COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
1re Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 07 JUIN 2016
A.D
N° 2016/
Rôle N° 15/02929
[H] [G]
C/
[R] [V] [X]
[C] [M]
[T] [W] épouse [M]
SCP [J]-[P]
Grosse délivrée
le :
à :Me Susini
Me Badie
Me Guedj
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 22 Janvier 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 14/03191.
APPELANT
Monsieur [H] [G]
né le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 1]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représenté par Me François SUSINI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
plaidant
INTIMES
Monsieur [R] [V] [X]
né le [Date naissance 2] 1965 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Mohamed BELDJERD, avocat au barreau de TOULON,plaidant
Monsieur [C] [M]
né le [Date naissance 3] 1955 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Mohamed BELDJERD, avocat au barreau de TOULON, plaidant
Madame [T] [W] épouse [M]
née le [Date naissance 4] 1958 à [Localité 4], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Mohamed BELDJERD, avocat au barreau de TOULON, plaidant
SCP [J]-[P] poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié [Adresse 5]
représentée par Me Paul GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Me Véronique CHIARINI,, avocat au barreau de NIMES,de la SCP COULOMB, avocat au barreau de NIMES
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 03 Mai 2016 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Anne VIDAL, Présidente
Monsieur Olivier BRUE, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Juin 2016
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Juin 2016,
Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE :
Vu le jugement contradictoire, rendu par le tribunal de grande instance de Toulon, le 22 janvier 2015, ayant statué ainsi qu'il suit :
- rejette les demandes de M. [G],
- déclare la vente à réméré du 22 juillet 2011 portant sur un immeuble situé à [Localité 5] parfaite,
- met la société notariale hors de cause,
- rejette les demandes reconventionnelles de M. [X] et de M et Mme [M],
- dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire,
- condamne M. [G] à payer, par application de l'article 700 du code de procédure civile , la somme de 1000€ à M. [X], la somme de 1000 € aux époux [M], ainsi que la somme de 1000 € à la société civile professionnelle notariale,
- condamne M. [G] aux dépens.
Vu l'appel interjeté par M. [G] le 26 février 2015.
Vu les conclusions de l'appelant, en date du 26 mai 2015, demandant de :
vu les articles 1659,2458 à 2460 du Code civil, 1109 et 1110 du Code civil, vu la loi du 6 juillet 1989,
- à titre principal , dire que le jugement n'a pas fait une bonne application du droit de la vente avec faculté de rachat, que les motifs du jugement sont en contradiction, ce qui équivaut à leur absence,
- dire que l'acte passé le 22 juillet 2011 est un contrat pignoratif assorti d'un pacte commissoire,
- constater que M. [G] s'est mépris sur la contenance de son droit qu'il a cru céder aux consorts [X]- [M] et que la vente est entachée d'une nullité pour vice du consentement,
- en conséquence, infirmer le jugement et prononcer l'annulation du contrat,
- subsidiairement, dire que la convention du 22 juillet 2011 est un bail d'habitation régi par la loi du 6 juillet 1989,
- fixer le loyer à la somme mensuelle de 1200 €,
- en tout état de cause, condamner solidairement les consorts [X] et [M] à lui payer la somme de 3000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les dépens.
Vu les conclusions du 27 juillet 2015 de M. [X] et des époux [M], demandant de :
- vu l'article 1659 du Code civil,
- au principal, rejeter les demandes de l'appelant,
- confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré la vente parfaite,
- condamner M. [G] aux sommes dues par lui en conséquence du manquement à ses obligations contractuelles , y compris les sommes correspondant aux indemnités d'occupation non réglées et aux frais établis par huissier sous état, avec réserve d'ampliation, à la date du 23 juillet 2015,
- condamner M. [G] à verser à chacun des intimés , M. [X] et les époux [M], la somme de 10'000 € à titre de dommages et intérêts, la somme de 5000 € pour procédure dilatoire et la somme de 3000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [G] aux dépens,
- à titre infiniment subsidiaire,
si la cour entendait prononcer l'annulation du contrat et voire, prononcer sa requalification en bail d'habitation,
- déclarer recevable et bien fondé leur appel en garantie contre la société notariale,
- dire qu'elle sera condamnée à les relever garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre,
- dire que la décision lui sera déclarée commune et opposable,
- condamner dans ce cas la société notariale à verser à chacun des demandeurs reconventionnels, M. [X] et les époux [M], les sommes de 5000 € à titre de dommages et intérêts, 3000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les dépens.
Par conclusions du 4 août 2015, la société civile professionnelle [J] [P] demande de :
- confirmer le jugement,
- dire que le notaire n'a commis aucune faute,
- rejeter les demandes des consorts [X] [M],
- condamner M. [G] et les consorts [X] [M] à lui payer la somme de 3000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner tout succombant aux dépens.
Vu l'ordonnance de clôture prise le 29 mars 2016.
Motifs
Attendu que la recevabilité de l'appel n'est pas contestée ; que rien au dossier ne conduit la cour à le faire d'office.
Attendu que l'appel sera donc déclaré recevable.
Attendu, sur le fond, que par acte du 22 juillet 2011, passé par devant Me [P], notaire, M [G] a vendu aux consorts [X] [M], sous forme d'un contrat de vente avec faculté de réméré pendant 18 mois, moyennant paiement d'une somme de 376'000 €, un bien situé à [Localité 5], précision y étant donné que le terrain, assiette de la construction, est la propriété de la commune louée par bail emphytéotique.
Attendu que partie de ce prix était payée comptant pour 360'040 €par l'acquéreur et que le solde, 15'960 €, était payable au plus tard dans le délai de 18 mois.
Attendu que l'acquéreur était propriétaire du bien vendu à compter de l'acte, sous la condition résolutoire de l'exercice du réméré ; que M. [G] conservait la jouissance du bien en contrepartie d'une indemnité d'occupation mensuelle de 2660 €.
Attendu que le vendeur s'était réservé l'exercice du réméré pendant un délai de 18 mois maximum à la condition toutefois précisément stipulée de s'être acquitté de l'indemnité d'occupation dans les conditions contractuelles ; que la déclaration d'exercice du réméré devait être effectuée au plus tard un mois avant la date ultime d'échéance, le vendeur ayant alors pour obligation de verser à l'acquéreur la somme de 376'000 €.
Attendu qu'il était prévu que la non-exécution par le vendeur de l'une quelconque de ses obligations, telles le non-paiement des sommes mises à sa charge, entraînait la déchéance immédiate de la faculté d'exercice du réméré sans nécessité d'une mise en demeure ou d'une décision de justice ; que si le vendeur ne déclarait pas son intention d'exercer le réméré ou s'il en était déchu, l'acquéreur demeurait propriétaire irrévocable de l'immeuble vendu.
Attendu que dans le délai contractuel, M. [G], vendeur, a adressé au notaire un courrier en date du 29 novembre 2012, dans lequel il déclarait exercer sa faculté de réméré et précisait que la somme de 376'000 € serait versée au plus tard à l'échéance des 18 mois ; qu'en l'absence de ce versement, les époux [X] ont fait signifier à M. [G], par acte huissier le 2 août 2013, la déchéance de la faculté d'exercice du réméré, ainsi que du droit d'occupation.
Attendu que les consorts [X] [M] ont obtenu, en référé, une ordonnance du 7 février 2014 constatant la déchéance de la faculté de réméré à la date du 22 janvier 2013 et ordonnant l'expulsion de M. [G] et de tout occupant de son chef.
Attendu qu'il sera, en premier lieu, observé que M [G] conclut en demandant de dire que le jugement n'a pas fait une bonne application du droit de la vente avec faculté de rachat, et que les motifs du jugement sont en contradiction, ce qui équivaut à leur absence, sans en tirer cependant, dans le dispositif de ses conclusions qui seul lie la cour, aucune conséquence quant à la validité du jugement.
Attendu que la cour n'est donc saisie que de l'appréciation de la motivation au fond du jugement.
Attendu qu'à cet égard, M. [G] soutient que le contrat conclu ne constituait pas une vente à réméré, mais un contrat pignoratif, consistant à dissimuler une opération de prêt avec sûreté réelle sous la forme d'une vente avec faculté de rachat ; qu'il fait valoir que les consorts [X]- [M] étaient des investisseurs qui n'avaient pas l'intention de devenir propriétaires de son bien immobilier ; qu'il se prévaut encore de la disproportion entre la valeur réelle de son bien et la somme devant lui revenir dans l'opération envisagée, ainsi que d'un transfert de propriété fictive ; que M. [G], qui invoque la fraude à la loi dans ce montage pignoratif, conclut également à la nullité du contrat pour vice du consentement, et subsidiairement, à sa requalification en bail d'habitation.
Attendu, certes, que dans l'acte signé le 22 juillet 2011, M. [G], vendeur, déclare avoir contacté l'acquéreur pour la mise en place d'une opération de réméré lui permettant de se restructurer financièrement et de sauvegarder son patrimoine, le vendeur s'engageant à ' tout faire et mettre en oeuvre afin que la conclusion de l'exercice du réméré puisse se faire dans les meilleurs délais, 18 mois maximum ».
Mais attendu qu'il est dans la nature même d'un tel contrat, qui prévoit une vente sous la réserve de son anéantissement par l'exercice du réméré, de répondre à un besoin du vendeur de disposer, pendant le temps prévu pour l'exercice du réméré, des fonds versés par l'acquéreur, qui lui-même, n'a pas pour objectif premier, dans ces conditions, de jouir du bien et d'en rester propriétaire, mais qui fait également une opération de placement et de spéculation.
Attendu, par suite, que les modalités expressément prévues de la remise en vente du bien par les deux acquéreurs ne sont pas, en elles-mêmes, significatives de l'existence d'un contrat de vente fictif dissimulant un contrat de prêt avec sûreté pour échapper aux contraintes d'une telle opération, et qu'il en est de même du courrier de M [M] dans lequel il écrit le 21 mai 2013: ' sachez que notre intention initiale était un placement sans aucune intention de devenir propriétaire de votre bien...', ainsi que des plaquettes publicitaires de la société ComCresus dont l'intervention pour le montage de cette transaction (qui n'est, au demeurant, pas démontrée) ou même le recours à tout autre professionnel qui peut, en toute hypothèse, se comprendre, compte tenu de la spécificité de l'opération, sans pour autant démontrer qu'elle relèverait d'un contrat pignoratif.
Attendu par ailleurs qu'il n'est pas établi que ce type de transaction était habituel pour les acquéreurs.
Attendu encore, sur le moyen tiré de ce que le prix convenu était inférieur à la valeur réelle du bien qu'il sera retenu :
- qu'aucune évaluation sérieuse n'est versée, l'avis estimatif produit de ce chef en pièce 5 par M [G] qui propose une valeur de 470 000 € au 7 juillet 2010, ne donnant, en effet, aucun détail sur la façon dont l'estimation a été faite, ne mentionnant pas si les lieux ont été effectivement visités et faisant seulement référence à une transaction pour un bien d'une surface habitable supérieure dont on ignore par ailleurs si la situation est comparable et pour lequel on ne connaît ni la superficie du terrain, ni la qualité de la construction;
- que les sommes versées mensuellement au titre de l'occupation ont une contrepartie effective alors que le bien est laissé à la jouissance du vendeur et que la somme versée par l'acquéreur au titre du prix est immobilisée pendant la durée du réméré ; qu'il n'y a donc pas lieu de les déduire du prix de la vente ainsi que le fait M [G] pour conclure à une valeur minorée ;
- qu'il n'est pas démontré en quoi les dispositions prises le 6 juin 2014 par arrêté de la ville de [Localité 5] aboutiraient à une majoration de la valeur ainsi convenue.
Attendu, par suite, que même en prenant en considération la déduction du prix de la vente du montant des frais et droits de mutation pour 24 500€, étant observé que ces frais grèvent de toutes façons toujours le prix du marché, qu'il sera jugé qu'il n'est ainsi fait aucune démonstration d'une sous-évaluation de nature à caractériser soit un vil prix , soit un prix sans rapport avec le marché, alors, en outre, que l'exercice du réméré qui assortit la vente est un élément de minoration de la transaction ; qu'il sera aussi souligné que :
- le prix à verser pour l'exercice du réméré est le même que celui convenu pour l'achat,
- que M [G] verse un projet de mandat de remise en vente de la maison, établi à son nom et joint à un mail du 21 septembre 2012, prévoyant un prix de 376 000 euros
- et qu'enfin le montage ne met par ailleurs pas en évidence l'existence d'une convention usuraire .
Attendu qu'il en est de même pour la prétendue sur -évaluation du loyer par rapport à la valeur locative réelle, dans la mesure où l'attestation de l'agence, produite en pièce 25, encourt les mêmes griefs que celle ci-dessus analysée et où le prix de la jouissance laissée à M [G] doit être apprécié, non comme le prix d'une simple location, mais par rapport à l'équilibre général de la transaction, et notamment, à l'immobilisation du prix pendant le temps de l'exercice du réméré qui est, en l'espèce, de 18 mois, avec l'incertitude quant au dénouement des relations contractuelles à l'issue de cette période.
Attendu également, sur le caractère prétendument fictif de la vente, qu'il convient de souligner qu'il n'est pas contesté que la vente a bien été publiée par les acquéreurs ; que s'il s'agit d'une formalité légale, diligentée au titre de la publicité foncière, la cour rappellera que la seule sanction est une inopposabilité aux tiers et que l'acquéreur n'a aucune obligation de ce chef ; que la circonstance que l'acte prévoit que le vendeur occupant assume les charges locatives et de propriétaire, ainsi que les taxes d'habitation et foncières jusqu'à l'expiration du délai de réméré , fait aussi partie de l'équilibre général de la convention, étant observé que les acquéreurs avaient, en revanche, la charge contractuelle de l'assurer en qualité de propriétaires.
Attendu , enfin, que M [G] a effectivement exercé le réméré par un courrier du 29 novembre 2012, ce qui démontre bien que l'acte avait cette finalité qu'il a donc mise en oeuvre, même si celle-ci s'est ultérieurement avérée sans suite à raison de sa propre défaillance financière.
Attendu que l'appelant invoque également, en vain, qu'il n'aurait pas eu la qualité de propriétaire du bien vendu, dès lors que le seul élément certain à ce sujet est que le terrain, à l'exclusion de la construction, est effectivement concerné par le bail emphythéotique ; que cette construction est, par ailleurs, clairement désignée comme une maison d'habitation avec la précision que le terrain, assiette de celle-ci, est la propriété de la ville d'[Localité 5], qui le loue par bail emphythéotique jusqu'au 31 décembre 2059 ; que l'avenant au bail emphythéotique le prolongeant en sa durée est joint à l'acte ; qu'il est mentionné que la maison a bien été construite par les auteurs du vendeur et qu'aucun élément n'est versé pour démontrer que la construction ainsi vendue ne serait pas sa propriété, le bail pouvant , en effet, avoir parfaitement envisagé que la propriété de la maison sera celle de son constructeur, à tout le moins pendant la durée du bail emphytéotique ; qu'il ne peut non plus prétendre, compte tenu de la rédaction de l'acte, que le visa de la désignation cadastrale reviendrait à dire que la vente concernerait le terrain; qu'enfin, il doit être relevé qu'en réponse à un courrier de M. [G] , la commune lui adressait l'avenant au bail emphytéotique portant sa durée de 70 à 99 ans ; que par ailleurs, seuls les acquéreurs pourraient se prévaloir de ce qu'ils se sont trompés sur la portée réelle des droits acquis ; et que la mairie a donné son accord à l'aliénation envisagée, de sorte qu'il ne peut être utilement prétendu à l'existence d'une erreur, cause de nullité de la convention.
Attendu que M [G] évoque également de ce chef une situation de violence économique que cependant il ne caractérise nullement, et qu'enfin, il ne saurait se prévaloir d'une erreur qui aurait été commise par les acquéreurs.
Attendu, en conséquence, que M [G] ne démontre pas, alors que la charge de la preuve lui incombe, que le contrat en litige n'est pas une vente, ni qu'elle dissimulerait un pacte commissoire dont les parties auraient voulu éluder les contraintes ou un prêt à taux usuraire compte tenu des données chiffrées sus énoncées, ni qu'il y ait eu une fraude à la loi.
Attendu que les clauses du contrat seront donc jugées conformes aux dispositions du Code civil sur la vente avec faculté de rachat ; que les textes cités par M. [G] (article 2458 à 2460 du Code civil, relatifs aux hypothèques) sont, par suite, sans incidence sur la conclusion de la vente à réméré, ses effets entre les parties et les conditions de son exécution.
Attendu, en conclusion, qu'il n'y a pas lieu de déclarer nul l'acte du 22 juillet 2011 comme dissimulant une opération de prêt, ni comme entâché d'un vice du consentement.
Attendu, sur la demande subsidiaire de M [G] de requalification en bail d'habitation, que celle-ci ne peut être que rejetée, dans la mesure où il résulte clairement des dispositions du contrat que M. [G] n'était pas locataire, mais seulement occupant à titre précaire, et ce, pendant le temps limité de l'exercice du réméré, le contrat mentionnant expressément que la durée de l'occupation est liée à l'exercice de la faculté de réméré et qu'« en aucun cas, le vendeur ne pourra se prévaloir de l'existence d'un bail d'habitation de l'immeuble vendu, l'occupation n'étant motivée que par la condition résolutoire constituée par la faculté d'exercice de réméré».
Attendu, sur la réclamation des consorts [X]- [M] tendant à voir 'condamner M. [G] de plus fort aux sommes dues par lui en conséquence du manquement à ses obligations contractuelles , y compris les sommes correspondant aux indemnités d'occupation non réglées et aux frais établis par huissier sous état avec réserve d'ampliation à la date du 23 juillet 2015", que la demande est, certes, non précisément chiffrée, mais qu'elle est déterminable par rapport à la pièce visée, à savoir, l'état de l'huissier produit en pièce 41 par les intimés , en date du 23 juillet 2015 ; que la lecture de ce document qui chiffre précisément la demande permet cependant de retenir qu'il comprend :
- des condamnations au titre de l'article 700 pour lesquelles les consorts [X] [M] ont déjà un titre,
- des frais de signification de jugement, compris dans les dépens,
- mais aussi des frais d'exécution de titre exécutoires, à la charge du débiteur, non critiqués par M [G], ainsi que des indemnités d'occupation qui lui seront accordées en l'absence également de contestation de ce chef de l'appelant, soit les sommes de 30 032 euros pour l'année 2013 et celle de 2660 euros par mois à parfaire depuis le 1er janvier 2014, ce qui représente un total dû de 81 488,85 euros HT, à parfaire pour les indemnités d'occupation .
Attendu que M. [G] étant débouté de toutes ses demandes contre les consorts [X] [M], l'appel en garantie formé par ces derniers à l'encontre du notaire est sans objet.
Attendu le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de M [G], mais réformé sur la demande reconventionnelle en paiement des consorts [X] et [M].
Attendu qu'en raison de sa succombance, M. [G] supportera les entiers dépens de la procédure d'appel, et versera, en équité, d'une part, à M. [X],d'autre part, à la société notariale [J] [P], et enfin, aux époux [M], la somme supplémentaire de 1800 € chacun par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que les demandes de dommages et intérêts des consorts [X] [M] formées à concurrence de 10'000 € et de 5000 € pour procédure abusive et dilatoire seront rejetées en l'absence de preuve d'une volonté malicieuse de l'appelant et d'un préjudice subi par les intimés, distinct de celui ci-dessus déjà indemnisé.
Par ces motifs
La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
reçoit l'appel,
déboute M. [G] de toutes ses demandes et confirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf celles ayant rejeté les demandes des consorts [X] [M] en paiement des sommes dues par M [G] en conséquence du manquement à ses obligations contractuelles , et statuant à nouveau de ce chef :
condamne M [G] à verser aux consorts [X] [M] la somme de 81 488,85 euros, à parfaire depuis le 1er janvier 2014 pour les indemnités d'occupation,
Y ajoutant :
Condamne M. [G] à payer, par application de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 1800 euros chacun :
- à M. [X],
- aux époux [M],
- à la société civile professionnelle [J] [P] ;
rejette les demandes plus amples,
Condamne M. [G] à supporter les dépens de la procédure d'appel, et en ordonne la distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
