COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
3e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 02NOVEMBRE 2017
N° 2017/326
Rôle N° 15/16756
SCI LES HAUTS DE SEPTEMES
C/
[R] [A]
[M] [U] épouse [A]
Grosse délivrée
le :
à :
Me R. SIMON-THIBAUD
Me A. GALISSARD
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 23 Juillet 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 14/01659.
APPELANTE
SCI LES HAUTS DE SEPTEMES
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 1]
représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD, avocate au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée de Me Pascal-Yves BRIN, avocat au barreau de MARSEILLE,
INTIMES
Monsieur [R] [A]
né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Alain GALISSARD de l'ASSOCIATION GALISSARD A / CHABROL B, avocat au barreau de MARSEILLE
Madame [M] [U] épouse [A]
née le [Date naissance 2] 1967 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Alain GALISSARD de l'ASSOCIATION GALISSARD A / CHABROL B, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 13 Septembre 2017 en audience publique devant la Cour composée de :
M. Jean-François BANCAL, Président (rédacteur)
Mme Patricia TOURNIER, Conseillère
Mme Sophie LEYDIER, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Josiane BOMEA.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Novembre 2017.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Novembre 2017,
Signé par M. Jean-François BANCAL, Président et Mme Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Exposé du litige :
Selon les mentions du jugement déféré, [R] [A] et [M] [U] épouse [A] ont, par acte du 27 avril 2006 fait l'acquisition en l'état futur d'achèvement auprès de la S.C.I. LES HAUTS de SEPTEMES d'une maison d'habitation à édifier sur le lot numéro 34 de l'ensemble immobilier [Adresse 3], dont la livraison devait intervenir au plus tard à la fin du premier trimestre 2007.
La livraison avec réserves est intervenue le 17 décembre 2007.
Par acte du 10 décembre 2008, [R] [A] et [M] [U] épouse [A] ont fait assigner la S.C.I. LES HAUTS de SEPTEMES devant le tribunal de grande instance de Marseille en indiquant que les travaux de levée des réserves n'étaient pas intégralement exécutés et en sollicitant notamment la condamnation du vendeur au paiement d'une somme de 16'000€ à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant du retard de livraison, du trouble de jouissance et de l'exécution des travaux de levée des réserves, et sa condamnation à exécuter sous astreinte les travaux de levée des réserves.
Par ordonnance du 23 novembre 2010, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Marseille a :
' condamné la S.C.I. LES HAUTS de SEPTEMES à payer à [R] [A] et [M] [U] épouse [A] une provision de 5000 € à valoir sur le coût des malfaçons et réserves non levées,
' ordonné une expertise et commis pour y procéder [B] [Z].
L'expert a clôturé son rapport le 26 septembre 2012.
Par ordonnance du 26 mars 2013, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Marseille a condamné la S.C.I. LES HAUTS de SEPTEMES à payer à [R] [A] et [M] [U] épouse [A] les sommes suivantes :
' 16'922,16 € au titre des travaux de réfection,
' 2000 € au titre du préjudice de jouissance,
' 3000 € à titre de provision ad litem,
' 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 23 juillet 2015, le tribunal de grande instance de Marseille a :
- condamné la SCI LES HAUTS DE SEPTEMES à payer à [R] [A] et [M] [U] épouse [A] :
** 21'922,16 € TTC, en deniers ou quittances au titre des travaux de levée des réserves,
** 1712 € TTC au titre des travaux de réparation des fissures affectant les façades et signalées par lettre du 11 mai 2010,
** 3000 € au titre du préjudice subi du fait du retard de livraison,
** 3500 € au titre du trouble de jouissance,
** 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 3632,09€ déjà allouée à titre de provision ad litem venant en déduction,
' dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire,
' condamné la SCI LES HAUTS DE SEPTEMES aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise.
Le 21 septembre 2015, la SCI LES HAUTS DE SEPTEMES interjetait appel.
Par ordonnance du 6 septembre 2016, le magistrat de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions déposées par [R] [A] et [M] [U] épouse [A] pour ne pas l'avoir été dans les délais impartis par le code de procédure civile.
Par conclusions avec bordereau de communication de pièces signifiées par le R.P.V.A. le 7 novembre 2016, la SCI LES HAUTS DE SEPTEMES demande à la cour :
Vu les articles 1604, 1642-1 et suivants du Code Civil, de :
' réformer le jugement en toutes ses dispositions,
' déclarer irrecevables et non fondées les demandes des époux [A],
' débouter les époux [A] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
' ordonner en conséquence la restitution des sommes versées au titre de l'exécution de l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 26 mars 2013, soit la somme totale de 16'980,16 € en principal, outre les intérêts de droit sur cette somme à compter de la date de paiement effectif,
' condamner les époux [A] au paiement de ladite somme,
' condamner les époux [A] au paiement d'une somme complémentaire de 5000€ à titre de dommages-intérêts,
' condamner les époux [A] au paiement d'une somme de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamner les époux [A] aux entiers dépens.
Le 21 décembre 2016, la S.C.I. LES HAUTS de SEPTEMES a fait signifier par le R.P.V.A. un dernier bordereau de communication de pièces.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 septembre 2017.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur les désordres, inachèvements et retards et la responsabilité du vendeur :
En vertu de l'article 1648 alinéa 2 du Code civil, dans sa version antérieure à la loi du 25 mars 2009 applicable au litige, l'acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou de la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur l'action en garantie des vices apparents même dénoncés postérieurement à l'écoulement du délai d'un mois après la prise de possession prévue par l'article 1642 '1 du même code.
Si le vendeur n'établit pas l'existence d'une réception, le moyen tiré de la tardiveté de l'action doit être écarté.
Lorsque le vendeur s'est engagé à remédier aux désordres postérieurement au procès verbal formulant des réserves, l'action visant à obtenir l'exécution de cet engagement ou des dommages en intérêts pour violation de cette obligation contractuelle n'est pas soumise au délai d'un an de l'article 1648 précité, mais à la prescription de droit commun.
Et, en application de l'article 1646 ' 1 du Code civil, le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations légales des constructeurs telles qu'elles résultent des articles 1792 et suivants du code civil, ces garanties bénéficiant aux propriétaires successifs de l'immeuble.
Enfin, la responsabilité de droit commun peut également être engagée à l'égard du vendeur pour des fautes contractuelles ne conditionnant pas la qualité de l'ouvrage lui-même, comme le dépassement du délai ou du prix convenu.
En l'espèce, il n'est pas contesté que les désordres et inachèvements invoqués dans la présente instance par les acquéreurs sont apparents et ressortent donc d'abord de la responsabilité du vendeur d'immeuble résultant des articles 1642 ' 1 et 1648 du Code civil, dans leur rédaction applicable au 20 mars 2006, date de signature du contrat de vente en l'état futur d'achèvement.
Si, dans ses écritures, la SCI soulève l'irrecevabilité des demandes, elle ne produit aucun procès-verbal de réception et ne démontre pas l'existence d'une réception intervenue entre le maître de l'ouvrage et les constructeurs.
En conséquence, le délai de forclusion n'a pas commencé à courir, ce qui permet notamment aux acquéreurs d'invoquer à la fois des réserves figurant sur le procès-verbal de livraison et des désordres apparents, comme ceux concernant le mauvais positionnement de la clôture et l'emplacement du compteur d'eau, signalés par courrier du 16 janvier 2008 (page 15 du rapport de l'expert) et les fissures suivant les limites entre l'escalier et l'habitation situées sur les façades sur entrée et à l'arrière (pages 22 à 29 de ce rapport).
Au surplus, dans leurs conclusions de première instance, versées par l'appelante, les acquéreurs ont visé l'article 1642 ' 1 du Code civil (pièce 10 de la S.C.I.).
En outre, il résulte clairement des lettres adressées au BERIM, maître d'oeuvre, par le maître de l'ouvrage, promoteur vendeur, les 17 décembre 2007 (faxée le lendemain) et 2 janvier 2008 et à la société CEC par fax du 18 décembre 2007, qu'en demandant de procéder à la levée des réserves sans formuler aucune contestation sur leur teneur et leur portée, réserves reconnues par lui lors de la signature du procès-verbal de livraison avec réserves, le vendeur a entendu s'engager à solutionner les points objet de réserves, engagement dont la violation engage sa responsabilité contractuelle de droit commun.
Et, si la SCI conteste devoir indemniser les acquéreurs au titre d'un retard de livraison, elle ne peut sérieusement contester qu'une telle demande, résultant de l'application de clauses contractuelles, ne peut être fondée que sur la responsabilité contractuelle de droit commun des articles 1147 et suivants du Code civil, dans leur version antérieure à l'ordonnance du 10.2.2016, applicable au litige.
Dès lors qu'en application des articles 1648 alinéa 2 et 1642 '1 du Code civil, le délai de forclusion n'a pas commencé à courir, les demandes des acquéreurs sont recevables, étant précisé en outre que le vendeur doit également être déclaré responsable sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, pour avoir manqué à ses obligations, notamment celle de livrer un ouvrage exempt de désordres et inachèvements dans les délais contractuellement fixés.
Ainsi, la responsabilité du promoteur vendeur étant engagée, il doit être condamné à indemniser les acquéreurs des conséquences des désordres ou inachèvements affectant la villa vendue.
Sur l'indemnisation :
I/ travaux de levée des réserves et de reprise :
Alors que l'acte de vente n'est pas produit, que le grief concernant l'emplacement du compteur d'eau qui aurait été installé à côté des escaliers d'entrée et non dans un mur situé à côté des portes de garage n'est pas établi avec certitude, puisque l'expert parle au conditionnel : « il semblerait qu'il soit installé sur la parcelle voisine .. » (Page 20), il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'indemnisation concernant le coût des travaux de déplacement de ce compteur d'eau, évalués par l'expert à une somme hors taxes de 5000 € (page 21 du rapport). Le jugement déféré doit donc ici être partiellement réformé.
Alors que le prétendu caractère « mineur » des réserves à lever, qu'invoque le vendeur, ne le dispense nullement de devoir exécuter l'ensemble de ses obligations contractuelles, que le sérieux, la compétence et l'impartialité de l'expert commis ne sont pas discutés, qu'il appartenait à ce technicien de déterminer et d'évaluer le coût des travaux de reprise à réaliser, qu'il le fit, qu'il n'est produit aucun document émanant d'un professionnel de la construction venant contredire les analyses de [B] [Z],
c'est avec raison que le premier juge, faisant une juste analyse des faits de la cause, appliquant à l'espèce les règles de droit qui s'imposaient et répondant pertinemment aux moyens des parties pour la plupart repris en appel, a indemnisé les acquéreurs au titre des travaux de levée des réserves et de reprise des autres désordres dont les diverses fissurations.
Concernant l'emplacement et l'état de la clôture grillagée, il convient seulement d'ajouter à ces justes motifs que les contestations et affirmations du vendeur concernant cette clôture ne sont pas étayées par des pièces probantes, alors que le contrat de vente n'est pas produit et qu'il a été procédé par le technicien commis à une analyse précise et circonstanciée des données de la cause, notamment à partir d'un extrait d'un plan de vente et d'un extrait d'un plan de bornage (pages 16 à 19 et 21 du rapport).
La décision du premier juge doit donc, à l'exception du grief concernant l'emplacement du compteur d'eau, être confirmée, la condamnation du vendeur à indemniser les acquéreurs devant être fixée, compte tenu des justes évaluations du technicien commis (page 21 du rapport), à :
HT : 20488€ - 5000€ (coût du déplacement du compteur d'eau)= ..........................15488,00€
soit TTC, avec une TVA au taux de 7% ...................................................................16572,16€
II/ préjudices immatériels :
a) préjudice résultant du retard de livraison :
Alors que la villa des époux [A] devait contractuellement leur être livrée au plus tard à la fin du premier trimestre 2007, elle ne le fut que le 17 décembre 2007, soit avec plus de 8 mois de retard.
En analysant notamment les dispositions du contrat de vente relatives aux causes de prorogation du délai de livraison, en estimant que cette clause contractuelle ne pouvait être annulée, en examinant avec attention les conditions d'application des jours d'intempéries et l'impact exact, sur la construction de la villa litigieuse, de procédures collectives concernant certains des constructeurs, en estimant que seulement 64 jours pouvaient être décomptés comme cause légitime de retard, en rappelant que les acquéreurs n'ont pu aménager dans leur nouvelle maison qu'avec un retard non justifié, en fixant l'indemnisation du préjudice résultant du retard de livraison subi à la somme de 3000 €, le premier juge a fait une juste analyse des faits de la cause, appliqué à l'espèce les règles de droit qui s'imposaient et pertinemment répondu aux moyens des parties pour la plupart repris en appel.
b) trouble de jouissance :
Comme l'a indiqué avec justesse le premier juge, depuis la livraison, les acquéreurs ont subi, pendant plusieurs années, un trouble dans la jouissance de leur bien en raison de l'absence de levée des réserves, de plusieurs désordres ou malfaçons, dont celui concernant la pose de clôture, ce qui justifie de les indemniser par l'allocation de la somme de 3500€ à titre de dommages et intérêts.
Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive réclamés par le vendeur :
Devant la cour, la S.C.I. LES HAUTS de SEPTEMES demande la somme de 5000€ à titre de dommages-intérêts en affirmant que ' les procédures initiées par les époux [A] revêtent un caractère abusif'.
Alors que les griefs des acquéreurs sont clairement établis, que le vendeur est déclaré responsable et condamné à les indemniser, ce dernier ne prouve nullement que l'attitude des intimés est fautive et qu'il en est résulté pour lui un préjudice.
La S.C.I. LES HAUTS de SEPTEMES doit donc être déboutée de cette demande.
Sur la condamnation à rembourser des sommes versées au titre de l'exécution provisoire :
Alors que l'obligation de rembourser les sommes versées en vertu d'une décision de première instance assortie de l'exécution provisoire résulte de plein droit de la réformation de la décision, il n'y a pas lieu de condamner les époux [R] [A] à rembourser à la S.C.I. LES HAUTS de SEPTEMES la somme versée par elle au titre de l'exécution provisoire, étant précisé au surplus que la réformation du jugement déféré n'est que partielle.
Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens :
Succombant, l'appelante supportera les dépens.
En première instance, l'équité commandait d'allouer aux époux [A] une indemnité de 4000€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR :
Statuant publiquement,
Contradictoirement,
Vu l'ordonnance du 6 septembre 2016, par laquelle le magistrat de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions de [R] [A] et [M] [U] épouse [A],
REFORME PARTIELLEMENT le jugement déféré en ce que le premier juge a :
- condamné la SCI LES HAUTS DE SEPTEMES à payer à [R] [A] et [M] [U] épouse [A] 21'922,16 € TTC, en deniers ou quittances au titre des travaux de levée des réserves,
- indiqué par erreur que ' la S.C.I. LES HAUTS de SEPTEMES se doit .. d'indemniser .... les époux [C]',
STATUANT À NOUVEAU ET Y AJOUTANT,
DIT qu'en page 5 § 2 du jugement déféré, il convient de rectifier l'erreur matérielle y figurant, l'expression ' les époux [C]' devant être remplacée par ' les époux [A]',
CONDAMNE la S.C.I. les HAUTS de SEPTEMES à payer à [R] [A] et [M] [U] épouse [A] 16572,16€ au titre des travaux de reprise hors fissurations,
DIT que les provisions allouées par le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Marseille par ordonnances des 23.10.2010 et 26.3.2013 s'imputeront à due concurrence,
DÉBOUTE la S.C.I. les HAUTS de SEPTEMES de ses demandes de restitution, de dommages et intérêts et d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
DIT que le greffe communiquera à l'expert [B] [Z] une copie du présent arrêt,
CONDAMNE la S.C.I. les HAUTS de SEPTEMES aux dépens d'appel.
LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT
