COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 25 JUIN 2015
N° 2015/386
Rôle N° 14/06187
S.A.S. PARCS ENCHERES
C/
SCI PACA
Grosse délivrée
le :
à :
SCP ROUSSEAU
SCP COHEN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 11 Mars 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 07/01983.
APPELANTE
S.A.S. PARCS ENCHERES prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié au siège social sis,
demeurant [Adresse 2]
représentée par la SCP ROUSSEAU & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Olivier TOURNU de la SELARL SELARL DE MAITRES LO PINTO,MAMELLI 'SAJEF AVOCATS', avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
SCI PACA RCS MARSEILLE Poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié
demeurant Cabinet Sud Experts - [Adresse 1]
représentée par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 26 Mai 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Jean Jacques BAUDINO, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre
Mme Anne CAMUGLI, Conseiller
M. Jean-Jacques BAUDINO, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Anaïs ROMINGER.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2015
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2015,
Signé par Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre et Mme Anaïs ROMINGER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 15/12/1997 la société PACA a donné à bail commercial de sous location à la société CPA devenue la société PARC ENCHERES divers locaux sis [Adresse 3] pour y exercer une activité de vente aux enchères de véhicules moyennant un loyer annuel de 9.146,94 euros .
Le bail était conclu pour une durée de neuf années à compter du 15/12/1997 pour se terminer le 15/12/2006.
Lors de la conclusion du contrat la société PACA était elle même locataire des lieux pour avoir acquis les murs au moyen d'un crédit bail.
Le crédit bail remboursé par anticipation en 2004 , le bail est devenu un bail commercial de droit commun sans que soit rédigé un nouveau contrat écrit .
Le bail s'est poursuivi par tacite prorogation.
Jusqu'en 2005 , [S] [Q] qui vivait en concubinage avec [P] [U] , cumulait les fonctions de gérante de la société PARC ENCHERES et de la société PACA .
Lors de leur séparation et aux termes d'un protocole transactionnel en date du 27/07/2005 , [P] [U] se voyait attribuer les parts de la société PARC ENCHERES.
Le 26/01/2007 la société PACA notifiait à la société PARC ENCHERES un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur la somme de 56.677,24 euros correspondant aux loyers et charges et à la refacturation de la taxe foncière 2006.
Ce commandement tenait compte d'une hausse de loyer du bail renouvelé opérée d'un commun accord par les deux sociétés.
Par acte d'huissier en date du 23/02/2007 la société PARC ENCHERES a assigné la société PACA en opposition à ce commandement .
Elle a contesté la réalité de l'augmentation de loyer dont la preuve reposait sur des documents falsifiés.
Elle a indiqué avoir procédé au paiement sous réserve du 3ième trimestre 2005 et du premier trimestre 2006 sur la base du loyer revalorisé et avoir suspendu le paiement des loyers en compensation du trop versé.
Par acte d'huissier du 14 mars 2007 la société PARC ENCHERES a également assigné la société PACA afin de voir dire et juger que le seul loyer dû est celui découlant du bail du 15/12/1997.
Elle a réclamé remboursement du trop versé pour un montant de 94.865,38 euros.
Par ordonnance du juge de la mise en état du Tribunal de Grande Instance de Marseille une expertise en écritures a été ordonnée pour procéder à l'analyse de deux procès -verbaux d'assemblées générales de la société PARC ENCHERES du 26/01/2003 comportant une résolution portant sur la rémunération de la gérante et une résolution sur l'augmentation du loyer payé par la société PARC ENCHERES.
L'expert a rendu son rapport concluant que [S] [Q] avait signé les deux documents dépourvus de manipulation frauduleuse.
Dans ses dernières conclusions devant le Tribunal de Grande Instance la société PARC ENCHERES a maintenu sa demande en remboursement du trop versé sur les mêmes motifs et a ajouté une demande en paiement d'une somme de 50.000 euros à titre de dommages -intérêts.
En réplique la société PACA s'est opposée aux demandes de la société PARC ENCHERES .
Elle a demandé au Tribunal de Grande Instance de fixer le loyer à la somme de 14.4783 euros correspondant à l'accord des parties.
Elle a sollicité à titre reconventionnel :
- le paiement d'une somme de 166.170,97 euros pour des arriérés de loyers arrêtés au 28/10/2009 à parfaire
- la résiliation du bail vu l'arrêt de tout versement par la société PARC ENCHERES constituant une inexécution essentielle du contrat
- la somme de 15.000 euros de dommages -intérêts sur le fondement de l'article 1134 du code civil
- la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement en date du 11 mars 2014 le Tribunal de Grande Instance de Marseille a :
- déclaré non fondée l'opposition à commandement de payer délivrée le 26/07/2006 à la société PARC ENCHERES
- condamné la société PARC ENCHERES à payer à la société PACA la somme de 141.980 euros au titre du solde des loyers
- condamné la société PARC ENCHERES à payer une indemnité d'occupation à compter du 30/09/2008 fixée à la somme de 14.953 euros hors charges
- condamné la société PARC ENCHERES à payer à la société PACA une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Tribunal de Grande Instance a considéré qu'il était indéniable que la société PARC ENCHERES avait accepté de payer le loyer revalorisé pendant un an et ainsi manifesté irrévocablement son intention de modifier le contrat initial par une augmentation du loyer.
Le Tribunal de Grande Instance a précisé qu'une procédure en fixation d'indemnité d'éviction et d'indemnité d'occupation était en cours par ailleurs.
La société PARC ENCHERES a interjeté appel du jugement le 27/03/2014.
Par conclusions en date du 9/12/2014 elle demande à la cour de :
- dire et juger que le paiement indu d'un loyer supérieur à celui convenu n'ouvre aucun droit au bailleur de prétendre à une modification de la convention des parties
- dire et juger qu'il n'existe pas en l'espèce d'éléments permettant de retenir l'existence d'un accord non équivoque et régulier des parties pour modifier le loyer initial
- dire et juger que le p-v d'assemblée générale du 26/01/2003 est un faux grossier non susceptible de produire effet de droit et de justifier une augmentation du bail initial
- dire et juger que l'augmentation de loyer de 40% est irrégulière et frauduleuse
- dire et juger que le loyer doit être fixé au bail initial soit après indexation à la somme de 12.906,11 euros par mois
- dire et juger que dés lors la société PARC ENCHERES a opéré un trop versé de 94.685 euros au profite de la société PACA et condamner la société PACA à sa restitution.
-dire et juger que le droit à indemnité d'occupation est prescrit et fait l'objet d'une autre instance
- de condamner la société PACA à lui payer une somme de 50.000 euros de dommages -intérêts pour malveillance , mauvaise foi et manoeuvres frauduleuses et une somme de 30.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La société PACA qui a constitué avocat n'a pas conclu devant la cour .
L'ordonnance de clôture est intervenue le 27/04/2015.
MOTIFS DE LA DECISION
La société PARC ENCHERES soutient que seul le loyer prévu au bail initial doit s'appliquer , contestant une quelconque modification contractuelle survenue sur ce point.
Selon procès-verbal d'assemblée générale ordinaire en date du 26/01/2003 de la société CP MANAGEMENT devenue la société PARC ENCHERES , à laquelle étaient présents [S] [Q] , [O] [U] et [Y] [U] , la résolution deux décide ' la collectivité des associés convient d'accepter que le loyer payé à la société PACA soit porté à la somme de 95.000 francs soit 14.482,66 euros dés lors que la société PACA sera devenue pleine propriétaire des lieux loués , ce qui aura pour conséquence de ne pas opérer la seconde révision transactionnelle du bail , lequel viendra à terme le 15 décembre 2003.'
La société PARC ENCHERES produit un second procès-verbal établi à la même date et signé par les mêmes personnes sur lequel ne figure qu'une résolution unique relative à la rémunération de la gérante à compter du premier janvier 2003.
Selon expertise en écriture ordonnée par le juge de la mise en état du Tribunal de Grande Instance de Marseille , [S] [Q] a paraphé et signé ces deux documents et aucun des deux documents ne relève d'une manipulation fraudeuse.
Il n'est pas ainsi établi à la procédure la fausseté ou l'inexistence du procès-verbal d'assemblée générale du 26/01/2003 adoptant une augmentation du loyer
La société PACA est devenue propriétaire des lieux en septembre 2004 après avoir racheté par anticipation le crédit bail relatif à l'acquisition des lieux loués.
Selon procès - verbal d'assemblée générale de la société PARC ENCHERES , anciennement CP MANAGEMENT , en date du 27/07/2005 à laquelle étaient présents [P] [U] , [S] [Q] , [N] [R] et [M] [W] , une cinquième résolution décide de nommer [P] [U] en qualité de Président de la société PARC ENCHERES pour une durée de six ans.
Une correspondance du 27/07/2005 signé par [P] [U] devenu président de La société PARC ENCHERES , adressée à la gérante de la société société PACA , l' informe que la société PARC ENCHERES est d'accord pour modifier les modalités de paiement des loyers et charges afférents à l'exécution du bail du 15/12/1997 les loyers étant désormais réglés par trimestre et d'avance avec paiement par prélèvement automatique.
En février 2005 la société PARC ENCHERES d'initiative a augmenté le montant des loyers versés à la société PACA le portant à 14.483euros HT au lieu de 10.373 euros HT et a régularisé les sommes dues sur cette nouvelle base depuis le mois de septembre 2004.
Les loyers étaient payés sur le montant revalorisé pour les trois premiers trimestres 2005 .
Après le changement de direction opéré en juillet 2005 , la société PARC ENCHERES désormais présidée par [P] [U] , continuait à payer en décembre 2005 les loyers du quatrième trimestre 2005 et du premier trimestre 2006 sur la base du loyer augmenté.
Par courrier du 14/12/2005 [P] [U] informait la gérante de la société PACA que ce paiement n'emportait pas acceptation de la part de sa société de l'augmentation du loyer intervenue le premier septembre 2004 précisant que ce paiement n'était motivé que par le seul soucis d'éviter un nouveau contentieux notamment lié au protocole transactionnel conclu lors de sa séparation avec [S] [Q].
A compter du deuxième trimestre 2006 la société PARC ENCHERES ne payait plus ses loyers estimant qu'ils étaient compensés par le trop versé depuis septembre 2004.
Il résulte ces éléments que la société PARC ENCHERES par décision d'assemblée générale en date du 26/01/2003 a convenu d'accepter l'augmentation du loyer dés lors que la société PACA sera devenue propriétaire des lieux loués .
La société PACA est devenue propriétaire des lieux en septembre 2004.
La société PARC ENCHERES a par la suite exécuté exactement les termes de la résolution du 26/01/2003 pendant un an en réglant à compter de septembre 2004 un loyer augmenté.
En l'état de l'accord manifeste ainsi caractérisé de la société locataire sur l' augmentation du loyer à compter de septembre 2004 , la société PARC ENCHERES ne peut prétendre revenir au loyer initial et demander remboursement des sommes qu'elle a volontairement et spontanément réglées.
Le jugement déféré qui a déclaré non fondée son opposition au commandement de payer délivré le 26/07/2006 et qui l'a condamné à payer à la société PACA la somme de 141.980 euros au titre des loyers dus sera en conséquence confirmé de ce chef et la société PARC ENCHERES sera déboutée de sa demande visant à obtenir condamnation de la société PARC ENCHERES à lui payer une somme de 94.865,38 euros correspondant au trop versé de loyers.
En ce qui concerne l'indemnité d'occupation fixée au jugement , il apparaît qu'une instance particulière et distincte sur le sort du bail est pendante devant le Tribunal de Grande Instance de Marseille.
Le jugement sera en conséquence infirmé de ce chef.
La société PARC ENCHERES ne démontre pas à la procédure vu ce qui précède une quelconque malveillance , mauvaise foi ou des manoeuvres frauduleuses de la société PACA .
Elle sera sur ces motifs déboutée de sa demande en dommages -intérêts sur ce fondement.
L'équité ne commande pas d'allouer de sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La société PARC ENCHERES supportera les dépens.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant contradictoirement
Infirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société PARC ENCHERES à payer à titre provisionnel à compter du 30/09/2008 une indemnité d'occupation fixée à la somme de 14.953 euros hors charge , une instance distincte sur ce point étant toujours en cours devant le Tribunal de Grande Instance de Marseille.
Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions.
Déboute la société PARC ENCHERES de ses autres demandes.
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la société PARC ENCHERES aux entiers dépens.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
