COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 05 NOVEMBRE 2015
cl
N° 2015/394
Rôle N° 14/15110
SCI IMEZZO
C/
Syndicat des copropriétaires [Adresse 3]
Grosse délivrée
le :
à :
Me Philippe JANIOT
Me Céline CECCANTINI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 18 Mars 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 14/00677.
APPELANTE
SCI IMEZZO dont le siège social est , [Adresse 2]
représentée par Me Philippe JANIOT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Marie-Marthe JESSLEN, avocat au barreau de PARIS
INTIMEE
Le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], représenté par son Syndic, le Cabinet CITYA TORDO sis à [Adresse 4]
représenté par Me Céline CECCANTINI, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 24 Septembre 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Christine LORENZINI, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Christine LORENZINI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2015
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2015,
Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Faits et procédure :
La SCI IMEZZO (la SCI) est propriétaire du lot 161 représentant 140 10 /00ièmes des parties communes générales au sein de la copropriété [Adresse 3], sise [Adresse 1], résidence soumise au régime de la copropriété.
Par acte d'huissier en date du 14 septembre 2011, le syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] (le syndicat) a assigné la SCI aux fins de voir celle-ci condamnée au paiement des charges.
Par jugement en date du 10 décembre 2013, rectifié par jugement en date du 18 mars 2014, le tribunal de grande instance de Nice a :
- condamné la SCI à payer au syndicat la somme de 10 198.40€ avec intérêts légaux sur 10 126.43€ à compter du 7 juillet 2011 et à compter du 16 octobre 2013 pour le surplus,
- condamné la SCI à payer au syndicat la somme de 800€ de dommages et intérêts,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné la SCI aux entiers dépens ainsi qu'à payer au syndicat la somme de 1000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI a régulièrement interjeté appel le 31 juillet 2014 du jugement du 10 décembre 2013 contenant une erreur matérielle en fixant deux fois un article 700 avec des montants différents, et formalisé le même jour appel contre le jugement rectificatif en date du 18 mars 2014, précisant que la somme de 800€ est due à titre de dommages et intérêts et non au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ses dernières conclusions déposées et notifiées le 20 novembre 2014, tenues pour intégralement reprises ici, la SCI demande à la cour de :
avant dire droit,
- prononcer une mesure d'expertise et de réserver les dépens,
- dire qu'il y a lieu à jonction des causes enrôlées sous les n° 14/15109 et 14/15110,
au fond,
- dire et juger que les montants des charges correspondant aux garages et parkings de la copropriété de l'immeuble [Adresse 3] n'incombent pas à la SCI,
- dire que ces dépenses seront réparties entre les copropriétaires en fonction de l'utilité que présente cet élément d'équipement pour leurs lots,
- dire que cette répartition sera à la charge du syndicat et prendra effet à compter de la décision à intervenir,
- condamner le syndicat au paiement de la somme de 5000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- le condamner au paiement de 15 000€ au titre des dommages et intérêts,
- dire que l'appelante sera exonérée de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure au titre des charges générales d'administration conformément aux dispositions de l'article 10 -1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées le 22 décembre 2014, tenues pour intégralement reprises ici, le syndicat demande à la cour, confirmant les jugements entrepris, de :
- voir constater que le règlement de copropriété qui s'impose à l'ensemble des copropriétaires ne distingue pas les lots de parkings et de garages comme étant des parties communes spéciales pour lesquelles seuls les propriétaires de tels emplacements devraient contribuer aux charges y attachées mais que ces charges relèvent de celles afférentes à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes et non comme des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs,
par conséquent,
- débouter la SCI de sa demande d'expertise judiciaire formulée avant dire droit et reposant sur le critère d'utilité des dites charges,
- débouter la SCI de ses demandes visant à voir juger que les montants des charges correspondant aux garages et parkings de la copropriété de l'immeuble [Adresse 3] ne lui incomberaient pas et que ces dépenses devraient être réparties entre les copropriétaires en fonction de l'utilité que présenterait ces ' éléments d'équipement pour leurs lots',
- condamner la SCI à payer au syndicat les sommes de 5000€ eu égard au caractère abusif de la présente procédure et 3000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
C'est en cet état que l'ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2015.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, il convient de prononcer la jonction des procédures n° 14/15109 et n°14/15110 pour être suivies sous ce dernier numéro.
La SCI sollicite le rabat de l'ordonnance de cloture aux fins de voir accueillir ses conclusions et pièces notifiées le 23 septembre 2015, veille de l'audience, demande à laquelle le syndicat s'oppose en rappelant que ses propres conclusions sont en date du 21 décembre 2014 et que la SCI avait eu le temps d'y répliquer ; en l'état, il n'est justifié d'aucune cause grave au sens de l'artcle 784 du Code de procédure civile, applicable par renvoi de l'article 907 du même code, de nature à justifier la révocation de l'ordonnance de clôture ; il y a donc lieu de déclarer irrecevables les conclusion de la SCI déposées le 23 septembre 2015, ainsi que sa pièce nouvelle n°17.
Il convient pour garantir le caractère contradictoire de la procédure d'écarter des débats les conclusions et pièce versées par la SCI postérieurement à l'ordonnance de clôture.
Sur les charges de copropriété :
La SCI fait valoir que les sommes réclamées par le syndicat sont erronées du fait de la responsabilité du syndic qui n'a jamais procédé à la rectification maintes fois réclamée par elle s'agissant de charges relatives aux garages et parkings alors qu'elle n'en possède pas, l'appelante invoquant des atteintes au principe d'utilité prévu à l'article 10 al.1 de la loi du 10 juillet 1965, d'autant que des modifications et additifs ont été apportés au règlement de copropriété d'origine ; elle soutient que, ne disposant ni de parking ni de garage, elle ne doit payer aucune charge relative à ceux-ci dont elle n'a pas l'utilité, alors même que des travaux importants ont été réalisés avec création d'un niveau supérieur et installation d'équipements propres aux parkings ; elle considère en outre qu'en l'absence de production de pièces de nature à justifier les charges de copropriété, le syndicat n'établit pas le bien fondé des charges qu'il réclame, incluant des 'frais d'avocat' sans mentionner la procédure concernée, alors qu'elle a été condamnée à lui payer une indémnité de procédure.
Le syndicat réplique que l'article 5 du règlement de copropriété définit les parties communes dont font notamment partie :
- la totalité du sol, y compris celui des parties construites et des cours,
- les descentes, couloirs et dégagements des parkings et locaux au sous-sol,
- tous les accessoires de ces parties communes tels que les installations d'éclairage et la chaufferie ; il ajoute
que l'article 12 sur les répartitions prévoit que les charges communes (dont celles de l'article 5) seront supportées par les divers copropriétaires dans les proportions de leurs droits dans les parties communes de l'entier immeuble et qu'en outre les charges d'entretien et de réparation de chaque ascenseur seront réparties entre les propriétaires desservis par chacun d'eux dans les mêmes proportions pour chaque escalier ; qu'ainsi aucune exclusion de participation aux charges générales au profit de la SCI n'est prévue ; que le principe d'utilité ne saurait s'appliquer, les dépenses en cause relevant de celles relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et que tel a été le cas des travaux critiqués par l'appelante, à savoir :
- travaux d'étanchéité sur et sous la dalle, s'agissant de gros oeuvre,
- installation d'un système de vidéo-surveillance à l'entrée du garage et des parkings,
- frais d'électricité du garage, s'agissant de l'éclairage de parties communes,
étant observé que les parkings contribuent aux charges générales en proportion de leurs tantièmes.
La SCI ne produit que les deux premières pages de son titre de propriété en date du 1er février 1993, le syndicat en produisant l'intégralité ; ce document précise que la répartition des charges prévues au règlement de copropriété n'a pas été changée et l'appelante se contente d'affirmer qu'il y a eu des modifications apportées au règlement de copropriété d'origine mais ne produit aucune pièce à l'appui de cette assertion.
Le règlement de copropriété publié le 18 mai 1972 définit en son article 5 les 'parties communes', lesquelles comprennent notamment :
- la totalité du sol en ce compris celui des parties construites et des cours,
- les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs pignons mitoyens ou non,
- les gros oeuvres des planchers, à l'exclusion du revêtement du sol,
- les couvertures de l'immeuble,
- le gros oeuvre et l'étanchéité des terrasses,
- les descentes, couloirs et dégagements des parkings et locaux au sous-sol,
- tous les accessoires de ces parties communes tels que les installations d'éclairage et la chaufferie ;
le même règlement de copropriété précise au chapitre 6 intitulé 'charges communes à l'ensemble des copropriétaires' que celles-ci comprennent toutes dépenses occasionnées par les choses communes et notamment, les frais d'entretien et de réparations du gros oeuvre ainsi que les frais de consommation d'électricité, entretiens, menues réparations concernant les parties de propriété communes, dans les proportions des droits des divers copropriétaires dans les parties communes de l'entier immeuble, à l'exception des propriétaires de lots précisément énumérés au nombre desquels ne figure pas le lot 161 de la SCI.
Il en résulte que ces charges relatives aux parkings et garages n'ont pas été réparties selon le critère de l'utilité par le règlement de copropriété contrairement à ce que soutient l'appelante, qu'il ne s'agit pas de parties communes spéciales et qu'en conséquence, les appels de fonds relatifs aux travaux et à l'entretien de ces parties communes sont dus par la SCI , en ce compris l'installation du système de vidéo-surveillance, et que la demande d'expertise est sans objet, la cour disposant des éléments suffisants pour juger le litige.
En effet, le syndicat produit les procès-verbaux des assemblées générales 2011, 2012 et 2013, ainsi que les appels de fonds du 1er avril 2009 au 1er avril 2010 et le décompte des sommes dues par l'appelante au titre des charges de copropriété qui lui a été communiqué en date du 13 octobre 2013 ; la SCI conteste, au delà des charges de copropriété relatives aux garages et parkings, les frais d'avocat qui lui sont facturés car l'intimé a bénéficié d'une somme au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; il convient toutefois d'observer que si, dans le relevé de compte, différentes sommes apparaissent au débit de la SCI au titre des honoraires d'avocat, celles-ci ont été créditées de nouveau dans les opérations ultérieures; quant aux appels de fonds relatifs aux provisions sur honoraires d'avocat, il s'agit de la quote-part de la SCI dans la répartition des charges communes, ces sommes apparaissant dans les listes définitives de répartition des comptes généraux sous la rubrique 'frais de procédure' qui ne concernent d'ailleurs pas uniquement l'appelante mais l'ensemble des différentes procédures judiciaires impliquant la copropriété.
Le jugement sera donc confirmé.
Sur les demandes de dommages et intérêts :
la SCI sollicite la condamnation du syndicat au paiement de la somme de 15000€ de dommages et intérêts pour lui avoir fait payer, pendant des années, des montants de charges ne lui incombant pas ; cette demande sera en voie de rejet, les charges en cause étant effectivement dues par elle.
Le syndicat sollicite, pour sa part, la condamnation de la SCI au paiement de la somme de 5000€ de dommages et intérêts en fondant cette demande sur le caractère abusif de la procédure.
Il n'est pas cependant établi que, dans l'exercice de son droit, la SCI aurait commis une faute de nature à faire dégénérer cet exercice en abus en sorte qu'il y a lieu de débouter le syndicat de sa demande de dommages et intérêts de ce chef.
Sur les demandes formées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens:
L'équité commande de faire droit à la demande du syndicat au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile mais d'en réduire le montant à de plus justes proportions.
La SCI, partie succombante, sera déboutée de sa demande de ce chef et supportera les entiers dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour,
ORDONNE la jonction des affaires enrôlées sous les n° 14/15109 et n°14/15110 pour être suivies sous ce dernier numéro,
Déclarons irrecevables les conclusions de la SCI déposées le 23 septembre 2015 ainsi que sa pièce 17,
CONFIRME en toutes leurs dispositions le jugement rendu le 10 décembre 2013 par le tribunal de grande instance de Nice et le jugement rectificatif en date du 18 mars 2014,
Y ajoutant,
DÉBOUTE les parties de leurs demandes respectives de dommages et intérêts,
CONDAMNE la SCI I MEZZO à payer au syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1500€) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
LA DÉBOUTE de sa demande à ce titre,
LA CONDAMNE aux entiers dépens d'appel,
DIT que les dépens d'appel seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER.LE PRÉSIDENT.
