COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 10 MARS 2016
jlg
N° 2016/ 150
Rôle N° 14/18137
[Y] [G] divorcée [J]
C/
[O] [T] veuve [V]
[L] [F] [V] épouse [S]
[Z] [W] [V]
[U] [A] [V]
Grosse délivrée
le :
à :
la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE
Me Serge DREVET
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 12 Septembre 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 14/02328.
APPELANTE
Madame [Y] [G] divorcée [J]
demeurant [Adresse 4]
représentée par la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Gwenahel THIREL, avocat au barreau de ROUEN, substitué par Me Gwenaelle DITCHE, avocat au barreau d'AIX
INTIMES
Madame [L] [V] épouse [S], es qualité d'héritière de feue Mme [O] [T] veuve [V]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Serge DREVET de la SELAS DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par Me Micheline DREVET DE TRETAIGNE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [Z] [V], es qualité d'héritier de feue Mme [O] [T] veuve [V]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Serge DREVET de la SELAS DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par Me Micheline DREVET DE TRETAIGNE, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [U] [A] [V], es qualité d'héritier de feue Mme [O] [T] veuve [V]
demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Serge DREVET de la SELAS DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par Me Micheline DREVET DE TRETAIGNE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 21 Janvier 2016 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Jean-Luc GUERY, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre
Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Mars 2016
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Mars 2016,
Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Faits, prétentions et moyens des parties :
Par acte notarié du 12 octobre 2007, Mme [O] [T] veuve [V] a vendu à Mme [Y] [G], une maison d'habitation avec terrasse et jardin, située [Adresse 3], cadastrée section BK n° [Cadastre 1] pour 9a 05ca, pour le prix de 425 000 euros.
Cet acte contient une clause de non garantie des vices cachés.
En 2007 et 2008, Mme [G] a fait réaliser des travaux d'aménagements intérieurs par l'entreprise Atelier 23.
Dans un procès-verbal établi le 2 septembre 2011 à la demande de Mme [G], maître [Q] [N], huissier de justice à [Localité 1], a constaté l'existence de plusieurs fissures apparues récemment.
Par ordonnance rendue le 18 avril 2012 à la demande de Mme [G], le juge des référés du tribunal de grande instance de Draguignan a désigné en qualité d'expert Mme [C] [D] qui a établi son rapport le 26 juin 2013.
Par acte du 11 mars 2014, Mme [G] a assigné Mme [T] en réparation de son préjudice matériel et de son préjudice de jouissance en invoquant les dispositions de l'article 1116 du code civil.
Par jugement du 12 septembre 2014, le tribunal de grande instance de Draguignan a débouté Mme [G] de ses demandes et l'a condamnée à payer à Mme [T] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Mme [G] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 22 septembre 2014 et a par la suite assigné en reprise d'instance Mme [V] épouse [S], M. [U] [V] et M. [Z] [V] (les consorts [V]), pris en leur qualité d'héritiers de [O] [T], décédée le [Date décès 1] 2015.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 19 janvier 2016 et auxquelles il convient de se référer, Mme [G] demande à la cour :
-de rejeter toutes les fins de non-recevoir soulevées par les consorts [V],
-de dire et juger qu'elle est recevable à invoquer les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil, l'action sur ce fondement n'étant pas prescrite,
-d'écarter la clause contractuelle d'exclusion de garantie des vices cachés,
-de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
-de constater que [O] [T] a passé sous silence le fait que son immeuble a présenté des fissures à plusieurs reprises, notamment des fissures qui ont été reprises en 1994-1995 et d'autres qui ont été camouflées avant la vente,
-de dire et juger que [O] [T] a commis des réticences dolosives,
-si mieux n'aime la cour,
-de dire et juger que l'immeuble vendu était affecté de vices cachés, connus de la venderesse qui a fait effectuer des travaux sur le bien pour cacher ces vices,
-en conséquence,
-de condamner les consorts [V], en leur qualité d'héritiers de [O] [T], à lui payer la somme de 149 182,55 euros en réparation de son préjudice matériel,
-de dire et juger que cette somme sera indexée sur la variation de l'indice BT 01 entre le jour de son évaluation et la décision à intervenir,
-de dire et juger que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2012 jusqu'à parfait paiement et capitalisation annuelles desdits intérêts,
-de condamner les consorts [V], en leur qualité d'héritiers de [O] [T], à lui payer la somme de 750 euros par mois du mois de juillet 2011 jusqu'à parfait paiement du montant des travaux de reprise de son ouvrage en indemnisation de son préjudice de jouissance avant le début des travaux de reprise,
-de condamner les consorts [V], en leur qualité d'héritiers de [O] [T], à lui payer la somme de 1 500 euros par mois du parfait paiement des travaux de reprise au jour de leur parfait achèvement en indemnisation de son préjudice de jouissance pendant la durée des travaux de reprise soit 7 mois, ce qui représente la somme de 10 500 euros,
-de débouter les consorts [V] de l'intégralité de leurs demandes,
-de condamner les consorts [V] à lui payer la somme de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise.
Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe le 15 janvier 2016 et auxquelles il convient de se référer, les consorts [V] demandent à la cour :
-de déclarer Mme [G] irrecevable en ses demandes fondées sur les dispositions de l'article 1641 du code civil, et ce en application de l'article 564 du code civil,
-de déclarer irrecevables ou prescrites, en application de l'article 122 du code de procédure civile et de l'article 1648 du code civil, les demandes présentées par Mme [G] sur le fondement de l'article 1641 du code civil et de la garantie des vices cachés,
-de débouter Mme [G] de toutes ses demandes,
-de confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,
-de condamner Mme [G] à leur payer la somme de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Ils exposent notamment :
-que la maison vendue à Mme [G] a été construite en 1960 pour la partie principale et en 1963 pour l'agrandissement,
-que l'expertise permet d'établir que cette maison était parfaitement saine jusqu'au jour où l'actuelle propriétaire, bien après la vente du 12 octobre 2007, a constaté l'apparition de fissures en 2011,
-que [O] [T], leur mère, n'a jamais eu conscience ni même connaissance de la moindre fissure dans sa maison et que les seuls travaux qui ont été effectués par cette dernière sont un ravalement complet de toutes les façades de la maison,
-que c'est au moment de ces travaux de ravalement en 1995 que le petit éclatement se trouvant sous le porche a été bouché avec du mastic et peint par-dessus par les ouvriers qui sont intervenus et qui n'ont même pas prévenu la propriétaire qui n'a jamais connu l'existence de ces fissures,
-que l'expertise démontre bien que [O] [T] ne pouvait avoir connaissance du problème affectant le bâtiment dans la mesure où aucun signe ne permettait de le déceler avant 2011, le sinistre ne s'étant produit dans aucune de ses composantes,
-que si l'état de catastrophe naturelle a été constaté pour les dommages causés par les mouvements différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols de janvier à décembre 1998, seule la villa de Mme [P], située [Adresse 5], a été sinistrée.
Une ordonnance de clôture a été rendue le 21 janvier 2016, avant l'ouverture des débats.
Motifs de la décision :
Pour justifier en appel les demandes de dommages et intérêts qu'elle avait soumise au premier juge, Mme [G] peut, en application de l'article 563 du code de procédure civile, invoquer le moyen nouveau tiré de la garantie des vices cachés.
Selon l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
L'article 1648 dispose que l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.
Ce n'est qu'à la suite de la réception du rapport d'expertise établi le 20 juin 2013, que Mme [G] a pu avoir connaissance de la cause des fissures apparues en 2011 et par conséquent du vice qu'elle allègue, à savoir l'inadaptation de la construction à son sous-sol géotechnique, mise en évidence par les investigations de Mme [D].
Mme [G] ayant assigné Mme [T] le 14 mars 2014 et ayant de surcroît invoqué les dispositions de l'article 1641 du code civil dès ses conclusions d'appel notifiées à cette dernière le 19 décembre 2014, son action résultant des vices rédhibitoires est recevable.
Après avoir constaté l'existence de fissures affectant exclusivement l'aile ouest construite en 1963 et fait réaliser une étude géotechnique par la société Ge-2e qui a effectué des fouilles ayant permis d'établir que cet ouvrage était fondé par l'intermédiaire de semelles filantes normalement dimensionnées mais basées sur une assise limono-argileuse très sensible aux variations d'humidité, l'expert conclut notamment en ces termes :
« De fines fissures existaient très ponctuellement (porte d'entrée) avant la vente et avaient été traitées sans professionnalisme à l'époque de Mme [T] : mastic + raccord de peinture.
(') nous pensons qu'à l'époque de la vente, compte tenu de l'âge des constructions (47 ans) et en l'absence d'autres fissures en façades et à l'intérieur du bâtiment, cette fissuration était peu interprétable et non représentative du problème révélé en 2011.
(') les travaux réalisés pour Mme [G] par Atelier 23 ou d'autres entreprises ne sont en rien à l'origine du déclenchement ou de l'aggravation du sinistre expertisé.
L'origine des désordres est la contrainte excessive (jusqu'à rupture) appliquée en maçonnerie suite aux variations dimensionnelles du sol d'assise des fondations.
La cause des désordres est sous conditions climatiques desséchantes la nature du sol et l'inadaptation des fondations existantes au sous-sol géotechnique.
Le déclencheur du sinistre est selon nous le cumul de sécheresses antérieures et postérieures à la vente, notamment celles des années 2007/2009/ été 2010 et 2011, à l'origine de contraintes excessives dans le bâtiment. »
L'expert, qui a relevé que les désordres avaient nécessité la mise en place d'étais dans une chambre, a estimé que le seul moyen d'y mettre fin consistait à reprendre les fondations en sous-'uvre au moyen de micropieux.
Il résulte de ce qui précède qu'avant la vente du 12 octobre 2007, la maison était affectée d'un vice dont l'acquéreur ne pouvait se convaincre et qui la rend impropre à sa destination.
En cours d'expertise, Mme [T] a communiqué à l'expert un devis d'un montant de 42 000 francs et une facture d'un montant de 30 764,84 francs respectivement établis le 2 septembre 1994 et le 19 avril 1995 par l'entreprise Vezzuti pour des travaux de « ravalement des façades ». La différence entre le montant du devis et celui de la facture s'explique par le fait que Mme [T] n'a pas fait réaliser certains travaux initialement prévus, mais la facture reprend bien les travaux dont le prix a été fixé à 2 800 francs HT et qui sont ainsi libellés dans le devis :
« lavage à l'eau froide sous haute pression
« traitement fongicide des parties atteintes de mousses ou moisissure
« reprise des fissures (après tronçonnage) et des petits éclats de maçonnerie au mortier résine type Sika ou Lanko. »
S'expliquant sur ce devis, l'experte écrit en page 35 de son rapport :
« Sur site nous n'avons pas trouvé de rebouchage au mortier de résine. Nous avons trouvé un rebouchage au mastic lors du 1er accédit, ce mastic s'étant partiellement désagrégé entre le 1er et le 2ème accédit.
Nous précisons que de toute façon, ce n'est pas un rebouchage au mortier de résine qui permet d'assurer la stabilité d'un bâtiment pendant 4 ans (de 2007 à 2011). C'est pourquoi nous pensons que les fissures apparues brutalement en 2011 ont pour origine un événement dissocié de celui ayant provoqué les fissures rebouchées en 1995. »
En page 16 de son rapport, Mme [D] explique en effet que l'ajout du bloc Ouest après réalisation du bloc Est a naturellement généré des tassements différentiels entre les deux blocs ainsi que des désordres au droit de la zone d'opposition, qu'elle pense donc que compte tenu de la nature du sol et de sa faible compacité, ces tassements sont apparus immédiatement puis se sont stabilisés rapidement et que les désordres associés ont été rapidement bouchés par le propriétaire de l'époque.
Il n'en demeure pas moins qu'il résulte de ses explications figurant en page 26, que la fissuration qu'elle a constatée sous le porche, à proximité de la porte d'entrée, avait été calfeutrée à l'aide d'un mastic et d'un raccord de peinture, en sorte que son existence n'a pu être portée à la connaissance de Mme [G]. Les consorts [V], ne sauraient par ailleurs soutenir que [O] [T] n'a jamais connu l'existence de fissures alors que le devis du 2 septembre 1994 et la facture s'y rapportant concernent notamment des travaux de reprise de fissures. L'ensemble de ces éléments permettent de retenir que la venderesse avait connaissance de fissures permettant de suspecter l'existence du vice affectant sa maison et qu'elle a commis une réticence dolosive en n'informant pas Mme [G] de l'existence de ces fissures. [O] [T] ayant été de mauvaise foi, la clause l'exonérant de la garantie des vices cachés contenue dans l'acte du 12 octobre 2007 n'est pas applicable et Mme [G] est fondée à obtenir la réparation intégrale des préjudices causés par le vice caché affectant sa maison.
L'experte indique que les travaux de réalisation des micropieux et de reprise de l'existant devront avoir lieu sous le contrôle d'un maître d''uvre après une étude géotechnique et une étude Béton armé, ce qui apparaît justifié compte tenu de la technicité des travaux. Elle précise que la réalisation des micropieux nécessitera 2 mois de travaux pendant lesquels la maison sera habitable, les travaux se faisant par l'extérieur, et que les travaux de reprise à l'intérieur dureront deux mois et trois semaines pendant lesquels les lieux ne seront pas habitables et les meubles devront être enlevés. Elle ajoute que la valeur locative mensuelle de la maison de Mme [G] peut être fixée à 1 500 euros et que la chambre du fils de cette dernière est encombrée de nombreux étais mis en place pour un coût de 1 968,80 euros ainsi que cela résulte d'une facture émise le 31 décembre 2012 par l'entreprise Coren.
Elle évalue :
-le coût des travaux de reprise en sous-'uvre par micropieux à la somme de 28 487,68 euros TTC,
-le coût des travaux de reprise de l'existant (gros 'uvre et finitions) à la somme de 39 998,74 euros TTC,
-le coût de l'étude géotechnique à la somme de 5 000 euros TTC,
-le coût de l'étude béton armé à la somme de 3 000 euros TTC,
-le coût de la maîtrise d''uvre à la somme de 5 500 euros TTC,
-le coût du déménagement des meubles et les frais de garde-meubles à la somme de 2 202,45 euros TTC.
En l'état de ce qui précède, la cour possède les éléments d'appréciation suffisants pour condamner les consorts [V] à payer à Mme [G] :
-une indemnité de 81 986,42 euros à réévaluer en fonction de la variation de l'indice BT 01 entre le 26 juin 2013 et la date de la présente décision, au titre des travaux de reprise en sous 'uvre et de reprise de l'existant, la somme ainsi réévaluée portant intérêts au taux légal à compter de ce jour,
-une indemnité de 2 202,45 euros au titre des frais de déménagement et de garde-meubles, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,
-une indemnité de 1 968,80 euros au titre de frais d'étaiement, avec intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2012,
-une indemnité de 15 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, en réparation du trouble de jouissance qu'elle a subi depuis l'apparition des désordres et qu'elle subira inévitablement pendant la réalisation des travaux de reprise.
Par ces motifs :
Infirme le jugement déféré ,
Statuant à nouveau ;
Dit que lors de la vente du 12 octobre 2007, l'aile ouest de la maison acquise par Mme [Y] [G] était affectée d'un vice caché connu de la venderesse ;
Condamne Mme [V] épouse [S], M. [U] [V] et M. [Z] [V], pris en leur qualité d'héritiers de [O] [T], à payer à Mme [Y] [G] :
-une indemnité de 81 986,42 euros à réévaluer en fonction de la variation de l'indice BT 01 entre le 26 juin 2013 et la date de la présente décision, au titre des travaux de reprise en sous 'uvre et de reprise de l'existant, la somme ainsi réévaluée portant intérêts au taux légal à compter de ce jour,
-une indemnité de 2 202,45 euros au titre des frais de déménagement et de garde-meubles, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,
-une indemnité de 1 968,80 euros au titre de frais d'étaiement, avec intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2012,
-une indemnité de 15 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, en réparation du trouble de jouissance qu'elle a subi depuis l'apparition des désordres et qu'elle subira inévitablement pendant la réalisation des travaux de reprise ;
Dit que les intérêts échus seront capitalisés dans les conditions prévues par l'article 1154 du code civil ;
Déboute Mme [Y] [G] du surplus de ses demandes ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme [V] épouse [S], M. [U] [V] et M. [Z] [V], pris en leur qualité d'héritiers de [O] [T], à payer la somme de 3 000 euros à Mme [Y] [G] ;
Condamne Mme [V] épouse [S], M. [U] [V] et M. [Z] [V], pris en leur qualité d'héritiers de [O] [T], aux dépens de première instance qui comprendront les frais d'expertise, ainsi qu'aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés contre eux conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
