COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
1re Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 08 NOVEMBRE 2016
O.B
N° 2016/
Rôle N° 15/10540
[O] [B] [N]
C/
SCI EVA GAETAN
Grosse délivrée
le :
à :Me Jauffres
Me Jourdan
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 25 Mars 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 12/02426.
APPELANT
Maître [O] [B] [N], mandataire judiciaire, membre de la SCP [N] [L] pris en sa qualité de mandataire liquidateur de la SARL NEW CAT
né le [Date naissance 1] 1948 à [Localité 2]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] / France
représenté par Me Jean-Marie JAUFFRES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assisté par Me Paul GUETTA, avocat au barreau de NICE,
INTIMEE
SCI EVA GAETAN, représentée par son gérant domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 4] / France
représentée par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
assistée par Me Mireille PENSA BEZZINA, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 04 Octobre 2016 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur BRUE, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Anne VIDAL, Présidente
Monsieur Olivier BRUE, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Novembre 2016
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Novembre 2016,
Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Vu l'assignation du 13 mars 2012 , par laquelle Maître [O] [B] [N], agissant en qualité de liquidateur de la SARL New Cat, a fait citer la SCI Eva Gaetan, devant le tribunal de grande instance de Grasse.
Vu le jugement rendu le 25 mars 2014, par cette juridiction, ayant débouté Maître [O] [B] [N] de ses demandes et l'ayant condamné, ès qualités, à payer à la SCI Eva Gaetan la somme de 1 500 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu la déclaration d'appel du 14 avril 2014, par Maître [O] [B] [N].
Vu les conclusions transmises le 27 janvier 2015, par l'appelant.
Vu les conclusions transmises le 8 juin 2015, par la SCI Eva Gaetan.
Vu l'ordonnance de clôture rendue le 6 septembre 2016.
SUR CE
Attendu que par acte sous-seing privé du 11 janvier 2007, la SARL New Cat a acquis un fonds de commerce de bar, restaurant, cabaret, entrepreneur de spectacles, discothèque, situé à Cannes, disposant d'un bail commercial consenti par la SCI Eva Gaetan ;
Attendu que, sur la délivrance d'un commandement de payer du 7 août 2007, par ordonnance du 24 octobre 2007, le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse a constaté la résiliation du bail à compter du 7 septembre 2007 et ordonné l'expulsion de la locataire, octroyé un délai de cinq mois pour régler l'arriéré de loyer, et suspendu les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;
Attendu que par arrêt rendu le 17 juin 2010, confirmant la décision du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Grasse du 16 septembre 2008, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a annulé le procès verbal d'expulsion du 8 avril 2008 établi à la suite d'un commandement de quitter les lieux du 31 mars 2008 et ordonné la réintégration de la locataire;
Attendu que, sur la délivrance d'un nouveau commandement de payer du 6 novembre 2008, le juge des référés a constaté la résiliation du bail et ordonné l'expulsion de la société locataire, par ordonnance du 20 mai 2009 ;
Attendu que par jugements rendus les 4 juin 2009 et 30 septembre 2009, par le Tribunal de commerce de Nice, la SARL New Cat a été placée en redressement judiciaire, puis en liquidation judiciaire ;
Attendu que, par courrier du 4 septembre 2007, la copropriété, se plaignant des nuisances causées par la clientèle de l'établissement de nuit, a signalé à la mairie que la porte de service débouchant dans les parties communes ne pouvait pas être utilisée comme issue de secours pour ce local commercial et s'est opposée à tout passage dans l'entrée de son immeuble en dehors des horaires de livraison ;
Attendu que, par courrier du 19 septembre 2007, le conseiller municipal chargé du service de sécurité et de prévention de la mairie de [Localité 1] a indiqué à la gérante de la SARL New Cat que la copropriété l'avait informée de l'interdiction d'utiliser la sortie de secours communiquant avec l'entrée de l'immeuble du [Adresse 1] et lui a demandé de justifier par un acte authentique de l'utilisation de cette sortie et de se rapprocher du syndic pour régulariser la situation ; qu'il a précisé que, sans réponse avant le 28 septembre 2007, il serait amené à revoir le classement de l'établissement afin de réduire sa capacité d'accueil du public à 50 personnes;
Attendu que, reprochant au bailleur de ne pas avoir respecté son obligation d'entretien et de délivrance prévue par l'article 1719 du Code civil et d'avoir mis en oeuvre, de mauvaise foi, la clause résolutoire pour obtenir une expulsion, Maître [O] [B] [N], représentant la SARL New Cat, invoque la responsabilité contractuelle de la SCI Eva Gaetan et réclame sa condamnation à lui payer la somme d'un million d'euros à titre de dommages et intérêts ;
Attendu que la SCI Eva Gaetan estime que les demandes de constat de la mise en 'uvre de mauvaise foi de la clause résolutoire et de constat que le locataire pouvait être dispensé du montant du loyer sont irrecevables comme nouvelles en cause d'appel ;
Mais attendu qu'aux termes de l'article 565 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles, dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises aux premiers juges, même si leur fondement juridique est différent ;
Attendu qu'une demande de constat formulée dans le dispositif des conclusions de l'appelant doit s'analyser comme un moyen nouveau, alors que la demande principale en paiement de dommages-intérêts est identique à celle formée en première instance ;
Que l'exception d'irrecevabilité pour demandes nouvelles est, en conséquence, rejetée ;
Attendu que la question de l'autorité de la chose jugée n'a pas lieu d'être évoquée en l'espèce, les constats sollicités ne constituant pas, à proprement parler des demandes ;
Attendu que la SCI Eva Gaetan soulève une fin de non recevoir pour défaut de droit d'agir, en l'absence de délivrance d'une mise en demeure telle qu'exigée par l'article 1146 du Code civil ;
Attendu qu'il résulte de ce texte que la mise en demeure peut résulter d'une lettre missive, s'il en ressort une interpellation suffisante ;
Attendu que, par lettre officielle adressée par télécopie le 29 novembre 2007 par le conseil de la SARL New Cat à l'avocat de la SCI Eva Gaetan, dont la réception n'est pas contestée, celui-ci lui rappelle que l'établissement ne pouvant être exploité que jusqu'à minuit, en l'état de la difficulté liée à l'issue de secours, non conforme au règlement de copropriété, le local n'est pas conforme à sa destination et qu'il incombe au propriétaire de trouver d'urgence une solution afin qu'une nouvelle ouverture soit créée ;
Qu'il ajoute qu'à défaut il sera contraint d'engager une procédure aux fins d'être autorisé à suspendre le règlement des loyers et que, si l'établissement devait ne pas pouvoir fonctionner à bref délai, la SCI Eva Gaetan sera responsable du préjudice causé ;
Attendu qu'il résulte ainsi, des termes de ce courrier, une interpellation suffisante pour qu'il puisse être considéré comme une mise en demeure ;
Que la fin de non-recevoir est, en conséquence, rejetée ;
Attendu que le dispositif de l'ordonnance de référé rendue le 24 octobre 2007 mentionne qu'à défaut de respect des délais de paiement, la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la constatation de la résiliation du bail à la date du 7 septembre 2007 ;
Que par ordonnance du 20 mai 2009, le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse a considéré qu'indépendamment de l'autorité de la chose jugée attachée à la décision du juge de l'exécution du 16 septembre 2008 qui ne concerne que les opérations d'expulsion, le bail est résilié, dès lors que le commandement de payer délivré le 6 novembre 2008, pour la somme de 99'529,78 € est demeuré infructueux ;
Attendu que la SARL New Cat ne justifie avoir réglé aucun loyer depuis son entrée dans les lieux, ce, en l'absence de toute dispense de paiement pour travaux de remise en état et avant même d'avoir eu connaissance de la difficulté relative à l'autorisation d'utiliser l'une des issues de secours, ni avior réglé aucune des condamnations prononcées à son encontre de ce chef, avant son expulsion ;
Attendu que le refus par le bailleur de recevoir un chèque de banque n'apparaît pas dans le procès-verbal d'expulsion et que cette remise est postérieure au constat de résiliation du bail par la première ordonnance de référé, ainsi qu'aux délais accordés par celle-ci ;
Que le fait que son montant a été débité sur le compte de la SARL New Cat ne démontre pas qu'il a été perçu par le créancier ;
Attendu qu'il ne peut ainsi être considéré que le bailleur a mis en 'uvre la clause résolutoire de mauvaise foi, au préjudice de la société locataire commerciale ;
Attendu que l'annulation de la procédure d'expulsion, distincte de la résiliation du bail, est intervenue pour des questions de pure forme, liées, d'une part, à l'absence de notification du défaut de paiement et du respect du délai de 15 jours à partir de celle-ci prévue par l'ordonnance de référé, d'autre part, à l'absence de mention dans le commandement de quitter les lieux délivré le 31 mars 2008, de l'indication de la date à partir de laquelle les locaux devront être libérés et de l'avertissement qu'à compter de cette date, il pourra être procédé à l'expulsion forcée du débiteur, conformément aux dispositions de l'article 194 du décret du 31 juillet 1992;
Attendu que l'expulsion pouvait ainsi être immédiatement de nouveau mise en 'uvre, par une procédure régulière, à partir d'une ordonnance de référé exécutoire, indépendamment de la procédure de contestation de la mesure d'expulsion du 8 avril 2008 ;
Que si l'irrégularité de la procédure d'expulsion constitue une faute de la part du bailleur, aucun lien direct avec le préjudice allégué ne peut donc être retenu ;
Attendu que la SARL New Cat expose que, par assemblée générale tenue le 5 novembre 2007, la copropriété de l'immeuble [Adresse 2] a décidé de ne pas entériner la modification de la porte de service de la boîte de nuit comme issue de secours réalisée sans autorisation et a ordonné de remettre la fermeture de la porte en état avec une poignée et une serrure, celle-ci ne pouvant être utilisée que de six heures à neuf heures, pour le passage des fournisseurs du local commercial ;
Qu'elle reproche à la société bailleresse de ne pas avoir exercé un recours à l'encontre de cette décision, aujourd'hui définitive ;
Attendu qu'elle soutient que compte tenu de cette situation, l'exploitation du fonds n'a pu être effective entre septembre 2007 et avril 2008 ;
Attendu, sur l'application de l'article 1719 du Code civil définissant les obligations légales du bailleur que le preneur n'a plus qualité pour en réclamer l'exécution, en l'état de la résolution judiciaire du bail à compter du 7 août 2007, à défaut d'avoir respecté les délais accordés par l'ordonnance de référé rendue le 24 octobre 2007, définitive et exécutoire ;
Attendu que la société locataire commerciale exploitante ne justifie pas avoir saisi le juge du fond en temps utile, pour réclamer le respect par le propriétaire des locaux de ses obligations légales de délivrance et contractuelles, ainsi qu'une éventuelle dispense de règlement des loyers;
Attendu que sur l'assignation délivrée en ce sens devant le juge des référés le 21 mars 2008, celui-ci a déclaré la demande irrecevable par ordonnance du 20 mai 2009, après avoir constaté que la résiliation du bail était acquise ;
Que la désignation des locaux objet du bail commercial insérée dans l'acte de cession de fonds de commerce du 11 janvier 2007 fait état d'une entrée au rez-de-chaussée, mais ne mentionne aucune issue de secours ;
Attendu qu'il est reconnu par le bailleur en page 10 de l'acte que ceux-ci ont toujours été utilisés à usage de discothèque ;
Que le cédant déclare n'avoir jamais fait l'objet d'une décision de fermeture et qu'il n'existe pas à ce jour de procédure à son encontre tendant à la fermeture du débit de boissons ;
Attendu que la société appelante ne démontre pas que le gérant de la société bailleresse avait connaissance de la difficulté juridique relative à l'issue de secours supplémentaire, alors même qu'il avait exploité le fonds précédemment ;
Que le cessionnaire déclare en page 12 de l'acte de cession faire son affaire personnelle de toutes les charges de ville et de police et de toutes prescriptions administratives auxquelles pareille exploitation peut être assujettie ;
Attendu que l'arrêté préfectoral du 24 septembre 1999, pris en application du décret du 15 décembre 1998, précise que les demandes d'autorisation sont adressées au préfet par l'exploitant en titre de l'établissement de nuit et non par le bailleur ;
Que son article 2 prévoit que les autorisations auront un caractère précaire irrévocable et pourront être retirées à tout moment ;
Attendu qu'après avoir acquis le fonds de commerce le 11 janvier 2007, la SARL New Cat qui affirme avoir fait réaliser des travaux pendant six mois, n'a déposé sa demande d'autorisation d'ouverture de nuit que le 5 avril 2007 auprès des services de la préfecture des Alpes-Maritimes ;
Attendu que la SARL New Cat ne démontre avoir fait l'objet d'aucune restriction dans l'exploitation de son établissement dans la période antérieure à l'envoi par la copropriété d'un courrier de réclamation le 4 septembre 2007 ;
Que la décision municipale de nature à revoir le classement de l'établissement afin de réduire sa capacité d'accueil du public à 50 personnes, telle qu'évoquée dans le courrier adressé par la commune 19 septembre 2007, n'est intervenue que le 19 mai 2008 ;
Attendu que dans un courrier, non daté, adressé par la gérante de la SARL New Cat au député-maire de [Localité 1], celle-ci précise que la sortie de secours litigieuse n'est à utiliser qu'en cas de sinistre et ceci depuis plus de 30 ans que la boîte existe ;
Attendu que l'arrêté préfectoral d'autorisation délivré le 6 août 2007, pour une ouverture de l'établissement jusqu'à cinq heures, valable jusqu'au 1er novembre 2007, ne fait aucune référence à la nécessité d'aménager une issue de secours complémentaire ;
Attendu que la SARL New Cat ne justifie pas avoir sollicité de la préfecture, avant l'expiration du délai, la prorogation à titre provisoire de l'autorisation d'ouverture, alors qu'elle avait formé des réclamations à l'égard du propriétaire ;
Qu'elle ne peut donc se plaindre de la situation juridique du local , pour la période du 1er novembre 2007 au 4 février 2008, date de délivrance par la préfecture des Alpes-Maritimes d'une nouvelle autorisation précaire valable jusqu'au 30 avril 2008 ;
Attendu que par courrier du 23 janvier 2008, le syndic de la copropriété de l'immeuble du [Adresse 2] précise accorder à l'établissement de nuit New Cat une prolongation de l'usage de l'issue de secours passant par son entrée d'une durée de trois mois qui expirera au 30 avril 2008 ;
Que le conseil de la copropriété n'a adressé une mise en demeure de se conformer à sa décision d'interdiction d'utiliser la porte donnant sur son entrée comme issue de secours pendant la nuit que par courrier du 15 mai 2008 ;
Attendu qu'il en résulte que le preneur ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de l'impossibilité d'exploiter, ni de ce que celle-ci soit imputable à la faute du bailleur, dans la période considérée ;
Attendu que les pièces comptables produites révèlent que la SARL New Cat a réalisé un chiffre d'affaires de plus de 304'633,10 €, entre le 9 août 2007 et le 4 novembre 2007 ;
Que l'impossibilité de respecter les délais de paiement accordés par le juge des référés n'est pas établie, alors même que la société devait assumer d'autres charges ;
Attendu que le fait que le bailleur ait sollicité l'autorisation de créer une issue de secours sur la rue deux ans après la résiliation du bail ne peut être considéré comme fautif dans l'exécution du contrat litigieux ;
Attendu que l'état dans lequel se trouvaient les lieux lors de leur reprise le 12 janvier 2009 n'a pas d'incidence sur le présent litige, portant sur une période antérieure ;
Attendu qu'il apparaît ainsi que l'impossibilité d'exploitation intervenue à partir de l'expulsion résulte, du non paiement des loyers, ayant conduit à la résiliation du bail et de l'absence de demande de renouvellement de l'autorisation d'ouverture de nuit par la SARL New Cat, à compter du 30 avril 2008 ;
Attendu que dans ces conditions, il ne peut être considéré que le comportement du bailleur est empreint d'une exécution dolosive au sens de l'article 1150 du Code civil ;
Attendu que la demande en dommages et intérêts formée par la SARL New Cat est, en conséquence, rejetée ;
Attendu que le jugement est confirmé ;
Attendu qu'il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Attendu que la partie perdante est condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Rejette l'exception d'irrecevabilité des demandes de la SARL New Cat, comme nouvelles en cause d'appel,
Rejette la fin de non-recevoir fondée sur le défaut de mise en demeure soulevée par la SCI Eva Gaetan,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne la SARL New Cat à payer à la SCI Eva Gaetan, la somme de 1500 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamne la SARL New Cat aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
