COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 30 JUIN 2016
cl
N° 2016/ 439
Rôle N° 15/01670
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7]
C/
Syndicat des copropriétaires LES PALMIERS 4
Grosse délivrée
le :
à :
Me Patricia CHEVAL
Me Aymeric TRIVERO
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 13 Janvier 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 12/09323.
APPELANTE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES PALMIERS II VILLAS représenté par son syndic la SARL GMI PAGE SYNDIC (Groupe S2F) [Adresse 1]
représentée par Me Patricia CHEVAL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, assisté de Me Sylvain THOURET, avocat au barreau de LYON
INTIMEE
Syndicat des copropriétaires LES PALMIERS 4 dont le siège social est [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS [Adresse 2] anciennement SARL BILLON GACHET
représentée par Me Aymeric TRIVERO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 17 Mai 2016 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Christine LORENZINI, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre
Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller
Madame Christine LORENZINI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2016
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2016,
Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Faits et procédure :
Le syndicat de copropriétaires Les Palmiers II Villas, sis [Adresse 4]) est propriétaire d'un terrain située dans la ZAC dite [Adresse 5] dans la même commune, cadastré section AE n° [Cadastre 5] (anciennement section A n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4]) ; sur ce terrain, un ensemble immobilier de quarante-neuf villas a été édifié ; sur le terrain contigu, cadastré AE n°31, appartenant au syndicat de copropriétaires Les Palmiers IV, se trouve un ensemble immobilier de cent trente villas ; les deux parcelles sont comprises dans le périmètre de l'association foncière urbaine libre générale des Hameaux de Croix Valmer (l'AFFUL).
Par acte d'huissier en date du 4 décembre 2012, le syndicat de copropriétaires Les Palmiers II Villas a fait assigner le syndicat de copropriétaires Les palmiers IV devant le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins de revendication de la propriété de l'impasse Antigua, située au Nord Ouest de sa parcelle ; il a saisi le même jour le tribunal d'instance de Fréjus d'une action en bornage.
Par ordonnance en date du 29 novembre 2013, le juge de la mise en état a rejeté la demande du syndicat de copropriétaires Les Palmiers IV aux fins de dessaisissement au profit du tribunal d'instance et également rejeté la demande de sursis à statuer jusqu'à la décision de cette juridiction sur le bornage, devant laquelle la prescription acquisitive est soulevée en tant que moyen de défense.
Par jugement en date du 13 janvier 2015, le tribunal de grande instance de Draguignan a :
- déclaré irrecevables les pièces n° 22 et 23 produites par le syndicat de copropriétaires Les Palmiers II Villas le jour de la clôture des débats et les a écartées des débats,
- déclaré recevable l'action du syndicat de copropriétaires Les Palmiers II Villas,
- rejeté les demandes du syndicat de copropriétaires Les Palmiers II Villas aux fins de juger qu'il est propriétaire de l'impasse Antigua et de voir condamner le syndicat de copropriétaires Les palmiers IV à libérer son assiette de toute occupation et à cesser de la réutiliser à son profit,
- rejeté sa demande de dommages et intérêts,
- condamné le syndicat de copropriétaires Les Palmiers II Villas au paiement de la somme de 2500€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal a retenu que l'AFUL a été créée pour gérer les parties communes à usage collectif destinées à devenir propriété de cette association, mais qu'il n'était pas établi qu'elle ait acquis la voirie et les voies de circulation et notamment l'impasse en litige, ce qui rendait l'action du syndicat de copropriétaires Les Palmiers II Villas recevable, d'autant que cette impasse dessert plusieurs lots de la copropriété voisine ; sur le fond, le tribunal a retenu qu'en l'état des pièces produites, le syndicat de copropriétaires Les Palmiers II Villas ne rapportait pas la preuve qu'il est propriétaire de l'assiette de l'impasse.
Le syndicat de copropriétaires Les Palmiers II Villas a régulièrement interjeté appel de cette décision le 4 février 2015.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées et signifiées le 23 février 2016, tenues pour intégralement reprises ici, le syndicat de copropriétaires Les Palmiers II Villas demande à la cour de :
- réformer le jugement entrepris,
- déclarer recevables les pièces produites par le syndicat de copropriétaires Les Palmiers II Villas simultanément à ses conclusions d'appel,
- rejeter les fins de non recevoir du syndicat de copropriétaires Les Palmiers IV,
- rejeter la demande de sursis à statuer de ce même syndicat,
- déclarer recevable et bien fondée l'action du syndicat de copropriétaires Les Palmiers II Villas,
- dire et juger que le syndicat de copropriétaires Les Palmiers II Villas est propriétaire de la parcelle section AE n°[Cadastre 5] et notamment de la portion de l'impasse Antigua se trouvant sur cette parcelle,
- dire et juger que la revendication de propriété par usucapion du syndicat de copropriétaires Les Palmiers IV n'est pas fondée, celui-ci ne pouvant justifier d'une possession d'une durée au moins égale à trente ans et revêtant les qualités de l'article 2261 du code civil,
- condamner le syndicat de copropriétaires Les Palmiers IV à libérer la parcelle section AE n°[Cadastre 5] et notamment de la portion de l'impasse Antigua se trouvant sur cette parcelle en supprimant les emplacements de stationnement et les inscriptions, de même que le bloc de boîtes aux lettres dans le délai de deux mois de l'arrêt à intervenir sous peine d'une astreinte de 100€ par jour de retard,
- interdire au syndicat de copropriétaires Les Palmiers IV de réutiliser tout ou partie de l'assiette de l'impasse se trouvant sur la parcelle AE [Cadastre 5] sous peine d'une astreinte de 100€ par nouvelle infraction constatée et par jour,
- condamner le syndicat de copropriétaires Les Palmiers IV à payer au syndicat de copropriétaires Les Palmiers II Villas une indemnité de 10 000€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,
- rejeter la prétention du syndicat tendant à la constatation d'une servitude à son profit sur la partie de l'impasse Antigua se trouvant sur l'assiette foncière de la copropriété [Adresse 8] comme irrecevable et mal fondée,
- le condamner au paiement de la somme de 10 000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de son appel, il fait essentiellement valoir que :
- il produit en cause d'appel, régulièrement signifiées, les pièces 22 et 23 écartées par le tribunal, qui ne sont en sa possession que depuis la veille de la clôture de la procédure de première instance,
- il a qualité pour agir pour voir reconnaître son droit de propriété sur l'assiette de l'impasse Antigua, sauf en son extrémité, car les deux copropriétés font parties de l'AFUL générale, et non pas de l'AFUL spéciale de 1ère tranche, et chaque copropriété est toujours propriétaire de l'assiette de sa voirie, même entretenue par l'AFUL ; il n'y a pas d'enclave car chaque copropriété bénéficie d'une servitude réciproque de passage sur la totalité des voies situées dans le périmètre de l'AFUL, laquelle n'a jamais élevé de revendication de propriété sur cette impasse ; en tout état de cause, le syndicat requérant est au moins propriétaire des parties latérales sur lesquelles sont installées les places de stationnement litigieuses et le bloc de boîtes aux lettres,
- il a tout autant intérêt à agir pour voir reconnaître sa propriété et rejeter l'usucapion invoquée par le syndicat de copropriétaires Les Palmiers IV,
- il justifie de sa propriété par la production de son règlement de copropriété, de celui de la SCI d'origine ainsi que de l'état descriptif de division, confirmant son terrain d'assiette et la propriété de la parcelle AE [Cadastre 5], laquelle entraîne celle de l'impasse qui s'y trouve ; l'intimé est propriétaire de l'extrémité nord de l'impasse, ce qui est le motif de l'action en bornage, toujours en cours,
- il n'y a pas prescription acquisitive au profit du syndicat de copropriétaires Les Palmiers IV, qui n'a été constitué qu'en décembre 1984 et qui ne dispose pas d'un juste titre ni ne caractérise une possession au sens de l'article 2261 depuis 1984, alors que le syndicat de copropriétaires Les Palmiers II Villas proteste depuis au moins 2007,
- cette occupation est source d'un préjudice de jouissance pour l'appelant.
Par ses dernières conclusions déposées et notifiées le 7 avril 2016, tenues pour intégralement reprises ici, le syndicat de copropriétaires Les Palmiers IV sollicite de voir :
- confirmer le jugement,
sur l'irrecevabilité des demandes du syndicat de copropriétaires Les Palmiers II Villas,
- constater que l'AFUL est en charge de la gestion des voies et des parkings ainsi que de leur propriété et que la demande du syndicat de copropriétaires Les Palmiers II Villas concerne la propriété et la gestion d'une voie et des parkings situés sur cette voie, laquelle est dans le périmètre de syndicat de copropriétaires Les Palmiers II Villas,
- constater en conséquence que le syndicat de copropriétaires Les Palmiers II Villas n'a pas qualité pour agir,
- constater que la demande du syndicat de copropriétaires Les Palmiers II Villas concerne la propriété de la parcelle AE n° [Cadastre 5], que cette question n'a aucun sens, le seul problème étant celui de la limite de cette parcelle,
- constater en conséquence que le syndicat de copropriétaires Les Palmiers II Villas n'a aucun intérêt à agir,
- constater que les statuts sont en cours de remise à jour, et surseoir à statuer dans l'attente des nouveaux statuts,
sur l'absence de preuve de la propriété de l'impasse,
- constater que le syndicat de copropriétaires Les Palmiers II Villas n'a aucune preuve de sa propriété de l'impasse Antigua qui ne constitue pas une parcelle autonome et le débouter de sa demande,
sur la prescription acquisitive,
- constater que le syndicat de copropriétaires Les Palmiers IV occupe les emplacements de parking litigieux depuis 1985 et que les boîtes aux lettres ont été livrées en 1985 par le promoteur, constater les titres de propriété et la possession du syndicat de copropriétaires Les Palmiers IV depuis 1985,
- constater la prescription acquisitive abrégée,
- à titre subsidiaire, constater que la volonté de l'aménageur était d'affecter les parkings ainsi que l'emplacement sur lequel se situent les boîtes aux lettres au syndicat de copropriétaires Les Palmiers IV,
- désigner tel expert aux fins de :
* constater les éléments de possession, notamment les titres de propriété, les ouvrages réalisés ou entretenus par les parties, la présence d'aménagements ou d'ouvrages appartenant au syndicat de copropriétaires Les Palmiers IV ou à des copropriétaires de ce syndicat,
* dire depuis quand ces éléments de possession existent,
* vérifier s'il existe des éléments permettant de caractériser une servitude au bénéfice du syndicat de copropriétaires Les Palmiers IV,
* procéder à la délimitation de la parcelle sur laquelle la possession a été constatée,
- condamner le syndicat de copropriétaires Les Palmiers II Villas au paiement de la somme de 5000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il soutient en substance que :
- l'objet de l'AFUL est, selon l'article 5.2.0 de ses statuts, notamment la propriété des voies et aires de circulation mixtes et éventuellement des aires de stationnement ; elle est donc propriétaire de l'impasse revendiquée, même si les formalités de cession n'ont pas été régularisées, promesse de vente valant vente, et le syndicat de copropriétaires Les Palmiers II Villas n'a aucune qualité pour agir ; en vertu de l'article 6.3.0 de ses statuts, c'est l'AFUL qui gère les mêmes voies et aires et le syndicat de copropriétaires Les Palmiers II Villas est donc irrecevable à demander que le syndicat de copropriétaires Les Palmiers IV libère l'assiette de l'impasse,
- le syndicat de copropriétaires Les Palmiers II Villas n'a aucun intérêt à agir, la propriété de la parcelle AE [Cadastre 5] ne lui étant pas contestée, seule la limite étant en cause, s'agissant de savoir si cette parcelle s'arrête avant ou après l'impasse, question relevant du juge du bornage ; l'impasse est en limite de propriété et la volonté du promoteur était de l'affecter à l'usage du syndicat de copropriétaires Les Palmiers IV,
-subsidiairement, le syndicat de copropriétaires Les Palmiers II Villas ne démontre pas qu'il est le propriétaire de l'assiette de l'impasse alors que le syndicat de copropriétaires Les Palmiers IV démontre sa possession sur celle-ci par des actes positifs, en présence d'un juste titre
C'est en cet état que l'ordonnance de clôture a été rendue le 3 mai 2016.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de l'action :
Contrairement à ce que soutient le syndicat de copropriétaires Les Palmiers IV, l'AFUL n'est pas propriétaire de l'impasse revendiquée par le syndicat de copropriétaires Les Palmiers II Villas ; en effet, les dispositions de l'article 6.3.0 des statuts de cette AFUL se réfèrent à une acquisition de la propriété des voies de circulation par 'tous moyens de droit et, notamment, par dotation ou abandonnement' ; ainsi que l'a exactement relevé le tribunal, il n'est pas démontré que la voie en question a été acquise par l'AFUL, le syndicat de copropriétaires Les Palmiers IV procédant par voie d'affirmation sans produire de promesse de vente ; le syndicat de copropriétaires Les Palmiers II Villas a donc qualité à agir, la question de la propriété de l'impasse relevant de l'examen du fond du litige ; le jugement sera confirmé de ce chef.
Il le sera également en ce qu'il a retenu l'intérêt à agir du même syndicat de copropriétaires Les Palmiers II Villas qui se considère comme propriétaire de l'impasse et entend rejeter le moyen d'usucapion qui lui est opposé ; contrairement à ce que soutient le syndicat de copropriétaires Les Palmiers IV, ce n'est pas uniquement la question de la limite de propriété qui est en cause mais la propriété même de l'impasse litigieuse ; le jugement sera de nouveau confirmé.
Sur la demande de sursis à statuer :
Cette demande, nouvelle en cause d'appel sera en voie de rejet, la mise à jour des statuts étant sans incidence sur la solution de la présente instance, l'intimé n'alléguant pas même d'un projet d'acquisition des voies par l'AFUL.
Sur le fond :
Il résulte du plan de masse d'août 1979, établi de manière contradictoire et visé dans le titre de propriété de la SCI Les Palmiers II Villas auteur de l'appelant, régulièrement publié, ainsi que du plan de bornage établi en décembre 1981, contemporain de la construction du lotissement, et antérieur à celle du syndicat de copropriétaires Les Palmiers IV, que l'impasse Antigua est pour majeure partie incluse dans la parcelle du syndicat de copropriétaires Les Palmiers II Villas ; ce plan matérialise au sol les quarante neuf places de parking correspondant aux villas ainsi que les parkings visiteurs, qui figurent dans le règlement de copropriété- état descriptif de division du syndicat de copropriétaires Les Palmiers II Villas, en son chapitre II, article 2 ; pour sa part, le même document du syndicat de copropriétaires Les Palmiers IV précise uniquement qu'il est prévu autant de parkings que de villas, sans plus de précision à l'inverse de celui de l'appelant ni production du plan du constructeur situant précisément ces parkings ; les plans produits aux débats permettent de constater que le syndicat de copropriétaires Les Palmiers II Villas est propriétaire des parcelles [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], devenues AE n° [Cadastre 5], laquelle inclut en conséquence une partie de l'impasse Antigua (parcelle [Cadastre 1]), ce qui n'est pas utilement contredit par le plan de masse de 1985 de l'intimée, ni par celui annexé au contrat de réservation de M. [L], ce dernier document ne permettant pas, compte tenu du numéro de la villa et du caractère partiel du plan qui y est joint, de considérer, contrairement à l'analyse du tribunal, que le parking vendu était extérieur au lotissement et installé sur l'assiette litigieuse de l'impasse Antigua.
L'intimée n'est pas plus fondée à revendiquer la propriété de l'impasse par le bénéfice de la prescription acquisitive ; en effet, ainsi qu'il a été analysé supra, elle ne justifie pas d'un juste titre, en l'absence de production tant du titre de propriété de la SCI, son auteur, faisant état des parcelles exactement acquises, et du plan de délimitation nécessairement établi à cette occasion ; ni l'acte d'achat de 2002 de Mme [Y] ni le contrat de réservation de M. [L] de 1985 ne sont de nature à suppléer à cette carence ; dès lors, le syndicat de copropriétaires Les Palmiers IV ne saurait invoquer une prescription acquisitive abrégée à son profit ; de même, s'il n'est pas contestable qu'il justifie d'une possession des lieux depuis au plus tôt novembre 1985, cette possession est contestée par l'appelante au moins depuis 2007 et dont l'assignation est du 4 décembre 2012, en sorte que la prescription trentenaire n'est pas plus acquise ; l'intimée ne démontre pas non plus que la volonté de l'aménageur était de lui affecter les parkings et l'emplacement des boîtes aux lettres.
Dès lors, le syndicat de copropriétaires Les Palmiers II Villas est propriétaire de la partie de l'assiette de l'impasse Antigua située sur la parcelle AE n° [Cadastre 5], les limites exactes de propriété de chacune des parties sur cette impasse devant être établies par bornage, l'appelante ne contestant pas que l'autre syndicat est propriétaire d'une partie de cette impasse en son extrémité Nord et le jugement sera infirmé de ce chef.
En conséquence, le syndicat de copropriétaires Les Palmiers IV sera condamné à libérer l'assiette de l'impasse Antigua se trouvant sur la parcelle AE n° [Cadastre 5] dans le délai de huit mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 50€ par jour de retard, passé ce délai, avec interdiction de réutilisation de cette même assiette sous astreinte telle que reprise au dispositif de la présente décision, le jugement étant de nouveau infirmé.
Le syndicat de copropriétaires Les Palmiers II Villas ne justifie pas du préjudice dont il allègue quant à l'absence de jouissance liée à l'occupation des lieux par l'intimée, étant observé que, pendant plus de vingt ans, il a laissé la situation perdurer alors que le syndicat de copropriétaires Les Palmiers IV avait matérialisé au sol les emplacements de stationnement et que le bloc boîtes aux lettres est en place depuis 1985 ; sa demande de dommages et intérêts sera en voie de rejet et le jugement confirmé par substitution de motifs.
Sur les demandes formées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :
L'équité commande de faire droit à la demande présentée par le syndicat de copropriétaires Les Palmiers II Villas au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile mais d'en réduire le montant à de plus justes proportions.
Le syndicat de copropriétaires Les Palmiers IV supportera les entiers dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour,
INFIRME le jugement en date du 13 janvier 2015 du tribunal de grande instance de Draguignan sauf en ce qu'il a déclaré recevable l'action du syndicat de copropriétaires Les Palmiers II Villas et rejeté sa demande de dommages et intérêts,
Statuant de nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
DIT que le syndicat de copropriétaires Les Palmiers II Villas est propriétaire de la portion de l'assiette de l'impasse Antigua située sur la parcelle section AE n°[Cadastre 5], lieu-dit '[Adresse 6], (Var),
CONDAMNE le syndicat de copropriétaires Les Palmiers IV à libérer la portion de l'assiette de l'impasse Antigua située sur la parcelle section AE n°[Cadastre 5], en supprimant les emplacements de stationnement et le bloc de boîtes aux lettres, dans un délai de huit mois à compter de la signification du présent arrêt, et sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai,
LUI FAIT INTERDICTION de réutiliser cette portion d'assiette sous peine d'une astreinte de 100 euros par nouvelle infraction constatée,
CONDAMNE le syndicat de copropriétaires Les Palmiers IV à payer au syndicat de copropriétaires Les Palmiers IV la somme de TROIS MILLE EUROS (3000€) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
LE DÉBOUTE de sa demande à ce titre,
LE CONDAMNE aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés, en ce qui concerne ces derniers, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER.LE PRÉSIDENT.
