COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
3e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 25 JANVIER 2018
N° 2018/0021
Rôle N° 16/08151
SCI [Adresse 1]
C/
SA RESIDENCE HOTELIERE OPEN
Grosse délivrée
le :
à :
Me Pascale PENARROYA-LATIL
Me Jean-Claude SASSATELLI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 19 Avril 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 14/04962.
APPELANTE
SCI [Adresse 1] au capital de 200,00 €, immatriculée au RCS de Lyon sous le numéro 452 668 486, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège sis, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Pascale PENARROYA-LATIL de la SCP LATIL PENARROYA-LATIL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Stéphane BONNET, avocat au barreau de LYON substitué par Me Eric LAPESSE, avocat au barreau de LYON
INTIMEE
SA RESIDENCE HOTELIERE OPEN, demeurant [Adresse 3]
représentée et plaidant par Me Jean-Claude SASSATELLI, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Ludovic TARTANSON, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 22 Novembre 2017 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Béatrice MARS, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Sylvie CASTANIE, Présidente
Mme Béatrice MARS, Conseiller (rapporteur)
Mme Florence TANGUY, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Jocelyne MOREL.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2018
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2018,
Signé par Madame Sylvie CASTANIE, Présidente et Madame Jocelyne MOREL, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
La SCI [Adresse 1] a fait construire un ensemble immobilier comprenant 89 appartements afin de les vendre à des investisseurs appelés à devenir copropriétaires, le projet étant soumis au régime des résidences de tourisme.
Par convention du 21 avril 2005, la SA Résidence Hôtelière Open, professionnel du tourisme, s'est engagée à souscrire avec au minimum 70 % des copropriétaires un bail commercial afin d'exploiter la résidence de tourisme ainsi créée.
Sur l'ensemble du programme, 88 appartements ont fait l'objet d'un bail commercial avec la SA Résidence Hôtelière Open.
Le promoteur s'est engagé à livrer l'ensemble de la résidence en juin 2006 pour être exploitable le 1er juillet 2006.
Des retards dans la livraison ont été constatés, si bien que l'exploitation n'a pu démarrer que postérieurement aux dates convenues.
Par décision du 18 juin 2008, une expertise judiciaire a été ordonnée avec extension de mission le 1er décembre 2010.
Un pré-rapport a été déposé en date du 23 juillet 2013 et un sapiteur expert comptable a concouru à la réalisation de l'expertise.
Le rapport définitif a été déposé le 29 juin 2014.
Par acte du 22 mai 2014, la SA Résidence Hôtelière Open a assignée la SCI [Adresse 1] devant le Tribunal de Grande Instance de Draguignan aux fins de voir réparer ses préjudices résultant du retard de livraison.
Par jugement en date du 19 avril 2016 le Tribunal de Grande Instance de Draguignan a :
- Condamné la SCI [Adresse 1] à verser à la SA Résidence Hôtelière Open la somme de 84 322 euros,
- Débouté la SA Résidence Hôtelière Open du surplus de ses demandes,
- Constaté la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l'article 1154 du Code Civil,
- Rejeté toute prétention plus ample ou contraire,
- Condamné la SCI [Adresse 1] à verser à la SA Résidence Hôtelière Open la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Dit n'y avoir lien au prononcé de l'exécution provisoire.
La SCI [Adresse 1] a relevé appel de cette décision le 2 mai 2016.
Vu les conclusions de la SCI [Adresse 1], appelante, signifiées le 16 septembre 2016, aux termes desquelles il est demandé à la Cour de :
- Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SA Résidence Hôtelière Open de sa demande indemnitaire au titre d'un préjudice d'image et commercial,
- Constater le caractère infondé tant dans le principe que dans le quantum des prétentions indemnitaires de la SA Résidence Hôtelière Open,
- Débouter la SA Résidence Open de l'intégralité de ses demandes,
A titre subsidiaire :
- Dire et juger que la réclamation évoquée à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique et financier résultant du retard de livraison de la résidence ne relève que de la perte de chance et ne saurait dès lors excéder 30 % du montant de 84 322 euros HT,
- Dire et juger que les demandes indemnitaires sont exonérées de TVA,
- Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI [Adresse 1] à payer à la SA Résidence Hôtelière Open la somme de 5000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Débouter la SA Résidence Hôtelière Open de l'intégralité de ses demandes au titre des frais irrépétibles,
- Condamner la SA Résidence Hôtelière Open à payer à SCI [Adresse 1] la somme de 18 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu les conclusions de la SA Résidence Hôtelière Open, intimée, notifiées le 7 septembre 2016, aux termes desquelles il est demandé à la Cour de :
- Confirmer le jugement du 16 avril 2016 en ce qu'il a retenu la responsabilité de la SCI [Adresse 1] et le préjudice en ayant découlé subi par Open,
- Amender ledit jugement quant aux indemnités allouées,
- Condamner la SCI [Adresse 1] au paiement de la somme de 84 322 euros HT soit 101 864 euros TTC à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique et financier résultant du retard de livraison de la résidence,
- Condamner la SCI [Adresse 1] au paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice d'image commerciale,
- Dire que toute condamnation portera intérêts de droit au taux légal à compter la mise en demeure du 6 septembre 2007, subsidiairement de la demande en justice du 20 avril 2008, outre capitalisation annuelle des intérêts échus depuis une année,
- Condamner la SCI [Adresse 1] au paiement de la somme de 20 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
MOTIFS DE LA DECISION':
- Sur le retard':
La convention du 21 avril 2005 signée entre les parties mentionne : date de livraison juin 2006 pour l'ensemble de la résidence y compris les parties communes (local d'accueil + piscine).
Dans son rapport, l'expert note que les appartements ont été livrés entre le 15 juillet 2006 et le 19 août 2006, ces dates n'ayant pas été contestées par les parties dans le cadre des opérations expertales.
S'il indique n'avoir pu constater les désordres, non conformités et inachèvements dénoncés par la SA Résidence Hôtelière Open sur la base des divers constats d'huissier produits par cette société, ceux ci permettent toutefois d'établir les retards dénoncés par la SA Résidence Hôtelière Open et le caractère non habitable des appartements. Ainsi :
* le constat en date du 3 juillet 2006 mentionne : on constate que dans les appartements les meubles ne sont pas complètement installés, on note la présence de cartons, de stockage de matériaux divers. Les appartements ne sont pas encore habitables.
* constat du 10 juillet 2006 : nous constatons que les lieux sont encore en chantier, avec des engins et camions travaillant sur les accès. Dans le bas du domaine, les appartements ne sont pas meublés, ni nettoyés. L'accès de la résidence est toujours en chantier rendant impossible l'accueil des touristes.
* constat du 18 juillet 2006': dans le G18 les appartements ne sont pas livrables, on constate la présence de tas de meubles entassés dans les appartements, dans l'immeuble A1, l'ensemble des appartements ne peuvent pas être livrés (') des appartements ne sont pas meublés.
* constat du 25 juillet 2006': dans le Bat A1 aucun appartement n'est achevé, on constate que des appartements commencent à être aménagés alors que d'autres sont occupés d'où la gêne pour les occupants avec les bruits de perceuse, marteau.
Ces constats sont accompagnés de photographies aussi bien d'appartements que des parties communes particulièrement éloquentes sur l'état de la résidence.
De même, l'expert fait état d'un compte rendu de réunion de chantier du 3 juillet 2006, établi afin de permettre 'la livraison des appartements pour le 7 juillet 2006"' listant un ensemble de désordres et inachèvements, tant concernant les appartements, que les parties communes.
Ainsi, le retard dans la livraison de la résidence et le caractère inhabitable des appartements, prévus au contrat, meublés et prêts à l'usage s'agissant d'une résidence de tourisme, sont établis sans conteste.
- Sur le préjudice':
L'expert comptable sapiteur a évalué le préjudice financier subi par la SA Résidence Hôtelière Open, tenant compte des dépenses diverses, de la marge bénéficiaire perdue, de laquelle doit être déduite la bénéfice sur les ventes réalisées mêmes tardivement, à la somme de 84 322 euros.
La SCI [Adresse 1] se contente de critiquer la méthode de calcul utilisée par le sapiteur, sans apporter aucun élément probant au soutien de l'argumentation développée sur le taux d'occupation, critique à laquelle ce dernier a d'ailleurs répondu dans le cadre de dires.
De même, contrairement à ce que soutient la SCI [Adresse 1], le préjudice allégué par la SA Résidence Hôtelière Open ne relève pas d'une perte de chance puisque l'expert a intégré un correctif au taux de remplissage, ne retenant, après calcul, qu'un taux de 70,28 %.
La demande de dommages et intérêts présentée par la SA Résidence Hôtelière Open au titre d'un préjudice d'image et commercial sera accueillie, en l'état des retards apportés dans l'opération ayant perduré jusqu'en 2007, et sera réparé par l'allocation d'une somme de 8000 euros.
Enfin, il n'y a pas lieu d'appliquer une TVA, dont il n'est précisé ni le motif ni le taux, au préjudice financier retenu.
PAR CES MOTIFS':
La Cour, par décision contradictoire, en dernier ressort':
- Infirme le jugement en date du 19 avril 2016 en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par la SA Résidence Hôtelière Open,
Statuant à nouveau':
- Condamne la SCI [Adresse 1] à payer à la SA Résidence Hôtelière Open une somme de 8000 euros à titre de dommages et intérêts,
- Confirme le jugement en date du 19 avril 2016 pour le surplus,
- Condamne la SCI [Adresse 1] à payer à la SA Résidence Hôtelière Open une somme de 4000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Condamne la SCI [Adresse 1] aux entiers dépens avec distraction au profit des avocats constitués.
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE
