COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 15 OCTOBRE 2015
N° 2015/513
Rôle N° 14/14469
SARL PROVENCE PROMOTION AMENAGEMENT
C/
SARL GRASSE CONFORT
Grosse délivrée
le :
à :
SCP COHEN
ME JAUFFRES
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 21 Juillet 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 11/03413.
APPELANTE
SARL PROVENCE PROMOTION AMENAGEMENT
demeurant [Adresse 2]
représentée par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
et assisté par Me Lucien SIMON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
INTIMEE
SARL GRASSE CONFORT
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Jean-marie JAUFFRES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
et assisté par Me Paul GUETTA, avocat au barreau de NICE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 08 Septembre 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Françoise FILLIOUX, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre
Mme Françoise FILLIOUX, Conseiller
Mme Brigitte PELTIER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Anaïs ROMINGER.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2015
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2015,
Signé par Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre et Mme Anaïs ROMINGER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS, PRÉTENTIONS ET PROCÉDURE
Suivant acte du 3 mai 2000, la société PPA a consenti une sous-location à usage commercial à la société Grasse confort, pour une durée de neuf années, jusqu'au 30 septembre 2009, des locaux situés dans la zone commerciale de Plan de campagne à [Localité 6] pour un loyer de 51 734,98€ HT.
Arrivé à son terme, le bail a fait l'objet d'un renouvellement par tacite reconduction.
Par acte d'huissier du 30 juillet 2008, la société PPA a fait délivrer à la société Grasse Confort un congé avec offre de renouvellement au prix annuel de 186 300 euros hors taxe arguant d'une modification des facteurs locaux de commercialité.
Par acte du 3 juin 2011, précédé d'un mémoire notifié le 8 avril 2010, le bailleur a assigné le locataire devant le Juge des loyers du tribunal de grande Instance d'Aix- en Provence.
Par décision du 16 janvier 2012, la juridiction des loyers commerciaux a constaté l'accord des parties sur le renouvellement du bail au 1er octobre 2012 et a ordonné une mesure d'expertise sur le surplus.
L'expert a déposé son rapport aux termes duquel il évalue le loyer annuel à la somme de 133 213€ euros.
Par décision du 21 juillet 2014, le juge des loyers a considéré qu'en l'absence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence sur le commerce considéré, le loyer devait rester plafonné.
La société Provence promotion aménagement a formé appel à l'encontre de cette ordonnance.
Suivant conclusions déposées et notifiées le 11 mai 2015, la société Provence promotion aménagement sollicite la réformation de la décision, la fixation du loyer déplafonné à la somme de 133 213€ par an à compter du 1er octobre 2009 et la condamnation de la locataire à lui régler la somme de 10 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle expose :
- que Monsieur [R], expert désigné par la juridiction des loyers, aux termes de son rapport, a retenu une forte progression des facteurs locaux de commercialité sur la période de référence et une modification notable et favorable au commerce litigieux en raison notamment d'une augmentation de la population voisine, d'une augmentation du nombre de commerces et des surfaces totales de ventes sur la zone et plus spécifiquement dans la branche de l'équipement de la maison,
- que les communes faisant partie de la zone de chalandise de Plan de Campagne, qui se définit comme la région délimitée géographiquement qui comprend des clients potentiels, a bénéficié d'une augmentation de plus de 7,12%,
- que l'augmentation du nombre de commerces dans la branche équipements de la maison a été de 4% et dans le sous branche meuble de + 4,40%,
- que certaines enseignes ont certes quitté leur boutique mais pour se réinstaller dans d'autres locaux toujours dans la même zone ou ont changé d'enseigne, sans pour autant disparaître,
- que l'équipement de la maison représente 85 commerces dans la zone, dont 8 autour du commerce considéré et 56,95% de la surface totale des boutiques à Plan de campagne,
- que l'étude réalisée par la préfecture des [Localité 5] démontre que la part des achats liés à l'équipement de la maison représente 24% de la consommation des ménages sur le pôle de Plan de Campagne,
- que durant la période litigieuse, des enseignes de renommée nationale, de nature à drainer de nouveaux consommateurs potentiels, se sont installées dans la même zone que le commerce considéré,
- que l'environnement immédiat de la zone s'est amélioré en 2008 suite à des travaux d'aménagement urbain et notamment la création d'un nouveau parking autour du bâtiment et de nouvelles dessertes,
- que la construction de nouveaux logements et l'augmentation des transactions immobilières jusqu'en 2008 a généré de nouveaux consommateurs,
- que l'évolution du chiffre d'affaires n'est pas un critère de recherche de l'évolution des facteurs locaux de commercialité conformément à la jurisprudence constante de la Cour de Cassation,
- que la surface des locaux au rez de chaussée que l'expert a pondérée à 1 est de 929,61m2 et que la valeur moyenne déterminée par l'expert doit être retenue,
- qu'il n'y a pas lieu d'opérer un abattement en raison de la prise en charge par le locataire de la moitié de l'impôt foncier, dans la mesure où les loyers de référence comportent des conditions similaires,
- pas plus qu'il n'y a lieu de procéder à un abattement s'agissant d'une grande surface dans un centre commercial et qu'il convient de raisonner en tenant compte du SHON ou de la surface utile, pour rester cohérent avec les loyers de référence,
- que le coefficient de pondération de 0,45 pour la mezzanine est cohérent,
- que l'expert a retenu 21 références qui reflètent bien la valeur locative du secteur.
Aux termes de son mémoire déposé et signifié le 20 août 2015, la locataire demande à la cour de confirmer la décision de première instance, de rejeter les prétentions adverses et de condamner le bailleur à lui régler la somme de 15 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle soutient :
- sur le déplafonnement :
-1) que la société Provence Promotion Aménagement, titulaire du bail principal, s'est vue consentir un nouveau bail principal avec un loyer annuel de 40 000~,
- que 91% des clients de la zone de Plan de Campagne proviennent du département des [Localité 5], que la population de ce département a augmenté de 7,12% de 1999 à 2008 alors qu'elle a augmenté de 6,34% sur tout le territoire national, que cette évolution de +0,78% ne peut justifier le déplafonnement sollicité,
-que de surcroît le département des [Localité 5] a un taux de pauvreté supérieur à la moyenne nationale de sorte que la progression démographique enregistrée ne permet pas de considérer qu'il s'agit de consommateurs potentiels,
- que l'augmentation de 4,4% de surface de vente des commerces d'équipements ne constitue pas une évolution que l'on peut qualifier de notable, critère exigé par la jurisprudence pour justifier un déplafonnement,
-2) que la jurisprudence considère qu'une stagnation ou une baisse du chiffre d'affaires excluait le déplafonnement, la preuve d'une incidence favorable de la modification alléguée sur le commerce considéré n'étant pas rapportée,
- que la société Grasse confort a connu une baisse de son bénéficie durant ces dernières années,
- que les chiffres de la chambre de commerce démontrent un déclin certain de l'activité de vente de meubles, que le nombre de magasins dans la zone Plan de Campagne augmente très faiblement par rapport aux autres branches d'activité, entre 2000 et 2009, (un seul nouveau commerce de meubles sur 42 nouveaux magasins ouverts)
- que la création de 7 magasins de meubles entre 2000 et 2009 est compensée par de nombreux départs,
- que le secteur de l'ameublement en général et plus particulièrement dans la zone de Plan de Campagne est en crise, ainsi que le démontre le nombre élevé de liquidations intervenues et le faible nombre d'ouvertures de nouveaux magasins,
- que la cour de cassation dans sa récente jurisprudence exige que la modification des facteurs locaux de commercialité ait un impact favorable effectif sur le commerce considéré, et non plus de nature à avoir une incidence favorable,
- que la cour d'appel a refusé un déplafonnement dans un arrêt du 7 mai 2013 au motif que la seule évolution démographique était insuffisance mais qu'il fallait de surcroît démontrer son impact sur le commerce considéré,
- qu'il n'est pas démontré en l'espèce que les éventuelles modifications des facteurs de commercialité dont se prévaut le bailleur, aient eu une influence directe sur le commerce de la société, que la baisse de son bénéfice démontre le contraire,
- sur la valeur locative : qu'il convient de minorer le loyer en raison du coût des charges supportées par le locataire et de leur montant élevé en raison de la vétusté des locaux,
- que le local ne bénéficie pas d'une bonne visibilité et offre peu de places utiles de parking, ce qui est de nature à justifier la minoration de la valeur locative de 40%,
- que le coefficient de 1 retenu pour toutes les surfaces y compris les locaux administratifs ou techniques, comme celui de 0,45 retenu pour la mezzanine accessible seulement par un escalier, est excessif,
- que l'expert n'a pas retenu comme référence, le bail principal consenti par Monsieur [K] à la société Provence promotion aménagement pour un montant de 34 454,45€,
- que les références retenues par l'expert manquent de pertinence.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 septembre 2015.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Facteurs locaux :
Attendu que le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative ; qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du code de commerce, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré.
Attendu que la modification notable des facteurs locaux de commercialité doit être appréciée par référence à l'impact favorable qu'elle peut avoir sur l'activité commerciale développée ; que cette analyse concerne uniquement les facteurs locaux de commercialités qu'il convient d'apprécier in concreto , qu'ainsi les commentaires concernant l'évolution sur le territoire national des centres commerciaux ou du commerce de meuble en général ne constituent pas des éléments factuels locaux pouvant être retenus par la juridiction ;
Attendu que la zone de chalandise d'un établissement commercial est sa zone géographique d'influence, d'où provient la majorité de la clientèle; que dans le cas d'achats occasionnels comme les meubles pour lesquels le consommateur aime à comparer les prix , l'implantation sur un même site afin de créer un pôle offrant un choix plus complet permet d'attirer des clients provenant d'une zone de chalandise très élargie;
Attendu que l'expert retient que la clientèle de la zone provient à 52% de [Localité 9] -centre , Nord, d'[Localité 1] , [Localité 12] et les [Localité 11] , à 32% de [Localité 9] sud, le sud [Localité 7] , l'Ouest et l'est de l'étang de [Localité 4] , de 0,7% du pays salonnais , [Localité 3], [Localité 2] et à 9% d'autres départements ; que la zone de chalandise du commerce comprend un périmètre qui englobe le département dans son ensemble ;
Attendu qu'il a relevé une augmentation de 7,12% de la population entre 1999 et 2009 dans cette zone de chalandise avec une progression dans les 4 communes environnantes entre 1999 et 2006 de 8,40% ; que cette évolution , de plus de 2,06% pour la zone la plus proche par rapport à l'évolution nationale, de la population avoisinante revêt le caractère de notable exigé ;
Attendu qu'entre 1999 et 2007, on note également une progression notable des constructions neuves avec 2 944 logements supplémentaires dans les environs immédiats de Plan de Campagne et 18 722 sur la communauté de pays d'[Localité 1] , que l'évolution du nombre de logements construits a été entre 1999 et 2010 de 13% à [Localité 1] , qu'eu égard à la nature du commerce exercée , une telle progression constitue une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité pour le preneur , la progression du marché du meuble étant corrélé à la progression de la construction de logement;
Attendu que le preneur argue du fort taux de pauvreté de la population Paca , que toutefois , il n'est pas établi que ce taux se soit aggravé durant la période considéré , le taux de pauvreté dans le département en 2000 étant similaire à celui retenu en 2009, que de surcroît , le département des [Localité 5] est l'un des trois premiers départements les plus inégalitaires du pays que la ville de [Localité 9] présente de fortes inégalités avec des quartiers ou le taux de pauvreté 75 % mais en revanche, d'autres arrondissements qui connaissent des taux de pauvreté similaires à ceux des arrondissements les plus riches de [Localité 8] ou [Localité 10];
Attendu que l'expert note également une augmentation du nombre de commerces toutes branches confondues qui est passé entre 2000 et 2009 de 355 à 397 soit 42 ouvertures de boutiques sur la zone , avec un accroissement 33 162 m² des surfaces de ventes ; qu'un tel accroissement de nature à drainer un flux plus important de chalands constitue également une évolution notable et favorable des facteurs locaux de commercialité pour le commerce considéré, le chaland attiré par de nouvelles enseignes ne restant pas captif au seul profit d'un magasin mais ayant vocation à devenir client d'autres boutiques présentes sur la zone ; que la chalandise accrue attire un flux de clients plus important qu'il appartient au preneur de capter ;
Attendu que de surcroît , la présence d'enseignes complémentaires à l' activité du preneur permet de renforcer l'attractivité du site en créant un pôle d'attraction et profite à son commerce, un pôle de magasin de la même enseigne ou d'enseignes complémentaires ayant une zone de chalandise plus importante qu'un magasin isolé ; qu'ainsi , il convient de ne pas limiter l'analyse aux seuls magasins de la sous branche 'meubles' largement présents sur la zone dès l'ouverture; qu'une telle analyse aboutirait à une vision tronquée de la réalité économique de la zone ;
Attendu qu'en tout état de cause , la surface de vente dans la branche 'équipements de la maison' a augmenté de 87 245m² en 2000 à 97 894m² en 2009 , avec la création de 6 nouvelles boutiques entre 2004 et 2009 et 9 autorisations d'ouvertures accordées par la chambre de commerce pour des boutiques de meubles entre 2000 et 2008, impact limité par 12 changements d'activités intervenus entre 2002 et 2009 dans la branche 'meuble';
Attendu que des enseignes de renommées nationales , donc de nature à attirer une clientèle plus nombreuses et à avoir un impact favorable sur le commerce considéré même si elles ne concernent pas une activité strictement identiques se sont implantées sur la zone durant la période considérée comme Truffaut , But , Intersport , Leroy merlin , Fly , Gi Fi , Point P , Aubert , Leader Price , ou Esprit ;
Attendu que le preneur évoque la mutation des comportements du consommateurs et du marché du meuble dont le secteur entrée de gamme s'accroît au détriment du milieu de gamme ; que cette évolution du marché du meuble en général constante sur le territoire national ne caractérise pas un facteur local de commercialité ; qu'il convient de noter que sur la zone , les commerces entrant dans la catégorie ' jeune habitat' connaissent une progression de 10% à 21,4% de part de marché entre 2000 et 2008 ;
Attendu que le preneur évoque les difficultés ressenties par l'ensemble des commerçants en raison de la crise économique de 2008 qui a affecté l'économie , que ces considérations d'ordre général qui se vérifie sur l'ensemble du territoire national et pour tous les acteurs économiques n'entre pas en compte dans l'analyse des facteurs locaux de commercialité ;
Attendu que les autres centres commerciaux d'envergure situé dans la région dont fait état le preneur , s'ils ont connus des aménagements ponctuels durant la période concernée , existaient préalablement, que de surcroît d'une part ils présentent une superficie inférieure à celle de la zone de Plan de Campagne et génèrent un flux et un chiffre d'affaires moindres et d'autre part , ils n'offrent pas la même commercialité puisqu'ils ne bénéficient pas de la possibilité d'ouverture le dimanche ;
Attendu que l'expert note une modification des des voies de circulation permettant une meilleur déserte et une réfection du parking permettant un accroissement du nombre de places offertes; qu'en 2007, un nouveau parking a été crée sur le site d'un ancien marché forain et qu'en 2008, du mobilier urbain a été implanté;
Attendu que la progression démographique constante dans la zone de chalandise, l'augmentation du nombre d'implantations dans le site de Plan de campagne et l'aménagement urbain réalisé caractérisent une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité pour le commerce considéré ; résente un intérêt pour le commerce considéré et qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur
La Valeur locative :
Attendu qu'il s'agit d'un local de 1 078 m² situé dans la partie centrale de zone commercial de Plan de campagne , dans le bâtiment Barneoud ; que s'il ne dispose pas de façade donnant directement sur le CD 6 ,voie principale du site, il est néanmoins parfaitement visible depuis cette voie d'accès à la zone commerciale ; qu'il dispose de places de stationnement situés devant le local qui ne masquent en rien la signalétique imposante (20mx9m) ; que la présence d'une vitrine réduite dans une zone commerciale pour un magasin de meubles ne constitue pas un facteur de minoration du loyer alors l'emplacement est qualifié de bon par l'expert ;
Attendu qu'il convient de retenir une pondération de 1 pour l'ensemble de la surface de vente utile située au rez de chaussée compte tenu de l'activité exercée et la superficie supérieure à 300m² qu'en revanche conformément aux préconisations de la chartre des experts en matières il convient de pondérer à 0,30 les réserves et 0 les débarras ² ;
Attendu que la mezzanine , ouverte au public , mais qui n'est pas visible depuis le rez de chaussée devra être pondérée à hauteur de 0,30 pour la période considérée au cour de laquelle la réglementation concernant l'accessibilité n'exige pas de travaux de mise aux normes ; que la surface pondérée s'élève à 857,35m²;
Attendu que l'expert a examiné 23 références en appliquant pour 18 d'entres elles un coefficient de majoration , qu'il est constant que la méthode de comparaison est difficile à mettre en oeuvre car il est rare de trouver des locations portant sur des locaux similaires à des époques suffisamment rapprochées, que toutefois l'application de façon quasi systématique d'un coefficient de majoration aboutit à dénaturer le résultat obtenu en y introduisant une trop grande subjectivité , que si la valeur locative qui ne peut se résumer à une simple moyenne peut être corrigée pour mieux l'adapter au commerce considéré, doit néanmoins correspondre une valeur effective sur le marché ;
Attendu que 14 des références retenues par l'expert sont situés dans le bâtiment 'Barnéoud' ou le secteur immédiat , que 13 d'elles concernent des surfaces supérieures à 600m² , que ces références sont pertinentes ;
Attendu que l'absence de parking suffisant ne peut être retenu comme un facteur de minoration de la valeur locative en l'état de places présentes devant les locaux et de la présence d'un parking de 200 places situés à proximité ;
Attendu que la prise en charge par le preneur de 50% de l'impôt foncier ne justifie aucun abattement dans le mesure où la quasi totalité des références présentes de caractéristiques similaires ;
Attendu que la moyenne des références retenues permet de déterminer un prix au m² de 121,56€, que la valeur médiane est de 128€ le m² ; que ne retenant que les locaux d'une superficie de plus de 600m², on obtient une valeur locative de 126,43€ le m² ;
Attendu que le preneur a repris 9 termes de comparaison en leur un appliquant des coefficients de minoration ou majoration différents de ceux retenus par l'expert , qu'en excluant la référence la plus basse (29,43€ ) qui ne reflète pas la réalité du marché , on obtient un prix au m² de 99,20€;
Attendu que les références les plus pertinentes car concernant des locaux situés à proximité avec une destination similaire pour des surface importances concernent le magasin 'Alexander meubles ' pour lequel le preneur après application d'un coefficient de minoration pour tenir compte d'un bail tout commerce retient une valeur de 118,51€ et le local de la société Bois et Chiffon pour lequel une valeur locative initiale est de 118,31€ ;
Attendu qu'il convient de retenir une valeur locative de 118,79€ le m² et de fixer la valeur locative annuelle des locaux commerciaux donnés à bail à la société Grasse Confort à la somme de 101 844 euros hors taxe et hors charge à compter du 1er octobre 2009 ;
Attendu qu'aucune considération d'équité ne commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile;
Attendu que la recherche de la valeur locative des locaux ayant été faite dans l'intérêt des deux parties, il convient de faire masse des dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire et de dire que chaque partie en supportera la moitié.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement:
Infirme le jugement du 21 juillet 2014 ,
FIXE à la somme de 101 844 euros hors taxe et hors charge par an le prix du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2009 afférent aux locaux situés batiment D zone commercial de Plan de Campagne [Localité 6] donnés à bail commercial à la société Grasse Confort toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,
CONDAMNE la société Grasse Confort à payer sur l'arriéré résultant du loyer ainsi fixé les intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances échues depuis le 1er octobre 2009,
DIT n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
REJETTE toute autre demande.
FAIT MASSE des dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire et dit que chaque partie en supportera la moitié.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
