COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 03 DECEMBRE 2015
hg
N° 2015/448
Rôle N° 13/21429
SCI MAR A MAR
SARL IBERAZUR
C/
SCI VILLA MAURESQUE
Grosse délivrée
le :
à :
Me Lisa BICE
SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 26 Août 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 08/04032.
APPELANTES
SCI MAR A MAR
[Adresse 1]
représentée par Me Lisa BICE, avocat au barreau de TOULON
SARL IBERAZUR
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Lisa BICE, avocat au barreau de TOULON
INTIMEE
SCI VILLA MAURESQUE Poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, dont le siège social est [Adresse 3]
représentée par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Olivier BLANC, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 20 Octobre 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Hélène GIAMI, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre
Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2015
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2015,
Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE:
Par actes des 27 juin et 9 juillet 2008, la SCI Villa Mauresque a assigné la SCI Mar a Mar et la SARL Hôtel Le Surplage, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la SARL Iberazur, aux fins de les voir déclarer occupants sans droit ni titre de la moitié ouest du parking couvrant le [Localité 2], les entendre condamner à libérer cet espace et se voir autoriser à faire procéder au déplacement de tout véhicule stationnant sur la portion ouest du parking.
Par jugement du 26 août 2013, le tribunal de grande instance de Toulon a:
- débouté la SCI Mar a Mar de sa demande d'attribution préférentielle de la part indivise de la SCI Villa Mauresque,
- dit que le lot A (n°[Cadastre 1]) est la propriété exclusive de la SCI Villa Mauresque,
- dit que le lot B (n°[Cadastre 2]) est la propriété exclusive de la SCI Mar a Mar,
- dit que le lot A et le lot B sont mutuellement grevés d'une servitude de passage pour circuler sur l'axe médium de la dalle au profit de l'autre lot suivant les schémas 1 et 1 bis de l'expert,
- avant dire droit sur l'accès du lot B à la voie publique, ordonné la réouverture des débats et fait injonction à la SCI Mar a Mar d'accomplir toutes démarches administratives nécessaires à l'établissement d'une sortie directe sur la voie publique et d'en justifier,
- sursis à statuer sur les autres demandes.
La SCI Mar a Mar et la SARL Iberazur ont interjeté appel de ce jugement le 4 novembre 2013.
Par arrêt mixte du 25 septembre 2014 :
- la SCI Mar a Mar a été déboutée de sa demande tendant à voir dire et juger que la vente à son profit de la part indivise de la SCI Villa Mauresque dans la dalle à usage de parking située commune du [Adresse 4], était parfaite.
Avant dire droit sur toutes les autres demandes,
- les parties ont été invitées à présenter leurs observations sur le principe et les modalités d'une licitation de la dalle à usage de parking et sur les indemnités éventuellement dues par la SCI Mar a Mar en application de l'article 815-9 du code civil.
- Il a été sursis à statuer sur l'ensemble des demandes, la cause et les parties étant renvoyées à la mise en état.
- les dépens ont été réservés.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 25 septembre 2015, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, la SCI Villa Mauresque sollicite, au visa des articles 544, 545, 815, 1134, 1156, 1165 et 815-9 du code civil:
- le rejet de toutes les prétentions adverses ;
- la confirmation du jugement en ce qu'il a :
« - débouté la SCI Mar a Mar de sa demande d'attribution préférentielle de la part indivise de la SCI Villa Mauresque,
- dit que le lot A (n°[Cadastre 1]) est la propriété exclusive de la SCI Villa Mauresque,
- dit que le lot B (n°[Cadastre 2]) est la propriété exclusive de la SCI Mar a Mar,
- dit que le lot A et le lot B sont mutuellement grevés d'une servitude de passage pour circuler sur l'axe médium de la dalle au profit de l'autre lot suivant les schémas 1 et 1 bis de l'expert »,
- de voir ordonner le partage en nature ;
- la condamnation de la SCI Mar et de la SARL Iberazur à lui payer :
. 440 000 € en réparation de leur jouissance privative de la chose indivise pour les saisons estivales des années 2005 à 2015 par application de l'article 815-9 du code civil ;
. 70 000 € à titre d'indemnisation de la constitution d'une servitude de passage sur la parcelle n°[Cadastre 3] propriété de la SCI Villa Mauresque.
. 12 000 € compensant le les préjudices nés de la perte d'un emplacement de parking occasionné par le partage en nature.
- 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- leur condamnation aux entiers dépens, ceux d'appel étant distraits.
Elle soutient que:
- le partage en nature est possible dans les conditions prévues par l'expert, et plus particulièrement selon la solution 1 ;
- la licitation d'un bien sans accès sur la voie publique n'est pas souhaitable pour l'une ou l'autre des parties et l'obligerait à créer une servitude de passage sur sa parcelle pour accéder à la voie publique alors même qu'elle perdrait tout droit sur le parking ; il serait en outre nécessaire de faire un détachement de parcelles ;
- sa demande d'indemnisation initialement fondée sur l'article 1382 du code civil relève en effet de l'article 815-9 dudit code puisque la SCI Mar a Mar s'est attribuée la jouissance privative des places de parking indivises depuis 2005 ;
- une indemnité de 70 000 euros doit lui être allouée en contrepartie de la création d'une servitude de passage.
La SCI Mar A Mar et la SARL Iberazur n'ont pas conclu après l'arrêt dire droit.
Aux termes de leurs dernières conclusions reçues au greffe et notifiées le 29 janvier 2014 auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, elles sollicitaient, au visa des articles 830 et l583 du code civil :
. de débouter la SCI Villa Mauresque de toutes ses demandes,
. de réformer le jugement,
. de dire et juger qu'un partage en nature n'est pas envisageable car impossible à mettre en oeuvre matériellement, administrativement et juridiquement, et fortement préjudiciable aux intérêts en présence,
.de dire et juger que la vente de la moitié indivise de la dalle à usage de parking entre la SCI Villa Mauresque et la SCI Mar a Mar est parfaite aux prix de 200 000 €, droit de passage inclus,
. à titre subsidiaire, d'ordonner l'attribution préférentielle de la part indivise de la SCI Villa Mauresque au profit de la SCI Mar a Mar, moyennant paiement d'une soulte de 200 000 €, droit de passage inclus,
. de condamner la SCI Villa Mauresque aux entiers dépens et au paiement d'une somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 octobre 2015.
MOTIFS DE LA DECISION:
Sur les éléments déjà tranchés :
Par l'arrêt mixte du 25 septembre 2014, la demande de la SCI Mar a Mar tendant à voir dire et juger que la vente à son profit de la part indivise de la SCI Villa Mauresque dans la dalle à usage de parking située commune du [Adresse 4], était parfaite, a été rejetée.
Sur la demande d'attribution préférentielle :
Eu égard aux dispositions des articles 831 et suivants du code civil, la dalle à usage de parking ne constitue pas un bien susceptible d'attribution préférentielle et la SCI Mar a Mar ne remplit pas les conditions pour solliciter une telle attribution.
Sa demande d'attribution préférentielle de la part indivise de la SCI Villa Mauresque, moyennant paiement d'une soulte de 200 000 €, droit de passage inclus, ne peut qu'être rejetée.
Sur le caractère commodément partageable en nature de la dalle à usage de parking :
La dalle à usage de parking est indivise entre la société Mar a Mar et la SCI Villa Mauresque et permet le stationnement de 29 véhicules.
Elle correspond aux lots A et B de 296 et [Cadastre 2] m² chacun sur les parcelles cadastrées section AP n° [Cadastre 3] et [Adresse 2], tels que représentés sur le plan établi par [J] [N], géomètre expert le 5 juin 2006.
Cette dalle ne dispose pas d'un accès direct sur la voie publique et n'est accessible qu'à partir de la parcelle cadastrée section AP n° [Cadastre 3].
Compte tenu de la configuration des lieux, et notamment du fait de l'étroitesse de la dalle, de l'existence d'un seul accès donnant sur la voie publique et de l'impossibilité pour des raisons de sécurité de créer une nouvelle issue, il serait nécessaire en cas de division en deux lots, soit de réduire le nombre d'emplacements de stationnements à 24, ce qui entraînerait une dépréciation du bien (solution 2 de l'expertise), soit d'instituer des servitudes de passage pour permettre aux véhicules d'effectuer leurs manoeuvres à l'intérieur du parking, et en toute hypothèse de créer une servitude de passage grevant le lot bénéficiant de l'unique accès ouvrant sur la voie publique.
A défaut d'accord des parties sur l'une de ces solutions et sur la création de servitudes, la dalle à usage de parking ne peut être considérée comme aisément partageable.
La demande de partage en nature formée par la SCI Villa Mauresque sera rejetée.
Sur la licitation de la dalle à usage de parking :
Par application des des articles1686 à 1688 du code civil, en cas de biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués, le tribunal doit prescrire leur licitation.
Pour s'y opposer, la SCI Villa Mauresque fait valoir :
- que la dalle indivise ne correspond pas à une parcelle et qu'un détachement préalable de parcelles est nécessaire ;
- que le défaut d'accès de la dalle à la voie publique l'obligerait à créer une servitude de passage sur sa parcelle tout en la privant de l'usage de cette dalle comme parking.
Aucun de ces motifs ne permet d'écarter la licitation qui apparaît, faute d'accord amiable des parties sur un partage, et de biens commodément partageables comme la seule solution pour faire cesser l'indivision, en permettant au besoin à l'une des parties d'acquérir le bien actuellement indivis sans qu'il soit nécessaire de créer une servitude de passage si la SCI Villa Mauresque en devient propriétaire.
La mesure de licitation sera donc ordonnée.
Les demandes en paiement de 70 000 euros en contrepartie de la création d'une servitude de passage et de 12 000 € compensant les préjudices nés de la perte d'un emplacement de parking occasionné par le partage en nature, formées par la SCI Villa Mauresque doivent être rejetées, dès lors qu'est retenue l'impossibilité d'un partage en nature avec création d'une servitude.
Sur l'indemnité de 440 000 € réclamée par la SCI Villa Mauresque :
Cette société entend obtenir une indemnisation en réparation de l'occupation privative de la dalle à usage de parking durant les saisons estivales des années 2005 à 2015 par application de l'article 815-9 du code civil suivant lequel « l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité. »
Pour établir la réalité de cette utilisation privative, la SCI Villa Mauresque produit cinq constats d'huissier établis les 13, 16 et 17 août 2007 puis le 7 août 2008 faisant apparaître que :
« sur la moitié du terrain aménagé en parking n'appartenant pas à l'hotel, onze véhicules sont stationnés », les n° d'immatriculation étant relevés .
Des véhicules sont stationnés sur la partie du terrain lui appartenant, les propriétaires desdits véhicules étant des clients de l'hotel le surplage, les n° d'immatriculation étant relevés.
Alors que la dalle à usage de parking est en indivision entre les deux sociétés, les constats font référence à un terrain qui serait la propriété exclusive de la SCI Villa Mauresque comme si un partage avait été opéré alors que précisément, le litige porte sur les difficultés de ce partage.
Les constats produits sont insuffisants à établir qu'au cours de dix années, la SCI Mar a Mar a occupé privativement la dalle à usage de parking pendant les étés.
Il convient de rejeter sa demande en paiement de 440 000 euros.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Il convient en l'espèce de laisser supporter à chacune des parties les dépens dont elle a fait l'avance et ses frais irrépétibles en rejetant leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Vu l'arrêt avant dire droit du 25 septembre 2014,
Rejette la demande formée par la SCI Mar a Mar d'attribution préférentielle de la part indivise de la SCI Villa Mauresque, moyennant paiement d'une soulte de 200 000 €, droit de passage inclus,
Rejette la demande de partage en nature formée par la SCI Villa Mauresque,
Rejette les demandes en paiement de 70 000 euros en contrepartie de la création d'une servitude de passage et de 12 000 € compensant les préjudices nés de la perte d'un emplacement de parking occasionné par le partage en nature, formées par la SCI Villa Mauresque,
Ordonne la licitation de l'immeuble correspondant aux lots A et B de 296 et [Cadastre 2] m² chacun sur les parcelles cadastrées section AP n° [Cadastre 3] et [Adresse 2], tels que représentés sur le plan établi par [J] [N], géomètre expert le 5 juin 2006, après établissement d'un détachement parcellaire,
Dit qu'il sera procédé à la vente aux enchères reçues par le président de la chambre des notaires de [Localité 1], ou celui qu'il délèguera à cet effet, conformément aux articles 1271 et suivants du code de procédure civile, sur la mise à prix de 476 000 € avec faculté de baisse d'un quart, à défaut d'enchères atteignant la mise à prix ;
Dit que la publicité de la vente sur licitation sera faite par affichage, au lieu de l'immeuble et tout endroit utile, par un journal d'annonces légales diffusé dans l'arrondissement de la situation de l'immeuble, par le magazine d'annonces immobilières des notaires du département du Var et par un journal régional, le tout sur support papier et/ou informatique,
Rejette la demande en paiement de 440 000 euros de la SCI Villa Mauresque,
Dit que chacune des parties supportera les dépens dont elle a fait l'avance et rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
