COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 03 SEPTEMBRE 2015
N° 2015/433
Rôle N° 14/16660
SCI ALBONICO
C/
SA EURO-GASTRONOMIE
Grosse délivrée
le :
à :
ME ABECASSIS
SELARL BOULAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Commerce de GRASSE en date du 16 Juin 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 2013F00177.
APPELANTE
SCI ALBONICO,
demeurant [Adresse 1]
plaidant par Me Charles ABECASSIS, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
SA EURO-GASTRONOMIE prise en la personne de son représentant légal en exercice
demeurant [Adresse 2]
représentée par la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Patrick TABET, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Julie ZULFIKARPASIC, avocat au barreau de PARIS
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 09 Juin 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Jean Jacques BAUDINO, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre
Mme Anne CAMUGLI, Conseiller
M. Jean-Jacques BAUDINO, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Anaïs ROMINGER.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2015
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2015,
Signé par Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre et Mme Anaïs ROMINGER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
La société ALBONICO a consenti à la Société EURO-GASTRONOMIE un bail commercial pour des locaux sis à [Adresse 3] pour une durée de 9 années à compter du premier avril 1991.
Par arrêt de la cour d'Aix en Provence en date du 15/01/2009 , était constaté l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail , l'occupation illicite des lieux par la Société EURO-GASTRONOMIE condamnée à payer une somme principale de 134.687,45 euros à la société ALBONICO .
Suite à cet arrêt les parties ont conclu un protocole d'accord en date du 15/06/2010 aux termes duquel :
- la résiliation du bail était actée
- il était convenu du maintien dans les lieux de la Société EURO-GASTRONOMIE à titre exceptionnel sans que cela constitue un titre locatif jusqu'au 30/06/2011
- à son départ la Société EURO-GASTRONOMIE devait récupérer ses agencements , installations, embellissements et matériels sans dégradation des lieux
- une indemnité d'occupation de 21.000 euros hors taxes était fixée du premier janvier 2010 au 31/12/2010 et pour la période du premier janvier 2011 au 30 juin 2011 les parties convenaient d'une indemnité d'occupation mensuelle de 25.000 euros hors taxes.
- la Société EURO-GASTRONOMIE devait rembourser pour les années 2010 et 2011 sa quote part des impôts locaux et taxes foncières , pro rata temporis pour l'année 2011.
La Société EURO-GASTRONOMIE quittait les lieux le 19/01/2011 avec remise des clés.
La société ALBONICO a fait assigner la Société EURO-GASTRONOMIE par acte d'huissier en date du 25/02/2013 aux fins de :
- confirmer le protocole signé entre les parties
- condamner la Société EURO-GASTRONOMIE à payer à la société ALBONICO une somme de 20.171,70 euros au titre du solde de l'indemnité d'occupation due pour la période du premier au 19/01/2011
- condamner la Société EURO-GASTRONOMIE à payer à la société ALBONICO
la somme de 107.185,27 euros correspondant aux frais d'enlèvement des matériels et remise en état des lieux
- constater que l'indemnité d'occupation n'a cessé que le jour de l'ordonnance de référé du 13/01/2012 autorisant la société ALBONICO à exécuter à ses frais les travaux d'enlèvements et de remise en état
- condamner la Société EURO-GASTRONOMIE à payer à la société ALBONICO la somme de 358.800 euros correspondant à l'indemnité d'occupation pour la période du 19/01/2011 au 13/01/2012
- condamner la Société EURO-GASTRONOMIE à payer à la société ALBONICO la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En défense la Société EURO-GASTRONOMIE s'est opposée à toutes les demandes de la société ALBONICO et a réclamé reconventionnellement sa condamnation à lui restituer le dépôt de garantie sous astreinte de 150 euros par jour de retard .
Subsidiairement elle a demandé compensation entre les sommes dues .
Elle a sollicité une somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement en date du 16/06/2014 le Tribunal de Commerce de Grasse a débouté les parties de toutes leurs demandes et a partagé les dépens.
Sur l'indemnité d' occupation pour la période du 01/01/2011 au 19/01/2011 le Tribunal de Commerce a estimé que la société ALBONICO ne démontrait pas que le départ de la Société EURO-GASTRONOMIE se soit révélé tardif.
Pour la période postérieure au 19/01/2011 le Tribunal de Commerce a jugé que les locaux avaient été libérés au 19/01/2011.
Le Tribunal de Commerce a considéré que la société ALBONICO ne justifiait d'aucun frais de remise en état des lieux .
Sur le dépôt de garantie le Tribunal de Commerce a observé que la Société EURO-GASTRONOMIE n'établissait pas avoir versé une quelconque somme à ce titre à l'entrée dans les lieux.
La société ALBONICO a interjeté appel du jugement le 27/08/2014 .
Par conclusions en date du 7/05/2015 elle demande à la cour de confirmer la validité du protocole signé entre les parties et de réformer le jugement en ce qu'il l'a débouté de ses demandes dont elle reprend l'intégralité.
Elle demande à la cour de confirmer partiellement le jugement en ce qu'il a débouté la Société EURO-GASTRONOMIE de ses demandes .
Elle réclame une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle soutient que l'indemnité d'occupation restait due jusqu'au démontage complet des éléments de cuisine pour revenir à la destination initiale qui était un théâtre soit jusqu'au 13/01/2012 date à laquelle la société ALBONICO par ordonnance de référé a été autorisée à reprendre possession des lieux.
Elle allègue justifier des frais de remise en état.
Elle conteste le versement d'un quelconque dépôt de garantie.
Par conclusions en date du 2/12/2014 la Société EURO-GASTRONOMIE demande confirmation du jugement en ce qu'il a débouté la société ALBONICO de ses demandes de paiement d'indemnités d'occupation et de frais de remise en état.
Elle demande infirmation du jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en restitution du dépôt de garantie et sollicite sa restitution sous astreinte.
Elle réclame une somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle souligne que le protocole d'accord lui laissait la faculté de retirer certains aménagements sans lui en faire obligation , le bail prévoyant au demeurant que toutes installations faites par le preneur seraient laissées en fin de bail au bailleur.
Elle conteste les frais de remise en état sollicités par le bailleur.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 2/06/2015 .
MOTIFS DE LA DECISION
Les parties sont en état d'un protocole d'accord en date du 15/06/2010.
Le protocole expose qu'un jugement du Tribunal de Grande Instance de Nice du 7/11/2009 a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail , ordonné l'expulsion de la Société EURO-GASTRONOMIE des lieux loués , l'a condamnée au paiement d'une somme de 134.687,46 euros avec intérêts au taux légal ainsi qu'au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale à 18.219,64 euros , décision confirmée par un arrêt de la cour d'appel d'Aix en Provence en date du 15/01/2009.
Le protocole précise ensuite que les sommes allouées à la société ALBONICO ont été réglées en cours de procédure ainsi que les indemnités d'occupation mensuelles courues depuis la période postérieure à l'arrêt rendu le 15/01/2009 , la Société EURO-GASTRONOMIE s'étant maintenue dans les lieux.
La société ALBONICO demande paiement d'une somme de 20.717,70 euros au titre du solde de l'indemnité d'occupation due pour la période du 1/01/2011 au 19/01/2011.
Le protocole a prévu sur ce point que la Société EURO-GASTRONOMIE est autorisée à se maintenir dans les lieux jusqu'au 30 juin 2011 terme de rigueur .
La Société EURO-GASTRONOMIE aura la faculté de mettre fin à son occupation avant le terme prévu du 30/06/2011 en notifiant son intention à la société ALBONICO au moins deux mois avant la date souhaitée.
Pour la période du premier janvier 2011 jusqu'au terme fixé du 30/06/2011 les parties conviennent de porter l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 25.000 euros HT.
Le 29 octobre 2010 la Société EURO-GASTRONOMIE a avisé par LRAR la société ALBONICO que dans le cadre du protocole elle mettait fin à l'occupation des locaux le 29/12/2010.
La Société EURO-GASTRONOMIE a ainsi respecté les formes et délais prévus au protocole.
La société ALBONICO ne démontre pas à la procédure que la fixation de la date des opérations de sortie des lieux et remise des clés effectuées le 19/01/2011 en présence des parties et d'un huissier mandaté à cette fin , résulte de la seule volonté de la locataire , le représentant de la société ALBONICO n'ayant fait aucune remarque sur ce point lors du constat d'huissier ni auparavant lors de sa convocation.
En l'état du courrier adressé le 29/10/2010 par la Société EURO-GASTRONOMIE , la société ALBONICO disposait par ailleurs , comme la locataire , d'un délai de deux mois pour faire toutes diligences utiles quant à la remise des locaux au 29/12/2010.
Le jugement déféré qui a débouté la société ALBONICO de sa demande visant à obtenir paiement d'une somme de 20.717,70 euros pour la période du 1/01/2011 au 19/01/2011 sera en conséquence confirmé.
La société ALBONICO sollicite en second lieu paiement d'une somme de 358.800 euros au titre de l'indemnité d'occupation pour la période du 19/01/2011 au 13/01/2012 considérant que l'indemnité d'occupation n'a cessé qu'au jour de l'ordonnance du 13/01/2012 l'ayant autorisée à exécuter à ses frais les travaux d'enlèvements et de remise en état.
La société ALBONICO expose que la Société EURO-GASTRONOMIE a laissé dans les lieux de très nombreux meubles , appareils , matériels et éléments de cuisine en sorte que les lieux ne pouvaient être considérés comme libérés jusqu'au 13/01/2012.
Le bail conclu entre les parties prévoit que tous travaux d'embellissements , améliorations , installations , décors qui seraient faits dans les lieux loués par le preneur , même avec l'autorisation du bailleur , pendant le cours du bail ( y compris tous appareils placés par le preneur pour l'usage des dits lieux à l'exception cependant des appareils mobiles et de ceux simplement boulonnés ou visés ) et d'une manière générale , toutes installations faites à demeure par le preneur seront laissés en fin de bail au bailleur sans indemnité quelconque de sa part.
Le protocole dans son article 1 autorise la Société EURO-GASTRONOMIE lors de son départ à récupérer les agencements , installations , embellissements et matériels n'étant pas immeuble par destination lui appartenant à condition toutefois que cela n'entraîne aucune dégradation des lieux devant être restitués.
Il résulte des ces dispositions qu'aux termes du bail toutes les installations faites à demeure par le preneur sont laissées au bailleur en fin de bail et aux termes du protocole que le locataire se voit accorder une simple autorisation s'il le souhaite de récupérer ses installations sans dégrader les lieux et sans que cela soit une obligation pour lui.
La société ALBONICO ne peut en conséquence fonder sa demande en maintien d'une indemnité d'occupation au delà du 29/12/2010 sur le fait que la Société EURO-GASTRONOMIE ait laissé en place diverses installations qu'elle a été autorisée de façon superfétatoire à enlever par ordonnance de référé en janvier 2012.
Le constat d'huissier , hors les installations qui viennent d'être évoquées dont la présence ne peut constituer au vu du contrat de bail et du protocole conclus entre les parties une non libération des lieux , ne note la présence dans la salle principale que de quelques chaises et fauteuils d'un état vétuste dont le nombre n'est pas précisé et de quelques mobiliers de bureaux au niveau R+2 dont le nombre n'est pas plus indiqué , présence qui ne peut conduire à considérer que les lieux n'ont pas été libérés et servir de fondement à la demande de la société ALBONICO en paiement d'une somme de 358.800 euros.
Les photographies jointes au procès-verbal d'huissier illustrent au demeurant que les lieux ont été laissés vides par le locataire.
Le jugement déféré qui a débouté la société ALBONICO de sa demande en paiement d'une somme de 358.800 euros au titre d'indemnités d'occupation au delà du 29/12/2010 et jusqu'au 13/01/2012 sera sur ces motifs confirmé.
La société ALBONICO demande en troisième lieu condamnation de la Société EURO-GASTRONOMIE à lui payer la somme de 107.185,27 euros correspondant aux frais d'enlèvements des matériels et remise en état des lieux.
La société ALBONICO détaille sa réclamation par la production d'une facture en date du 10/062011 reprenant :
-des frais de démontage et enlèvements des matériels de cuisine selon devis L.C.I pour 34.325,20 euros
- des frais d'enlèvement d'un groupe de climatisation selon devis EIFFAGE pour 19.793,80 euros
- des frais de reprise des dégradations selon devis PESCAROLO pour 53.066,27 euros.
En ce qui concerne les frais de démontage et d'enlèvement des matériels et groupe de climatisation il résulte des dispositions contractuelles et du protocole d'accord repris ci-dessus qu'aucune obligation d'enlèvement ne pesait sur la Société EURO-GASTRONOMIE aux terme de son occupation.
La société ALBONICO ne peut donc réclamer aucune somme de ce chef à la Société EURO-GASTRONOMIE à partir des devis d'enlèvement produits en pièces 14 et 15 .
En ce qui concerne les frais de reprise des dégradations le devis produit par la société ALBONICO concerne des travaux sur sols en remplacement du revêtement du sol de la salle du bar à huîtres et la reprise générale des sols en marbre par enlèvements des plaques en marbre et fourniture et pose de nouvelles plaques le tout pour un total de 53.066,27 euros . Ces travaux ne correspondent en rien aux constatations opérées par constat d'huissier le 19/01/2011 qui a relevé des sols en état d'usage pour l'essentiel sauf quelques carreaux , non dénombrés , fêlés ou épaufrés , ce qui ne nécessite pas la reprise totale des sols.
La société ALBONICO soutient enfin avoir été obligée de consentir une réduction de loyer au nouveau locataire du fait des travaux de remise en état nécessaires.
L'article XIII du bail conclu avec le nouveau locataire , la société les Brasseries GEORGES à [Localité 1] , indique qu' à titre exceptionnel et dérogatoire les parties ont convenu de réduire le montant annuel du loyer de mars à février 2015 , sans pour autant préciser le motif pour lequel cette réduction a été consentie.
La société ALBONICO ne peut demander , sur les dispositions de ce nouveau bail , que la réduction des loyers conclue entre les parties soit mise à la charge de la Société EURO-GASTRONOMIE son précédent locataire .
La société ALBONICO sera sur ces motifs déboutée de sa demande en paiment à ce titre et le jugement déféré confirmé de ce chef.
La Société EURO-GASTRONOMIE demande restitution d'un dépôt de garantie versé en application de l'article 5 du protocole qui prévoit que la société ALBONICO remboursera à la date de restitution des lieux , le montant du dépôt de garantie qu'elle détient actuellement.
La société ALBONICO soutient qu'en réalité aucun dépôt de garantie n'a été versé.
La Société EURO-GASTRONOMIE tant dans les motifs que dans le dispositif de ses conclusions devant la cour ne chiffre pas le montant du dépôt qu'elle aurait versé et dont elle demande restitution.
Elle ne produit aucun justificatif de paiement d'une quelconque somme à ce titre à la société ALBONICO et les courriers qu'elle a adressés à la société ALBONICO le 29/10/2010 et le 01/03/2011 ne sollicitent restitution d'aucun dépôt de garantie à la remise des locaux.
La Société EURO-GASTRONOMIE sera en conséquence déboutée de sa demande à cette fin et le jugement déféré également confirmé de ce chef.
L'équité ne commande pas d'allouer de sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Chaque partie conservera la charge des dépens d'appel qu'elle a exposés.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant contradictoirement
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions.
Déboute les parties de leurs autres demandes.
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Laisse chaque partie supporter la charge des dépens qu'elle a exposés.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
.
