COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 17 MARS 2016
hg
N° 2016/ 156
Rôle N° 14/08216
[H] [D] épouse [I]
C/
[K] [Q]
[U] [N] épouse [Q]
[O] [Y]
SCP [C] [R] [M] [W] [F] [E] [Y]
Grosse délivrée
le :
à :
Me Sylvie MAYNARD
Me Eric TARLET
la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH
Me Thierry TROIN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 25 Mars 2014 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 12/00612.
APPELANTE
Madame [H] [D] épouse [I]
demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Sylvie MAYNARD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Gauthier BEAUGRARD, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMES
Monsieur [K] [Q]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Eric TARLET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Charles-Henri PETIT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [U] [N] épouse [Q]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Eric TARLET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Charles-Henri PETIT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [O] [Y]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Thierry TROIN, avocat au barreau de NICE substitué par Me Myriam MORELLI, avocat au barreau de NICE
SCP [C] [R] [M] [W] [F] [E] [Y], Notaires associés, prise en la personne de ses gérants en exercice domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 3]
représentée par la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785,786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 18 Janvier 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Hélène GIAMI, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre
Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Mars 2016
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Mars 2016
Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte notarié du 8 août 2011, précédé d'un compromis du 30 juin et 4 juillet 2011, [K] [Q] et son épouse [U] [N] (les époux [Q] ) ont acquis de [H] [D] épouse [I] le lot 34 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété situé à [Adresse 2], cadastré section [Cadastre 1] d'une contenance de 2a 68ca.
Le prix était de 150 000 € dont 8 880 € de mobilier.
L'acte réitératif instrumenté par Maître [O] [Y], notaire de la SCP [W]-[F]-[E]-[Y]-[C]-[R]-[M], précise que :
- le lot 34, de 47,45 m² consiste en un local situé dans les combles en nature de galetas non aménagé, figurant sous liseré rouge au plan des combles ;
- le vendeur déclare que ce local est actuellement aménagé en appartement de type 2 pièces avec mezzanine, situé au 4ème étage, et composé de :
.un coin salon, un coin salle à manger, une cuisine ouverte, une salle de bains avec WC et vestibule, et une chambre en mezzanine,
.et les 614/10 000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales
.et les 577/10 0000èmes des charges spéciales d'escalier et d'entrée.
[J] [T], clerc de notaire ayant représenté la vendeuse, [H] [D] épouse [I], s'avère être sa fille.
Les époux [Q] se sont faits représenter par [X] [A], secrétaire notariale, leur notaire Maître [S] n'étant pas présent à l'acte.
Dès le 23 août 2011, Maître [S], notaire des acquéreurs écrivait à Maître [O] [Y] pour lui demander notamment :
- de bloquer le prix de vente afin que [H] [D] épouse [I] remédie à tous les dysfonctionnements dont se plaignaient les époux [Q]
- de justifier que les travaux de transformation des combles avaient été effectués dans les règles de l'art et avec les autorisations requises (syndicat des copropriétaires, permis de construire , déclaration de travaux, consuel, etc...)
Le 24 août 2011, les époux [Q] faisaient établir par huissier un constat des anomalies et vices cachés dont ils se plaignaient.
Par acte d'huissier du 17 janvier 2012, les époux [Q] ont fait assigner [H] [D] épouse [I], Maître [O] [Y] et la SCP [W]-[F]-[E]-[Y]-[C]-[R]-[M] devant le tribunal de grande instance de Nice en nullité de la vente pour dol et paiement de dommages et intérêts en invoquant la responsabilité des notaires.
Par jugement contradictoire du 25 mars 2014, le tribunal de grande instance de Nice
a :
- jugé les époux [Q] recevables et fondés en leur action en nullité de l'acte de vente du 8 août 2011 sur le fondement des articles 1117 et 1304 du code civil à l'encontre de [H] [D] épouse [I] ,
- en conséquence, condamné [H] [D] épouse [I] à payer aux époux [Q] la somme de 150 000 € à titre de restitution du prix de vente stipulé à l'acte du 8 août 2011 annulé, outre les intérêts légaux à compter du prononcé du présent jugement, ainsi que les travaux de première sécurité et d'urgence qu'ils ont été amenés à supporter à hauteur de 4 373,77 €,
- condamné [H] [D] épouse [I] à rembourser aux époux [Q] les frais et honoraires relatifs à l'acte de vente au 8 août 2011 à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1382 du code civil,
- dit que Maître [O] [Y] avait engagé sa responsabilité civile professionnelle à l'égard des époux [Q] et l'a condamnée in solidum avec [H] [D] épouse [I] et la SCP [W]-[F]-[E]-[Y]-[C]-[R]-[M] à indemniser les époux [Q] de leur préjudice correspondant à la charge financière des frais et honoraires relatifs à l'acte de vente du 8 août 2011,
- débouté les époux [Q] du surplus de leurs demandes ;
- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement,
- condamné in solidum [H] [D] épouse [I], Maître [O] [Y] et la SCP [W]-[F]-[E]-[Y]-[C]-[R]-[M] à payer aux époux [Q] la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné [H] [D] épouse [I], Maître [O] [Y] et la SCP [W]-[F]-[E]-[Y]-[C]-[R]-[M] in solidum aux entiers dépens, y compris les frais de publication a la Conservation des hypothèques de l'assignation du 17 janvier 2012 et du présent jugement.
Par déclaration reçue au greffe de la cour le 23 avril 2014, [H] [D] épouse [I] a formé appel de cette décision.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 28 octobre 2014, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, [H] [D] épouse [I] entend voir réformer le jugement, et :
- débouter les époux [Q] de toutes leurs demandes ;
subsidiairement :
- limiter sa condamnation à restituer le prix de vente de 141 120 € ;
- débouter les époux [Q] de leurs demandes de remboursement des frais de travaux de première sécurité et d'urgence à hauteur de 4 373,77 €, ainsi que des frais et honoraires relatifs à l'acte de vente du 8 août 2011 ;
- désigner un expert aux frais des époux [Q],
- les condamner aux dépens avec distraction dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile et à lui payer 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour elle:
- les époux [Q] ont acquis le bien de manière précipitée, sur photographies, sans le visiter pour un hébergement provisoire de leur famille ;
- ils n'étaient pas présents le 8 août 2011 ;
- le bien vendu est précisément décrit dans l'acte de vente ;
- dès qu'ils l'ont vu après la vente, les époux [Q] ont fait dresser un constat ;
- or, les travaux ont été réalisés en 2004, avant qu'elle même achète le bien et elle y a vécu sans difficulté avant de le vendre ;
- la réalité des vices cachés préexistant à la vente n'est pas établie par le constat d'huissier, les conditions dans lesquelles le lavabo s'est descellé ne sont pas connues ;
- une clause de non garantie des vices cachés a été prévue au contrat ;
- les acquéreurs étaient représentés par leur notaire ;
- l'acte était précis sur la transformation des combles en appartement ;
- il ne peut être invoqué de man'uvres frauduleuses pour dissimulation du défaut d'autorisations alors que rien n'a été demandé à cet égard ;
- l'assemblée générale des copropriétaires a autorisé le changement de destination du lot et la pose de vélux en 2004;
- aucun risque d'éviction n'existe, toute éventuelle infraction pénale étant prescrite.
Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 4 janvier 2016, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, les époux [Q] entendent voir :
- confirmer le jugement, sauf à y ajouter, sur le fondement de l'article 1384 alinéa 5 :
- la condamnation in solidum [H] [D] épouse [I], Maître [O] [Y] et la SCP [W]-[F]-[E]-[Y]-[C]-[R]-[M] à leur payer :
. 165 157,12 € avec intérêts légaux depuis le 17 janvier 2012, date de l'assignation,
. 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
. les dépens y compris les frais de publication a la conservation des hypothèques de l'arrêt à intervenir avec distraction dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile
- mentionner dans l'arrêt toutes les références du bien dont la vente est annulée.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 22 mai 2015, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, [O] [Y] entend voir réformer le jugement, et :
- débouter les époux [Q] de toutes leurs demandes ;
subsidiairement :
- limiter la condamnation à restituer le prix de vente de 141 120 € ;
- débouter les époux [Q] de leurs demandes de remboursement des frais de travaux de première sécurité et d'urgence à hauteur de 4 373,77 €, ainsi que des frais et honoraires relatifs à l'acte de vente du 8 août 2011 ;
- désigner un expert aux frais des époux [Q],
- les condamner aux dépens avec distraction dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile et à lui payer 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 3 décembre 2015, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, la SCP [C]-[R]-[M]-[W]-[F]-[E]-[Y] entend voir :
- constater qu'elle ne s'oppose pas à la confirmation du jugement attaqué en ce qu'il a prononcé la nullité de l'acte de vente du 8 août 2011,
- confirmer qu'elle ne saurait être tenue des effets de la nullité au-delà du remboursement des frais et honoraires relatifs à l'acte de vente,
- rejeter en conséquence l'appel incident des époux [Q],
- recevoir son appel en garantie contre [H] [D] épouse [I],
- la condamner en conséquence à relever et garantir la SCP de notaires de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre elle en principal et accessoires.
- dire et juger que l'intégralité des dépens sera supportée par [H] [D] épouse [I] avec distraction dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 janvier 2016.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur l'action en nullité de la vente pour dol :
Par application des articles 1109 et 1116 du code civil, il n'y a point de consentement valable s'il a été surpris par dol ;
le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.
Il ne se présume pas et doit être prouvé.
Ainsi, les époux [Q] doivent en premier lieu établir les man'uvres pratiquées pour les tromper par [H] [D] épouse [I] puis que ces manoeuvres les ont déterminés à acquérir le bien.
Les man'uvres peuvent être constituées par un manquement à une obligation d'information ou par le silence destiné à dissimuler un fait qui, s'il avait été connu du contractant, l'aurait empêché de contracter.
En l'espèce, il est prétendu que [H] [D] épouse [I] a sciemment dissimulé les défauts d'autorisations administrative ou de l'assemblée générale des copropriétaires pour transformer les combles en appartement.
Le compromis et l'acte de vente précisent que le lot 34, de 47,45 m² consiste en un « local situé dans les combles en nature de galetas non aménagé, figurant sous liseré rouge au plan des combles ;
- le vendeur déclare que ce local est actuellement aménagé en appartement de type 2 pièces avec mezzanine, etc... »
Ces indications permettent de s'interroger immédiatement sur les circonstances de l'aménagement réalisé.
Or les époux [Q] indiquent eux mêmes avoir acquis le bien sans le visiter, parce qu'ils étaient pressés et en faisant confiance à leur vendeuse ; ils ne se sont pas renseignés directement ou par leur notaire sur les circonstances de l'aménagement des combles en appartement ; ils ne justifient pas que leur notaire ait adressé de courrier à Maître [O] [Y] avant la vente et ne peuvent donc valablement soutenir que [J] [T], clerc de notaire, a empêché les contacts directs entre leur notaire et Maître [O] [Y] ; ils ne rapportent donc pas la preuve qu'ils considéraient comme essentiel et déterminant pour leur consentement que la transformation des combles en appartement ait été régulièrement autorisée.
Ils ne démontrent pas davantage que les défauts d'autorisations leur ferait actuellement courir un risque d'avoir à remettre les lieux dans leur état antérieur ou que le changement de destination du lot pour le vouer à l'habitation soit discuté, alors que les travaux datent de 2004 et que la résolution 16 de l'assemblée générale des copropriétaires du 9 juin 2004 est ainsi formulée :
« Autorisation à donner à l'acquéreur du lot 27 de créer des ouvertures en toiture et de se brancher sur les réseaux eau et électricité de l'immeuble :
L'acquéreur du lot 27 n'a pu fournir les plans de son architecte. L'Assemblée ne peut donc voter sur un projet précis. Toutefois, elle vote, à l'unanimité (8692 / 10000ème) le principe d'autorisation d'ouvertures sur le toit, sous la double réserve des autorisations administratives et de l'accord du Conseil Syndical sur le projet définitif. Elle vote à l'unanimité (8692 / 10 000e), pour le lot 27, l'autorisation de se brancher sur les réseaux d'eau et d'électricité de l'immeuble, d'autant que le règlement de copropriété prévoit que ce lot peut être à l'usage d'habitation ».
Il ressort de cette résolution que la destination du lot pour l'habitation n'est pas remise en cause au niveau de la copropriété et il n'est pas invoqué de résolution postérieure mettant en cause la transformation des combles en habitation.
Seuls ont donné lieu à une observation lors de l'assemblée générale du 14 mars 2009, le problème du branchement électrique sur les parties communes, en même temps que l'intention de faire établir un constat d'huissier sur l'ouverture des velux « afin d'être déchargés d'éventuels problèmes liés à ceux-ci ».
Le devis correspondant au raccordement électrique établi le 7 septembre 2011 s'élève à 369,28 €.
Si aucune autorisation administrative ne permet de régulariser la pose de vélux, pour autant, aucune demande de dépose ne s'oppose à leur maintien.
Dans ces conditions, alors qu'aucune menace de remise en état antérieur ne pesait sur la vendeuse, il ne peut lui être reproché une réticence dolosive de nature à avoir surpris le consentement à l'achat des époux [Q].
Contrairement à ce qui a été retenu en première instance, le dol n'apparait pas caractérisé et la nullité de la vente ne peut être prononcée sur ce fondement.
Le jugement sera infirmé en ce qu'il avait accueilli cette demande.
Sur l'action en résolution de la vente pour manquement à l'obligation de délivrance :
L'obligation de délivrance prévue par l'article 1604 du code civil oblige à laisser la chose vendue à la disposition de l'acheteur pour qu'il en prenne livraison et le défaut de conformité est caractérisé quand l'immeuble ne correspond pas à ce qui a été stipulé.
Les époux [Q] invoquent :
- l'absence d'isolation phonique et thermique,
- le branchement électrique sur les communs, et l'absence de compteur individuel dénoncé lors de l'assemblée générale du 14 mars 2009,
- le branchement d'eau défectueux,
- la défaillance de la cheminée ayant nécessité en urgence, en raison d'un risque imminent d'effondrement, l'intervention des sapeurs pompiers en novembre 2012,
- l'infiltration d'eau pluviale en raison de l'inadéquation ou de la mauvaise pose des vélux,
- l'effondrement de la vasque de la salle de bains en raison d'une mauvaise installation,
- les multiples constatations faites par huissier les 24 août 2011, 23 janvier et 3 octobre 2012.
Toutes les nuisances et défectuosités invoquées ne constituent pas un défaut de conformité du bien vendu à sa description figurant à l'acte de vente, à savoir :
« le lot 34, de 47,45 m² consistant en un local situé dans les combles en nature de galetas non aménagé, figurant sous liseré rouge au plan des combles ;
- le local étant actuellement aménagé en appartement de type 2 pièces avec mezzanine, situé au 4ème étage, et composé de :
.un coin salon, un coin salle à manger, une cuisine ouverte, une salle de bains avec WC .et vestibule, et une chambre en mezzanine,
. et les 614/10 000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales et les 577/10 0000èmes des charges spéciales d'escalier et d'entrée.»
Le bien dont la prise de possession n'est pas discutée est conforme à ce qui a été stipulé, en sorte qu'aucune action en résolution ne peut être accueillie aux motifs invoqués.
Sur l'action en résolution de la vente pour vices cachés :
Par application des articles 1641, 1643 et 1644 du code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus...
le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie...
l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts. »
En l'espèce, l'acte de vente contient une clause d'exonération de garantie rédigée comme suit :
« L'acquéreur... prendra le bien vendu dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison :
Soit de l'état des constructions, de leurs vices même cachés, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires ...»
Les époux [Q] se limitent à la contester en indiquant que l'auteur d'un dol ne peut s'en prévaloir, mais le dol a été écarté.
L'action en garantie des vices cachés ne peut être mise en 'uvre à l'égard de [H] [D] épouse [I] qu'à condition d'établir qu'elle connaissait les vices cachés et que ceux-ci rendaient le bien est impropre à sa destination.
[H] [D] épouse [I] était elle même devenue propriétaire du bien litigieux le 14 mai 2007 pour l'avoir acquis de la société civile particulière week end.
Il a été relevé à propos de l'examen du dol que les défauts d'autorisation ne rendaient pas le bien impropre à sa destination d'habitation.
Pour les autres vices invoqués :
- certains étaient apparents : le branchement électrique sur les communs, et l'absence de compteur individuel,
- certains dénoncés ne sont pas établis ou ne suffisent pas à rendre le bien impropre à sa destination dans la mesure où il peut y être remédié sans grande difficulté: absence d'isolation phonique et thermique, branchement d'eau défectueux,
- certains se sont révélés après la vente de sorte qu'ils ne pouvaient être connus de la vendeuse : infiltration d'eau pluviale, défaillance du conduit de cheminée dont rien n'établit qu'il fasse partie de l'appartement au vu des rapports d'intervention produits, effondrement de la vasque de la salle de bains.
Ainsi, aucun des éléments produits par les époux [Q] ne permet d'établir que l'appartement vendu était affecté de vices cachés préexistants à la vente, connus de la vendeuse et qui le rendaient impropre à sa destination.
L'action en résolution pour vices cachés ne peut être accueillie.
Sur les demandes dirigées contre Maître [O] [Y] et la SCP [W]-[F]-[E]-[Y]-[C]-[R]-[M] :
Les demandes de condamnation dirigées contre Maître [O] [Y] et la SCP [W]-[F]-[E]-[Y]-[C]-[R]-[M] sont des demandes de condamnation in solidum avec [H] [D] épouse [I] destinées à réparer le préjudice découlant de la nullité ou de la résolution de la vente.
Dans la mesure où aucune de ces demandes n'est accueillie, il ne peut être fait droit aux demandes dirigées contre Maître [O] [Y] et la SCP [W]-[F]-[E]-[Y]-[C]-[R]-[M].
Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile :
Les époux [Q] qui succombent à l'instance seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel, avec distraction dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile pour ceux d'appel, ainsi qu'à payer :
- 2 000 euros à [H] [D] épouse [I],
- 1 000 euros à [O] [Y],
- 1 000 euros à la SCP [W]-[F]-[E]-[Y]-[C]-[R]-[M] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Infirme le jugement en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau :
- rejette les demandes des époux [Q] tendant à voir prononcer l'annulation ou la résolution de la vente du 8 août 2011 au prix de 150 000 €, par [H] [D] épouse [I] du lot 34 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété situé à [Adresse 2], cadastré section [Cadastre 1] d'une contenance de 2a 68 ca,
- rejette les demandes d'indemnisation des époux [Q],
- condamne les époux [Q] aux dépens, avec distraction dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile pour ceux d'appel, ainsi qu'à payer :
- 2 000 euros à [H] [D] épouse [I],
- 1 000 euros à [O] [Y],
- 1 000 euros à la SCP [W]-[F]-[E]-[Y]-[C]-[R]-[M] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
