COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 08 SEPTEMBRE 2016
N° 2016/367
Rôle N° 15/11262
SCI SALON DE PROVENCE
C/
SARL DISTRILEADER PROVENCE
Grosse délivrée
le :
à :
SCP ERMENEUX
ME VIRY
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 23 Avril 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 13/01290.
APPELANTE
SCI SALON DE PROVENCE immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro 440 952 216, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis,
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Laurence LEVAIQUE de la SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
et assisté par Me Marie Laurence SAINTURAT avocat au barreau de PARIS plaidant
INTIMEE
SARL DISTRILEADER PROVENCE,
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Martial VIRY de la SCP PLANTARD ROCHAS VIRY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
et assisté par Me Julie ROUILLIER, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 14 Juin 2016 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Françoise FILLIOUX, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Brigitte PELTIER, Conseiller
Mme Françoise FILLIOUX, Conseiller
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Anaïs ROMINGER.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Septembre 2016
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Septembre 2016,
Signé par Mme Françoise FILLIOUX, Conseiller pour le président empêché et Mme Anaïs ROMINGER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE :
Suivant acte du 1er juillet 2000, la société Immobilière groupe casino a donné à bail commercial à la société Distribution Casino France un local d'une superficie de 10 760 m² situé [Adresse 3], pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2000, moyennant le prix annuel de base de 894 328 francs soit 136 339,42€ et 138 243,67€ TTC et un loyer variable de 1,5% du chiffre d'affaires HT.
Le bail prévoyait notamment que le preneur rembourserait sa quote-part de l'impôt foncier et de la TOM ainsi que toutes taxes actuelles et futures afférentes aux locaux loués.
Par avenant du 15 juin 2001, il avait convenu entre les parties qu'en cas de cession du fonds de commerce au profit de la société Leader Price ou toute autre société filiale, le loyer minimum garanti annuel serait porté à 114 336,75€ à la date d'entrée en jouissance, ce loyer étant entendu impôt foncier inclus, et qu'en ce qui concerne l'application du loyer variable, le calcul se ferait par différence entre le loyer minimum garanti, déduction faite de l'impôt foncier, et le pourcentage appliqué au chiffre d'affaire.
Le 18 décembre 2001, la société Distribution casino a cédé son fonds à la société Distrileader Provence.
Le 4 septembre 2003, la société immobilière groupe Casino a cédé l'ensemble immobilier au sein duquel le fond était exploité à la SCI Salon de Provence.
Le 27 juin 2008, la SCI Salon de Provence a donné congé à la société Distrileader Provence pour le 31 décembre 2008 lui offrant le renouvellement avec un loyer minimum garanti fixé par arrêt du 28 juillet 2014 à la somme de 266 803€.
Par jugement contradictoire du 23 avril 2015, le Tribunal de Grande instance d'Aix en Provence a dit que la société Distri Leader Provence n'était pas tenue au remboursement de la taxe foncière, condamné la SCI Salon de Provence à restituer à la société Distrileader Provence la somme de 533 347,79€ correspondant à la taxe foncière de 2008 à 2012, avec intérêt au taux légal, la juridiction ayant estimé que l'avenant avait pour effet de transférer la charge du paiement de la taxe foncière et de modifier les règles de calcul du loyer variable.
Le 22 juin 2015, la SCI Salon de Provence a interjeté régulièrement appel de ce jugement.
Dans ses conclusions déposées et notifiées le 24 mai 2016, elle demande à la cour de :
* infirmer le jugement
* dire que l'avenant tenait uniquement à réduire le montant des sommes dues par le preneur au titre du minimum garanti, mais nullement à supprimer la clause du bail transférant la charge de l'impôt foncier,
*débouter la société Distrileader Provence de ses demandes et la condamner au remboursement de la somme de 533 347,79€ réglée au titre de l'exécution de la décision du 23 avril 2015 avec intérêt au taux légal à compter de l'arrêt à venir,
à titre subsidiaire :
* dire que la stipulation de l'avenant du 15 juin 2001 fixant le loyer minimum à 114336,76€, a pris fin le 31 décembre 2008 avec la fixation d'un nouveau loyer minimum au 1er janvier 2009, et en conséquence limiter à la somme à 84 920,29€ la somme due au locataire et la condamné à restituer la somme de 448 427,50€ ;
* dire que la locataire en soutenant des positions opposées dans des procédures différentes a enfreint le principe de l'estoppel et commis un abus de droit,
*condamner la société Distrileader Provence à lui régler :
- 100 000€ à titre de dommages et intérêts,
- 10 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Et à prendre en charge les dépens.
Elle soutient que selon l'avenant du 15 juin 2001 qui précisait qu'aucune autre modification ne serait apportée au bail initial du 1er juillet 2000, les parties convenaient que le loyer minimum serait porté à 114 336,76€, ce loyer étant entendu impôt foncier inclus et qu'en ce qui concerne l'application du loyer variable fixé à 1,5% du chiffre d'affaires HT, le calcul se ferait par différence entre le loyer minimum garanti, déduction faite de l'impôt foncier, et le pourcentage appliqué au chiffre d'affaire, que cet avenant n'a nullement transféré la charge de la taxe foncière sur le bailleur, qu'il a été consenti dans le cadre de relations inter groupe afin d'alléger la charge locative dans le cas où le locataire réaliserait un chiffre d'affaire trop médiocre pour atteindre le seuil de déclenchement de la part variable du loyer, la part fixe s'entendant alors impôt foncier inclus, qu'en revanche, cet allégement n'emportait pas suppression définitive de la charge de l'impôt foncier, dès lors que le chiffre d'affaires du preneur était suffisant pour qu'il y ait paiement d'un loyer variable ce qui a toujours été le cas.
Elle soutient que l'avenant signifie que la part variable n'a vocation à être payée qu'en cas de réalisation d'un chiffre d'affaires suffisamment important pour que l'application du taux retenu (1,5%) conduise à un montant excédent la partie fixe, mais que les deux parties de l'avenant ne peuvent être dissociées, que l'avenant signifie qu'il est prévu pour calculer le montant du loyer variable de déduite le loyer minimum après en avoir retranché l'impôt foncier, mais qu'en cas d'assujettissement au loyer variable, les règles du bail devaient recevoir application et que le preneur devait supporter l'impôt foncier.
A titre subsidiaire, elle fait valoir que l'avenant mentionne expressément ne pas apporter de modification autre au bail, que la renonciation ne se présume jamais, que l'expression ' impôt foncier inclus ' signifie bien que le preneur assumait la charge de cette taxe, que seul le montant du loyer de base était réduit à concurrence du montant de l'impôt foncier et ce uniquement en absence d'application de loyer variable.
Elle souligne que la clause 'charge ' du bail est mentionnée comme étant une condition essentielle et déterminante du contrat, que les partis n'ont pu y renoncer sans stipulation expresse.
Elle indique que le comportement de la locataire, professionnel averti, qui a payé sans réserve l'impôt foncier durant des années, établit la réalité de l'intention des parties.
Elle fait valoir que l'avenant mentionne qu'il a été convenu dans le cadre de relations inter-groupe entre la société immobilière Casino, bailleur, et la société Distribution casino, locataire, dans la perspective d'une cession à la société Leader Price également filiale du groupe, que la cause de cet acte, soit les relations inter- groupe, a disparu en 2007 de sorte que cet avenant n'a plus d'effet depuis cette date.
Elle soutient également qu'à compter du 1er janvier 2009, un nouveau bail a pris naissance, de sorte que même à supposer que l'on ne tienne compte que de la stipulation sur le loyer minimum indépendamment de celle relative au loyer variable, la fixation d'un nouveau loyer minimum garanti correspondant à la valeur locative rend inopérantes les dispositions de l'avenant du 15 juin 2001 relative au loyer minimum garanti et la prévision d'une inclusion de l'impôt foncier, que l'arrêt a fixé la valeur locative à un montant différent de celui prévu par l'avenant du 15 juin 2001, les parties n'ayant nullement prévu d'inclure l'impôt foncier lors des renouvellements futurs, que la société locataire a d'ailleurs soutenu et obtenu une minoration du loyer au motif qu'elle supportait l'impôt Foncier.
Aux termes de ses écritures déposées et notifiées le 17 mai 2016, l'intimée conclut :
* à la confirmation du jugement,
* au rejet des demandes adverses,
*à la condamnation de la SCI Salon de Provence à lui régler :
- 184 536,96€ au titre du remboursement de la taxe foncière indûment versée en 2013 et 2014 et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation annuelle
- 10 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Et à prendre en charge les dépens.
Elle expose que par avenant du 15 juin 2001, il a été convenu que dans le cas où la société Distribution céderait son fonds à la société Leader ou toute autre société filiale, le loyer minimum serait porté à 750 000francs soit 114 336,76€ HT, le loyer minimum garanti étant entendu impôt foncier inclus, en ce qui concerne l'application du loyer variable fixé à 1,5% du chiffre d'affaires HT, il est convenu que le calcul se fera par différence entre le loyer minimum garanti, déduction faite de l'impôt foncier, et le pourcentage appliqué au chiffre d'affaires, que cette stipulation favorable au preneur remplaçait donc les dispositions du bail qui mettait à la charge du preneur le paiement de la quote part de la taxe foncière, que selon l'avenant, le montant de la taxe foncière était inclus dans le loyer minimum, de sorte que le bailleur ne pouvait en plus en demander le remboursement, sauf à en obtenir deux fois le paiement, que l'acte de cession du fond de commerce du 18 décembre 2001 entre la société Distribution Casino France et la société Distri leader Provence, filiale de Leader Price, qui rend applicable l'avenant du 15 juin 2001, rappelle que concernant le loyer que le loyer minimum garanti inclut l'impôt foncier.
Elle soutient que dans le cadre de la procédure en fixation de loyer en raison du renouvellement, elle a indique régler l'impôt foncier, ce qui correspondait à la réalité, que l'expert n'a pas tenu compte de charge pour évaluer le loyer au motif que les autres références locatives concernaient des baux mettant à la charge du preneur une telle charge.
Elle fait valoir que le paiement des sommes au titre de la taxe foncière était indu et qu'elle est fondée à invoquer la répétition des sommes versées, que la cause de l'avenant du 15 juin 2001 est la vente à une filiation, cession qui est intervenue de sorte que l'acte n'est pas dépourvu de cause, que les clauses claires et précises n'ouvrent pas la possibilité pour la juridiction à interprétation, que la mention ' aucune autre modification n'est apportée au bail ' excluait nécessairement la détermination du prix qui avait été expressément modifiée ;
Elle affirme enfin qu'il est impossible de retenir que l'avenant serait caduc en raison de la vente du fonds de commerce intervenue le 18 décembre 2001 au motif que l'existence de relations intra groupe aurait été la cause de l'engagement, que toutefois, l'avenant du 15 juin 2001 ne mentionne aucune condition de suspension de plein droit à la production de laquelle serait suspendue les effets de l'acte et notamment ne les conditionnait pas au maintien des relations intra groupe entre le bailleur et le preneur, que ces relations constituent le motif de l'acte et non pas une cause essentielle et déterminante, faute de stipulation en ce sens.
Enfin, elle souligne que la cause d'un acte s'apprécie au jour du contrat et que le 15 juin 2001, le bailleur et le preneur était lié par une relation inter groupe.
Concernant le renouvellement du bail au 1er janvier 2009, elle indique que le bail s'est renouvelé aux clauses et conditions du précédent, ce qui inclut la modification apportée par l'avenant, que le preneur est toujours redevable de la taxe foncière mais que cette dernière est incluse dans le loyer minimum garanti, que depuis 2002, la locataire rembourse deux fois la taxe foncière dont une fois incluse dans le loyer minimum garanti, que le fait qu'elle est payée par erreur depuis 2008 n'est pas de nature à lui faire perdre son droit à remboursement si elle a payé par erreur sachant qu'elle est dépourvue d'intention libérale à l'encontre de son bailleur.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 31 mai 2016.
SUR CE
Attendu que les parties sont en l'état d'un bail commercial souscrit le 1er juillet 2000 pour des locaux situés à [Localité 1] et aux termes duquel d'une part le loyer était composé d'un minimum garanti fixé à 136 339,42€ lors de la prise d'effet du bail et un loyer variable correspondant à 1,5% du chiffre d'affaires et d'autre part le preneur s'engageait à rembourser sa quote part de l'impôt foncier ;
Attendu que par avenant du 5 juin 2001, la société Immobilière groupe casino aux droits de laquelle est venue la SCI Salon de Provence et la société Distribution Casino aux droits de laquelle est venue la société Distrileader Provence, convenait que 'Pour le cas où la société Distribution casino céderait son fonds à la société Leader price ou toute autre société filiale de celle-ci
1) le loyer minimum garanti annuel serait porté à la somme de 750 000francs HTVA (114336,76€) à la date d'entrée en jouissance du fonds de commerce, ce loyer minimum garanti étant entendu impôt foncier inclus.
2) en ce qui concerne l'application du loyer variable fixé à 1,5% HT du chiffre d'affaires, il est convenu que le calcul se fera par la différence entre le loyer minimum garanti, déduction faite de l'impôt foncier et le pourcentage appliqué au chiffre d'affaires.'
Attendu que par acte du 18 décembre 2001, la société Distribution casino France a cédé son fonds à la société Distrileader Provence, filiale de la société Leader Price ;
Attendu qu'il est acquis et non contesté que le bail met à la charge du preneur l'impôt foncier afférent aux locaux en des termes dénués de toute ambiguïté ;
Attendu que l'avenant du 15 juin 2001 a d'une part imposé une réduction du loyer minimum garanti fixé à la somme de 114 336,76€ et ce impôt foncier inclus et d'autre part soumis l'application du loyer variable à la réalisation d'un chiffre d'affaires suffisant calculé selon une méthode définie dans le corps de l'avenant ; que ces deux stipulations, parfaitement dissociables l'une de l'autre, concernent chacune une composante du loyer, l'une le minimum garanti l'autre la partie variable, sans qu'il soit nécessaire de les lier l'une à l'autre ; que l'usage de la locution ' en ce qui concerne ' signifiant 'à propos de', au début du deuxième paragraphe démontre que les parties abordaient un autre sujet, sans lien direct avec le précédent ;
Attendu que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, que le juge ne peut sous couvert d'interprétation dénaturer les termes clairs et précis du contrat ou modifier ses stipulations ;
Attendu que l'avenant n'indique nullement opérer un transfert de charge et supprimer l'obligation du preneur d'assumer l'impôt foncier mais uniquement qu'au 15 juin 2001, la somme de 114 336,76€, correspondra au loyer minimum garanti 'impôt foncier inclus', l'adjectif 'inclus ' signifiant ' compris ' dans la somme sus visée ; que le locataire, conformément aux clauses du bail, doit toujours supporter la charge de l'impôt foncier mais qu'au 15 juin 2001, les parties ont convenu que la somme du loyer minimum et la quote part de l'impôt foncier dû par le preneur serait réduite à 114 336,76€ ; que l'emploi du terme ' impôt foncier inclus ' démontre que les parties n'ont nullement souhaité modifier les termes du contrat et permettre au locataire d'échapper au paiement de l'impôt foncier mais uniquement de réduire ponctuellement par rapport aux prévisions contractuelles, le montant de la somme versée au titre du loyer minimum à concurrence du montant de l'impôt foncier ;
Attendu que la stipulation ne contient pas un transfert de charge de l'impôt foncier au profit du preneur, mais indique uniquement que la somme de 114 336€ due par le locataire à compter du 15 juin 2001 doit s'entendre impôt foncier inclus ;
Attendu que la rédaction en des termes clairs, explicites et dénués d'équivoque de l'avenant n'ouvre pas droit à interprétation de la part des juridictions ; que l'avenant n'énonce pas une modification des termes du contrat initial, que le juge judiciaire, sauf à dénaturer la volonté des parties exprimer précisément dans le document, ne peut l'interpréter comme tel ; que la seule modification apportée par l'avenant concerne le montant du loyer minimum garanti qui est limité à compter de juin 2001 à 17 349,63€ auquel il convient d'ajouter la somme de 96 986,37€ au titre de taxe foncière, soit un total de 114 336€ au lieu des 136 339,42€ hors charges prévu au contrat initial ; que le preneur a régulièrement et sans protestation ou réserve, reversé sa quote part de l'impôt foncier au bailleur ;
Attendu que cette stipulation ne déroge pas à l'accord initial selon lequel le bailleur pouvait facturer au preneur le montant de l'impôt foncier afférent aux locaux loués ; qu'à défaut de mentions explicites en ce sens, cet avenant ne vaut pas renonciation du bailleur à percevoir la taxe foncière alors que l'accord initial des parties prévoit expressément cette prise en charge par le locataire en la mentionnant comme une condition déterminante, que faute de termes propres à caractériser une volonté expresse et non équivoque du bailleur de nover, la convention initiale du 15 juin 2011, reste applicable dans toutes ses dispositions ;
Attendu qu'arguant de la mention dans l'avenant de l'énonciation ' dans le cadre des relations inter-groupe, il est convenu...', le bailleur soutient que la disparition des relations inter groupe emporterait la caducité de l'avenant ;
Attendu que s'il n'est pas contesté que les relations inter groupe ont cessé depuis 2007, il n'en demeure pas moins que l'existence de ces relations n'a pas été la cause de l'engagement des parties qui ne l'ont pas énoncé comme telle et qui ne l'ont investi d'aucun caractère déterminant voir même causale, que les relations inter groupes ne sont que les circonstances dans lesquelles est intervenu l'acte ; que dès lors leur disparition en cours de contrat n'est pas de nature à entraîner la caducité de l'acte, la cause du paiement du loyer étant la délivrance du bien ; que les effets de l'avenant n'ont pas été conditionnés par le maintien des relations intergroupes qui sont sans effet sur l'efficacité de l'acte ;
Attendu qu'à compter du 31 décembre 2008, le bail initial a pris fin, que le bail renouvelé, qui constitue un nouveau bail, a pris effet à compter du 1er janvier 2009 aux clauses et conditions du bail antérieur, ainsi que le précise l'arrêt du 28 juillet 2014 de la cour d'appel d'Aix en Provence à l'exception du loyer minimum garanti fixé par cette décision de justice à la somme de 266803€ correspondant à la valeur locative conformément aux clauses du bail qui indiquait qu'en cas de renouvellement le loyer MG devait correspondre à cette valeur ;
Attendu que l'avenant, qui fixait le montant du loyer garanti, taxe foncière inclus, à la somme de 114 336,76€, ne trouve dès lors plus à s'appliquer, que l'arrêt de la cour, qui retient un loyer minimum garanti équivalent à la valeur locative soit la somme de 266 803€, n'inclut pas la taxe foncière qui est à la charge du preneur, que cette décision, qui a autorité de la chose jugée, s'impose aux parties, le loyer garanti ainsi déterminé se subsistant à celui convenu par l'avenant litigieux ; que ce nouveau minimum garanti fixé judiciairement est expressément exprimé hors charges, ainsi que l'a explicité l'expert dans le corps de son rapport, puisqu'il n'a retenu que des références concernant des baux aux termes desquels les locataires assumaient également la charge de l'impôt foncier pour des raisons évidentes d'équité, raisonnement repris et validé par la cour dans le dispositif de son arrêt qui mentionne au titre des obligations du preneur, le paiement de l'impôt foncier, de sorte que, conformément aux clauses du bail initial, qui n'ont pas été modifiées, le preneur doit, en sus du loyer minimum garanti fixé par arrêt de la cour d'appel d'Aix en Provence à la somme de 266 803€ à compter du 1er janvier 2009, assumer la taxe foncière ;
Attendu qu'il est constant que la société locataire a réglé par erreur la somme de 96 986,37€ au titre de la taxe foncière 2008 dont elle est fondée à obtenir répétition, le paiement étant intervenu pour une somme qui n'était pas due ;
Attendu que le présent arrêt, qui infirme le jugement de première instance, constitue un titre ouvrant droit à la restitution des sommes versées en exécution du jugement, que les sommes devant être restitués portent intérêt au taux légal à compter de la notification valant mise en demeure de cette décision ;
Attendu que le droit d'agir en justice est ouvert à tout plaideur qui s'estime léser dans ses droits, son exercice ne dégénérant en abus qu'autant que les moyens qui ont été invoqués à l'appui de la demande sont d'une évidence telle qu'un plaideur, même profane, ne pourra pas ignorer le caractère abusif de sa démarche ou qu'il n'a exercé son action qu'à dessein de nuire en faisant un usage préjudiciable à autrui ; qu'en l'espèce, l'appréciation inexacte de ses droits par l'intimée n'est pas constitutive d'une faute ; que la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive doit être rejetée ;
Attendu que la locataire a pu valablement soutenir devant le juge des loyers qu'elle assumait la charge de l'impôt foncier puisque tel était le cas en l'espèce, que l'expert a tenu compte de cette clause du bail pour évaluer la valeur locative, de sorte que la preuve de la mauvaise foi de la locataire n'est pas rapportée ;
Attendu qu'il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI Salon de Provence et de lui allouer à ce titre la somme de 5 000€ ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Par arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe,
Infirme le jugement déféré,
Statuant à nouveau :
Condamne la SCI Salon de Provence à verser à la société Distrileader Provence la somme de 84 920,29€ au titre du remboursement de la taxe foncière indûment payée en 2008,
Déboute la société Distrileader Provence du surplus de ses demandes
Dit n'y avoir lieu a statuer sur la demande de restitution des sommes versées en vertu de l'exécution provisoire attachée au jugement déféré,
Condamne la société Distrileader Provence à payer à la SCI Salon de Provence la somme de 5000€ titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
Condamne la société Distrileader Provence aux dépens de première instance et d'appel.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
