COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 30 MARS 2017
am
N° 2017/ 289
Rôle N° 15/13159
[E] [U]
[M] [K] épouse [U]
[R] [W]
[U] [E] épouse [W]
C/
[C] [A]
[F] [N]
[A] [X] épouse [N]
Grosse délivrée
le :
à :
Me Eric TARLET
Me Corine SIMONI
Me Richard ALVAREZ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX-EN(PROVENCE en date du 18 Juin 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 13/02242.
APPELANTS
Monsieur [E] [U]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Eric TARLET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Charles-Henri PETIT, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
Madame [M] [K] épouse [U]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Eric TARLET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Charles-Henri PETIT, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [R] [W]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Eric TARLET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Charles-Henri PETIT, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
Madame [U] [E] épouse [W]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Eric TARLET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Charles-Henri PETIT, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
INTIMES
Monsieur [C] [A]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Corine SIMONI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, Me Pascal ALIAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Annie PROSPERI, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [F] [N]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Richard ALVAREZ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Marylou DIAMANTARA, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
Madame [A] [X] épouse [N]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Richard ALVAREZ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Marylou DIAMANTARA, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 09 Février 2017 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Agnès MOULET, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre
Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller
Madame Agnès MOULET, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Mars 2017
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Mars 2017,
Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCÉDURE ' MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
L'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] qui appartenait aux consorts [R] a fait l'objet de plusieurs divisions.
Cet ensemble comprend d'une part un immeuble en copropriété et d'autre part une parcelle de terre, cadastrée section A n°[Cadastre 1] issue de la division de la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 2], et actuellement cadastrée section AL n° [Cadastre 3], située de part et d'autre du [Localité 1]. Cette parcelle ouvre côté Ouest sur le chemin [Localité 2] avec aire goudronnée servant à la desserte de tous les lots issus de la propriété d'origine. Côté Est, après franchissement du canal, la parcelle AL [Cadastre 3] comprend une piscine, un pool-house, une installation technique, une salle de sport et de musculation et un court de tennis, lesquels sont affectés à l'usage commun de différents lots.
Dans le règlement de copropriété-état descriptif de division établi par maître [I], notaire, le 15 novembre 2000, il est «'rappelé le statut la parcelle A N°[Cadastre 2] (sauf la partie de 623 m2 à céder à un tiers) qui sera provisoirement dans l'indivision puis cédée à titre gratuit à une association syndicale créée entre les quatre propriétaires utilisateurs. Cette parcelle restera affectée à l'usage commun des différents lots issus de la propriété d'origine (à l'exclusion des deux terrains à bâtir vendus le 13 Octobre 2000) comme supportant des équipements qui resteront communs: piscine, tennis, salle de musculation. Tout acquéreur de lot de la présente copropriété devra obligatoirement se soumettre aux statuts de cette association syndicale comme au règlement intérieur qui sera établi par les indivisaires, dès que la totalité des propriétés utilisatrices aura été vendue, à la majorité des voix, chaque membre de l'association disposant d'un nombre de voix égal au nombre de millième qu'il détient dans l'indivision d'origine. Ce règlement sera proposé par le gérant provisoire de l'indivision, Monsieur [Q] [Y], désigné comme tel par les consorts [R] jusqu'à ce que les membres de l'association délibèrent sur son successeur.'»
M. [E] [U] et son épouse [M] [K], ont acquis le 23 novembre 2001 des consorts [R], la pleine propriété d'une parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 4] et n°[Cadastre 5] ainsi que les 284/1000èmes de la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 1].
M. [F] [N] et son épouse [A] [X], ont acquis le 30 mars 2001 des consorts [R], de M. [Z] [D] et de Mme [N] [L], la copropriété de la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 6] devenue AL [Cadastre 3], ainsi que la propriété de la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 7] (devenue AL [Cadastre 8]) et des 152/1000èmes indivis de la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 1].
M. [R] [W] et son épouse [U] [E], ont acquis le 18 décembre 2001 de M. [D] et Mme [L], la copropriété de la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 6], ainsi que la propriété de la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 9] et des 121/1000èmes indivis de la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 1].
M. [P] [G] a été bénéficiaire d'un compromis de vente du 16 novembre 2010 des consorts [R], relatif à la pleine propriété de la parcelle cadastrée section AL n° [Cadastre 10] et aux 443/1000èmes indivis de la parcelle anciennement cadastrée A n° [Cadastre 2].
M. [C] [A] a acquis le 27 janvier 2014 des consorts [R], la propriété de la parcelle cadastrée section AL n°[Cadastre 11], et les 443/1000èmes indivis de la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 1] , et la parcelle AL [Cadastre 3] anciennement cadastrée A n° [Cadastre 2].
Faisant valoir que les nécessaires outils de gestion de la parcelle A [Cadastre 1] prévus le 15 novembre 2000 n'avaient toujours pas été mis en place, les consorts [U], [W] et [G] ont, par acte d'huissier des 4 et 5 avril 2013 assigné M. et Mme [N] en partage de la parcelle indivise cadastrée A [Cadastre 1] (devenue AL [Cadastre 3]). A défaut d'un partage amiable ils ont sollicité la désignation d'un notaire pour procéder aux opérations de liquidation et partage du bien indivis et d'établir un acte de partage avec, au préalable, la désignation d'un géomètre expert afin de déterminer quatre lots conformes aux millièmes détenus par chacun des co-indivisaires.
Par acte d'huissier du 10 juin 2014, les consorts [U], [W] et [G] ont fait assigner M. [A] aux mêmes fins.
Par ordonnance du 20 octobre 2014, la jonction des deux procédures a été ordonnée.
Le tribunal, par jugement du 18 juin 2015 a :
Dit que l'ensemble immobilier [Adresse 1] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, et que les parties communes, constituées par la parcelle AL [Cadastre 1] (devenue AL [Cadastre 3]) et par les équipements qu'elle comporte, ne peuvent être partagées comme étant régies par la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété,
Débouté les consorts [U], [W], [G] et [A] de l'ensemble des chefs de leur demande principale,
Ordonné l'exécution provisoire,
Condamné in solidum les consorts [U], [W], [G] et [A] à payer à M. et Mme [N] la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamné in solidum les consorts [U], [W], [G] et [A] aux entiers dépens.
Les époux [U] et les époux [W], ont relevé appel de ce jugement le 17 juillet 2015 en vue de sa réformation.
Ils demandent à la cour, par conclusions déposées et notifiées le 19 janvier 2017 par le RPVA, de :
Vu l'article 815 du Code civil
Vu l'article 840 du Code civil
Réformer le jugement,
Dire y avoir lieu au partage de la parcelle indivise, cadastrée A [Cadastre 1] (devenue AL [Cadastre 3]) à défaut d'accord pour un partage amiable entre les co-indivisaires,
Voir à cet effet désigner tel notaire qu'il plaira pour procéder aux opérations de liquidation et partage du bien indivis et établir un acte de partage ou encore cas de contestation un procès-verbal relatant le résultat des opérations dans un état liquidatif soumis à l'homologation de la juridiction de céans,
Commettre tel magistrat afin de surveiller les opérations de partage,
Au préalable et pour y parvenir, voir désigner tel géomètre expert afin de déterminer quatre lots conformes aux millièmes détenus par chacun des co-indivisaires, avec si nécessaire fixation de telle soulte, le bien indivis étant partageable en nature,
Débouter les époux [N] de toutes demandes, fins et conclusions comme étant irrecevables et infondées,
Condamner tous succombant à payer aux consorts [U] et [W], une somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile outre entiers dépens,
Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
M. et Mme [N] demandent à la cour, par conclusions déposées et notifiées le 19 octobre 2016 par le RPVA , de :
Vu les articles 815, 1134, 1356 du Code civil,
Vu les articles 1er, 6, 8, 14 et 26 de la loi du 10 juillet 1965,
Confirmer en toutes ses dispositions le jugement,
Ordonner la désignation d'un administrateur ad hoc pour assurer la gestion des parties communes,
Condamner les consorts [U], [W] et [A] à payer à Mme et M. [N] la somme de 10 000 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.
M. [A] demande à la cour, par conclusions déposées et notifiées le 12 janvier 2017 par le RPVA , de :
Vu les articles 815 et 840 du Code civil,
Infirmer le jugement en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Dire que la parcelle cadastrée section AL n° [Cadastre 3] est une parcelle indivise et dès lors y avoir lieu au partage,
Donner acte à M. [A] de ce qu'il n'est pas opposé au partage de la parcelle indivise cadastrée section AL n°[Cadastre 3],
Désigner tel notaire afin de procéder aux opérations de liquidation et partage du bien indivis et d'établir un acte de partage ou encore en cas de contestation un procès-verbal relatant le résultat des opérations dans un état liquidatif soumis à l'homologation du tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence,
Commettre tel juge afin de surveiller les opérations de partage,
Désigner tel géomètre-expert afin de déterminer quatre lots conformes aux millièmes détenus par chacun des co-indivisaires avec si nécessaire fixation de telle soulte le bien indivis étant partageable en nature,
Condamner tous succombants à payer à M. [A] la somme de 3 500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, avec distraction au profit de son conseil.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.
C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 24 janvier 2017.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la nature juridique de la parcelle AL [Cadastre 3]':
Les consorts [U], [W] et [A] soutiennent qu'en l'état de la convention du 15 novembre 2000 , la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété ne s'applique pas. Ils font valoir que, dans tous les actes des parties, il est mentionné que la parcelle A [Cadastre 2] correspond à une parcelle en indivision, à tout le moins dans un premier temps, cette qualification étant en outre reprise par le service de la conservation des hypothèques. Ils ajoutent que le notaire a rappelé dans l'acte même des époux [N] le caractère précaire du régime d'indivision mis en place. Les appelants considèrent que le système de gestion par une association syndicale libre, dont la mise en place avait été envisagée dans un second temps, n'a jamais été mis en 'uvre et que le choix a ainsi été fait de s'en tenir au régime de l'indivision. Ils précisent que l'acte d'acquisition de M. [A], qui fait état de ce que l'organisation différente n'a pas été effectuée, s'en tient également à l'organisation déjà existante, à savoir l'indivision. Ils en concluent que le régime d'indivision a été accepté par chacun des copropriétaires et qu'il est dûment prévu par la convention.
Les appelants et M. [A] contestent par ailleurs être soumis au régime d'une indivision forcée au motif qu'ils n'ont pas connaissance des modalités de jouissance du bien, lesquelles ne figurent ni dans leur acte ni dans des statuts d'une association syndicale libre ou un cahier des charges.
Les époux [N] contestent cette analyse et demandent l'application du statut de la copropriété.
L'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 précise que cette loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. Ce texte est impératif.
Le second alinéa de cet article dispose qu'à défaut de convention contraire créant une organisation différente, la loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.
Le premier alinéa de l'article 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 requiert pour la constitution d'une association syndicale libre, le consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit.
En l'espèce, le règlement de copropriété du 15 novembre 2000 prévoit que la parcelle n°[Cadastre 2] sera provisoirement dans l'indivision puis cédée à titre gratuit à une association syndicale créée entre les quatre propriétaires utilisateurs. Ce règlement stipule en outre que tout acquéreur de lot de la présente copropriété devra obligatoirement se soumettre aux statuts de cette association syndicale comme au règlement intérieur qui sera établi par les indivisaires, dès que la totalité des propriétés utilisatrices aura été vendue, Il est précisé également que ce règlement sera proposé par le gérant provisoire de l'indivision, M. [Y], jusqu'à ce que les membres de l'association délibèrent sur son successeur.
Aucune initiative n'a abouti à la constitution de l'association syndicale libre, dont les formalités constitutives n'ont pas été accomplies.
Les deux conditions exigées par l'alinéa 2 de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 pour que certains biens soient être exclus du statut de la copropriété, à savoir une convention contraire et une organisation différente, sont cumulatives .
Faute d'avoir été suivie de la création effective d'une organisation différente, la conclusion d'une convention contraire est donc insuffisante pour écarter le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Les appelants et M. [A] sont dès lors mal fondés à soutenir l'existence d'une convention contraire créant une organisation différente au sens de l'article 1er alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 permettant de déroger à l'application de cette loi.
C'est donc à juste titre que le premier juge a considéré que le régime de l'indivision ne saurait recevoir application et le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur la demande en partage
Les appelants et M. [A] sollicitent le partage sur le fondement de l'article 815 du Code civil.
Cet article énonce que nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait sursis ou convention.
Cependant, toutes les fois qu'une dépendance de plusieurs propriétés a été créée ou conservée pour être utilisée en commun en vue de l'exploitation de ces propriétés, il n'y a pas lieu à partage de cette dépendance. L'indivision constitue en outre un état normal et perpétuel auquel il ne peut être mis fin que du consentement unanime de tous les propriétaires des biens dont la dépendance constitue l'accessoire.
En l'espèce l'indivision, telle qu'elle a été créée, est perpétuelle.
Compte-tenu de l'opposition des époux [N], il ne peut y avoir partage de l'indivision.
L'article 6 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les parties communes et les droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire l'objet, séparément des parties privatives, d'une action en partage ni d'une licitation forcée.
En l'espèce, la convention relative à la parcelle A n°[Cadastre 1] issue de la division de la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 2], et actuellement cadastrée section AL n° [Cadastre 3], concerne une piscine, un pool-house, une installation technique, une salle de sport et de musculation et un court de tennis, affectés à l'usage commun des lots des parties.
C'est à juste titre que le tribunal a relevé que l'objet de la convention consistait en des équipements communs, qui sont un complément nécessaire des biens privés et que la parcelle AL[Cadastre 3] était en conséquence une partie commune de l'ensemble immobilier.
L'article 6 la loi du 10 juillet 1965 faisant obstacle au partage de cette parcelle, le jugement qui a rejeté la demande en partage sera confirmé.
Sur la demande de désignation d'un administrateur ad hoc':
Les époux [N] sollicitent la désignation d'un administrateur ad hoc aux fins d'assurer la gestion des parties communes.
L'article 564 du Code de procédure civile dispose que les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
L'article 565 du même code énonce que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ; l'article 566 de ce code précise que les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément.
En l'espèce, la demande de désignation d'un administrateur pour assurer la gestion des parties communes ne tend pas aux mêmes fins que celles soumises au premier juge qui visaient le partage de l'indivision. Elle n'en est pas l'accessoire, la conséquence ou le complément. Elle constitue donc une prétention nouvelle au sens de l'article 564 du Code de procédure, qui sera déclarée irrecevable.
Succombant à leurs prétentions, les époux [U], les époux [W] et M. [A] seront condamnés aux dépens, ainsi qu'à payer à M. et Mme [N] la somme de 2 000 € au titre des frais non taxables que ceux-ci ont dû exposer, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Confirme dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence du 18 juin 2015,
Y ajoutant,
Déclare irrecevable la demande de désignation d'un administrateur ad hoc présentée par M. [F] [N] et Mme [A] [X] épouse [N],
Condamne M. [E] [U], Mme [M] [K] épouse [U], M. [R] [W], Mme [U] [E] épouse [W], et M. [C] [A] à payer à M. [F] [N] et Mme [A] [X] épouse [N] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Condamne M. [E] [U], Mme [M] [K] épouse [U], M. [R] [W], Mme [U] [E] épouse [W], et M. [C] [A] aux dépens d'appel.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
