COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 30 JUIN 2016
N° 2016/344
Rôle N° 13/17044
SARL AMEUBLEMENT STYLS ET CONTEMPORAIN 'ASC'
C/
[C] [A]
[I] [A] épouse [N]
[X] [Y] épouse [F]
[D] [Y]
Grosse délivrée
le :
à :
SCP TOLLINCHI
ME TRUPHEME
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Cour de Cassation de PARIS en date du 04 Juin 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 681 F-D.
APPELANTE
SARL AMEUBLEMENT STYLS ET CONTEMPORAIN 'ASC' poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié.
demeurant [Adresse 1]
représentée par la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
et assisté par Me Marie-Dominique BOLELLI, avocat au barreau d'AJACCIO
INTIMES
Monsieur [C] [A]
né le [Date naissance 1] 1923 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Lise TRUPHEME de la SELARL CADJI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
et assisté par la SCP PANTANACCE - FILIPPINI, avocat au barreau de BASTIA
Madame [I] [A] épouse [N] décédée
représenté par Me Lise TRUPHEME de la SELARL CADJI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
et assisté par la SCP PANTANACCE - FILIPPINI, avocat au barreau de BASTIA
Madame [X] [Y] épouse [F] prise en sa qualité d'héritière de Madame [A] [Y] , décédée.
née le [Date naissance 2] 1947 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Lise TRUPHEME de la SELARL CADJI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
et assisté par la SCP PANTANACCE - FILIPPINI, avocat au barreau de BASTIA
Madame [D] [Y] En sa qualité d'héritière de Madame [A] [Y], décédée.,
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Lise TRUPHEME de la SELARL CADJI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
et assisté par la SCP PANTANACCE - FILIPPINI, avocat au barreau de BASTIA
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 31 Mai 2016 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Françoise FILLIOUX, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre
Mme Brigitte PELTIER, Conseiller
Mme Françoise FILLIOUX, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Anaïs ROMINGER.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2016
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2016,
Signé par Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre et Mme Anaïs ROMINGER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCÉDURE :
Le 23 février 1970, Monsieur [Z] [A] aux droits duquel se trouvent les consorts [A], a donné à bail à la société 'le géant du Meuble' aux droits de laquelle est venue la société [J] par acte de cession du 10 septembre 1990, un local commercial situé [Adresse 4].
Le 16 septembre 1996, ils ont fait délivrer un congé pour le 1er avril 1997 avec offre de renouvellement.
Un jugement du 17 octobre 2000 confirmé par arrêt de la cour d'appel de Bastia du 2 septembre 2003 a fixé le nouveau loyer à la somme de 267 227 francs.
Le 30 novembre 2000, les bailleurs ont fait valoir leur volonté de ne pas renouveler le bail, réitérée par acte du 22 décembre 2000 et 4 janvier 2001.
Le 18 septembre 2000, la société [J] a été placée en liquidation judiciaire et le 17 janvier 2001, le liquidateur a cédé le fonds de commerce à la société ASC.
Par jugement du 8 janvier 2007, le tribunal de grande instance d'Ajaccio a dit que les bailleurs avaient valablement fait valoir leur droit de rétractation, dit que le congé était opposable à la société ASC et la déboute de sa demande de paiement d'une indemnité d'éviction, dit que l'arrêt de la cour d'appel de Bastia du 2 septembre 2003 concernant la validité de l'ordonnance autorisant la cession n'avait pas autorité de la chose jugée dans le cadre de la présente procédure, déclaré nulle la vente du droit au bail du 17 janvier 2001, ordonné l'expulsion de la société ASC, jugement confirmé par arrêt de la cour du 18 juin 2008.
Le 24 septembre 2008, la locataire a remis les clés aux bailleurs.
Par arrêt du 17 février 2010, la cour de cassation a cassé cette décision sauf en ce qu'elle a dit que les consorts [A] ont exercé régulièrement leur droit de rétractation, débouté la société ASC de sa demande de nullité de l'acte de cession et déclaré le congé opposable à cette dernière, la cour ayant estimé que tout acte de cession de fonds de commerce emporte cession de la créance d'indemnité d'éviction due au cédant et droit au maintien dans les lieux, que cette cession peut intervenir jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction.
Par arrêt du 16 novembre 2011, la cour d'appel de Bastia a considéré qu'une indemnité d'éviction était due au preneur mais l'a fixé à 15 000€ subi en considérant que le bail ayant pris fin, aucune indemnité d'évaluation ne pouvait être évaluée.
Le 14 avril 2012, la société ASC a formé un pourvoi à l'encontre de cette décision.
Par arrêt du 4 juin 2013, la cour de cassation a cassé l'arrêt rendu en toutes ses dispositions au motif la société ASC était devenue par l'acquisition du fonds créancière de l'indemnité d'éviction et qu'il convenait de la valeur marchande du fonds de commerce évincé.
Par acte du 16 août 2013, la société ASC a saisi la cour d'appel d'Aix en Provence après renvoi de la cour de cassation par arrêt du 4 juin 2013 rendu sur un arrêt de la cour d'appel de Bastia du 16 novembre 2011, dans un litige l'opposant à Monsieur [C] [A], Madame [I] [A] et Madame [X] [Y] prise en sa qualité d'héritière de Madame [A] [Y] décédée.
Par arrêt mixte du 20 novembre 2014, la présente cour a :
* infirmé le jugement du 8 janvier 2007 rendu par le tribunal de grande instance d'Ajaccio en ce qu'il a annulé la cession du 17 janvier 2001,
* dit la cession intervenue le 17 janvier 2001 valable,
*dit que la société ASC avait droit à une indemnité d'éviction,
*lui a accordé une provision de 200 000 € à valoir sur l'indemnité d'éviction
* a ordonné une expertise confiée à Monsieur [B].
Le 25 août 2015, l'expert a déposé un rapport aux termes duquel il retient le caractère transférable de l'activité qui de fait a été transférée avec prise à bail de nouveaux locaux sans acquisition de fonds, situés en zone commerciale, ayant entraîné une perte partielle de la clientèle en raison de l'éloignement par rapport aux locaux évincés mais apparition d'une clientèle nouvelle en raison de la qualité des aménagements et l'accroissement de la surface de vente (1102m² au lieu de 777m²), qu'il calcule non pas une perte de valeur du droit au bail, mais une perte partielle de clientèle évaluée à 71 000€, qu'il fixe l'indemnité de remploi à 10 000€, les frais de déménagement à 10 000€, les frais de réinstallation à 163 500€, les frais de personnel à 8 000€, le préjudice commercial à 7 000€ et les frais administratifs à 15 000€ soit un total de 285 000€, sous réserve de justification des frais administratifs et de personnels, que dans l'hypothèse d'une perte de perte de fonds de commerce, il fixe l'indemnité principale à 237 000€, l'indemnité de remploi à 17 000€, les l frais de déménagement à 10 000€, les frais de personnel à 8 000€, le préjudice commercial à 7 000€ et les frais administratifs à 15 000€ soit un total de 294 000€.
Prétentions des parties :
Par conclusions déposées et notifiées le 3 février 2016, la société ASC demande à la cour de :
*infirmer le jugement du 8 janvier 2007,
*dire que la cession intervenue le 17 janvier 2001 est valable,
*dire que son droit à une indemnité d'éviction est incontestable,
*fixer à 809 675€ l'indemnité d'éviction se décomposant en
- 460 000€ de perte de son fonds de commerce,
- 18 000€ de frais de remploi
- 27 252€ de frais de déménagement
- 278 923€ de frais de réinstallation,
- 17 500€ de frais administratifs
-8 000€ de frais de personnel
*et ce avec intérêt au taux légal depuis le 24 septembre 2008 et capitalisation annuelle,
*condamner les intimés à lui verser la somme de 80 000€ de dommages et intérêts et 35000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir que Monsieur [E], expert judiciaire, mandaté par ses soins avait dans un rapport amiable évalué l'indemnité d'éviction à la somme de 805 175€, qu'une telle différence évaluation est difficilement compréhensible.
Sur la perte du fonds de commerce, elle soutient que l'éloignement du plein centre de ville vers une zone commerciale, a entraîné une perte évidente de clientèle qui a été récupéré par ses concurrents restés en centre ville à savoir Cinna, ligne Roset et Monsieur Meuble situés à proximité des lieux loués, que la clientèle cherche auprès de multiples enseignes le meuble qu'il lui convient et ne reste pas fidèle à une marque, que la JP a admis qu'un déplacement de 600m en matière de meuble entraînait une perte importante de la clientèle, que seule l'hypothèse d'une perte du fonds de commerce peut être envisagée.
Sur l'indemnité principale :
Elle souligne que les deux experts n'adoptent pas la même méthode pour le calcul de l'indemnité principale, que Monsieur [B] a retenu les trois derniers exercices antérieurs à l'éviction soit 2005, 2006 et 2007 alors qu'il est de JP constante qu'il convient de retenir la situation au plus prés de la date de départ du locataire, qui a remis les clés le 24 septembre 2008, que la méthode la plus proche de la réalité consiste à retenir la moyenne du chiffre d'affaires annuel TTC au jour de la remise des clés et d'appliquer un coefficient établi par la profession, que l'expert judiciaire exclut les 6 premiers mois de l'année 2008 alors qu'il est établi par les bilans comptables que le chiffre d'affaires du 1er janvier au 30 juin 2008 s'est élevé à 814 956€, que la moyenne des exercices du 1er juillet 2005 au 30 juin 2008 s'élève à 920 945€, que la moyenne déterminée par l'expert judiciaire n'est que de 866 331€ pour les années 2005, 2006 et 2007.
Elle fait valoir que l'expert judiciaire a appliqué un coefficient de 30% alors qu'il indique lui-même que la doctrine et la JP retiennent pour les commerces d'ameublement un coefficient de 30 à 50% et pour les meubles de 20 à 80%, ce qui correspond à un des coefficients le plus bas, alors qu'il convenait de retenir une valeur moyenne soit 50% en raison des caractéristiques du commerce dont elle a été évincée notamment son emplacement, son adaptation à l'exploitation, la qualité de l'installation, les possibilités de développement. donc une attractivité importante du local ; que l'expert judiciaire conteste le chiffre proposé en arguant que l'indemnité correspondrait à 64% du chiffre d'affaires HT mais qu'il convient de calcul sur la base du chiffre d'affaires TTC, que l'indemnité d'éviction doit être évaluée à la somme de 460 000€.
Sur les indemnités accessoires :
Elle souligne que contrairement à ce qu'affirme l'expert, la perte de la clientèle constitue une perte du fonds, qui n'exige pas une non réinstallation.
- Les frais de réinstallation : Elle soutient que l'indemnisation des frais de réinstallation est due en cas de perte du fonds ou de transfert de fonds, même en cas de chaîne de magasins comme l'indique la cour de cassation et comme l'a retenu l'expert judiciaire, qu'on ne peut retenir que l'indemnité de réinstallation est comprise dans l'indemnité principale quant le simple montant des travaux de réinstallation est supérieur à l'évaluation de la valeur du fonds de commerce.
Elle expose que l'expert judiciaire retient les factures pour un montant de 309 561,80€ HT alors que Monsieur [E] avait recensé des factures pour un montant de 347 457,66€, qu'il convient de retenir un coefficient de vétusté de 25%, que l'expert ramène le coût d'installation au prorata des surfaces, les nouveaux locaux étant plus vastes que les anciens locaux, qu'en revanche, il applique un taux de TVA de 19,60% alors qu'un taux de 8% s'applique en corse, qu'il convient de corriger le chiffre ainsi obtenu.
- sur les frais de déménagement : Elle souligne que l'expert a écarté une facture en supposant qu'il s'agissait d'approvisionnement en matériaux de nouveaux locaux qu'il n'en est rien, qu'il s'agissait bien de transfert de mobilier, que les frais de déménagement s'élèvent à 27 252€.
-sur les frais de remploi : elle les évalue à 19 000€.
- sur le préjudice commercial : Elle fait valoir qu'en cas de perte de fonds aucune somme ne lui est due à ce titre, qu'en revanche, si la cour retenait un transfert de fonds une somme de 7 000€ telle qu'évaluée par l'expert judiciaire lui est due.
- sur les frais administratifs : Elle sollicite la somme de 17 500€ soit la moyenne des deux évaluations.
- sur les frais de personnel : Elle sollicite la somme de 8 000€ retenue par l'expert judiciaire.
Sur les préjudices : Elle indique qu'elle a du subir une procédure durant 10 ans pour voir reconnu son droit à indemnisation, alors que ce manque de trésorerie lui a cruellement fait défaut.
Par conclusions déposées et notifiées le 6 avril 2016, les consorts [A] demande à la cour de :
* dire qu'il n'y a pas lieu à statuer sur les points sur lesquels la cour a déjà statué par arrêt mixte,
* fixer à la somme de 1 432€ l'indemnité devant revenir à la société ASC correspondant aux frais administratifs en raison de l'absence de perte de clientèle, le fonds ayant été transféré,
à titre subsidiaire : * fixer à 87 551€ l'indemnité principale, très subsidiairement à 162 906e et à titre infiniment subsidiairement à 237 000€
* fixer à 1 432€ les indemnités accessoires dues,
en tout état de cause : - dire que ces sommes ne porteront intérêts qu'à compter de la décision à venir et de condamner la société ACS à leur verser la somme de 29 400€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils soutiennent que Monsieur [E], expert amiable a rendu un rapport à la demande des consorts [A] de sorte que ses conclusions ne sont pas prendre avec la même considération que celles de l'expert judiciaire, que les locaux donnés en location sont situés dans le quartier populaire d'[Localité 1], sans emplacement de parking dédié, une vitrine vétuste et un intérieur qui n'a pas été rénové depuis de nombreuses années alors que les locaux pris à bail dans le pôle de Suartello situé à 2,9km et non 3km comme l'affirme l'expert judiciaire, dans un centre d'activité dévolu à l'habitat, à proximité de le RN 194, artère principale desservant l'entrée dans la ville, disposant d'un parking de 50 places avec une devanture et un aménagement correspondant àl'image de la marque , de sorte que la locataire, qui ne disposait pas d'une clientèle de proximité, n'a pas perdu de clientèle en raison de son éloignement, sa notoriété attirant le chaland quel que soit l'emplacement, l'achat d'un bien dans un magasin [Établissement 1] ne se faisant pas sur un coup de tête mais résultant d'un acte réfléchi, que l'évolution favorable du chiffre d'affaires entre le 31 décembre 2007 et le 31 décembre 2008 le démontre, que ce déménagement a permis de nouvelles opportunités, qu'elle n'a pas subi de rupture d'activité, puisqu'elle a ouvert son magasin au pôle Suartello dès le 1er juillet 2008, de sorte que l'indemnité d'éviction ne pourra être constituée que du montant des frais de déménagement et de transfert et non pas de la valeur du fonds mais que l'absence de perte de valeur du fonds, aucune somme ne peut être attribuée à ce titre.
Sur l'indemnité principale :
Ils soutiennent à titre principal que la société ASC ne peut prétendre à une telle indemnité et à toute fin, qu'une telle indemnité doit être calculée en tenant compte des trois derniers exercices c'est à dire de 2005 à 2007 et en appliquant un coefficient de 30%, ainsi que l'a fait, à raison, l'expert judiciaire qui a confronté le résultat obtenu avec celui obtenu par une autre méthode '(x par 7 l'excédent brut d'exploitation ), que l'expert a retenu la moyenne des deux méthodes soit 237 000€ qui est égale à 33% du chiffre d'affaires moyen ou 8% de l'excédent du brut d'exploitation, que le chiffre retenu par la société ASC est excessif puisqu'il correspond à 64% du chiffre d'affaires moyen et 15fois l'excédent brut d'exploitation.
Ils font valoir que les chiffres obtenus doivent être corrigés en tenant compte de la conjoncture économique défavorable et de l'état de vétusté avancé des agencements en appliquant un correctif de 20% au chiffre d'affaires moyen ou de réduire le multiplicateur appliqué pour l'excédent brut à 5, que la moyenne des deux résultats permet de déterminer une valeur vénale moyenne de 162906€.
Ils font valoir que la locataire a acquis ce fonds le 17 janvier 2001 pour une somme de 76 224€, qu'aucun investissement n'a été réalisé dans ce commerce, que la moitié des parts sociales a donné lieu à une cession le 31 juillet 2008 pour une valeur de 7 622,45€, démontrant que les associés eux-mêmes font une estimation de leur fonds de commerce bien inférieure à celle de l'expert, qu'il convient de retenir une valeur moyenne entre la somme de 162 906 € et la somme de 12 196€ correspondant à la valeur vénale telle évaluée par les associés eux même lors d'une vente, soit la valeur de 87 551€.
Sur les indemnités accessoires :
Sur les frais de déménagement et réinstallation
Ils soutiennent que le bail du 10 février 1970 mentionnait que les locaux étaient donnés en état brut de décoffrage et sans clôtures ni vitrines, les murs et les plafonds étant crépis et que par clause particulière que les travaux, embellissements et améliorations quelconque qui seraient faits par le preneur, même avec l'autorisation du bailleur, resteraient en fin de bail la propriété de ce dernier, sans indemnité, de sorte que le refus de renouvellement a mis fin au bail et permis au bailleur d'accéder aux constructions sans indemnité, et que le preneur ne peut revendiquer des frais de réinstallations et d'aménagement.
De surcroît, ils font valoir à titre subsidiaire qu'il convient de ne retenir que les frais réellement engagés et justifiés et non pas une estimation a priori ainsi quel'a fait l'expert judiciaire, alors qu'il lui appartenait de procéder aux vérifications qui s'imposaient et notamment d'écarter les aménagements réalisés dans les nouveaux locaux mais qui n'existaient pas dans les locaux évincés, que notamment il convient d'écarter toutes les factures relatives à l'installation de la climatisation qui n'existaient pas dans le local évincé, l'installation de l'alarme, le raccordement à un groupe électrogène et l'installation d'une alarme incendie, d'une sonorisation et d'un réseau informatique, de cloisons de verre et de 4 puits de lumière, d'une enseigne lumineuse et l'achat du mobilier, que certaines factures concernent un autre commerce, ainsi que les factures illisibles ou raturées, que le montant des immobilisations corporelles pour l'année 2008 s'élève à 279 437€ soit après déduction de la somme de 10 960€ au titre des matériels informatiques, seule une somme de 268 477€ reste due à ce titre ; qu'il convient rajouter la somme de 3 066,65€ comptabilisée comme étant des charges dans la comptabilité de la société ASC, qu'on obtient une somme de 271 544€, qu'il convient de déduire les factures non dues soit 142 928,55€ et que les la société ASC est en droit d'obtenir à ce titre 128 615€ rapportée à la superficie du local évincé soit 90 684€.
Ils font valoir que l'expert a retenu un coefficient de vétusté de 25%, on obtient 68 013€ HT à ce titre, que toutefois le local avait été rénové en 2012, de sorte qu'un coefficient de 60% est plus proche de la réalité soit une indemnisation de 36 274€.
Sur l'indemnité de remploi :
Ils font valoir que l'expert a retenu 7% de l'indemnité principale mais qu'il appartient à la société ASC de justifier de la réalité des frais engagés à ce titre, qu'il ne peut s'agir d'une indemnisation forfaitaire, qu'en réalité, la société ASC ne justifie d'aucune dépense à ce titre.
Sur les frais de personnel :
Ils soutiennent que la société ASC n'a subi aucune rupture d'activité et ne justifie d'aucun frais de licenciement, de sorte qu'aucune somme n'est due à ce titre.
Sur le préjudice commercial :
Ils soutiennent que les consorts [A] ne justifiant d'une perte de bénéfice, aucune somme n'est due à ce titre.
Sur les frais administratifs :
Ils font valoir que la société ASC justifie de frais à hauteur de 1 432€ à ce titre.
Sur la perte de clientèle :
Ils s'opposent aux conclusions de l'expert qui a retenu une perte de clientèle de 30% de la valeur du fonds en indiquant que la clientèle n'était pas une clientèle de proximité, que le chiffre d'affaires a augmenté suite au déménagement.
Enfin, ils s'opposent à la demande de dommages et intérêts aux motifs qu'ils ont réglé la somme de 15 000€ allouée par la cour d'appel de Bastia le 16 novembre 2011 et les 200 000€ alloué à titre de provision par la présente cour.
Sur ce :
Sur l'indemnité principale :
Attendu quel'article L145-14 du code de commerce dispose que le bailleur qui refuse le renouvellement du bail, doit payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement et qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ;
Attendu que cette indemnité dite de déplacement ou de transfert lorsque le fonds est réinstallé corresponde aux frais que le preneur peut engager en raison du transfert du fond et des préjudices qui peuvent en découler, tels que les frais de réinstallation, des travaux d'aménageant des locaux dans lesquels le preneur évincé s'est installé et qui sont nécessaires à l'exercice de l'activité frais exposes et induits par ce transfert
Attendu qu'en l'espèce, la locataire exploitait dans les lieux loués situés [Adresse 4], un magasin de vente de meubles sous l'enseigne ' [Établissement 1] ', que les locaux qui présentaient en septembre 2008, date du départ de son départ des lieux, un état correct, comprenant une surface utile de 777 m² déterminée par l'expert judiciaire, qu'elle s'est réinstallé, à l'issu de l'éviction, à compter du 5 août 2008 dans une zone commerciale située [Localité 2], à 3,6km du cours Nicoli, dans un ensemble immobilier de 1 102m² moyennant un loyer de 108 000€ ;
Attendu qu'il est acquis que le preneur s'est réinstallé, sans acquérir un nouveau fond de commerce de remplacement mais en procédant au transfert du fonds existant, qu'en effet compte tenu de la notoriété de l'enseigne nationale '[Établissement 1] ' et du type de marchandises offertes, une partie de la clientèle est restée attaché à la marque, quel que soit son lieu d'implantation, en l'absence de tout autre revendeur de la marque dans la région de Corse du sud ; qu'en raison de la possibilité de conserver dans son autre fonds exploité sous la même enseigne, une grande part de la clientèle qu'elle a développé dans les lieux loués, la société ASC ne justifie que d'une perte partielle de son fonds de commerce ;
Attendu qu'en effet, la locataire évincée exploitant le fonds dans un autre lieu, le fonds est réinstallé, mais la perte du local litigieux a néanmoins entraîné une perte d'une partie de la clientèle puisque la boutique bénéficiait d'une clientèle constituée à la fois par une clientèle attachée à la marque mais également d'une clientèle de passage, que son nouvel établissement n'a pu récupérer, qu'elle a pu conserver une partie de sa clientèle, fidèle à la marque qui bénéficie d'une renommé nationale et d'une image de marque et d'une identité forte, synonyme de qualité et de meubles haut de gamme mais elle a subi une perte partielle de clientèle ; que l'indemnité d'éviction doit correspondre à la réalité de ce préjudice subi ;
Attendu que l'accroissement du chiffre d'affaires postérieurement au déménagement qui s'explique par l'augmentation de la superficie de vente et les possibilités de stationnement, ne signifie nullement que le commerce a conservé toute sa clientèle d'origine mais seulement qu'il a su en créer une nouvelle, sensible aux nouveaux atouts du local ; que le dynamisme du locataire qui a su évoluer favorablement ne peut lui être reproché et qu'en revanche toute comparaison avec le magasin ' la belle époque ' resté en centre ville mais qui ne bénéficie pas d'une notoriété similaire et d'une enseigne nationale est dénuée de pertinence ;
Attendu qu'afin déterminer la valeur du fonds de commerce il convient de confronter le résultat obtenu selon deux méthodes, l'une qui applique un coefficient déterminé selon l'activité, au chiffre d'affaires moyen des trois derniers exercices, cette méthode présentant l'inconvénient de ne pas tenir compte de la rentabilité du fonds de commerce, et une seconde qui permet
d'intégrer ce paramètre en appliquant un coefficient à l'excédent brut d'exploitation (EBE) moyen des trois dernières années,
Attendu que le local litigieux ayant été restitué en septembre 2008, l'exercice 2008 qui inclut une activité exercée sur le nouveau site, doit être écartée, que le chiffre d'affaires moyen réalisé sur les trois dernières années d'exploitation c'est à dire de 2005 à 2007 est de 866 331€ TTC soit après application d'un coefficient de 30%, qui correspond à la commercialité du local considéré, une valeur de 260 000€ ;
Attendu que l'activité du magasin située dans la zone commerciale a débuté au moins le 4 juillet 2008 ainsi qu'en atteste une campagne de publicité, que transfert de siège social a eu lieu le 4 août 2008, que les clés du local ont été restituées le 24 septembre 2008, qu'ainsi, la seule lecture du bilan ne permet pas de déterminer sur quel site s'est déroulée l'activité durant l'année 2008, que le bilan additionne les résultats obtenus sur les deux sites et que la répartition théorique par moitié proposée par la locataire manque de pertinence en raison de l'incertitude sur le chiffre d'affaire réellement réalisé sur le site évincé et ce d'autant qu'on obtiendrait alors un chiffre d'affaires pour les 6 premiers mois de 2008 de 687 520€ alors qu'il était de 385 628e au dernier semestre 2007 et de 427 445e au 1er semestre 2007, sans que les parties s'expliquent sur cette brusque augmentation qui démontre le caractère incohérent et théorique de cette division qui ne reflète pas la réalité économique ;
Attendu qu'il convient de retenir les trois dernières années d'exploitation normale du fonds soit de 2005 à 2007 ;
Attendu que le coefficient appliqué est déterminé notamment en fonction de la rentabilité du fonds, de ses équipements et sa notoriété, que les coefficients pour les commerces d'ameublement varient de 25 à 65% ou 30% à 50 %et pour la vente de meuble de 20 à 80%, que l'expert a retenu un coefficient de 30% après analyse du ratio chiffre d'affaires et achat de marchandises, du résultat d'exploitation et de son bénéficie, que la locataire sollicite un coefficient de 50% au regard de la situation attractive du local, que ce seul élément est insuffisant pour justifier l'application d'un tel coefficient alors que les locaux sont décrits comme étant corrects par l'expert, mais bénéficiant d'équipements vétustes et que la locataire ne justifie d'aucun investissement réalisé depuis l'achat du fond en 2001 pour l'entretien et la maintenance du local, que l'évaluation des parts sociales réalisées lors de cessions intervenues en 2006 et en 2008 est sans influence sur le présent litige ;
Attendu que l'excédent brut moyen pour les mêmes années s'élève à 30 509€ soit après un multiplicateur de 7, une somme de 214 000€ ;
Attendu que la confrontation des deux méthodes permet de dégager une valeur moyenne du fonds de commerce de 237 000€ qui correspond à 33% du chiffre d'affaires ou 8x l'EBX ;
Attendu qu'il n'est pas contesté par les parties que cette valeur est supérieure à la valeur du droit au bail ;
Attendu que la perte de clientèle doit être évaluée à 30% de la valeur du fonds représentant la part de clientèle perdue en raison de la réinstallation, qu'une somme de 71 100€ est due à ce titre ;
Sur les indemnités accessoires :
- indemnité de remploi :
Attendu qu'il s'agit des frais de mutation pour l'acquisition d'un droit au bail équivalent, mais également des frais d'agence et d'honoraires de rédaction du bail, qu'en l'absence de preuve d'une réinstallation sans frais, cette indemnité doit être évaluée à 17 000 € ;
- frais de réinstallation :
Attendu que sont dues par le bailleur des frais de déménagement et de réinstallation qui seront retenus au prorata des surfaces nouvelles par rapport aux surfaces anciennes, que l'ensemble des frais nécessaires à la réinstallation doit être retenu, après application d'un coefficient de vétusté pour tenir compte de la différence entre réinstallation et état neuf ; qu'en revanche, le bailleur n'est pas tenu d'indemniser la locataire pour des installations qui ne correspondraient pas à au anciennes et s'avéraient soit en importance soit en aménagement d'un niveau supérieur, de même que les améliorations ou aménagement de pure convenance n'ont pas à être supportés par le bailleur;
Attendu que le bail du 10 février 1970 contient une clause d'accession en fin de contrat et non pas en fin de jouissance ainsi que le soutient à torts le bailleur, que l'accession qui intervient en application des dispositions de l'article 551 du code civil, est donc différée uniquement en fin de bail, le bail renouvelé étant un nouveau bail, l'accession s'est produite, non pas à la fin des relations contractuelles, mais au moment du renouvellement ; que le bail du 10 février 1970 s'étant renouvelé le 1er avril 1979 puis le 1er avril 1988, le bailleur est, en raison de la clause d'accession, devenu à ces dates propriétaires des aménagements et équipements présents dans les lieux loués ;
Attendu que la locataire n'ayant pas conservé à l'issue des renouvellements, la propriété des installations effectués dans les lieux loués donnés à bail en état brut de décoffrage, sans clôture ni vitrines et les murs et plafonds étant crépis, il doit être indemnisé des installations et aménagements dont le bailleur était devenu propriétaire par accession lors des renouvellements et donc préalablement à l'éviction ; que le local lors de l'éviction comprenait bien des aménagements propriété du bailleur, que le locataire doit pouvoir retrouver un local bénéficiant d'équipements similaires ;
Attendu qu'en raison de la clause d'accession des installations s'intégrant à l'immeuble en fin de bail donc lors des renouvellements, la société locataire est en droit de réclamer les frais nécessaires à une réinstallation dans des conditions d'exploitation conformes aux lieux quittés;
Attendu que l'expert judiciaire a retenu des factures de réinstallation pour un montant de 394 375,46€ TTC d'où il déduit 20 183,57e HT et s'agissant de factures faisant état de livraison de meubles pour un montant, qu'il détermine ainsi un montant total de factures de 309 561,80€ HT en déduisant une TVA à 19,60% pour la totalité des factures alors que certaines mentionne une TVA à 8% ;
Attendu qu'en effet, les factures émanant d'un établissement Sanchez, spécialiste du transport de meubles mentionnant uniquement une livraison de meubles, sachant que la société Roche et Bovois exploite un commerce de vente de meuble, ne peut être retenue comme concernant des équipements des locaux ;
Attendu que l'expert note que de nombreux aménagements réalisés dans les nouveaux locaux ne semblent pas avoir existé dans les locaux évincés tels qu'il les a visités en 2015 ; que l'agence [Établissement 2] mandaté par les bailleurs affirme que les locaux évincés ne présentaient pas de système de chauffage et climatisation, de sonorisation, d'alarme incendie, de films anti UV sur les vitres, de groupe électrogène et de cloisons fixes ;
Attendu qu'il convient de déduire la facture de 2 708,86€ correspondant à l'installation d'une alarme, 2 056,92€ correspondant à la sonorisation, 12 500 et 780€ correspondant à des enseignes lumineuses qui n'existaient pas auparavant, soit un total de 18 045,78€
Attendu qu'en revanche, l'absence de chauffage dans le local initial n'a pas été mentionné par l'expert et que l'installation d'un groupe électrogène permet de pallier d'absence de raccordement électrique pour une zone excentrée, qu'il n'est pas prétendu que le local évincé ne bénéficiait pas d'une telle installation, que le coût de l'installation d'un réseau informatique dépend de l'environnement immédiat du local et qu'il peut être plus coûteux pour un local situé en zone commercial, pour lequel la pose d'un câblage est nécessaire ; qu'il résulte des dires mêmes du bailleur que le local évincé disposait de cloisons mobiles en bois, qu'il n'est pas établi que la pose de cloisons en verre représente un surcoût, que la pose d'un film UV se révèle indispensable en fonction de l'orientation du local et qu'enfin l'installation dans les nouveaux locaux comprend la fourniture de biens meubles nécessaires à l'exercice de l'activité ;
Attendu que les factures Apave pour un montant total de 2 690€ concerne deux magasins : [Établissement 1] et [Établissement 3], de sorte qu'il convient de l'écarter, qu'en revanche les factures Archi deco conseil, centre de marquage, Martini, entreprise AJ, Lolli électricité et Biguet font expressemtn référence au magasin [Établissement 1], la mention erronée du nom du gérant Monsieur [J], voir de l'intitulé ' société [J]' n'est pas de nature à permettre de les écarter;
Attendu que le total des factures produites s'élève à 347 457,66€ HT, qu'il convient de déduire les factures ne concernant pas des installations comparables ou ne concernant pas les locaux soit la somme de 20 735,78€, que reste due 326 721,88€, qu'il convient d'appliquer un coefficient de vétuste de 25% pour tenir compte de l'état 'correct' du matériel existant dans les locaux dont la locataire a été évincée, qu'après un calcul au prorata des surfaces, l'indemnité de réinstallation doit être évaluée à 172 774,20€
- frais de déménagement
Attendu que les frais de déménagement correspondant aux factures de la société Sanchez s'élèvent à la somme de 20 183,14€ HT ;
- frais de personnel
Attendu que la locataire ne justifie d'aucun frais à ce titre ;
- le préjudice commercial
Attendu que ce préjudice qui correspond aux troubles subis par le locataire pendant le déménagement et la réinstallation, en tenant compte de la perte de temps pour rechercher de nouveaux locaux, doit être évalué à 3 mois de bénéfice, que la société qui présentait un bilan bénéficiaire de 2005 à 2007, a enregistré en 2008 une perte de 117 851€, qu'il convient de lui allouer à ce titre la somme de 7 000€ correspondant à 3 mois de bénéfice moyen entre 2005 et 2007, les résultats obtenus en 2008 pour les raisons sus exposées ne pouvant rentrer en ligne de compte ;
- frais administratif divers :
Attendu qu'il s'agit de prendre en charge les frais liés au changement d'adresse dont notamment le transfert de ligne téléphonique, l'impression de nouveaux documents, l'information des clients et fournisseurs, que la locataire justifie d'une somme de 1 432€ à ce titre ;
Attendu que l'indemnité d'éviction s'évalue comme suit :
- indemnité principale : 71 000€
- indemnité accessoire :
*remploi : 17 000€
*installation : 172 774,20
*déménagement : 20 183,14€
*préjudice commercial : 7 000€
*frais administratif : 1 432€
total : 289 389,34€
Attendu que le locataire est fondé à solliciter des intérêts à compter de son départ des lieux soit le 24 septembre 2008 jusqu'au paiement de la provision sur la totalité de la somme puis uniquement sur le solde restant dû ;
Attendu que le droit d'agir en justice est ouvert à tout plaideur qui s'estime lésé dans ses droits, son exercice ne dégénérant en abus qu'autant que les moyens qui ont été invoqués à l'appui de la demande sont d'une évidence telle qu'un plaideur, même profane, ne pourra pas ignorer le caractère abusif de sa démarche ou qu'il n'a exercé son action qu'à dessein de nuire en faisant un usage préjudiciable à autrui ; qu'en l'espèce, il ne peut être fait grief aux bailleurs d'être responsable des procédures engagées par la locataire et que l'appréciation inexacte de leurs droits n'est pas constitutive d'une faute ; que la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive doit être rejetée ;
Attendu qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile à l'une quelconque des parties ni pour la procédure de première instance ni pour celle d'appel.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Par arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe,
Condamne solidairement Mesdames [Y] [D] et [X], Madame [I] [A] et Monsieur [C] [A] à payer à la société ACS la somme de 289 389,34€ et ce avec intérêt au taux légal à compter du 24 septembre 2008 sur la totalité de la somme et ce jusqu'au 9 mai 2015, puis sur le solde restant dû,
Ordonne la capitalisation annuelle des intérêts à compter du présent arrêt,
Constate que les consorts [A] ont versé une provision de 200 000€ à valoir sur l'indemnité d'éviction,
Condamne Mesdames [Y] [D] et [X], Madame [I] [A] et Monsieur [C] [A] aux dépens de première instance et d'appel.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
