COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 20 OCTOBRE 2015
N° 2015/ 531
Rôle N° 14/04634
[G] [W] [X] [S]
C/
Etablissement Public COTE D'AZUR HABITAT
Grosse délivrée
le :
à :
Me GUERARD-OBERTI Caroline
Me Marina POUSSIN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 07 Février 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 09/07239.
APPELANTE
Madame [G] [W] [X] [S] née le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 2] demeurant chez Monsieur [P] [S] - [Adresse 4]
représentée par Me GUERARD-OBERTI Caroline avocat au barreau de Pontoise
assistée par Me Joseph MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE plaidant
INTIMEE
Etablissement Public COTE D'AZUR HABITAT, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE substitué par Me Elisabeth BEDROSSIAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 16 Septembre 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Véronique BEBON, Présidente a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Véronique BEBON, Présidente
Madame Frédérique BRUEL, Conseillère
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Octobre 2015
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Octobre 2015,
Signé par Mme Véronique BEBON, Présidente et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
******
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant convention du 29 mai 1991, l'office public COTE D'AZUR HABITAT anciennement dénommé OPAM a régularisé un bail commercial au profit de Madame [G] [S] pour une durée de neuf années sur un local situé [Adresse 5] à destination de restaurant pizzeria.
Un avenant a été signé le 1er juin 1992 afin d'ajoindre un local de réserve contigu au fonds et destiné à l'installation d'une chambre froide.
À compter du 1er novembre 2002, Madame [S] a confié l'exploitation de son fonds de commerce à un locataire gérant pour une durée d'une année renouvelable.
Compte tenu de l'insécurité du quartier, Madame [S] a, à la fin de la location gérance non renouvelée, fait état d'une situation de force majeure et a sollicité en référé la suspension du règlement de son loyer.
Cette instance a été radiée le 10 mars 2005.
Par ordonnance du 16 février 2005, le juge des référés cette fois saisi par le bailleur d'une demande de constatation de résiliation de bail sur le fondement d'un commandement du 10 juin 2004 visant la clause résolutoire a fait droit aux demandes de [Adresse 2] et ordonné l'expulsion de la locataire.
Madame [S] a relevé appel de cette décision le 1er mars 2006.
Le 10 juin 2005 un procès-verbal d'expulsion a été dressé et signifié à Madame [S] le 14 du même mois, après signification de la décision et commandement de quitter les lieux du 6 avril 2005.
Un contentieux s'est élevé sur l'enlèvement du mobilier devant le juge de l'exécution pour lequel Madame [S] a été déboutée par décision du 6 juin 2006 dont elle a fait appel pour finalement s'en désister.
Par arrêt rendu le 27 février 2007, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a infirmé l'ordonnance de référé du 16 février 2005 en raison de la nullité prononcée de l'assignation introductive d'instance mais a débouté Madame [S] de sa demande de dommages-intérêts au motif que la réparation des conséquences dommageables des actes d'exécution de l'ordonnance déférée relevait de la compétence du juge de l'exécution.
Par jugement du 11 mars 2008, le juge de l'exécution alors saisi a débouté Madame [S] de l'intégralité de ses demandes.
Sur appel de Madame [S] et par arrêt du 11 décembre 2009, la cour a infirmé le jugement dans toutes ses dispositions, condamné [Adresse 2] à verser à Madame [S] la somme de 50'000 € à titre de dommages-intérêts et condamné Maître [L] et la SCP [J] [B] à relever pour moitié Côte d'Azur de cette condamnation soit hauteur de 25'000€.
Par arrêt rendu le 5 janvier 2012 la Cour de Cassation a cassé partiellement l'arrêt de la cour d'appel d'Aix en Provence uniquement en qui concerne le rejet de l'exception d'incompétence du juge de l'exécution sur l'appel en garantie des huissiers.
Parallèlement au déroulement des ces procédures, Côte d'Azur habitat a par actes des 26 novembre et 2 décembre 2009 fait signifier à Madame [S] un nouveau commandement de payer les loyers commerciaux et charges pour un montant principal arrêté à cette date de 23'457 € , le dit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par acte en date du 23 décembre 2009, Madame [S] a saisi le tribunal de grande instance de Grasse en opposition à commandement.
Par ordonnance du 31 mai 2013, le juge de la mise en état a constaté que les parties s'accordaient pour voir constater la résiliation du bail commercial tout en relevant que la détermination de la date de la résiliation relevait du juge du fond afin de permettre à Côte d'Azur habitat de reprendre possession du local.
Par jugement en date du 7 février 2014, le tribunal de grande instance de Grasse a :
- débouté Madame [S] de toute contestation à l'égard de la forme des commandements délivrés les 26 novembre et 2 décembre 2009,
- débouté Madame [S] de l'ensemble de ses demandes,
- fixé à la date du 2 janvier 2010 la résiliation judiciaire du bail commercial consenti à Madame [S] par le jeu de la clause résolutoire actionnée par le commandement de payer du 26 novembre et 2 décembre 2009,
- condamner Madame [S] à payer à [Adresse 2] au titre des arriérés locatifs et indemnités d'occupation de mai 2004 au 10 juin 2005 et du 13 mars 2007 au 29 juillet 2013, la somme de 39'235,88 euros arrêtée à la date de reprise des lieux par [Adresse 2] suivant bordereau de situation de compte émis par la trésorerie de Nice office public OPHLM le 31 juillet 2013,
- rejeté tout autre demande,
- condamné Madame [S] à payer à [Adresse 2] la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Madame [S] a relevé appel de cette décision le 5 mars 2014.
Dans ses dernières conclusions en date du 7 septembre 2015 auxquelles il est fait expressément référence, Madame [S] demande à la cour de :
Vu le commandement de payer des loyers commerciaux en date du 27 novembre 2009,
Vu l'arrêt rendu par la cour d'appel d'Aix en Provence le 27 février 2007,
Vu l''arrêt rendu parla cour d'appel d'Aix en Provence le 11 décembre 2009,
Vu l' arrêt rendu parla Cour de Cassation le 05 janvier 2012,
Vu les articles 1184, 1719 et 1725 du Code Civil,
- infirmer le jugement du 07 février 2014 rendu par le tribunal de grande instance de GRASSE en toutes ses dispositions.
- déclarer recevable Mademoiselle [S] en son appel,
- débouter COTE D'AZUR HABITAT de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial à compter du 10 juin 2005,
- à titre subsidiaire, prononcer la résolution judiciaire à compter du 13 mars 2007,
- dire et juger que Mademoiselle [S] n'est redevable d'aucun loyer et charges à l'égard de COTE D'AZUR HABITAT,
en tout état de cause,
- condamner COTE D'AZUR HABITAT à verser à Mademoiselle [S] les sommes
suivantes :
- 121 .890 euros au titre du préjudice matériel,
- 88.110 euros au titre de la perte d'exploitation,
- 120.000 euros au titre de la perte de clientèle et de droit au bail,
- 20.000 euros à titre de préjudice moral,
- 50.000 euros au titre de l'article 700 du CPC,
- dire et juger que ces sommes seront productibles d'intérêt à compter de l'assignation délivrée,
- ordonner la capitalisation dans les termes de l'article 1154 du Code Civil,
- condamner COTE D'AZUR HABITAT en tous les dépens de 1ère instance et d'appel.
Dans ses dernières conclusions en date du 16 juillet 2014 auxquelles il est fait expressément référence, l'office public [Adresse 2] demande à la cour de :
Vu l'Ordonnance du Juge de la mise en état du 31 mai 2013,
Vu le commandement de payer les loyers et charges signifié par actes extra-judiciaires
des 26 novembre et 2 décembre 2009,
Vu les dispositions de l'article 1315 du Code Civil,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 février 2014 par le Tribunal de Grande Instance de GRASSE,
- débouter Madame [S] de toutes ses demandes,
- condamner Madame [S] à verser à [Adresse 2] une indemnité de 5000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Madame [S] aux entiers dépens.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la validité du commandement
Au soutien de son opposition à commandement, Madame [S] soutient que COTE D'AZUR HABITAT ne justifierait pas de sa créance de 23.457,42 €, au motif que ledit commandement du 26 novembre 2009 ne contiendrait aucun décompte.
Il résulte des actes produits aux débats que COTE D'AZUR HABITAT a fait délivrer un commandement de payer les loyers commerciaux à Madame [S] selon deux actes de signification séparés, à ses deux dernières adresses connues, à savoir :
- à celle du fonds de commerce, [Adresse 6], par acte du 26 Novembre 2009 signifié par procès-verbal de recherches infructueuses,
la lettre simple et le RAR prévus à l'article 659 du code de procédure civile ayant été retournés à l'Huissier de Justice avec la mention « boîte non identifiable » ;
- à celle du dernier domicile connu de Madame [S], [Adresse 3], par acte du 2 Décembre 2009 signifié également par procès-verbal de recherches infructueuses.
Le commandement visant la clause résolutoire et basé sur l'acte sous seing privé en date du 29 mai 1991 dont se prévaut Madame [S] dans le cadre de son opposition est l'acte du 26 novembre 2009 laissé en son absence par l'huissier avec un avis de remise de l'acte l'invitant à retirer ledit document en son étude.
Or, le second original de l'acte du 26 novembre 2009 détenu par l'étude et faisant foi de son contenu comporte bien sur quatre pages, précédant le volet de signification de l'huissier de Justice, un décompte détaillé émanant de la Trésorerie de NICE OPHLM, édité le 28 octobre 2009 pour la somme de 23.457,42 €, la page numéro un de l'acte indiquant que ' le décompte ci-après a été intégré au présent acte ».
La contestation portant sur la forme de l'acte a donc été à bon droit rejetée.
Sur la résiliation du bail
L'arriéré de loyer intégré au commandement précité porte sur une période allant du 1er mai 2004 au 1er novembre 2009.
Pour justifier son absence de réglement des loyers et charges, Madame [S] invoque tout d'abord des dégradations dont son fonds de commerce a fait l'objet depuis plusieurs années du fait d'actes de vandalisme et d'incivilités récurrentes au sein du quartier.
Elle soutient que depuis 2002, le maire de [Localité 3] également président du conseil d'administration de L'OPAM a décidé de fermer le camp de la Baronne où résidaient des gitans pour les déplacer vers la résidence [Localité 1] du jour et qu'à partir de cette date où ces familles ont squatté ou été relogés dans les H.L.M, les exactions se sont multipliées et qu'insécurité, violences, agressions, vols et cambriolages ont été le lot quotidien des commerçants qui ont progessivement déserté le quartier.
Elle produit à cette fin des courriers et des coupures de journaux dont l'un titre : « Saint-Laurent :Le Point du jour est-il une zone de non-droit ''
Elle met en cause la responsabilité fautive de l'OPAM qui ,selon la déclaration du directeur départemental de la sécurité publique des Alpes-Maritimes fait le 23 juillet 2004 « il est à noter que si les familles gitanes continuent à s'installer dans les H.L.M. du point du jour, c'est en raison de l'incapacité de l'OPAM à réattribuer les logements vacants dans des délais raisonnables.'
Or le retard d'attribution des logements vacants invoqué par les pouvoirs publics pour se dédouaner de l'évolution effectivement épineuse du quartier ne saurait être qualifiée de fautive vis à vis des locataires sauf à démontrer un retard intentionnel qui ne repose sur aucun élément concret produit aux débats.
Madame [S] ne peut donc se contenter d'invoquer le contexte général d'un quartier pour établir une impossibilité personnelle et objective par le fait du bailleur de reprendre l'exploitation de son commerce qu'elle a placé elle même en location gérance jusqu'en décembre 2003 alors que sur la période visée par le commandement, seul un article de presse du 18 mai 2004 relatait un seul acte de vol et de vandalisme dans la pizzeria et qu'elle n'avait pas été autorisée judiciairement suspendre le paiement de son loyer.
D'autre part, le bailleur n'engage pas sa responsabilité fautive aux termes de l'article 1725 du code civil envers son locataire que pour des troubles engendrés par d'autres locataires et non les troubles que des tiers apportent par voie de fait; il appartient à la locataire plaignante de démontrer que les troubles qu'elle a subi provenaient de locataires disposant de titres réguliers à l'Opam, ce qui suppose de pouvoir les identifier .
Or elle ne rapporte pas cette preuve et les regroupements d'adolescents et d'enfants non surveillés au bas de l'immeuble ne permettent pas d'identifier le nom des locataires ni de déclarer certains d'entre eux responsables d'agissements délictueux envers le commerce de Madame [S] ; l'investissement par des squatters qu'elle évoque au travers des déclarations générales des pouvoirs publics caractérisent au contraire l'absence de lien de droit entre les responsables visés et le bailleur qui a d'ailleurs déposé plainte et fait procéder à des expulsions pour les logements illégalement occupés.
La locataire restait donc tenue des loyers du 1er mai 2004 jusqu'à son expulsion en date du 10 juin 2005 ; cependant il résulte de l'examen du compte intégré au commandement du 26 novembre 2009 que les loyers ont été payés par la locataire jusqu'à son expulsion ;
Le constat de la résiliation ne peut donc intervenir sur cette base.
Il résulte de ce même décompte que le bailleur n'a pas réclamé de loyer postérieurement à l'expulsion et n'a à nouveau réclamé le paiement des loyers qu'à compter du 25 juin 2007 au 30 novembre 2009 ;
Le bailleur indique à cet effet qu'à la suite de l'infirmation de l'ordonnance de référé , il a restitué les lieux selon constat contradictoire du 13 mars 2007 et courrier du 20 juin 2007, confirmant à la locataire l'annulation des loyers sur la période d'expulsion et la prise en charge du nettoyage du local ainsi que du remplacement des serrures en précisant « hormis celles pour lesquelles vous détenez les clés. »
Or les parties sont contraires en fait sur ce point, la locataire indiquant que le remplacement des serrures changées par huissier et endommagé lors de la période d'expulsion n'a pas été effectif ni suivi d'une remise des clés après la correspondance du 20 juin 2007.
Elle invoque ainsi l'impossibilité de reprendre l'exploitation par la faute du bailleur.
En l'état des pièces produites aux débats, il est justifié par la facture DEPANN SERRUR du 10 juin 2005 correspondant au procès-verbal d'expulsion que les 4 canons des serrures ont été immobilisés et que les clefs du local ont été remises à l'OPAM par l'huissier selon sa correspondance du 18 octobre 2005.
Il est mentionné sur procès-verbal de constat du 13 mars 2007 date où la reprise des lieux a été envisagé et où les deux parties se sont déplacées en présence d'un huissier, qu'à l'entrée principale du restaurant les quatre serrures étaient grossièrement condamnées par un clou à l'intérieur de chaque serrure, la cinquième serrure étant forcée et ouverte.
La mention selon laquelle Monsieur [S] détenait les clés d'une partie latérale est indifférente au fait qu'au jour de ce constat l'entrée principale était inaccessible et ne permettait pas en l'état la reprise de l'exploitation et que le local avait été visité et totalement saccagé.
C'est dans ces conditions qu'un échange de courriers est intervenu entre les parties, le conseil de la locataire indiquant le 22 mars 2007 que sa cliente était privée de la jouissance des locaux et dans l'impossibilité d'exploiter les lieux du fait que le bailleur avait fait apposer des scellés par huissier de justice qui avait fait immobiliser les serrures de l'établissement, le bailleur s'engageant le 20 juin 2007 à faire procéder au nettoyage du local et à remplacer les serrures.
En l'état des pièces produites, le bailleur ne justifie pas y avoir procédé sans produire aux débats une quelconque facture ni avoir remis des clefs à la locataire depuis cette dernière correspondance, en demandant au contraire à cette fin à la locataire un rendez vous sous huitaine et la locataire fixant par lettre manuscrite le 26 juin 2007 un rendez-vous sur place 3 juillet 2007 avec des entreprises qu'elle avait sollicitées pour réparer les dommages.
Ce rendez-vous n'étant pas honoré, Madame [S] a écrit à la Côte d'Azur Habitat le 4 juillet 2007 pour déclarer la tenir pour entièrement responsable de tous complications suite à son inertie (pièces 3 et 31).
Côte d'Azur Habitat ne conteste pas la réception de ces différents courriers à la suite desquels le local est resté fermé et il n'est pas établi d'actes positifs démontrant postérieurement la présence de Madame [S] dans les lieux dont elle avait été évincée.
Dans ces conditions, la locataire n'ayant pas été remise en possession de son local invoque à juste titre l'exception d'inexécution à l'encontre du bailleur qui n'a pas maintenu à disposition le local pour lequel il exigeait le paiement de loyer.
Par conséquent, la constatation de la résiliation du bail commercial au visa de la clause résolutoire ne peut aboutir.
La résiliation du bail commercial sera en revanche prononcée rétroactivement aux torts du bailleur au 13 mars 2007, date à laquelle la locataire n'a pu reprendre possession des clefs du local qu'elle avait loué.
Le bailleur ne démontrant pas que la locataire aurait pénétré dans les lieux au-delà de cette date ne peut prétendre à obtenir une indemnité d'occupation.
- Sur le préjudice subi .
Madame [S] a déjà été indemnisée par la somme de 50 000 € des conséquences dommageables liés à l'expulsion par la décision de la cour d'appel du 11 décembre 2009, à savoir 40 000€ pour la disparaition des élements d'équipement et la dégradation des lieux pendant la période du 10 juin 2005 au 13 mars 2007 au vu du constat dressé à cette date attestant de l'état du local saccagé après forcement d'une serrure ainsi que le préjudice découlant de l'impossibilité de vendre ou d'exploiter son fonds pendant cette période outre 10 000€ au titre du préjudice moral.
Dans cet arrêt, la cour a précisé rejeter la demande au titre du préjudice matériel lié aux investissements nécessaires à l'aménagement des lieux pour le local brut donné à bail commercial par un premier contrat du 4 août 1988 avant la régularisation du bail du 29 mai 1991 au motif que ces investissements étaient amortis.
Il sera ajouté que les investissements n'ont fait l'objet d'aucune mention spécifique dans le bail de 1991 qui précise au contraire que le preneur devra laisser en fin de bail tous travaux d'amélioration ou de modifications et tous travaux neufs au bailleur sans indemnité.
A compter du 13 mars 2007, la locataire a été dépossédé de son fonds de commerce et est en droit d'etre indemnisée de la perte du fonds.
La valeur ne peut correspondre à la valeur à laquelle la locataire avait mise en vente le fonds en 2004, dès lors que le dernier chiffre d'affaires connu représentait 65 964€ pour un résultat d'exercice généré au 31 décembre 2002 de 13466€, que le fonds est resté inexploité depuis le 31 décembre 2003 et n'a plus été exploité depuis, la clientèle ayant déserté les lieux depuis la fermeture du local en 2005 et que l'emplacement défavorisé du quartier ne permet pas de considérer que la valeur du droit au bail qui était mentionné pour 3049€ dans le bail du 4 août 1988 soit supérieure à la valeur marchande du fonds.
Compte tenu de ces seuls élements, la dépossession du fonds sera indemnisée par la somme de 15 0000€.
La ruine du projet commercial dans lequel s'était investie Madame [S] et son père et la perte de son outil de travail justifie un préjudice moral distinct de celui né de la procédure d'expulsion et sera indemnisé par la somme de 10 000€.
Ces sommes correspondant à l'évaluation du préjudice à la date de l'arret , la demande d'interets à compter de l'assignation avec capitalisation des interets sera rejetée.
Les dépens de première instance et d'appel seront laissés à la charge de Cote d'Azur Habitat qui sera en outre condamnée à payer à Madame [S] la somme de 5000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement, par décision contradictoire, après en avoir délibéré,
Infirme le jugement en toutes ses dispositions,
Fixe la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts du bailleur à compter du 13 mars 2007,
Déboute COTE D'AZUR HABITAT de ses demandes présentées à l'encontre de Madame [S],
Condamne COTE D'AZUR HABITAT à payer à Madame [S] la somme de 15 000€ à titre de dommages et intérêts né de la dépossession du fonds et celle de 10 000€ à titre de préjudide moral,
Condamne COTE D'AZUR HABITAT à payer à Madame [S] la somme de 5000€ sur le fondment des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette le surplus des demandes,
Condamne COTE D'AZUR HABITAT aux dépens de première instance et d'appel, ceux d'appel distraits au profit de la SCP Magnan dans les conidtions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
