COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
8e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 17 SEPTEMBRE 2015
N° 2015/ 338
Rôle N° 12/16860
SARL CANNON IMMOBILIERE
C/
SA COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS - CEGC
SARL ALEXANDRA LLOYD PROPERTIES
Grosse délivrée
le :
à :
ME VERGER
SCP MAGNAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Commerce de NICE en date du 16 Avril 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 2011F00738.
APPELANTE
SARL CANNON IMMOBILIERE,
dont le siége social est [Adresse 4]
représentée par Me Florent VERGER, avocat au barreau de NICE substitué par Me Rachel COURT-MENIGOZ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEES
SA COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS - CEGC,
dont le siége social est [Adresse 1]
représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Joseph MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
SARL ALEXANDRA LLOYD PROPERTIES,
dont le siége social est [Adresse 3]
représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Nathalie ARNOL, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 17 Juin 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Yves ROUSSEL, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Yves ROUSSEL, Président
Madame Catherine DURAND, Conseiller
Madame Anne CHALBOS, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame France-Noëlle MASSON.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2015
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2015,
Signé par Monsieur Yves ROUSSEL, Président et Madame France-Noëlle MASSON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Le 2 mai 2011, un mandat d'administration de biens de location saisonnière portant sur une maison d'habitation avec piscine, située à [Localité 1] (Var) a été signé entre la SARL CANNON IMMOBILIERE et la SARL ALEXANDRA LLOYD PROPERTIES (ALEXANDRA LLOYD).
En vertu de ce mandat, deux contrats de location ont été consentis à des vacanciers, l'un pour la période du 21 mai au 4 juin 2011, pour un loyer de 16 000 € TTC et l'autre pour la période du 4 au 12 juin 2011 pour un loyer de 11 500 € TTC, commissions dues à l'agence ALEXANDRA LLOYD en plus de ce prix.
Cette dernière société, qui a encaissé auprès du locataire le loyer de 16 000 €, a fait connaître à son mandant que celui-ci avait quitté les lieux précipitamment le 26 mai 2011 en raison de nuisances sonores dues à des travaux effectués dans le voisinage.
La société CANNON IMMOBILIERE a réclamé le reversement du loyer perçu par la société ALEXANDRA LLOYD en vertu du mandat.
Faute d'avoir obtenu satisfaction, elle a fait assigner cette société en paiement de la somme de 16 000 € en principal ainsi que la société CEGC, prise en sa qualité de garant financier.
Par jugement en date du 16 avril 2012, le tribunal de commerce de Nice a mis hors de cause la société CEGC, prononcé la nullité du contrat de mandat du 2 mai 2011, débouté la SARL CANNON IMMOBILIERE de l'ensemble de ses demandes, rejeté la demande de dommages-intérêts de la société ALEXANDRA LLOYD et condamné la société CANNON IMMOBILIERE à payer à la société ALEXANDRA LLOYD une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société CANNON IMMOBILIERE a fait appel de ce jugement par déclaration du 11 septembre 2012, à l'encontre de la société ALEXANDRA LLOYD et de la société CEGC.
Vu ses conclusions déposées et notifiées le 29 mai 2015, par lesquelles elle demande à la cour de condamner conjointement et solidairement, la société ALEXANDRA LLOYD, ainsi que la société CEGC garant financier, à lui payer la somme de 16 000 €, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 juin 2011, de la condamner également à lui payer la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts, outre 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens, distraits au profit du Cabinet MVDG AVOCATS ASSOCIES.
Vu les conclusions déposées et notifiées le 9 février 2015 par la société ALEXANDRA LLOYD, par lesquelles elle demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la nullité de la convention intitulée « mandat d'administration de biens location saisonnières n° 67 » du 2 mai 2011, débouté la société CANNON IMMOBILIERE de ses demandes, subsidiairement, de réformer le jugement en ce qu'il a refusé de faire droit à sa demande reconventionnelle en indemnisation et condamné la société CANNON IMMOBILIERE à lui payer la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts, à titre plus subsidiaire, de condamner la société CEGC à la relever et garantir de toutes condamnations mises à sa charge, de rejeter la demande de sursis à statuer et, en tout état de cause, de condamner la société CANNON IMMOBILIERE à lui verser la somme de 3000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.
La société ALEXANDRA LLOYD fait valoir que le locataire est arrivé le samedi 21 mai 2011 pour un séjour devant s'achever le 4 juin suivant ; que dès le lundi 23 mai , il a fait connaître par courriel qu'il était indisposé par un bruit « insoutenable » en provenance d'un chantier voisin ; que l'incident a été signalé à Monsieur [I] [H], associé de la société CANNON IMMOBILIERE ; que le locataire a décidé de quitter les lieux le 25 mai 2011 pour rejoindre un autre bien de location qu'elle a réussi à lui procurer en payant intégralement le prix de cette seconde location avec les 16 000 € déjà versés par le locataire, Monsieur [E] ; que cependant le reversement intégral de ces fonds a été exigé par Monsieur [H], qui a refusé de recevoir un paiement partiel correspondant aux quelques jours d'occupation de sa propriété.
Vu les conclusions déposées et notifiées le 1er juin 2015 par la société CEGC, par lesquelles elle demande à la cour de constater que l'objet de la demande de la société CANNON IMMOBILIERE porte sur la responsabilité civile professionnelle de la société ALEXANDRA LLOYD ; qu'elle n'est pas l'assureur responsabilité civile de la société ALEXANDRA LLOYD, en conséquence de confirmer le jugement entrepris qui l'a mise hors de cause, à titre subsidiaire de constater que la société ALEXANDRA LLOYD n'est pas défaillante ; que la nullité du mandat d'administration de biens conclu entre la société CANNON IMMOBILIERE et la société ALEXANDRA LLOYD exclut toute garantie de la CEGC, en conséquence, de rejeter les demandes de la société CANNON IMMOBILIERE formée à son encontre, de condamner cette dernière société à la relever des condamnations qui seraient prononcées contre elle, de condamner la société CANNON IMMOBILIERE à lui payer la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction au profit de la SCP Paul et Joseph MAGNAN, avocat.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 3 juin 2015.
SUR CE, LA COUR,
1. La société ALEXANDRA LLOYD fait valoir que la société CANNON IMMOBILIERE fonde son action sur un contrat de mandat du 2 mai 2011 où il est indiqué qu'elle était représentée par ses « gérants », «Monsieur [I] [D] [J] [H] ('), Monsieur [S] [X] [T] [V] (') » , qui sont les associés alors que la gérante de cette société était Mme [Z] [P] ; qu'il en résulte qu'à défaut d'avoir était signé par la gérante, représentant légal ayant seul capacité à représenter la SARL CANNONE IMMOBILIERE, le mandat est nul ; que le stratagème de régularisation a posteriori mis en place par l'appelante est vain car le pouvoir qui est produit n'est pas signé de la main de la gérante, comme le prouve la comparaison de signature avec celle d'autres documents signés par Madame [Z] [P].
Mais, outre cet écrit, le mandat est apparent et a reçu un début d'exécution, puisque les fonds encaissés auprès du locataire par ALEXANDRA LLOYD l'ont été en vertu de ce mandat.
De plus, c'est avec Monsieur [H] que la SARL ALEXANDRA LLOYD PROPERTIES était en relation dans le cadre de son exécution, admettant ainsi la réalité du mandat dont l'article 1985 alinéa 2 du Code Civil dit que « l'acceptation du mandat peut n'être que tacite et résulter de l'exécution qui lui a été donnée par le mandataire ».
Enfin, il n'est pas soutenu que la nullité alléguée est absolue, celle-ci apparaissant au contraire n'être édictée que dans l'intérêt de la société CANNON IMMOBILIERE, seule à même de s'en prévaloir, mais qui renonce à le faire.
Le moyen sera donc écarté.
2. La société ALEXANDRA LLOYD fait valoir que la SARL CANNON IMMOBILIERE, qui a pour objet la gestion et l'administration de biens immobiliers, aurait dû attirer l'attention de son mandataire sur l'existence d'un chantier important de travaux dans la propriété voisine, ouvert le 4 octobre 2010 sur déclaration préalable, après permis de construire accordé le 25 mai 2010 ; que Messieurs [H] et [V], qui se rendent fréquemment dans leur propriété ne pouvaient ignorer cette situation ni leur obligation d'information d'une situation prouvée par l'enregistrement vidéo réalisé ; qu'il s'agissait d'une location de prestige ; que si les locataires étaient demeurés dans les lieux, ils auraient été en droit d'obtenir l'indemnisation de leur trouble de jouissance au visa de l'article 1718 du Code civil, ce qui aurait conduit la société CANNON IMMOBILIERE à restituer les sommes perçues ; qu'il en résulte que la société CANNON IMMOBILIERE ne démontre pas son préjudice.
Mais, dans le contrat de location saisonnière signé avec Monsieur [E] il a été mentionné que le preneur s'engageait «à prendre les lieux loués dans l'état où ils se trouveront lors de l'entrée en jouissance tels qu'ils auront été décrits dans l'état descriptif annexé à la présente convention (état des lieux et inventaire). En cas de signature de la convention de location sans visite préalable du bien, le preneur s'engage à ne réclamer aucun dédommagement ou réduction du prix de location si la propriété ne correspond pas à l'idée qu'il s'en était fait ».
Au vu de cette clause et des pièces produites devant la cour, dont un enregistrement vidéo, la société CANNON IMMOBILIERE est fondée à mettre en avant le fait qu'aucune plainte n'a été déposée auprès de la police municipale et que dans une attestation produite en pièce numéro 17, Monsieur [M], régisseur du lotissement, certifie qu'il n'a constaté aucune anomalie ni reçu de plainte de quiconque à l'encontre des occupants de l'immeuble du lot [Adresse 2], éléments dont il résulte que le bruit dont s'est plaint Monsieur [E] n'excédait pas les inconvénients normaux de voisinage et dont il se déduit qu'il ne pouvait refuser de payer le prix de la location ou en exiger le remboursement.
C'est donc en violation des termes du contrat de location saisonnière mais aussi de l'article 1989 du Code civil que la SARL ALEXANDRA LLOYD a restitué au locataire le montant du loyer sous déduction de sa commission, car en effet la SARL ALEXANDRA LLOYD n'avait pas reçu le pouvoir de transiger ou de compromettre avec le locataire qui était redevable du prix intégral de la location et ne pouvait, par conséquent, conserver par-devers elle les fonds perçus pour le compte de son mandant.
La société ALEXANDRA LLOYD sera donc condamnée à restituer à la société CANNON IMMOBILIERE la somme de 16 000 euros.
3. La société ALEXANDRA LLOYD a eu gain de cause en première instance, de sorte que sa résistance n'est pas abusive. Quant au retard dans l'exécution de l'obligation, il sera indemnisé par les intérêts au taux légal, conformément à l'article 1153 du Code civil€, à compter de la mise en demeure du 20 juin 2011.
4. La société ALEXANDRA LLOYD, qui aurait dû vérifier par elle-même sur le terrain l'impact sonore d'un chantier visible dans le voisinage et régulièrement déclaré auprès des autorités administratives, ce qui résulte de ses conclusions, ne fait pas la preuve d'une faute commise par la société CANNON IMMOBILIERE qui serait justiciable de dommages et intérêts.
5. La société CANNON indique que la société CEGC a été appelée à la procédure en sa qualité de garant financier selon la loi HOGUET du 2 janvier 1970 et son décret du 20 juillet 1972 ; que la société ALEXANDRA LLOYD reconnaît nécessairement avoir détourné les loyers encaissés ; que l'article 39 du décret de 1972 précise que la garantie financière s'applique à toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectué à l'occasion d'une opération prévue par la loi de 1970 et que la garantie joue « sur les seules justifications que la créance soit certaine, liquide et exigible et que la personne garantie soit défaillante » ; qu'en fait, en dépit de la sommation qui résulte de l'assignation délivrée par acte d'huissier de justice le 12 août 2011, ALEXANDRA LLOYD n'a jamais restitué les fonds qu'elle a perçus, ce qui caractérise sa défaillance et permet la mise en jeu de la garantie financière.
De son côté, la société ALEXANDRA LLOYD demande à être relevée et garantie de toutes condamnations prononcées à son encontre par la société CEGC. Elle fait valoir que la dénonciation par cette société de sa garantie après l'assignation délivrée par la société CANNON IMMOBILIERE vaut aveu de l'existence de la garantie jusqu'à cette date.
Mais, si en vertu de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d'application du 20 juillet 1972, toute personne se livrant à une activité de gestion immobilière doit souscrire un contrat de garantie financière, laquelle a vocation à indemniser l'absence de restitution par le professionnel des fonds qui lui ont été confiés, situation qui se rencontre en cas de détournement, dans le cas présent la faute commise par la société ALEXANDRA LLOYD réside dans l'exécution défectueuse du mandat de gestion, situation qui relève de la responsabilité civile de cette dernière et non de la garantie financière de la CEGC.
Au surplus, la garantie financière ne peut être mise en 'uvre qu'en cas de défaillance de la personne garantie.
Or, la société ALEXANDRA LLOYD PROPERTIES, dont la résistance ne constitue pas une défaillance, est in bonis et donc en mesure de restituer les sommes en cause.
Les demandes dirigées contre la société CEGC seront donc rejetées.
Partie qui succombe, la société ALEXANDRA LLOYD sera également condamnée aux dépens et à payer une indemnité aux autres parties, par application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a mis hors de cause la SA COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIE ET CAUTIONS et rejeté la demande de dommages-intérêts de la société ALEXANDRA LLOYD,
L'infirmant quant au surplus et statuant à nouveau,
Condamne la SARL ALEXANDRA LLOYD PROPERTIES à payer à la société CANNON IMMOBILIERE, en exécution du contrat de mandat qu'elles ont signé, la somme de 16 000 €, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 juin 2011,
Rejette toute autre demande,
Condamne la SARL ALEXANDRA LLOYD PROPERTIES à payer à la société CANNON IMMOBILIER et à la SA COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIE ET CAUTIONS la somme de 1500 euros, chacune, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamne la société ALEXANDRA LLOYD aux dépens, qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,
