COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 26 AVRIL 2016
N° 2016/ 212
Rôle N° 14/15470
SARL COQ NOIR [Adresse 1]
C/
[V] [R]
Grosse délivrée
le :
à :
Me Jean michel GARRY
Me Robert BUVAT
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de DIGNE-LES-BAINS en date du 15 Juillet 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 1113000285.
APPELANTE
SARL COQ NOIR [Adresse 1], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Jean michel GARRY, avocat au barreau de TOULON, plaidant
INTIME
Monsieur [V] [R]
né le [Date naissance 1] 1936 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Robert BUVAT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assisté par Me Laurent VILLEGAS de la SELARL VILLEGAS LAURENT, avocat au barreau d'ALPES DE HAUTE-PROVENCE substituée par Me Sandra GUARISE, avocat au barreau d'ALPES DE HAUTE-PROVENCE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 09 Mars 2016 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Véronique BEBON, Présidente, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Véronique BEBON, Présidente
Madame Frédérique BRUEL, Conseillère
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Avril 2016.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Avril 2016,
Signé par Mme Véronique BEBON, Présidente et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Par actes sous seing privé en date du 11 janvier 2002, Monsieur [V] [R] a consenti deux baux à la S.A.R.L. Coq Noir [Adresse 1], à savoir un bail commercial situé au sous sol de l'immeuble [Adresse 4] à destination d`usage de café, restaurant et un bail d`habitation situé au sous sol de l'immeuble [Adresse 5] sur la commune de [Localité 2] Station [Établissement 1].
Par acte d'huissier en date du 27 mai 2013, Monsieur [R] a fait délivrer à la S.A.R.L. Coq Noir [Adresse 1] un congé pour vendre sur le logement ayant fait l'objet du bail d`habitation.
La S.A.R.L. Coq Noir [Adresse 1] a fait assigner Monsieur [R] afin de dire et juger à titre principal que le congé délivré le 27 mai 2013 est nul et de nul effet, de constater que le bail d'habitation du 11 janvier 2002 conclu en fraude à ses droits portait en réalité sur des locaux accessoires au bail principal et se trouvait donc soumis au baux commerciaux et subsidiairement de surseoir à statuer dans l'attente du prononcé du jugement du tribunal de Grande Instance de Digne les bains qui devrait emporter requalification du bail d'habitation en bail commercial.
Par jugement en date du 15 juillet 2014, le tribunal d'instance de Dignes les Bains a :
- déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer,
- dit que le congé pour vendre délivré le 27 mai 2013 par Monsieur [R] à l`encontre de la S.A.R.L. Coq Noir [Adresse 1] était valable,
- ordonné l'expulsion volontaire de la S.A.R.L. Coq Noir [Adresse 1] du logement loué situé au sous sol de l'immeuble [Adresse 5] sur la commune de [Localité 2] Station [Établissement 1] dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement et à défaut par la force publique,
- condamné la S.A.R.L. Coq Noir [Adresse 1] à verser à Monsieur [V] [R] la somme de 2.804,32 euros au titre des loyers impayés d' octobre 2012 à mai 2013 et à verser une indemnité d'occupation à compter de cette date à hauteur de 350,54 euros par mois jusqu'au départ effectif du locataire,
- débouté les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires,
- condamné la S.A.R.L. Coq Noir [Adresse 1] à verser à Monsieur [V] [R] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l`article 700 du code de procédure civile,
- condamné la S.A.R.L. Coq Noir [Adresse 1] aux dépens,
- ordonné l`exécution provisoire.
La S.A.R.L. Coq Noir [Adresse 1] a relevé appel de cette décision le 5 août 2014.
Dans ses dernières conclusions en date du 5 mai 2015 auxquelles il est fait expressément référence, la S.A.R.L. Coq Noir [Adresse 1] demande à la cour de :
Vu la fraude découverte le 15 avril 2015,
- constater que le bail d`habitation porte sur l`une des deux grandes pièces, avec un châssis côté nord-est du local commercial situé en sous-sol de l`immeuble «[Adresse 4] lot n°141 cadastre section AB N°[Cadastre 1] sur la Commune D'[Localité 2], station [Établissement 2],
- constater que le lot n°141 cadastre section AB N°[Cadastre 1] sur la Commune d'[Localité 2], station [Établissement 2] fait expressément l'objet du bail commercial signé entre M. [R] et la S.A.R.L. Coq Noir [Adresse 1] en date du 11/01/2002,
- constater que le bail en date du 11 janvier 2002 intitulé bail d'habitation porte sur un appartement de 1'immeuble «[Adresse 5] '' qui n'a aucune existence ni juridique, ni factuelle,
En conséquence,
- dire et juger que M. [R] a commis une fraude découverte le 15/04/2015 puisqu'il a loué le même local commercial (la grande pièce avec un châssis au nord est) deux fois, dans le cadre du bail d'habitation et du bail commercial,
- dire et juger nul et de nul effet le bail d'habitation signé entre M. [R] et la S.A.R.L. Coq Noir [Adresse 1] en date du 11/01/2002,
- dire et juger nul et de nul effet le congé délivré par Monsieur [R] à la S.A.R.L. Coq Noir [Adresse 1] le 27 mai 2013 par la SCP MATHIEU-GUIGOU-NEYROUD, Huissiers de Justice à [Localité 1], au visa de la loi du 6 juillet 1989,
- sur la nullité du congé délivré le 27/05/2013 :
- constater que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne régissent pas les locations consenties à des personnes morales pour ne viser que la situation des seuls locataires,
personnes physiques,
En conséquence,
- dire et juger nul et de nul effet le congé délivré par Monsieur [R] à la SARL Coq Noir [Adresse 1] le 27 mai 201, au visa de la Loi du 6 juillet,1989.
- débouter Monsieur [R] de ses entières demandes,
- subsidiairement,
- constater que le bail en date du 11 janvier 2002 intitulé S.A.R.L Coq Noir [Adresse 1] également signé le 11 janvier 2002 d'entre les parties et qu'il est soumis aux statuts des baux commerciaux dont la procédure est pendante devant le Tribunal de Grande Instance de Dignes les Bains.
En conséquence,
- dire et juger nul et de nul effet le congé délivré par Monsieur [R] à la S.A.R.L. Coq Noir [Adresse 1] le 27 mai 2013 par la SCP MATHIEU-GUlGOU-NEYROUD, Huissiers de Justice à [Localité 1],
Vu le procès-verbal de constat établi par Me [Q], Huissier de Justice à [Localité 3] en date du 16 février 2015,
- constater que le local loué est toujours insalubre, indécent et impropre a quelque destination que ce soit,
En conséguence,
- dire et juger que les locaux, objet du bail litigieux, sont parfaitement impropres à leur destination de stockage de matériel depuis le 1°' octobre 2012 et à tout le moins depuis le 1er avril 2013,
- dire et juger que le local litigieux a fait 1'objet de deux baux 1'un d'habitation et l`autre commercial et que le bailleur a donc perçu indument des loyers et charges depuis 2002,
- dispenser la S.A.R.L. Coq Noir [Adresse 1] du paiement des loyers à compter du ler avril 2013 (date d'inondation du local) jusqu'à parfaite réalisation des travaux nécessaires à la mise hors d'eau des lieux et à la remise en état par Monsieur [R],
- condamner Monsieur [R] au remboursement des loyers indûment perçus sur une période de 5 ans du mois d'avril 2010 jusqu'au 1er avril 2013, soit la somme de 10 866.74 € (350.54 € x 31 mois ) et de faire droit, en toute hypothèse, à la demande de dispense des loyers à compter du 1er avril 2013 en raison de la fraude découverte,
- condamner Monsieur [R] au paiement d'une somme de 12.200 € en remboursement des charges facturées à tort à son locataire la S.A.R.L. Coq Noir [Adresse 1] depuis son entrée dans les lieux.
- condamner Monsieur [R] à payer à la S.A.R.L. LE COQ NOIR [Adresse 1] de justes dommages et intérêts d'un montant de 35 000 €,
Vu l'appel incident,
- débouter Monsieur [R] de 1`intégralité de ses prétentions,
- condamner Monsieur [R] à payer à la S.A.R.L. Coq Noir [Adresse 1] une somme de 3.500€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- le condamner aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions en date du 2 mars 2015 auxquelles il est fait expressément référence, Monsieur [V] [R] demande à la cour de :
- déclarer irrecevable et subsidiairement mal fondée la demande de sursis à statuer de La S.A.R.L. Coq Noir [Adresse 1] fondée sur la revendication du statut des baux commerciaux par application de l'article 73 du code de procédure Civile, L 145-60 du Code de Commerce et 1134 du Code Civil .
- valider le congé délivré le 27.05.2013 à La S.A.R.L. Coq Noir [Adresse 1] pour la date à laquelle il a été donné soit le 30.11.2013,
En conséquence
- ordonner l'expulsion de La S.A.R.L. LE COQ NOIR ainsi que tous occupants de son chef dans le délai de 1 mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir au besoin avec l'assistance de la force publique,
Recevant l'appel incident de Monsieur [V] [R] :
- condamner reconventionnellement la S.A.R.L. LE COQ NOIR au paiement des loyers impayés en deniers ou quittances au 30.11.2013 date d'effet du congé et ensuite au paiement d'une indemnité d'occupation du même montant de 376.07 €/ mois jusqu'à la libération effective des locaux,
- condamner la STE Coq Noir [Adresse 1] à payer au titre des loyers et indemnité d'occupation de 92.3339 € au 31.03.2015,
- rejeter toutes demandes contraires ou plus amples de La S.A.R.L. Coq Noir [Adresse 1] notamment au titre du remboursement des charges,
- condamner la S.A.R.L. Coq Noir [Adresse 1] au paiement de la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 ainsi qu' aux entiers dépens de première instance et d'appel.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la nullité du bail
Les deux baux conclus entre les parties le 11 janvier 2002 portent :
- pour le 1er, sur un local commercial se trouvant dans un immeuble ' [Adresse 4]'en copropriété sis à [Localité 2], station [Établissement 1], cadastré section AB n° [Cadastre 2], à savoir le local correspondant au lot n° 141 de l'état descriptif, situé au sous sol du dit immeuble coté Est et composée d'une entrée, deux pièces, bloc sanitaire avec droit de jouissance exclusive et particulière de la terrasse située coté sud Est et les 685/10400 des parties communes de l'immeuble en ce compris le sol.
- pour le second sur un appartement d'une superficie d'environ 150m² comprenant deux chambres, un salon, coin kitchenette, WC, salle de bains, local à ski et réserves, situé dans l'immeuble '[Adresse 5]' sis à [Localité 2], station [Établissement 1] , 'tels que ces locaux et équipements existent actuellement et sans qu'il soit nécessaire d'en faire la description détaillée, le locataire déclarant les connaître pour les avoir vu et visiter'.
Le locataire invoque prioritairement en cause d'appel la nullité du bail d'habitation conclu en fraude à ses droits, au motif que les deux baux porteraient en réalité sur les mêmes locaux, ayant découvert tardivement par les renseignements communiqués par le service de la publicité foncière que M [R] ne serait en réalité propriétaire que du lot 141 dans l'immeuble en copropriété [Adresse 4]/ [Adresse 5] sur la station [Établissement 3].
Mais il résulte des relevés des titres communiqués par le service de la publicité foncière produits aux débats que M. [R] qui était titulaire sur la station [Établissement 3] des lots 141, 38, 40 et 4, 50 et 57 secteur E et 324 et 451 du secteur F n'a vendu que les lots 4, 50 et 57 de telle sorte qu'il reste propriétaire sur le secteur E des lots 141, 38 et 40 ;
Si aucune référence cadastrale n'est donné sur le bail dit à usage d'habitation, le propriétaire a reconnu devant l'expert [X] chargé de vérifier la valeur locative des locaux donnés à bail commercial ' qu'une modification de la superficie exploitée était intervenue par emprise du local commercial au profit d'une habitation soumise à bail d'habitation au profit du même preneur' et qu'il avait ainsi distrait une superficie figurant au sous sol du bâtiment [Adresse 4] pour agrandir le petit appartement servant à loger le personnel de l'établissement et le joindre à la cave servant d'entrepôt et d'un local comprenant douze box pour entreposer les skis de la clientèle figurant et disposant d'une entrée séparée. Ces locaux sont parfaitement identifiés dans leur existence et leur contenance en sous sol du bâtiment contigu intitulé Gerboise principalement constitué de garages et de caves, par les attestations concordantes de Mesdames [W] et [U] et de Monsieur [S] ayant travaillé ou fréquenté les lieux ainsi que par les divers huissiers et experts assureurs intervenus dans le cadre du sinistre intervenus dans les sous sols de ces deux bâtiments dépendant d'une meme copropriété en avril et mai 2013.
Il en résulte que la preuve de l'identité des surfaces louées n'est pas rapportée aux débats et ne saurait ainsi entraîner la nullité du bail rendant également vaine la demande de remboursement des loyers à ce titre.
Si la consistance du bail d'habitation n'est pas exactement définie, elle ne pourrait tendre qu'à la réfaction du loyer réclamé, au demeurant minime ( 256, 67€), à charge de la faire déterminer par expertise, mesure que le locataire ne sollicite pas et que la cour n'a pas à ordonner pour suppléer la carence dans l'administration de la preuve d'une partie.
Sur la nullité du congé
Le congé pour vente a été délivré par M. [R] dans les formes prévues par la loi du 6juillet 1989 à laquelle les parties ont déclaré volontairement se soumettre en concluant un bail d'habitation contenant la clause ainsi libellée:
' le local faisant l'objet des présentes est destiné au logement du personnel mais ne peut pas être considéré comme un local accessoire indispensable à l'exploitation commerciale du preneur et ne conséquence ne présente pas un caractère commercial. Cette condition est essentielle et déterminante pour le bailleur qui n'aurait pas consenti de bail dans le cas contraire; Par ailleurs, de convention expresse, les soussignés déclarent vouloir soumettre la location faisant l'objet des présentes aux textes régissant les baux d'habitation'.
Cette destination contractuelle ne peut cependant contrevenir à la destination réelle des lieux, dès lors que les locaux constituent une partie accessoire indispensable à l'exploitation du fonds de commerce.
Or leur situation imbriquée en sous sol en partie ' par emprise du local commercial', selon les termes employés par le bailleur devant l'expert, au milieu de garages, leur absence d'ouverture autre qu'un fenestron avec compteur électrique commun au local commercial selon le constat d'huissier du 16 février 2015, et leur usage de ce fait ne pouvant qu'être restrictivement réservé qu'au logement épisodique du personnel du restaurant ou à des réserves et rangement pour les skis de la clientèle ainsi qu'il résulte des attestations précitées et des procès verbaux d'huissier du 16 mai 2013 et 16 février 2015, ce qui rend ces locaux indissociables de l'exploitation du fonds et interdit une autre destination telle qu'imposée artificiellement par le bailleur.
Dans ces conditions, il convient de requalifier le bail d'habitation en bail commercial et d'annuler le congé non conforme à la législation régissant les baux commerciaux.
La demande d'expulsion sera en conséquence rejetée.
Sur les autres demandes
Il n'est pas contesté que les locaux litigieux ont été inondés le 1er avril 2013, le bailleur se bornant à indiquer qu'il n'en est pas l'auteur et que le sinistre relève de la responsabilité de la copropriété, laquelle a d'ailleurs fait établir un constat afin de relever les désordres et de proposer les moyens propres à y remédier le 16 mai 2013.
Il appartient néanmoins au bailleur d'assurer à son locataire un local en bon état de réparation, sauf à se retourner contre le syndicat des copropriétaires pour le garantir y compris par voie de justice.
Or il n'est pas établi que les conséquences dommageables du sinistre ait été résorbées contrairement à ce que soutient le bailleur dans ses écritures, le rapport d'expertise Groupama, assureur du locataire, en date du 26 juillet 2013 indiquant qu'à cette date les locaux étaient encore entièrement inondés et le procès verbal d'huissier du 16 février 2015 constatant que si l'eau s'était retirée 'l'ensemble de l'espace est insalubre, des plafonds sont tombés.... l'ensemble des murs est délabré... l'ensemble semblant non conformes aux normes en vigueur notamment en termes d'électricité au vu des équipements présents et visibles à ce jour', ces constatations interdisant à l'assuré de refaire l'intérieur du logement avant que ces réparations incombant au propriétaire des lieux ne soient prises en charge et révélant l'inaction du bailleur depuis plus de deux ans en ce qu'il ne justifie aux débats d'aucune procédure en cours à l'encontre de la copropriété défaillante.
Dans ces conditions, il convient de dispenser le locataire du paiement des loyers pour des locaux actuellement inexploitables à compter du 1er avril 2013 et ce jusqu'à leur remise en état.
En ce qui concerne les charges, il appartient au bailleur, selon les termes du bail, de justifier annuellement de la réalité des charges récupérables pour lequel il a sollicité le règlement de provisions.
En l'état du second bail qui ne spécifie pas la quote part des parties communes affectées aux locaux qui en sont l'objet, du fait qu'il a été constaté par huissier qu'il n'existe qu'un seul compteur électrique desservant les deux locaux donnés à bail, et en l'absence de tout justificatif produit aux débats par le bailleur sur la base de décomptes édités par le syndic de copropriété au bénéfice de l'immeuble dit ' Gerboise', il convient de faire droit à la demande de remboursement des provisions sur charges injustifiées, dans la limite de la prescription quinquennale, soit pour un montant de 1220€ x 5 = 6100€.
Le locataire ne justifie pas d'un autre préjudice et sera débouté de sa demande supplémentaire de dommages et intérêts.
Les dépens resteront à la charge de Monsieur [R] qui sera en outre condamné à payer à la S.A.R.L. Coq Noir [Adresse 1] la somme de 3.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement, par décision contradictoire, après en avoir délibéré,
Infirme le jugement entrepris,
Dit que le second bail qualifié d'habitation et conclu entre les parties le 11 janvier 2002 est un bail soumis au statut des baux commerciaux,
Déclare nul et de nul effet le congé délivré par Monsieur [R] le 27 mai 2013,
Constate l'insalubrité des locaux à compter du 1er avril 2013,
Condamne la S.A.R.L Coq Noir [Adresse 1] à payer les loyers jusqu'à cette date,
Dispense la S.A.R.L. de tout paiement de loyer au titre de ce bail à compter du 1er avril 2013 jusqu'à la réalisation des travaux nécessaires à la mise hors d'eau des lieux et à la remise en état des murs et des plafonds par Monsieur [R],
Condamne Monsieur [R] à rembourser à la S.A.R.L. Coq Noir [Adresse 1] la somme de 6.100€ au titre des charges non justifiées,
Condamne Monsieur [R] à payer à la S.A.R.L. Coq Noir [Adresse 1] la somme de 3.000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toutes autres demandes,
Condamne Monsieur [R] aux entiers dépens.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
