COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
1re Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 16 FEVRIER 2016
A.V
N° 2016/
Rôle N° 15/00785
GIE GIEDICA (GIE DE DISTRIBUTION DE LA COTE D AZUR)
C/
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES COTE D'AZUR
Grosse délivrée
le :
à :Me Evrard
Me Imperatore
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 09 Décembre 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 11/03097.
APPELANTE
GIE GIEDICA (GIE DE DISTRIBUTION DE LA COTE D AZUR), dont le siège social est [Adresse 1]
représentée par Me Robin EVRARD, avocat au barreau de NICE, plaidant
INTIME
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES COTE
D 'AZUR DIT 'EPF PACA' établissement public de l'Etat à caractère industriel et commercial, poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, Madame [Q] [J], agissant au nom et comme Directrice Générale de l'EPF PACA, domiciliée audit siège [Adresse 2]
représenté par Me Pierre-Yves IMPERATORE de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Clément MORTINI, avocat au barreau de PARIS, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 11 Janvier 2016 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame VIDAL, Présidente a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Anne VIDAL, Présidente
Monsieur Olivier BRUE, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Février 2016
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Février 2016,
Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :
Suivant acte d'huissier du 16 mai 2011, le GIE GIEDICA a fait assigner l'Etablissement Public Foncier Provence Alpes Côte d'Azur (EPF PACA) devant le tribunal de grande instance de Grasse aux fins de requalification du contrat d'occupation fret d'un emplacement du domaine public ferroviaire liant les parties en contrat de bail commercial aux motifs que le bien a fait l'objet d'un déclassement du domaine public ferroviaire dans le domaine privé de l'établissement public avant d'être cédé au défendeur, que l'emplacement n'est pas affecté à l'utilité publique et que l'occupation, à l'origine précaire, a perdu ce caractère à raison de son renouvellement sans interruption depuis 1971. L'EPF PACA a formé une demande reconventionnelle en expulsion du GIE.
Par jugement en date du 9 décembre 2014, le tribunal de grande instance de Draguignan a :
constaté que les parcelles avaient fait l'objet d'un déclassement avant leur cession par la SNCF à l'EPF PACA mais que ce déclassement et le transfert de propriété des parcelles déclassées n'affectaitent pas la nature de la convention d'occupation fret du 14 mai 2003, aucun fait ou acte juridique n'étant intervenu de nature à établir la novation de la convention en contrat de droit privé de type bail commercial,
dit en conséquence que le GIE GIEDICA est lié à l'EPF PACA par la convention du 14 mai 2003 et débouté le GIE GIEDICA de sa demande de requalification,
constaté que cette convention conclue pour une durée de huit années à compter du 1er juillet 2003 n'a pas été renouvelée et dit en conséquence qu'elle a pris fin le 1er juillet 2011 et que le GIE GIEDICA est occupant sans droit ni titre depuis cette date,
dit, en application des articles 10-2 et 10-3 des conditions générales de la convention, que le GIE GIEDICA doit libérer les lieux dans les deux mois de la signification du jugement, à défaut qu'il en sera expulsé au besoin avec le concours de la force publique,
condamné le GIE GIEDICA à procéder à ses frais, sans astreinte, à l'analyse des sols et sous-sols occupés, à la dépollution des lieux si nécessaire et à la démolition des ouvrages et constructions réalisés pendant l'occupation,
condamné le GIE GIEDICA à payer à l'EPF PACA une somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le GIE GIEDICA a interjeté appel de cette décision suivant déclaration en date du 20 janvier 2015.
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Le GIE GIEDICA, aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 26 juin 2015, demande à la cour de :
dire qu'il y a lieu à requalification du contrat d'occupation fret d'un emplacement dépendant du domaine public ferroviaire non constitutif de droits réels en contrat de bail commercial entre le GIE GIEDICA et l'EPF PACA,
dire que le GIE GIEDICA est bien fondé à solliciter le bénéfice du statut des baux commerciaux et à se maintenir dans les lieux,
débouter l'EPF PACA de toutes ses demandes,
déclarer irrecevable sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation comme nouvelle en appel,
subsidiairement, déclarer que, faute d'avoir respecté le délai de préavis de résiliation de 24 mois prévu dans la convention du 14 mai 2003, l'EPF PACA ne peut solliciter l'expulsion de l'appelant et déclarer en conséquence que la convention s'est poursuivie au-delà de l'échéance du 30 juin 2011 et que le GIE GIEDICA est occupant légitime jusqu'au 30 juin 2019,
déclarer l'EPF PACA irrecevable en application de l'article L 213-10 du code de l'urbanisme qui fait interdiction d'indemnité d'occupation dans une telle hypothèse,
débouter l'EPF PACA de sa demande d'expulsion, faute de proposer un relogement en violation de l'article L 314-1 du code de l'urbanisme ;
en toute hypothèse, débouter l'EPF PACA de sa demande de démolition des constructions à la charge du GIE GIEDICA et de dépollution à ses frais,
condamner l'EPF PACA à payer au GIE GIEDICA une somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il soutient l'argumentation suivante à l'appui de son appel :
l'ensemble immobilier a fait l'objet d'un déclassement du domaine public le 4 février 2010, de sorte que le bien est entré dans le domaine privé de la SNCF avant d'être cédé à l'EPF PACA, établissement public à caractère industriel et commercial ; le GIE GIEDICA, après 40 ans d'occupation pérenne du site, bénéficie d'un contrat conclu pour 8 années renouvelable par tacite reconduction, ce qui exclut toute notion de précarité ; il ne peut donc lui être refusé, au regard de l'absence d'affectation du site à l'utilité publique et de prérogatives de puissance publique sur un bien du domaine privé, le bénéfice d'un bail commercial, et la jurisprudence de la Cour de cassation invoquée par l'EPF PACA n'a pas vocation à s'appliquer ;
l'engagement des parties est un nouvel engagement à raison du changement de propriétaire sur un bien entré dans le domaine privé ; le cadre légal a changé et l'EPF PACA ne peut plus assurer les obligations de fret prises par la SNCF à l'égard du GIE GIEDICA ;
la convention d'occupation Fret n'a jamais prévu une quelconque renonciation du GIE GIEDICA au bénéfice du statut des baux commerciaux qui doit donc trouver application en vertu de l'article L 145-1 du code de commerce, le GIE exerçant une activité commerciale et étant inscrit au registre du commerce et des sociétés ; dès lors, le bail ne cesse que par l'effet d'un congé et, en dehors de ce congé ou d'une demande de renouvellement, se poursuit par tacite reconduction de sorte que la lettre du 28 mars 2011 adressée par l'EPF PACA est sans portée ;
en toute hypothèse, à défaut de retenir un bail commercial, il convient de constater que la convention s'est renouvelée de plein droit pour une nouvelle période de 8 ans, la lettre de l'EPF PACA ayant été adressée le 29 juillet 2010 sans respecter le délai de préavis de 24 mois prévu au contrat ; par ailleurs, les locaux construits par le GIE en 1977, 1979 et 1991 sont devenus la propriété de celui-ci puisque non affectés à une délégation de service public ; ces hangars et entrepôts sont en bon état d'usage et ne présentent pas de désordres, contrairement à ce qu'affirme l'EPF PACA ; il ne peut dès lors être ordonné la démolition de ces ouvrages, alors que le dernier contrat les a fait figurer dans l'objet de la convention ;
en tout état de cause, l'EPF PACA ayant notifié son intention d'exercer son droit de préemption est tenu d'une obligation de relogement au sens des articles L 314-1 et suivants du code de l'urbanisme et de l'article L 213-10 ;
la demande en paiement d'une indemnité d'occupation est nouvelle en appel et au demeurant une telle indemnité ne peut être réclamée en vertu de l'article L 231-10 du code de l'urbanisme.
L'EPF PACA, en l'état de ses écritures récapitulatives signifiées le 24 août 2015, conclut à la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions et au rejet des demandes du GIE GIEDICA, demandant ainsi à la cour de dire que le contrat d'occupation fret d'un emplacement dépendant du domaine public ferroviaire non constitutif de droits réels conclu en 2003 ne peut être requalifié en contrat de bail commercial et que ce contrat a pris fin le 30 juin 2011, au terme des huit années prévues dans le contrat, le GIE GIEDICA étant devenu, depuis cette date, occupant sans droit ni titre des terrains en cause.
Il sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation du GIE GIEDICA à lui verser :
la somme de 1.387.916,93 euros au titre de l'indemnité d'occupation des terrains irrégulièrement occupés depuis le 1er juillet 2011 jusqu'au 30 juin 2015, augmentée des intérêts au taux légal,
la somme de 79.602,57 euros par trimestre au titre de la redevance d'occupation, à compter du 1er juillet 2015, cette somme devant être revalorisée selon les stipulations de l'article 5.2 de la convention d'occupation, et le cas échéant, augmentée des intérêts de retard,
la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il développe l'argumentation suivante :
il ne peut exister de bail commercial sur le domaine public, même si l'existence d'un fonds de commerce est admise, et ce en application même de l'article L 145-2 3° du code de commerce et de la jurisprudence constante des juridictions tant administratives que judiciaires ; il est également constant en jurisprudence que le déclassement d'un bien du domaine public ne peut, sans nouvel accord des parties, modifier le caractère précaire du droit d'occupation consenti à un particulier, même s'il y a établi un fonds de commerce ; le déclassement ne permet d'échapper à la prohibition des baux commerciaux sur le domaine public que s'il s'accompagne d'une nouvelle convention ;
en l'espèce, le contrat conclu en mai 2003 avec la SNCF est une convention d'occupation précaire du domaine public ; le fait que le bien ait été déclassé puis cédé ne modifie pas son caractère ; la novation du contrat ne se présume pas et il n'existe aucun élément de novation rapporté ou même allégué ;
l'existence de constructions appartenant au GIE GIEDICA est totalement inopérante pour établir l'existence d'un bail commercial ; par ailleurs, si la convention autorisait l'occupant à édifier des constructions, elle prévoyait que celles-ci devraient être démolies à l'expiration du contrat, celles maintenues sur décision de la SNCF devenant la propriété de cette dernière ; dès lors, l'EPF PACA ayant demandé au GIE GIEDICA de démolir en même temps qu'il libérera les lieux, le GIE est parfaitement informé de ses obligations ;
c'est de mauvaise foi que le GIE invoque l'obligation de fret, l'avenant n°1 du 28 mai 2008 ayant supprimé le point 5.1 de l'article 2 relatif à cette obligation de trafic ;
par sa lettre du 29 juillet 2009, l'EPF PACA a informé le GIE du non renouvellement de la convention à son terme, le 30 juin 2011, mais n'a pas résilié le contrat, de sorte que les stipulations contractuelles relatives à la résiliation anticipée invoquées par le GIE n'ont pas à s'appliquer ;
le GIE GIEDICA n'a aucun droit, en sa qualité d'occupant précaire, au bénéfice des dispositions des articles L 314-1 et suivants du code de l'urbanisme qui ne bénéficient pas, au demeurant, aux occupants commerciaux.
Il soutient sa demande reconventionnelle en paiement d'une indemnité d'occupation en indiquant :
qu'elle est recevable dès lors que cette demande est l'accessoire de l'action en résiliation et expulsion ;
qu'elle est bien fondée puisque le GIE occupe le bien et n'a pas versé la redevance depuis le 1er juillet 2011, et que l'article L 213-10 du code de l'urbanisme invoqué par l'appelant n'est pas applicable.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 29 décembre 2015.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la demande de requalification de la convention bénéficiant au GIE GIEDICA :
Attendu que le GIE GIEDICA est bénéficiaire d'un contrat d'occupation d'un emplacement fret conclu avec la SNCF le 14 mai 2003 aux termes duquel il est autorisé à occuper un emplacement en gare d'[Localité 1] sur le domaine public ferroviaire de la SNCF pour l'entreposage et le transport de boissons ; que ce contrat a fait l'objet d'un avenant en date du 28 mai 2008 supprimant le Point 5.1 de l'article 2 relatif à l'engagement de trafic pris par l'occupant ;
Qu'il ne peut être sérieusement discuté que ce contrat, en ce qu'il est conclu sur le domaine public, constitue une convention d'occupation précaire et n'est pas de nature à faire naître un quelconque droit à la propriété commerciale au profit de son bénéficiaire ; qu'en effet, il est de jurisprudence constante, tant des juridictions judiciaires que des juridictions administratives, que toute conclusion d'un bail commercial sur le domaine public est illicite et sujette à requalification en convention d'occupation ayant un caractère personnel et n'étant susceptible ni de cession ni de constitution d'un droit au maintien dans les lieux ; que les conditions générales d'occupation des emplacements fret (annexée au contrat) rappellent à cet égard de manière très claire que l'autorisation concédée au GIE ne relève pas de la législation de droit commun et que les dispositions légales relatives aux baux commerciaux ne sont pas applicables ;
Que la jurisprudence, également constante, considère que le déclassement d'un bien du domaine public ne modifie pas les conventions d'occupation antérieurement conclues et ne les transforment pas ipso facto et en dehors de toute novation, en des contrats de droit privé ; qu'ainsi, les rapports contractuels de droit public se poursuivent sur le domaine privé et que, la précarité persistant, les dispositions relatives aux baux commerciaux ne peuvent être invoquées, et ce même si le bien est ensuite cédé à une personne de droit privé ;
Qu'en l'espèce, le déclassement du terrain du domaine public ferroviaire de la SNCF par décision du Ministère de l'Ecologie, de l'Energie, du Développement durable et de la Mer du 4 février 2010, puis sa cession, suivant acte authentique du 28 juillet 2010, au profit de l'EPF PACA, dans le cadre de l'exercice par celui-ci du droit de préemption de la commune [Localité 1], ne sont pas suffisants pour permettre au GIE GIEDICA d'échapper au caractère précaire de l'occupation qui lui a été consentie et de revendiquer, à raison de l'appartenance du terrain au domaine privé de l'EPF PACA, le bénéfice du statut des baux commerciaux, à défaut de toute novation du contrat ; qu'à cet égard, le tribunal a justement rappelé que la novation ne se présume pas et que le GIE GIEDICA n'apportait aucun élément justifiant d'une quelconque volonté de novation des parties ; que l'acte de vente entre la SNCF et l'EPF PACA fait expressément référence au contrat d'occupation fret du 14 mai 2003 et à l'avenant du 28 mai 2008 dont une copie ainsi qu'un exemplaire des conditions générales ont été annexés et que ce sont donc les droits attachés à ces conventions qui ont été transférés à l'EPF PACA ;
Qu'il importe peu que le GIE GIEDICA occupe le terrain depuis plus de quarante ans, l'ancienneté de son occupation ne remettant pas en cause le caractère précaire de son droit d'occupation du domaine public ; qu'il importe peu également que le terrain ne soit pas affecté à l'utilité publique et ne donne pas lieu à l'exercice de prérogatives de puissance publique ; que de même il ne peut être utilement soutenu que le cadre du contrat aurait changé au motif que l'EPF PACA ne peut plus assurer l'obligation contractuelle de fret convenue dans le contrat d'occupation, dès lors qu'il a été vu plus haut que la SNCF et le GIE GIEDICA avaient, par avenant du 28 mai 2008, avant tout déclassement du terrain du domaine public ferroviaire, supprimé tout engagement de trafic ; qu'enfin, il ne peut être prétendu que le GIE GIEDICA n'aurait jamais, en signant la convention d'occupation fret, renoncé au bénéfice du statut des baux commerciaux, en l'état des stipulations des conditions générales d'occupation des emplacements fret qui énoncent expressément que les dispositions légales relatives aux baux commerciaux ne sont pas applicables ;
Que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à requalification de la convention du 14 mai 2003 en contrat de bail commercial ;
Sur le terme de la convention et l'expulsion du GIE GIEDICA :
Attendu que, par courrier recommandé avec avis de réception en date du 29 juillet 2010, l'EPF PACA a notifié au GIE GIEDICA, d'une part sa qualité de nouveau propriétaire de 26.327 m² sur les 28.396 m² de terrain faisant l'objet du contrat d'occupation conclu avec la SNCF et sa réclamation d'une redevance d'occupation à raison de 97% du montant prévu, d'autre part sa demande de libération des lieux au terme de la convention, soit le 30 juin 2011, et de restitution de l'emplacement occupé « en bon état d'entretien et entièrement libéré de tous objets mobiliers (meubles, matériel, marchandises, etc') » et après démolition des constructions y édifiées ;
Attendu que c'est en vain que le GIE GIEDICA prétend qu'il s'agirait d'une lettre de résiliation qui, à défaut de respecter le délai de vingt-quatre mois prévu par l'article 4 du contrat, serait sans effet et que dès lors, la convention se trouverait renouvelée pour une nouvelle période de huit années ;
Qu'en effet, l'article 4 du contrat relatif à la durée et à la fin du contrat dispose :
« Par dérogation à l'article 8 point 8.1 des conditions générales, le présent contrat est conclu pour une durée de 8 années à compter du 1er juillet 2003.
Il pourra ensuite être renouvelé pour une durée et dans des conditions à définir dans un avenant que les parties auront à ratifier 24 mois au plus tard avant l'échéance de la présente convention.
Par dérogation à l'article 8 point 8.2 des conditions générales, le préavis de résiliation prévu par cet article des conditions générales est porté de 3 mois à 24 mois. » ;
Que la lettre du 29 juillet 2010 ne peut être analysée comme une lettre de résiliation, le nouveau propriétaire se contentant de rappeler à son cocontractant le terme de la convention, soit le 30 juin 2011, et l'absence de renouvellement, lequel aurait dû, en application de l'article 8 sus-cité, donner lieu à un avenant ratifié par les parties vingt-quatre mois avant son terme ;
Qu'il convient en conséquence de dire que cette lettre a porté ses pleins effets et que le GIE GIEDICA, régulièrement et justement informé de son obligation contractuelle de libérer les lieux, ne peut prétendre à un renouvellement de plein droit de la convention ;
Attendu, s'agissant du sort des constructions, que les conditions générales auxquelles le contrat du 14 mai 2003 fait expressément référence indiquent que l'occupant est autorisé à édifier des constructions, sous réserve des autorisations administratives nécessaires , mais que, conformément aux articles L 34 et suivants du code du domaine de l'Etat, l'occupant n'aura aucun droit réel sur les ouvrages, constructions ou installations de caractère immobilier qu'il réaliserait sur l'emplacement concédé ; qu'il est précisé en article 10.3 relatif à la libération des lieux à l'expiration du contrat que les constructions édifiées par l'occupant sur l'emplacement doivent être démolies par celui-ci à ses frais, à moins que la SNCF l'informe deux mois avant cette date de son intention de renoncer en tout ou partie à cette démolition ;
Que le fait que le contrat d'occupation mentionne, dans le descriptif de l'emplacement occupé, les bâtiments qui y sont édifiés et dont il n'est pas discuté qu'ils l'ont été par l'occupant, n'est pas de nature à modifier le sort contractuellement prévu de celles-ci à l'expiration du contrat ; que le fait que le GIE GIEDICA ait réglé les taxes foncières sur ces immeubles est également indifférent ; que de même la question du mauvais état des locaux invoqué par l'EPF PACA dans sa sommation au GIE de quitter les lieux du 13 juillet 2012 et la justification apportée par celui-ci de l'absence de péril, est sans incidence sur son obligation contractuelle de démolition de ces ouvrages ;
Attendu que le GIE GIEDICA invoque en vain le bénéfice des dispositions de l'article L 213-10 du code de l'urbanisme qui renvoient aux articles L 314-1 et suivants du code de l'urbanisme pour soutenir que l'EPF PACA n'a pas respecté les obligations pesant sur elle au profit des occupants, notamment celle de relogement, à raison de l'opération d'aménagement dont elle a pris l'initiative en exerçant son droit de préemption du bien, dès lors qu'il n'est pas bénéficiaire d'un droit au maintien dans les lieux, à raison du caractère précaire de son occupation et du terme de la convention qui constituait son titre d'occupation ;
Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation :
Attendu que la demande de l'EPF PACA en paiement d'une indemnité d'occupation, même si elle est nouvelle en cause d'appel, n'encourt pas l'irrecevabilité des articles 564 et suivants du code de procédure civile ; qu'en effet, cette demande n'est que l'accessoire, la conséquence ou le complément de sa demande principale en constatation du terme de la convention et en expulsion de l'occupant, au sens de l'article 566 de ce code ;
Que le GIE ne peut sérieusement prétendre ne pas être tenu au paiement de l'indemnité d'occupation réclamée en invoquant les dispositions de l'article L 213-10 du code de l'urbanisme qui prévoient, certes, que le propriétaire ne peut réclamer d'indemnité au locataire, mais qui ne s'appliquent qu'à l'indemnité susceptible d'être due par le locataire qui aurait manifesté son intention de quitter les lieux et de résilier le bail, ce qui n'est pas le cas de l'espèce ;
Que le contrat prévoit le paiement par l'occupant d'une redevance annuelle d'occupation de 164.584 euros hors charges et hors impôts révisée le 1er juillet de chaque année par application de l'indice à la construction du 4ème trimestre de l'année précédente ; qu'il n'est pas contesté que le GIE GIEDICA a cessé tout paiement depuis le 1er juillet 2011, date d'expiration du contrat ; que l'EPF PACA justifie, par un décompte qui ne fait l'objet d'aucune critique de son contradicteur, du montant de l'indemnité d'occupation qu'elle réclame, en application des dispositions contractuelles sus-rappelées, pour la période du 1er juillet 2011 au 30 juin 2015 à hauteur d'une somme de 1.387.916,93 euros ; que le GIE GIEDICA sera donc condamné à verser cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de la première demande qui en a été faite, outre une somme trimestrielle de 79.602,57 euros à compter du 1er juillet 2015, à revaloriser dans les conditions prévues au contrat ;
Vu les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 696 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS,
la cour statuant publiquement, contradictoirement,
et en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Déclare la demande de l'EPF PACA en paiement d'une indemnité d'occupation recevable et bien fondée et condamne le GIE GIEDICA à lui payer à ce titre une somme de 1.387.916,93 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la première demande qui en a été faite, pour la période du 1er juillet 2011 au 30 juin 2015, ainsi qu'une somme trimestrielle de 79.602,57 euros à compter du 1er juillet 2015, à revaloriser dans les conditions prévues à l'article 5.2 du contrat du 14 mai 2003 ;
Condamne le GIE GIEDICA à payer à l'EPF PACA une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le condamne aux dépens d'appel lesquels seront recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
