COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 15 OCTOBRE 2015
Cl
N° 2015/345
Rôle N° 14/12825
[N] [W]
C/
[I] [M]
[G] [V]
SCI L'ELODIE
SCP [G] [V]
Grosse délivrée
le :
à :
Me Didier CAPOROSSI
la SCP COHEN-GUEDJ-MONTERO-DAVAL-GUEDJ
SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 27 Mars 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 12/04908.
APPELANT
Monsieur [N] [W]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Didier CAPOROSSI, avocat au barreau de TOULON
INTIMES
Monsieur [I] [M]
demeurant [Adresse 2]
représenté par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Corinne BONVINO-ORDIONI, avocat au barreau de TOULON
SCI L'ELODIE dont le siège social est [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Corinne BONVINO-ORDIONI, avocat au barreau de TOULON
Maître [G] [V]
Notaire demeurant [Adresse 3]
représenté par la SCP COHEN-GUEDJ-MONTERO-DAVAL-GUEDJ avocats au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Jean Michel GARRY, avocat au barreau de TOULON,
SCP [V] Poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, dont le siège social est [Adresse 3]
représentée par la SCP COHEN-GUEDJ-MONTERO-DAVAL-GUEDJ avocats au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Jean Michel GARRY, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 03 Septembre 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Christine LORENZINI, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président
Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller
Madame Christine LORENZINI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2015
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2015,
Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Faits et procédure :
[N] [W] a acquis de la SCI L'ELODIE une parcelle de terre en nature de bois comportant un cabanon de 18 m2 ainsi qu'une véranda d'environ 40 m2 pour 59 000€ plus frais ; ce bien se trouve en zone ND, zone inconstructible ne permettant, selon le PLU, que des travaux confortatifs et d'agrandissement de l'existant à usage d'habitation disposant d'une SHON ( surface hors d'oeuvre nette) d'au moins 50 m2 sans possibilité d'accroissement supérieur à 30% et sans que la SHON finale ne dépasse 200 m2, extension comprise.
Il a assigné la SCI venderesse, son gérant, ainsi que l'agent immobilier, Mme [X], le notaire en charge de l'acte de vente, Maître [V] et la SCP notariale [G] [V] en annulation du contrat de vente et subsidiairement en résolution de la vente et, en toutes hypothèses, aux fins de condamnation de Mme [X] à lui rembourser la somme de 6000€ ainsi que celle solidaire de M. [M], la SCI L'ELODIE, Me [V] et la SCP [V], notaire, à lui payer la somme de 25 000€ de dommages et intérêts, le tout avec exécution provisoire.
Par jugement en date du 27 mars 2014, le tribunal de grande instance de Toulon a :
- déclaré recevables les demandes de M. [W],
- rejeté toutes ses demandes, principales comme accessoires,
- débouté la SCI L'ELODIE, M. [M] et Mme [X] de leurs demandes indemnitaires respectives pour procédure abusive,
- condamné M. [W] à payer la somme de 1500€ à chaque défendeur au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.
Par acte en date du 27 juin 2014, M. [W] a interjeté appel de cette décision, cet appel étant formalisé uniquement à l'encontre de la SCI L'ELODIE, de M. [M], de Maître [V] et de la SCP [G] [V].
Par conclusions déposées le 25 août 2015 auxquelles il y a lieu de se reporter, M. [W] demande à la cour de :
- prononcer la nullité du contrat de vente régularisé par lui et la SCI L'ELODIE , reçu par Maître [V], notaire, le 4 octobre 2011,
à titre subsidiaire,
- prononcer la résolution de la vente,
dans ces deux hypothèses,
- condamner solidairement Maître [V] et la SCI L'ELODIE à lui payer la somme de 72 000€ en remboursement du prix et des frais payés,
- les condamner solidairement à lui payer la somme de 9 916.07€ représentant les intérêts indûment payés à la BPCA au titre du prêt souscrit,
en tout état de cause,
- condamner solidairement Maître [V] et la SCI L'ELODIE à lui payer la somme de 30 000€ à titre de dommages et intérêts,
-- condamner solidairement Maître [V] et la SCI L'ELODIE à lui payer la somme de 5000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions récapitulatives déposées le1er septembre 2015 auxquelles il convient de se reporter, M. [M] et la SCI L'ELODIE sollicitent de la cour de :
- confirmer purement et simplement la décision rendue,
- débouter M. [W] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- le condamner à la somme de 5000 pour procédure abusive et à celle de 5000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Maître [V] et la SCP [G] [V], notaire, par conclusions déposées le 1er octobre 2014 auxquelles il y a lieu de se reporter, sollicitent de la cour de :
in limine litis,
- dire et juger irrecevables les prétentions et demandes nouvelles en cause d'appel présentées par M. [W],
sur le fond,
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- dire et juger mal fondées l'action et les demandes de M. [W] et, en conséquence, le débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- dire et juger que la responsabilité de Maître [V] ne saurait être recherchée et subséquemment engagée en l'état des éléments exposés,
- débouter M. [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées contre Maître [V], notaire, et la SCP [G] [V], et prononcer leur mise hors de cause,
à titre subsidiaire,
- débouter M. [W] de toute éventuelle demande de restitution du prix de vente , de frais de commission d'agence et accessoires en tant que dirigées contre Maître [V], notaire, et la SCP [G] [V],
- dire et juger irrecevable la demande de M. [W] à hauteur de 9916.07€ en application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile,
- le débouter de sa demande à hauteur de 30 000€ de dommages et intérêts et de sa demande à hauteur de 5000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner tout succombant à payer à Maître [V], notaire, et à la SCP [G] [V] la somme de 2000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L' ordonnance de clôture a été rendue le 1er septembre 2015.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il convient de constater qu'en cause d'appel, [N] [W] ne formule plus de demandes à l'encontre de M. [M] et de la SCP [G] [V] .
Sur la recevabilité des demandes à l'encontre du notaire :
Maître [V] et la SCP [G] [V] demandent à voir déclarer irrecevables les demandes portées à leur encontre par M. [W] considérant qu'il s'agit de demandes et prétentions nouvelles formulées pour la première fois en cause d'appel.
M. [W] soutient que sa demande de condamnation du notaire n'est pas nouvelle dans la mesure où, dès ses conclusions de première instance, il rappelait les fautes qu'il lui imputait, demandait sa condamnation au paiement de la somme de 25 000€ et concluait à ce que le notaire et la SCP soient tenus solidairement responsables pour négligence, défaut d'information et défaut de conseil, selon l'article 1382 du code civil.
Il n'est pas contestable que la demande portant sur la condamnation solidaire de Maître [V] avec la SCI L'ELODIE au paiement de la somme de 72 000€ en remboursement du prix et des frais payés ainsi qu'au paiement de la somme de 9 916.07€ représentant les intérêts payés à la BPCA au titre du prêt souscrit ne peuvent être considérées comme explicitant des prétentions virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et n'être que leur accessoire, conséquence ou complément, ce qu'au demeurant M. [W] ne prétend pas ; ces demandes ne tendant pas aux mêmes fins que la demande de condamnation du notaire et de la SCP notariale à des dommages et intérêts, elles seront en conséquence déclarées irrecevables en application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile.
En revanche, n'est pas nouvelle la demande majorée de dommages et intérêts présentée par M. [W], lequel avait, devant les premiers juge, demandé la condamnation de tout succombant au paiement de dommages et intérêts dont seul le montant a été modifié en cause d'appel ; la demande d'irrecevabilité sera en voie de rejet de ce chef.
Sur le fond :
M. [W] expose qu'il a acheté le bien objet du contrat de vente dans l'intention d'en faire sa résidence principale mais qu'il a été victime d'un dol dans la mesure où le vendeur ne l'a pas informé du caractère illégal de la construction qui interdirait la réalisation de tous travaux sur l'immeuble, alors que s'il avait connu ce fait, il n'aurait pas contracté ; il soutient que la société venderesse connaissait parfaitement l'illégalité de la construction se trouvant sur le bien ainsi que le fait que cette illégalité interdirait la réalisation de quelques travaux que ce soit, bien qu'autorisés par le zonage, mais qu'elle s'est abstenue de l'en informer, cette réticence dolosive justifiant sa demande en nullité de la vente et qu'il n'avait jamais eu le désir d'acquérir une construction illégale alors même que sa volonté de faire des travaux était connue de tous ; il considère que le notaire est également responsable dans la mesure où il connaissait le projet personnel de M. [W], qu'il n'a pas vérifié la légalité de la construction et ne l'a pas informé de ce que le projet envisagé n'était pas réalisable.
Subsidiairement, M. [W] considère que l'illégalité qu'il invoque constitue un vice permettant la résolution de la vente, le vendeur en ayant connaissance préalable, et c'est le fait que cette illégalité génère une impossibilité de rénover ou d'agrandir qui constitue le vice caché et qu'un permis ayant été refusé au vendeur l'année précédente, celui-ci ne pouvait ignorer la réalité de l'illégalité et ses conséquences ; en ce qui concerne le notaire, il considère que la responsabilité de celui-ci est engagée dans la mesure où il devait l'informer de cette illégalité et de ses conséquences et qu'il devait s'en assurer préalablement à la vente.
Il produit à l'appui de sa demande :
- les deux refus de travaux qui lui ont été opposés par la mairie, démontrant selon lui l'illégalité de la construction,
- le refus de construire opposé au vendeur le 4 novembre 2010,
- un mail en date du 2 août 2011, adressé à l'étude notariale relatif à l'offre de prêt mentionnant que celui-ci finance un 'achat de la résidence principale + travaux',
- la condamnation de M. [M] le 14 mars 2003 par le tribunal de grande instance de Draguignan à remettre les lieux en l'état à la suite d'un procès-verbal d'infraction au POS alors applicable en date du 1er octobre 1999.
En application des dispositions des articles 1109 et 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.
M. [W] affirme que la possibilité de rénover et d'agrandir l'existant était pour lui un élément déterminant de son consentement et que la SCI L'ELODIE et M. [M] qui le savaient se sont volontairement gardé de lui dire que cela était impossible en raison de l'illégalité de la construction dont ils avaient connaissance.
Il n'est pas contestable qu'en 1950, la parcelle objet de la vente ne comportait aucune construction mais que le 17 avril 1996, date de son acquisition par la SCI L'ELODIE , un cabanon de 18 m2 ainsi qu'une véranda de 40 m2 y avaient été érigés depuis plus de cinq ans ainsi que cela résulte des titres de propriété versés aux débats ; il est donc établi que la SCI L'ELODIE n'est pas à l'origine des constructions et aucun élément du dossier ne permet de retenir qu'elle ou son gérant avait connaissance de l'éventuel caractère illégal de ces constructions, à supposer que celui-ci soit démontré.
En effet, si le premier refus de permis de construire opposé à M. [W] en mars 2012 indique que 'au vu de l'analyse de l'ensemble des pièces du dossier tel que déposé, aucune pièce ne prouve l'existence légale de la construction' et le second refus en date du 4 avril 2012 que ' la construction sur laquelle le projet de travaux est envisagé n'a pas d'existence légale', il convient de constater que les dossiers présentés par M. [W] faisaient état d'une habitation de deux pièces, l'une de 18,5 m2 et l'autre de 32 m2, ce qui n'a jamais été le cas, la véranda non fermée ne pouvant être assimilée à une pièce d'habitation au sens de la législation alors en vigueur, sa surface, non contestée, étant au surplus de 40 m2 et que les plans de l'état initial du bâti qui y sont joints n'ont rien de comparable à la réalité des lieux au vu des photographies produites par l'appelant lui-même ; en conséquence, il n'est pas établi que l'illégalité des constructions telle que retenue par l'administration ne résulte pas de leur présentation par M. [W] aux services concernés. Quant au refus de permis de construire opposé à M. [M], (et non à la SCI L'ELODIE ) il n'est pas fondé, contrairement aux dires de l'appelant, sur l'illégalité de la construction mais sur le fait que le projet se situe dans 'une zone boisée et qu'elle est soumise au risque de feu de forêt' et que 'sur cet emplacement, ce risque est majeur et qu'un sinistre peut occasionner des dommages conséquents à cette construction' et il n'est pas démontré que M. [M] ait été informé des mentions relevant de l'instruction de sa demande, mentions dont on ignore qui est le scripteur et faisant état d'une absence de permis de construire sur le cabanon et la véranda, d'autant qu'il est justifié que la SCI L'ELODIE a payé des taxes d'habitation pour une maison au moins pour les années 2007 à 2009.
Par ailleurs, il résulte de la promesse de vente que le bâtiment se trouvant sur la parcelle n'est desservi ni en eau ni en électricité et que la seule condition suspensive en était l'obtention d'un prêt ; l'acte de vente précise que le bien vendu est une parcelle de terrain sur laquelle se trouve édifié un cabanon d'une superficie de 18 m2 et qu'une véranda existe également sur la propriété d'une superficie approximative de 40 m2, que les parties déclarent n'avoir jamais fait de l'obtention d'un certificat d'urbanisme pré-opérationnel et de la possibilité d'exécuter des travaux nécessitant l'obtention préalable d'un permis de construire une condition de l'acte ; il ressort également de ses énonciations que le bien n'est pas desservi par l'assainissement communal et que le vendeur n'utilise pas un assainissement individuel, qu'il ne possède pas d'installation intérieure de gaz et que la vente ne portant pas sur des locaux affectés en tout ou partie à l'habitation, il n'y a pas lieu de produire l'état de l'installation électrique ; de même, il est précisé, de manière non équivoque, que le bien étant affecté dans sa totalité à un usage autre que l'habitation n'entre pas dans le champs d'application de la réglementation sur le saturnisme et que le diagnostic de performance énergétique n'a pas été établi, le bien entrant dans l'une des catégories d'exception prévues par le décret du 15 mai 2008 (bâtiment non chauffé..., ou destiné à être utilisé moins de quatre mois par an ou à usage agricole, artisanal ou industriel) ; la mention que le bien est libre de toute location ou occupation ne permet pas de déduire qu'il est habitable, l'acquéreur prenant le bien dans l'état ; enfin, l'acte mentionne que le bien se trouve en zone ND et que le notaire en a averti l'acquéreur. ainsi que des conséquences de cette classification.
M. [W] ne peut donc utilement soutenir qu'il avait informé le vendeur et/ou le notaire de son intention d'acquérir le bien immobilier dans le but de rénover l'existant et d'y habiter, alors même que l'acte mentionne clairement qu'au moment de l'achat, ce bien n'est pas destiné à l'habitation ; en conséquence, il ne peut faire grief à la SCI L'ELODIE ni à son gérant de ne pas l'avoir informé de ce que le bien ne pouvait pas faire l'objet de travaux ni d'agrandissement en l'état de la réglementation existante ; de même, le notaire ne peut être tenu pour responsable de la croyance erronée mais non induite par les énonciations de l'acte quant à l'existence de droits à rénover ou agrandir l'existant, alors même que les parties n'ont jamais fait de la possibilité de rénovation et/ou d'extension un élément déterminant de la vente, nonobstant les mentions du contrat de prêt qui ne lient ni le vendeur ni le notaire mais ressortent de la relation contractuelle entre la banque et M. [W] ; le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il l'a débouté de sa demande d'annulation du contrat de vente en date du 4 octobre 2011.
Le jugement sera de nouveau confirmé en ce qu'il a débouté M. [W] de sa demande de résolution de la vente, fondée sur les dispositions de l'article 1641 du code civil, aux termes duquel le vendeur est tenu à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel ont la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un prix moindre s'il les avaient connus, le vice caché n'étant pas davantage caractérisé au vu des éléments relevés supra.
En l'état de la multiplicité des mentions portées à l'acte de vente quant au fait que le bien n'était pas destiné à l'habitation, M. [W] ne peut utilement soutenir que le notaire était parfaitement informé de son projet immobilier et qu'il ne lui aurait pas donné des informations primordiales notamment sur la légalité de la construction existante et n'aurait pas rempli son devoir de conseil engageant ainsi sa responsabilité et serait directement à l'origine des préjudices qu'il estime subir ; le jugement sera de nouveau confirmé en ce qu'il a débouté M. [W] de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre du notaire pour manquement à ses obligations d'information et de conseil, l'acte rédigé correspondant bien aux objectifs et besoins déclarés de l'acquéreur.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par la SCI L'ELODIE et M. [M] :
Il n'est pas établi que, dans l'exercice de son droit, M. [W] aurait commis une faute de nature à faire dégénérer cet exercice en abus, il échet de débouter la SCI L'ELODIE et M. [M] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Sur les demandes formées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :
M. [W], partie succombante, sera débouté de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et supportera les entiers dépens d'appel. Il sera condamné à verser la somme de 1000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à la SCI L'ELODIE et à M. [M] ainsi qu'à la même somme à Maître [V] et la SCP [G] [V].
PAR CES MOTIFS
La cour,
CONSTATE qu'en cause d'appel ,M. [W] ne présente aucune demande contre M. [M] ni contre la SCP [G] [V],
DÉCLARE IRRECEVABLES les demandes de M. [W], tendant à la condamnation solidaire de Maître [V] au paiement de la somme de 72 000€ en remboursement du prix de vente et des frais payés ainsi que de la somme de 9916.07€ représentant les intérêts payés à la BPCA au titre du prêt souscrit,
CONFIRME le jugement en date du 27 mars 2014 du tribunal de grande instance de Toulon,
Y ajoutant,
CONDAMNE M. [W] aux entiers dépens d'appel,
LE DÉBOUTE de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
LE CONDAMNE à payer à la SCI L'ELODIE et à M. [M] la somme de MILLE EUROS (1000€) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel,
LE CONDAMNE à payer à Maître [V] et à la SCP [G] [V] la somme de MILLE EUROS (1000€) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel,
DIT que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER.LE PRÉSIDENT.
