions chaque partie supportera la charge des dépens qu'elle a exposés, sauf en ce qui concerne Mme [L] [I] qui sera garantie pas la SA ALLIANZ IARD, et il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
la Cour statuant contradictoirement
rejette la fin de non recevoir fondée sur la clause compromissoire insérée dans le bail du 30 octobre 2006
statuant sur le bail commercial
confirme la décision déférée en ce qu'elle rejeté les exceptions de procédures et dit valide le bail du 13 mars 2008.
infirme la décision pour le surplus et statuant à nouveau
Dit que l'EURL JACQUI B est fondée à bénéficier de la dispense de loyer durant 5 mois prévu par l'annexe au bail commercial datée du 16 avril 2008.
Fixe la créance résiduelle de loyers de Mme [T] [H] à l'encontre de l'EURL Jacqui B à la somme de 1.597.423,98 euros TTC décembre 2014 inclus avec intérêt légal à compter de chaque échéance et ce jusqu'au 13 novembre 2014 ,
Rejette la demande d'anatocisme,
Constate que Mme [T] [H] ne sollicite plus l'exécution forcée de la vente immobilière,
Dit que Mme [T] [H] et M.[D] [X] étaient en l'état d'un avant contrat portant sur l'acquisition de l'immeuble situé [Adresse 4],
Dit que [D] [X] a manqué à ses obligations en découlant et le condamne en conséquence à payer à Mme [T] [H] la somme de 200.000 euros à titre de dommages et intérêts,
rejette la demande de condamnation in solidum de Mme [Q] [F] épouse [X],
Dit que Mme [L] [I] avocate au Barreau de Grasse a manqué à son obligation de conseil et de diligences en ce qui concerne l'avant contrat, la cession de parts sociales, la rédaction du bail du 13 mars 2008,
La condamne en conséquence à payer à Mme [T] [H] la somme de 200.000 euros à titre de dommages et intérêts
rejette les autres demandes de Mme [T] [H],
condamne la SA ALLIANZ IARD à relever et garantir Mme [L] [I] de la condamnation prononcée contre celle-ci,
rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile
Dit que chaque partie gardera à sa charge les dépens qu'elle a exposés, sauf en ce qui concerne Mme [L] [I] qui sera garantie par la SA ALLIANZ IARD
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
