COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 23 JUIN 2016
cl
N° 2016/ 408
Rôle N° 13/23251
[Y] [G] [P]
[U] [Z]
C/
Syndicat des copropriétaires de l'ensemble Immobilier [Adresse 2]
Grosse délivrée
le :
à :
Me Maud DAVAL-GUEDJ
Me Gregory PILLIARD
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 21 Octobre 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 12/05987.
APPELANTS
Madame [Y] [G] [P]
demeurant [Adresse 2]
représentée par la SCP COHEN-GUEDJ-MONTERO-DAVAL-GUEDJ avocats au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [U] [Z]
demeurant [Adresse 2]
représenté par la SCP COHEN-GUEDJ-MONTERO-DAVAL-GUEDJ avocats au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
INTIME
Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la société AZUR PROVENCE dont le siège est [Adresse 1]
représenté par Me Gregory PILLIARD, avocat au barreau de TOULON substitué par Me Julien MARLINGE, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 10 Mai 2016 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Christine LORENZINI, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Christine LORENZINI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2016
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2016,
Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Faits et procédure :
[Y] Ali [P] et [U] [Z] sont propriétaires de lots dans l'immeuble '[Adresse 2]) ; cette copropriété est composée de douze bâtiments ; une copropriétaire, Mme [N], s'étant plainte d'infiltrations, le syndicat de copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2] (le syndicat) a été condamné à faire exécuter sur les parties communes, et sous astreinte, les travaux préconisés par M. [Q], expert judiciaire nommé par ordonnance en date du 10 octobre 2008 ; l'assemblée générale du 29 novembre 2012 a voté un appel de fonds pour l'exécution de ces travaux.
Le syndicat a assigné Mme Ali [P] et M. [Z] devant le tribunal de grande instance de Toulon en paiement de charges de copropriété et par jugement en date du 21 octobre 2013, ce tribunal a condamné les consorts Ali [P] - [Z] au paiement de diverses sommes au titre des charges de copropriété impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts pour résistance abusive et les a déboutés de leurs demandes reconventionnelles.
Les Consorts Ali [P] - [Z] ont régulièrement interjeté appel de cette décision le 21 octobre 2013 et, par arrêt avant dire droit en date du 4 décembre, la cour a sursis à statuer sur l'ensemble des demandes, dans l'attente de la décision de la Cour de cassation sur les mérites du pourvoi formé le 8 octobre 2014 par le syndicat à l'encontre d'un arrêt rendu par la cour le 4 septembre 2014 et de l'éventuelle décision définitive de la cour de renvoi, compte tenu de son incidence sur la présente instance ; le pourvoi ainsi visé a été rejeté par arrêt de la Cour de cassation en date du 19 novembre 2015.
Aux termes de leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 21 décembre 2015, tenues pour intégralement reprises ici, les consorts Ali [P] - [Z] demandent à la cour de :
- réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
- dire et juger que les décisions de l'Union syndicale des Hauts de Saint Georges ne sauraient constituer le moindre titre pour recouvrer les charges de cette union de syndicats, faute de publication des statuts de l'Union et d'une grille de répartition au fichier immobilier,
- constater que tous les relevés de charges jusqu'au 30 septembre 2012 ont été établis par l'Union sur la base d'une grille de répartition inopposable car non publiée et non conforme au titre de propriété des concluants,
- en conséquence, dire et juger que tous les relevés de charges jusqu'à cette date ne peuvent faire l'objet d'une quelconque action en recouvrement par le syndicat,
- constater qu'à compter du 1er octobre 2012, les relevés de charges ont été établis par le syndicat avec reprise irrégulière du solde du compte des concluants dans la comptabilité de l'Union,
- en conséquence, dire et juger que le syndicat ne dispose d'aucun titre pour recouvrer les charges relevant de l'Union,
- dire et juger qu'il n'existe aucune décision régulière et opposable aux concluants contenant approbation des comptes 2011 à 2013, qu'elle émane de l'Union ou du syndicat, ainsi que du principe et du montant de tous travaux constitutifs de charges exceptionnelles du dit syndicat et permettant de fonder une action en recouvrement à l'encontre des concluants,
- en conséquence, dire et juger que les charges figurant au lot Union des appels de fonds 2013 et 2014 ne peuvent fonder une action en recouvrement à l'encontre des concluants,
- dire et juger, en toute hypothèse, que les travaux exceptionnels que le syndicat a ou devrait exécuter en vertu d'obligations judiciaires consacrées au profit d'un copropriétaire sont des charges communes générales, dont la répartition ne peut être réalisée qu'entre tous les copropriétaires et selon la proportion des tantièmes de charges, définies dans le règlement de copropriété et en application des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965,
- ordonner la restitution de la somme de 20 077.38€ avec intérêts de droit à compter du 24 janvier 2014,
- débouter le syndicat de toutes les prétentions formées à l'encontre des concluants en matière de charges de copropriété ainsi qu'en paiement de dommages et intérêts et autres indemnités,
- le condamner au paiement de la somme de 4000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de leur appel, ils font essentiellement valoir que :
- leur groupe d'immeuble, [Adresse 2], a formé avec deux autres groupes d'immeubles une Union de syndicats de copropriétaires, dont les statuts ont fait l'objet d'un acte de dépôt en l'étude de Maître [X], notaire à [Localité 1] les 18 septembre et 1er octobre 1975 mais n'ont pas été publiés au Fichier immobilier ; le gestionnaire de cette union a réuni, non pas les assemblées générales spécifiques à chaque syndicat mais une assemblée de l'ensemble des copropriétaires de chaque syndicat, avec un calcul arbitraire des charges de copropriété résultant de l'application d'une grille, non publiée et non opposable, censée représenter la part de chaque copropriétaire dans l'ensemble globalisé des parties communes des trois syndicats,
- les comptes ainsi approuvés l'ont été notamment dans le cadre des assemblées générales des 25 juillet 2011, 29 novembre 2012 et 30 juillet 2013, toutes trois annulées ; dès lors, le syndicat ne peut justifier d'aucune assemblée générale régulière ayant approuvé les exercices comptables clos les 31 mars 2011, 2012 et 2013,- si une assemblée générale du syndicat du 23 janvier 2014 a définitivement approuvé les comptes en question, cette décision ne leur est pas opposable puisqu'ils ont vendu leurs lots le 10 janvier 2014, cette assemblée générale ayant, par ailleurs, été attaquée par d'autres copropriétaires,
- toutes les charges en relations avec les travaux exceptionnels '[N]', liés à la condamnation du syndicat ainsi que les budgets prévisionnels pour les exercices clos aux 31 mars 2013 et 2014 ne peuvent être inclus dans une action en recouvrement contre eux, puisque la répartition résultait non pas du règlement de copropriété mais d'une grille non publiée et les charges du lot Union leurs sont inopposables,
- le syndicat ayant fait opposition sur la vente, il leur doit restitution.
Par ses dernières conclusions déposées et notifiées le 15 avril 2016, tenues pour intégralement reprises ici, le syndicat sollicite de voir :
- dire et juger que les consorts Ali [P] - [Z] sont débiteurs de la somme de 8758.04€ au titre des charges de copropriété arrêtées au 14 janvier 2014, dues au syndicat,
- les condamner solidairement au paiement de cette somme augmentée des intérêts au taux légal courant du 17 août 2012, le tout sous anatocisme et réformer en ce sens le jugement attaqué,
- dire et juger que Mme Ali [P] et M. [Z] s'opposent opiniâtrement et sans fondement au paiement des charges de copropriété et qu'ils commettent une faute engageant leur responsabilité de ce chef,
en conséquence,
- les condamner in solidum à payer au syndicat la somme de 2000€ au titre de leur résistance abusive au paiement des charges de copropriété et confirmer en ce sens le jugement en date du 21 octobre 2013,
- dire et juger qu'ils ne sont pas recevables et pour le moins infondés à solliciter la restitution de la somme de 20 077.38€,
- dire et juger irrecevables et pour le moins infondés M. [Z] et Mme Ali [P] en l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
- les condamner in solidum au paiement de la somme de 3000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Il soutient en substance que :
- les copropriétaires ont obligation de payer leurs charges de copropriété qui résultent du règlement de copropriété et les comptes ont été approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires du 30 juillet 2013 ainsi que par l'assemblée générale du 23 janvier 2014 ; l'assemblée générale du 30 juillet 2013 qui a été annulée n'est pas celle du syndicat mais celle de l'Union, et, en l'état d'un assemblée générale définitive du syndicat, les consorts Ali [P] - [Z] sont tenus au paiement des charges de copropriété échues et des appels de fonds prévisionnels et pour travaux,
- la clé de répartition des charges est celle stipulée à l'acte modificatif de l'état descriptif de division du 29 mai 1972, régulièrement publié,
- la vente des lots est sans incidence sur l'obligation des consorts Ali [P] - [Z] au paiement des appels de fonds exigibles au budget prévisionnel,
- compte tenu de l'arrêt de la Cour de cassation qui a confirmé l'arrêt de la cour du 4 septembre 2014, le syndicat a recalculé la dette des consorts Ali [P] - [Z],
- les charges dites 'union' correspondent à la quote-part du syndicat au titre de l'entretien des espaces verts, de la piscine, du tennis, des voies dont il partage le coût du fait de son adhésion à l'Union avec les deux autres membres de ladite union, qui bénéficient d'un accès à la piscine et aux tennis selon des servitudes consenties dans le règlement de copropriété du 2 septembre 1965 ; le fait que les statuts de cette union n'aient pas été publiés ne décharge pas les copropriétaires du paiement des charges en question, seul les syndicats étant membres d'une union et non pas les copropriétaires,
- il n'y a pas de confusion et les charges de copropriété sont dues au syndicat et non pas à l'Union, qui n'est pas intervenue à la procédure à quelque titre que ce soit,
- la résistance est abusive et les débiteurs font tout pour retarder le paiement et, de ce fait, les travaux sur les parties communes n'ont pas pu commencé et l'astreinte prévue par l'arrêt du 26 mai 2011 a déjà été liquidée à hauteur de 8000€,
- les consorts Ali [P] - [Z] ne sont pas recevables à contester l'opposition formée par le syndicat suite à la vente de leurs lots, pour ne pas l'avoir fait dans le délai de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et le paiement de la somme de 20 077.38€ a une cause réelle et ne peut donner lieu à restitution, la somme de 12 598.36€ correspondant aux charges de copropriété impayées, à la suite du jugement du 21 octobre 2013 et celle de 4846.35€ à l'application du règlement de copropriété.
C'est en cet état que l'ordonnance de clôture a été rendue le 26 avril 2016.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le fond :
Sur la demande en paiement de charges de copropriété et appels de fonds :
Les consorts Ali [P] - [Z] ont acquis en 2002, trois lots dans la copropriété [Adresse 2], affectés de 5/10 000èmes pour le lot 403, de 59/10 000èmes pour le 411 et 10/10 000èmes pour le 457, soit 74/10 000èmes ; cette copropriété est membre d'une Union des syndicats des Hauts de Saint Georges regroupant trois syndicats de copropriétaires : la [Adresse 2] par actes de dépôt en l'étude de Maître [X], notaire à [Localité 1], des 18 septembre et 1er octobre 1975.
L'adhésion à une union syndicale est décidée par l'assemblée générale de chaque syndicat et emporte l'opposabilité des statuts aux membres de l'Union ; en l'espèce, les appelants n'allèguent pas de l'absence d'une telle assemblée générale, alors même que leur titre de propriété précise que 'le nouveau propriétaire respectera toutes les décisions prises en assemblée générale des copropriétaires susceptibles de concerner le bien ' et que 'il reconnaît être en possession de tous les documents, actes et pièces afférents à cet immeuble' ; ils ne sont donc pas fondés à soutenir que les statuts de l'union ne leur sont pas opposables, étant observé qu'aucun texte n'oblige à la publication des statuts de l'union.
En application des dispositions de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire doit participer aux charges à hauteur de sa quote-part et le paiement des charges s'effectue par le versement de provisions ; les provisions demandées en application du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; les provisions pour les dépenses hors budget sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
Les consorts Ali [P] - [Z] veulent entretenir la confusion entre deux entités différentes, le syndicat dont dépendent leurs lots de copropriété et l'Union, pour s'opposer à tout paiement de charges de copropriété, en invoquant que celles-ci seraient appelées sur des tantièmes qui ne sont pas ceux affectés à leurs lots mais sur une grille arbitraire, non publiée et inopposable, les comptes ayant été approuvés par des réunions irrégulières de l'Union et non pas par des assemblées générales de chaque syndicat, celle de leur syndicat du 23 janvier 2014, postérieure à la vente de leurs lots, ne leur étant pas opposable puisqu'ils n'ont pu y participer ; toutefois, il sera observé que, si l'assemblée générale de l'Union du 25 juillet 2011 a été annulée par un arrêt de la présente cour en date du 19 septembre 2013, il est constant que le syndicat, dont les lots des consorts Ali [P] - [Z] dépendent, a :
- approuvé les comptes arrêtés au 31 mars 2013 et adopté les budgets prévisionnels pour les exercices 2013/2014 et 2014/2015 par une assemblée générale du 30 juillet 2013, dont il n'est pas allégué qu'elle ait été contestée, étant observé que l'assemblée générale en même date qui a été annulée est celle de l'Union,
- approuvé les comptes arrêtés au 31 mars 2011, 31 mars 2012 et 31 mars 2013 et votés les budgets prévisionnels des années 2011 à 2015 par une assemblée générale extraordinaire du 23 janvier 2014, dont il n'est pas plus allégué qu'elle ait été annulée ;
étant rappelé que l'annulation d'une assemblée générale reste sans influence sur l'obligation du copropriétaire de régler les charges résultant du règlement de copropriété ; en l'espèce, et contrairement à ce que soutiennent les consorts Ali [P] - [Z], il résulte des pièces produites que les appels de fonds les concernant ont toujours été effectués sur la base de 74/10 000èmes, conformément au règlement de copropriété ; dès lors, c'est vainement que les appelants soutiennent que le syndicat ne dispose d'aucun titre pour recouvrer les charges de copropriété auxquelles ils sont tenus ; le jugement sera, par ces motifs et ceux non contraire du premier juge, confirmé de ce chef.
Les consorts Ali [P] - [Z] font valoir par ailleurs que les charges figurant au lot 'Union' des appels de fonds 2013 et 2014 ne peuvent fonder une action en recouvrement à leur encontre, ceux-ci leur étant inopposables ; toutefois, ainsi qu'il a été rappelé supra, il résulte de leur titre de propriété qu'ils se sont engagés à respecter toutes les décisions prises en assemblée générale, ont reçu tous les documents afférents à l'immeuble et ils n'allèguent pas de l'absence d'une assemblée générale décidant de l'adhésion à l'Union; les charges appelées au titre de l'Union l'ont été conformément aux clés de répartition du règlement de leur copropriété et correspondent à la gestion des voies, des espaces verts, de la piscine et des courts de tennis (ces deux derniers équipements étant grevés de servitudes au profit des deux autres syndicats membres de l'Union); la cour constate, au vu des relevés de comptes produits, qu'à la suite d'un arrêt de la présente cour du 4 septembre 2014, confirmé par arrêt de la Cour de cassation du 19 novembre 2015, le syndicat a expurgé sa créance des appels de fonds relatifs aux travaux votés à la suite d'une condamnation du syndicat à la réparation des désordres affectant les parties privatives d'une copropriétaire (imputés initialement au seul immeuble dans lequel les consorts Ali [P] - [Z] possédaient des lots) et réparti le coût de ces travaux entre tous les copropriétaires de l'ensemble immobilier ; il justifie, par la production des procès-verbaux d'assemblée générale, des appels de fonds et du décompte copropriétaire, de sa créance au titre des charges de copropriété et des appels de fonds impayés pour la somme de 8758.04€, somme au paiement de laquelle les consorts Ali [P] - [Z] seront condamnés, le jugement étant ainsi réformé sur le quantum alloué au syndicat.
Sur la demande en dommages et intérêts :
Ainsi que l'a relevé le premier juge, les consorts Ali [P] - [Z] s'opposent depuis des années au paiement de leurs charges de copropriété courantes, indépendamment du litige sur la répartition des travaux ; la cour observe que, au moins depuis fin 2012, ils s'abstiennent, sans motif légitime, de s'acquitter des appels de fonds relevant du budget provisionnel de la copropriété ; cette attitude désorganise la gestion financière du syndicat et cause à ce dernier un préjudice distinct de celui compensé par l'allocation d'intérêts moratoires ; l'indemnisation de ce préjudice a été exactement appréciée par le premier juge et le jugement sera de nouveau confirmé de ce chef.
Sur la demande de restitution de la somme de 20 077.38€ :
Les consorts Ali [P] - [Z] sollicitent la condamnation du syndicat au remboursement à leur profit de la somme de 20 077.38€ au motif que l'opposition formée le 20 janvier 2014 sur le prix de vente de leurs lots est irrégulière comme portant sur des sommes contestées judiciairement et qu'elle fait double-emploi avec les sommes obtenues par saisie-attribution du 24 janvier 2014 ; ils contestent ainsi la validité de l'opposition.
Il convient de constater que l'opposition en cause a été formée sur le fondement des dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 en sa rédaction antérieure au 24 mars 2014, pour le paiement des charges de copropriété et des frais, et que, pour sa part, la saisie-attribution a été mise en oeuvre en exécution du jugement du 21 octobre 2013, lequel prévoyait l'exécution provisoire des condamnations, la procédure d'opposition n'étant pas exclusive de toute autre action devant permettre au syndicat de recouvrer les charges de copropriété impayées lors d'une vente ; compte tenu de l'absence récurrente de paiement des charges de copropriété par les consorts Ali [P] - [Z], le syndicat n'avait d'autre possibilité pour sauvegarder sa créance que de régulariser une opposition sur le paiement d'une partie du prix de vente des lots de ces derniers, procédure à l'encontre de laquelle les consorts Ali [P] - [Z] ne justifient pas avoir utilisé les moyens de droit dont ils disposaient ; en tout état de cause, l'opposition est régulière car elle comporte non seulement la répartition des charges et des travaux selon le privilège ou le super-privilège mais également le détail des sommes réclamées selon leur nature et le lot auxquelles elles sont afférentes à l'époque de la mutation, en l'état d'assemblées générales du syndicat alors régulières ; la demande, nouvelle en cause d'appel, en restitution fondée sur l'irrégularité de l'opposition sera en voie de rejet.
Sur les demandes formées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :
L'équité commande de faire droit à la demande présentée par le syndicat au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile mais d'en réduire le montant à de plus justes proportions.
Les consorts Ali [P] - [Z] supporteront les entiers dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour,
CONFIRME le jugement en date du 21 octobre 2013 du tribunal de grande instance de Toulon sauf en ce qu'il a condamné in solidum [Y] Ali [P] et [U] [Z] à payer au syndicat de copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2]) la somme de 12 598.35€ au titre des charges de copropriété impayée arrêtées au 14 mai 2013, outre intérêts au taux légal à compter du 14 août 2012 sur la somme de 11 728.03€ et du 22 novembre 2012 pour le surplus,
Statuant de nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
CONDAMNE in solidum [Y] Ali [P] et [U] [Z] à payer au syndicat de copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2]) la somme de HUIT MILLE SEPT CENT CINQUANTE HUIT EUROS et QUATRE CENTS (8758.04€) au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 14 janvier 2014, avec intérêts au taux légal à compter du 17 août 2012, avec capitalisation des intérêts en application des dispositions de l'article 1154 du code civil,
CONDAMNE in solidum les consorts Ali [P] - [Z] à payer au syndicat la somme de DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2500€) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
LES DÉBOUTE de leur demande à ce titre,
LES CONDAMNE aux entiers dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER.LE PRÉSIDENT.
