COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT MIXTE
EXPERTISE
DU 05 NOVEMBRE 2015
N° 2015/568
Rôle N° 14/17959
SCI DU CHATEAU DURANDY
C/
[T] [V]
[N] [V]
Grosse délivrée
le :
à :
SELARL BOULAN
ME MATTEI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de NICE en date du 10 Avril 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 11/11/3411.
APPELANTE
SCI DU CHATEAU DURANDY prise en la personne de son représentant légal en exercice
demeurant [Adresse 3]
représentée par la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
et assisté par Me Jean-yves LEPAUL, avocat au barreau de GRASSE plaidant
INTIMES
Monsieur [T] [V],
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Dominique MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me François SUSINI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
Madame [N] [V],
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Dominique MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me François SUSINI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 06 Octobre 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Catherine COLENO, Présidente de Chambre a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre
Mme Brigitte PELTIER, Conseiller
Mme Françoise FILLIOUX, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Anaïs ROMINGER.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2015
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2015,
Signé par Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre et Mme Anaïs ROMINGER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Par acte du 30 novembre 2007 la SCI du Château DURANDY a donné à bail aux époux [T] et [N] [V] des locaux d'habitation situés [Adresse 5] pour un loyer de mensuel de 2.800 euros révisable outre 100 euros de provision sur charge.
Les locaux étaient identifiés ainsi:
appartement situé au rez de chaussée du Château d'une superficie de 176 m² habitable formant le lot n° [Cadastre 1] et composé d'une entrée un séjour ouvrant sur la terrasse en marbre, 1 cuisine équipée, 3 chambres avec placards, 2 salles de bain 1 toilette séparée jardin d'environ 300 m² avec arrosage automatique et éclairage complanté de palmiers et arbustes 1 garage double en sous sol et cave.
Considérant que la surface louée effective était inférieure au 176 m² indiqués dans le bail et s'établisait en réalité à 149,43 m², les locataires ont réduit d'office leur loyer à 2.575,13 euros à compter du 1° février 2010.
Ils ont délivré congé le 11 mai 2012 et ont quitté les lieux le 11 août 2012.
La SCI du Château DURANDY a saisi le tribunal d'instance de Nice en paiement de divers arriérés, pour un montant de 35.073,27 euros outre clause pénale
Par jugement du 10 avril 2013 le tribunal d'instance de Nice a condamné solidairement les époux [T] et [N] [V] à payer à la SCI du Château DURANDY la somme de 5.370,96 euros pour solde locatif et partagé les dépens par moitié.
En ce qui concerne la superficie litigieuse le tribunal a écarté le dol et l'application de la loi Carrez mais considéré que la SCI du Château DURANDY avait manqué à son obligation de délivrance, a considéré que le loyer aurait du se chiffrer à 2.377,30 euros au prorata des superficies, et considéré que la somme trop payée par les locataires au titre de la superficie inexacte s'établissait à 14.000 euros, a écarté du compte les frais indus et les demandes au titre de la taxe d'ordures ménagères, rejeté la demande en paiement au titre de la régularisation de charges s'agissant d'une demande brutale et déloyale et déduit le dépot de garantie soit 5.600 euros.
La SCI du Château DURANDY a relevé appel de cette décision par acte du 18 septembre 2014.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
La SCI du Château DURANDY par conclusions déposées et signifiées le 14 août 2015 auxquelles il est fait expressément référence pour le détail de l'argumentation demande à la cour de condamner solidairement les époux [T] et [N] [V] à lui payer la somme de 26.593,63 euros au titre des loyers et provisions sur charges échus au 11 août 2012 et 11.089,47 euros au titre des charges locatives échues pour les années 2008 à 2012, 3.768,31 euros au titre de la clause pénale , 4.000 euros à titre de dommages et intérêts et 8.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile .
Elle affirme que les époux [T] et [N] [V] n'apportent pas la preuve que la superficie ait été une condition essentielle et déterminante de leur consentement ce qui conduit à écarter le dol, qui au demeurant ne constituerait pas un fondement juridique pouvant justifier une réduction de loyer.
Elle soutient que la plainte pénale déposée par les époux [T] et [N] [V] n'a donné lieu à aucune suite et justifie compte tenu de ses termes injurieux et outrancieux l'allocation de dommages et intérêts.
Elle soutient en outre que les époux [T] et [N] [V] n'apportent pas la preuve de la superficie alléguée, faute de caractère contradictoire du certificat de mesurage établi par la société CCE , qui au surplus ne mentionne pas la superficie des surfaces déduites, et en raison de l'inapplicabilité aux baux de la loi Carrez qui ne concerne que la cession des lots de copropriété, de sorte que la superficie calculée selon les prescriptions de cette loi (exclusion des surfaces occupées par les murs cloisons, cages d'escaliers embrasures de portes et fenêtres) est inopérante, la superficie calculée par le promoteur étant de 196,25 m²
Elle rappelle qu'à la date de la signature du contrat la mention de la superficie du bien n'était pas obligatoire, que les époux [T] et [N] [V] après avoir visité l'appartement l'ont occupé pendant 2 ans sans observation, la première réclamation datant du 1° décembre 2009.
Elle soutient que le délai de deux mois prévu à l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 en contestation du loyer et qui court à compter de leur entrée dans les lieux était expiré, que le délai quinquennal d'action est également expiré et qu'il n'y a pas manquement à l'obligation de délivrance dès lors que la consistance de biens loués est bien celle indiquée dans le contrat.
S'agissant des charges, elle affirme que l'obligation de régularisation annuelle n'est assortie d'aucune sanction dès lors qu'elle s'opère avant prescription ; qu'il n' y a aucun comportement déloyal de sa part, que les locataire ne lui avaient pas demandé d'y procéder et qu'ils n'allèguent aucun préjudice
Elle indique fournir tous les justificatifs de charges.
Elle soutient que les charges de lotissement sont récupérables car le Château Durandy constitue le lot n° [Cadastre 2] de ce lotissement, qu'elle est redevable d'une quote part des charges d'entretien et d'administration des parties communes la quote part récupérablesur les locataires étant en outre répartie entre les locataires à proportion des superficies de chaque logement soit pour les époux [V] 1.666/10.000°
Les époux [T] et [N] [V] par conclusions déposées et signifiées le 26 août 2015 auxquelles il est fait expressément référence pour le détail de l'argumentation concluent à la réformation de la décision et demandent à la cour de juger que les locaux ont une superficie habitable de 149,43 m² et non 176 m², de réduire en conséquence le loyer et de le fixer à 2.377,20 euros mensuel, de juger la SCI du Château DURANDY coupable d'un dol, subsidiairement de dire qu'elle a manqué à son obligation de délivrance , de rejeter la demande en régularisation de charges, de déduire le dépôt de garantie de 5.600 euros , très subsidiairement dans l'hypothèse où la cour admettrait la régularisation de charges de dire qu'ils restent devoir à ce titre la somme de 3.137 euros et après compensation avec le dépôt de garantie de les juger créancier de 2.463 euros.
Ils demandent 4.000 euros à titre de dommages et intérêts et 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il exposent que leur plainte a donné lieu à un renvoi en médiation pénale qui n'a pas abouti du fait de la SCI du Château DURANDY, et que cette plainte est toujours en cours aucune information sur un éventuel classement ne leur étant parvenu.
Ils soutiennent que rien ne permet de remettre en cause le calcul de superficie effectué par la société CCE, qui est un calcul de surface habitable et non un calcul loi Carrez lequel serait au demeurant plus favorable puisqu'il prendrait en compte la surface des garage cave terrasse.
Ils soutiennent que le déficit en superficie conduit à une location à 18,68 euros le m² très supérieure au marché locatif qu'ils n'auraient jamais acceptée, qu'ils n'ont pas entrepris une action en réduction des loyers mais opposent une exception d'inexécution, fondée sur l'obligation de délivrance et revendiquent à cet égard le bénéfice d'une prescription quinquennale, dont le point de départ est 11 septembre 2009 date de l'établissement du certificat de mesurage
Ils estiment en tout état de cause que le dol est caractérisé compte tenu des manoeuvres de la SCI du Château DURANDY qui par l'intermédiaire de son mandataire avait initialement annoncé un superficie de 200 m², alors que la superficie habitable est un élément essentiel du contrat dès lors qu'elle y est mentionnée, et subsidiairement qu'il y a manquement à l'obligation de délivrance.
S'agissant de l'établissement des comptes ils sollicitent la confirmation de la décision en ce qu'elle a fixé le loyer à 2.377,30 euros , ils contestent avoir reçu justificatifs des charges et/ou le caractère probant des documents fournis et la refacturation de certaines dépenses de lotissement notamment le poste dépenses ASL correspondant à des honoraires de syndic, et frais d'avocat.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 septembre 2015.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le dol
Le dol est un vice du consentement et non une cause de réduction du montant de l'obligation contractée.
En tout état de cause les époux [V] n'établisssent aucune manoeuvre de la SCI du Chateau DURANDY démontrant avec évidence que sans ces manoeuvres ils n'auraient pas contracté.
En effet leur seul grief à l'encontre de la SCI du Chateau DURANDY est la mention d'une superficie inexacte mais cette mention n'est appuyée d'aucune autre affirmation ou démonstration de la part du bailleur
Au surplus les époux [T] et [N] [V] ne prouvent pas avoir eu des considérations budgétaires spécifiques, avoir conduit une étude particulière sur le prix habituel au m² de logements comparables, ou avoir eu des exigences incontournables en matière de superficie, ils ont loué les lieux après les avoir visité, et les ont occupés sans protestation pendant 2 ans.
Dans ces circonstances le caractère déterminant du dol prétendu fait également défaut.
Le premier juge a écarté ce moyen à juste titre.
Sur l'obligation de délivrance
sur les fins de non recevoir tirées de la prescription
Les époux [T] et [N] [V] ont déposé devant le juge d'instance, qui avait été saisi le 22 aout 2011, des conclusions reconventionnelles tendant à voir fixer le loyer à la somme de 2.575,18 euros.
Le délai de deux mois de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 était à cette date expiré.
L'action en contestation du montant du loyer, qu'au demeurant les époux [T] et [N] [V] affirment ne pas avoir introduite, était en tout état de cause prescrite, ce qui fait obstacle à toute demande en fixation de loyer inférieur au prix convenu.
L'action en paiement de dommages et intérêts est gouvernée par une prescription quinquennale. Le délai court à compter de l'entrée en jouissance dans les lieux loués, soit le 5 décembre 2007 qui correspond à l'exécution par le bailleur de son obligation de délivrance, et qui met le locataire en mesure de connaitre les faits lui permettant d'exercer son action et notamment d'apprécier la superficie dont il avait la jouissance.
Ala date du dépot de leurs conclusions reconventionnelles du 16 janvier 2013, le délai d'action des époux [V] était expiré.
Dans ce contexte les époux [T] et [N] [V] se placent sur le terrain de l'exception d'inexécution, qui survit à l'action, et impose d'examiner son bien fondé.
Sur l'exception d'inexécution au titre d'un déficit en superficie.
Aucune mention concernant la superficie du bail n'était obligatoire à la date de conclusion du contrat, cependant le bail comporte indiscutablement une énonciation précise de superficie, faisant à ce titre partie du champ contractuel.
Il n'en demeura pas moins que la mise en oeuvre de l'exception d'inexécution impose à celui qui l'invoque la preuve de la dite inexécution.
A cet égard les époux [T] et [N] [V] se prévalent exclusivement d'un certificat de mesurage établi à leur demande le 11 septembre 2009 par la société CCE.
Ce document a été établi de façon non contradictoire. Or si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties.
En l'espèce nonobstant les affirmations des époux [T] et [N] [V], le certificat de mesurage qu'ils produisent précise expressément qu'il s'agit d'un certificat de superfice conforme à la loi Carrez et le détail des surfaces par local est un détail de surface 'Loi Carrez' qui n'est applicable qu'en matière de cession de lots de copropriété et non de baux.
Les époux [T] et [N] [V] sont mal venus à soutenir que la notion de surface habitable aurait conduit à une superficie encore plus réduite, la preuve dont ils ont la charge ne pouvant résulter de ce raisonnement spéculatif.
Au surplus le certificat mentionne qu'ont été déduits de la surface de plancher construite les surfaces occupées par les murs cloisons marches et cages d'escalier gaines embrasures de porte et fenêtre et des parties d'une hauteur inférieure à 1, 80 m sans donner aucune indication ni sur la surface de plancher construite, ni sur la superficie occupés par les éléments exclus, et permettant de vérifier la méthode et d'apprécier la pertinence du résultat.
Il en résulte que ce document non contradictoire, aux énonciations sommaires et qui n'est corroboré par aucun autre élément extrinsèque n'apporte pas la preuve du déficit en superficie invoqué.
En conséquence les contestations et prétentions des époux [T] et [N] [V] qu'il s'agisse du dol, ou du défaut de délivrance ne peuvent prospérer, et les époux [T] et [N] [V] sont tenus par le montant du loyer contractuellement fixé sans pouvoir opposer en défense aucune créance indemnitaire ni exception entrainant dispense fut elle partielle de paiement.
Sur l'arriéré de loyers.
Le seul décompte produit par le bailleur est un décompte intégré dans ses conclusions, et arrêté à 26.593,63 euros.
Le premier juge a écarté à juste titre de ce décompte les frais de relance (191,88€) et les frais d'avocat (1435,20€) en application de l'article 4 p de la loi du 6 juillet 1989, soit un total de 1627,08 euros.
Compte tenu de ces déductions, le solde restant dû s'établit à :26.593,63 - 1627,08 = 24.966,55 euros.
Après déduction du dépot de garantie soit 5.600 euros le solde de loyers s'établit à 24.966,55 - 5.600 = 19.366,55 euros somme que les époux [T] et [N] [V] seront condamnés à payer.
Compte tenu de la difficulté d'établissement des comptes, de la situation respective des parties, des montant déjà versés, la clause pénale présente un caractère excessif et sera réduite à la somme de 1.000 euros
Sur les charges locatives
Le caractère éventuellement abusif de la demande en paiement de charges, s'il est susceptible d'engendrer une créance en indemnisation au bénéfice du locataire qui en serait victime, est sans incidence sur la détermination de la créance de charge pour la période non prescrite
La demande de la SCI du Chateau DURANDY s'établit ainsi
- 3.682,99 Euros au titre de la regularisation des charges du 01.01 au 31.12 2008
- 1669,79 Euros au titre de Ia regularisation des charges du 01.01 au 31.12 2009,
- 2.l76,56 Euros au titre de la régularisation des charges du 01.01 au 31.12 2010.
- 2.16l,64 Euros au titre de la regularisation des charges du 01.01 au 31.12 2011
- l.398,49 Euros au titre de la regularisation des charges du 01.01 au 11.08.2012
Le décompte produit comporte pour la période considérée des provisions sur charges au titre des ordures ménagères , non prévues au bail, de 40 euros mensuel pour un montant total de 560 euros et des soldes de taxes ménagères annuel pour un montant total de 385,89 ce qui démontre que le bailleur a procédé à des appels de fonds et des régularisation annuelles pour les taxe d'ordures ménagères, jusqu'à l'année 2011 incluse et conduit à écarter toutes demandes pour la période antérieure à 2012.
Pour le surplus des charges la SCI du Chateau DURANDY qui produit plus de 160 pièces verse notamment aux débats le récapitulatif de charges de l'ASL [Adresse 6], établi par le représentant de celui-ci SAFI Méditerranée qui identifie une partie de charges qualifiée de locative au nom de la SCI Chateau Durandy.
L'appelante produit en outre un document intitulé décompte des charges locatives de la SCI du Chateau DURANDY (qui constitue le lot n° [Cadastre 2] du lotissement des fleurs) établi par Promoreal gestionnaire de la SCI du Chateau DURANDY identifiant des postes à répartir et des fournisseurs.
La clef de répartition des charges au sein du lotissement des fleurs n'est pas précisée, en outre le relevé des 'charges locatives' récapitulé par Promoreal à la SCI du Chateau DURANDY ne parait pas correspondre à l'état des dépenses dressés par SAFI Méditerranée identifiant une part locatives pour la même période, aucune correspondance entre les divers postes n'étant identifiable.
Ainsi les tableaux des charges locatives notamment pièces 8, 79, 108 ,132 comportent au titre des postes à répartir entre les locataires de la SCI DURANDY et qui sont donc réputées locatives un poste 'SAFI méditerrane,dépenses ASL' qui apparait pour le moins obscur, Safi méditerranée n'étant pas un fournisseur mais le représentant du lotissement, ce qui tend à accréditer la contestation des époux [V] qui soutiennent que leur sont imputés des honoraires de syndic ne leur incombant pas.
Enfin rien ne permet de vérifier la ventilation faite au sein de son propre lot par la SCI du Chateau DURANDY entre les divers occupants.
Compte tenu de l'importance des sommes réclamées, de l'abondance des pièces à étudier et du caractère technique des analyses à mener, une mesure d'expertise est nécessaire et sera ordonnée aux frais avancés de la SCI du Chateau DURANDY demandeur.
Il sera dans l'attente sursis à statuer sur le surplus des demandes.
PAR CES MOTIFS
la Cour statuant contradictoirement
infirme la décision déférée et statuant à nouveau,
déclare prescrite l'action en contestation du montant du loyer, et l'action en manquement à l'obligation de délivrance,
rejette l'exception d'inexécution au titre du manquement à l'obligation de délivrance,
condamne les époux [T] et [N] [V] solidairement à payer à la SCI du Chateau DURANDY la somme de 19.366,55 euros à titre d'arriéré de loyers y compris provision sur charges locatives de 100 euros par mois, et taxe d'ordures ménagères jusqu'à l'année 2011 incluse, et après déduction du dépot de garantie,
condamne en outre les époux [T] et [N] [V] à payer à la SCI du Chateau DURANDY la somme de 1.000 euros au titre de la clause pénale.
avant dire droit sur la liquidation des charges locatives
ordonne une mesure d'expertise,
commet pour y procéder
[X] [J] née [P]
[Adresse 2] Tél. XXXXXXXXXX Fax XXXXXXXXXX Mob. XXXXXXXXXX Mél. [Courriel 2]
ou à défaut
[L] [H]
[Adresse 4] Tél. XXXXXXXXXX Fax XXXXXXXXXX Mob. XXXXXXXXXX Mél. [Courriel 1]
avec mission de
se rendre sur les lieux,
se faire remettre tous documents utiles permettant de déterminer la part de charges supportées par la SCI du Chateau DURANDY au sein de l'ASL [Adresse 6],
proposer un décompte permettant d'identifier les charges locatives récupérable par la SCI du Chateau DURANDY envers ses locataires,
dresser un projet de compte entre les parties,
Dit que l'expert :
-accomplira sa mission conformément aux dispositions de l'article 155 à 174,232,263 à 284 du code de procédure civile
-prendra en considération les observations ou réclamations des parties ou de leurs conseils, les -joindra à son avis et fera mention de la suite qu'il leur aura donnée,
-demandera communication aux parties ou aux tiers de tous documents nécessaires à l'accomplissement de sa mission
-pourra recueillir tant l'avis de tout technicien dans une spécialité distincte de la sienne que l'information orale ou écrite de toutes personnes dont les nom, prénoms, demeure, profession ainsi que s'il y a lieu leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communautés d'intérêts avec elles seront précisés;
-fera connaître dans son rapport toutes les informations qui apportent un éclaircissement sur les questions à examiner à condition de ne faire état que d'informations légitimement recueillies et d'indiquer leurs origines et sources
Dit que lors de la première au plus tard de la deuxième réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations et établira d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours et qu'à issue de cette réunion, il fera connaître la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera le cas échéant le versement d'une consignation complémentaire,
Dit que l'expert communiquera un pré-rapport aux parties et répondra aux dires que celles-ci lui auront adressés dans le délai qu'il leur aura imparti ,
Dit que si les parties ne se concilient pas, l'expert dressera rapport écrit de ses opérations qu'il déposera au greffe de la cour d'appel dans le délai de six mois à compter de la date de l'avis de consignation, sauf prorogation du délai par le conseiller chargé du contrôle dans les conditions prévues par l'article 279 du code de procédure civile,
Dit que l'expert devra adresser une copie de son rapport à chacune des parties accompagnée de la copie de sa demande d'évaluation de rémunération, qui pourra donner lieu à toute observation des conseils des parties auprès du conseiller taxateur dans les 15 jours suivants, l'expert devant préciser sur la demande de taxe, la date de l'envoi aux parties,
Dit que la SCI du Chateau DURANDY devra consigner auprès du Régisseur des avances et des recettes de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, la somme de 4000 EUROS à valoir sur les honoraires de l'expert
Dit qu'à défaut de consignation dans le délai prescrit, la poursuite de l'instance pourra être ordonnée dans les conditions que par l'article 271 du code de procédure civile
Dit que la fixation interviendra après le dépôt du rapport
Réserve toute autre demande et les dépens.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
