COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 25 JANVIER 2018
lb
N° 2018/ 87
Rôle N° 16/10619
[Z] [K] épouse [E]
Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE I DIT 'LE BRISTOL'
C/
Commune DE BEAULIEU SUR MER
SA LENOTRE
Grosse délivrée
le :
à :
SCP MAGNAN
SCP BADIE
SCP COHEN GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 25 Mai 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 11/04616.
APPELANTES
Madame [Z] [K] épouse [E]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Agnès LEBATTEUX, avocat au barreau de PARIS, plaidant
Syndicat des copropriétaires [Adresse 2]' sis [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet CROUZET & BREIL, sis [Adresse 3]
représenté par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Agnès LEBATTEUX, avocat au barreau de PARIS, plaidant
INTIMEES
COMMUNE DE BEAULIEU SUR MER
dont le siège social est [Adresse 4]
représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Cyril BORGNAT, avocat au barreau de NICE, plaidant
SA LENOTRE
dont le siège social est [Adresse 5]
représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Sébastien REGNAULT, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Alix PATOUILLAUD, avocat au barreau de PARIS, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 23 Novembre 2017 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Monsieur Luc BRIAND, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre
Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller
Monsieur Luc BRIAND, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvaine MENGUY.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2018
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2018,
Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES :
L'hôtel [Établissement 1], construit sur le territoire de la commune de [Localité 1] en 1897, a été transformé en immeuble d'habitation et a fait l'objet d'un cahier des charges et règlement de copropriété le 12 août 1954.
Cet ensemble est composé de plusieurs bâtiments; en son sein, l'immeuble I est divisé en plusieurs blocs, le bloc G étant constitué du restaurant [Établissement 2], d'une cave et d'un sous-sol.
[Établissement 2] a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique par arrêté préfectoral du 10 août 1960 et la commune de BEAULIEU-SUR-MER est devenue propriétaire par expropriation pour cause d'utilité publique des lots n°86, 87 et 102, à savoir la salle de restaurant, la cave et le sous-sol composant le bloc G.
Le restaurant a fait l'objet d'une opération de réhabilitation menée par la commune jusqu'en 1982 et a ensuite été exploité dans le cadre de concessions de droit public ; LA [Établissement 2] s'est dégradée au cours de plusieurs années dans activité et, en 2008, des travaux ont été votés par le conseil municipal afin de permettre la restauration à l'identique de ce monument historique.
Le 20 mars 2009, la commune a donné à bail commercial ces différents lots à la SA LENOTRE, avec mise à disposition effective au plus tard le 1er février 2011, pour exercer une activité de restauration et de boutique haut de gamme.
Le 17 septembre 2009, un permis de construire a été accordé à la commune pour entreprendre la restauration de [Établissement 2]. Le syndicat des copropriétaires a contesté ce permis devant le juge administratif, au motif que ces travaux qui affectaient l'aspect extérieur de l'immeuble et les parties communes n'avaient pas été précédés d'une autorisation.
La SA LENOTRE a pris possession des lieux à l'achèvement des travaux et a débuté l'exploitation de [Établissement 2].
Toutefois, par jugement du 16 octobre 2012, le tribunal administratif de Nice a annulé ce permis de construire, cette décision étant confirmée par arrêt de la cour administrative de Marseille du 7 juillet 2014.
Par acte du 30 juin 2011, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et Mme [Z] [K] épouse [E] ont assigné devant le tribunal de grande instance de Nice la commune de [Localité 1] aux fins notamment d'obtenir la démolition des travaux litigieux.
Par jugement du 25 mai 2016, le tribunal de grande instance de Nice a constaté que l'exclusion de [Établissement 2] de la copropriété [Adresse 1] était acquise par la prescription trentenaire et que la commune possédait par l'effet de cette prescription l'intégralité des droits sur le restaurant, la cave et le sous-sol constituant [Établissement 2]. En conséquence, il a jugé que les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 n'étaient pas applicables aux travaux réalisés par la commune. Il a donc débouté les demandeurs de toutes leurs demandes.
Par acte du 8 juin 2016, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et Mme [Z] [K] épouse [E] ont régulièrement relevé appel de ce jugement.
Dans leurs dernières conclusions en date du 11 mai 2017, ils demandent à la cour d'infirmer le jugement déféré et de :
-condamner la commune à démolir les travaux réalisés par elle en 2010 et 2011 et remettre les lieux dans leur état antérieur, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, ces travaux consistant à :
. au rez-de-chaussée bas: remettre en état la rampe donnant accès à l'entrée sud ouest du rez-de-chaussée en supprimant le palier de repos intermédiaire et remettre le dalage d'origine,
. au rez-de-chaussée haut: rétablir la pente de la terrasse, remettre en place le dallage pierre de la terrasse et supprimer en façade haute les sorties de gaines de ventilation et de soufflage de la salle principale
. au niveau étage: remettre en place le châssis d'origine,
. au niveau toit terrasse: retirer le caillebotis en bois, démolir l'édicule de ventilation de 1,5 à 5 à 6 mètres sur la terrasse nord et démolir la surélévation de la toiture terrasse autour de la verrière,
. dans le bâtiment annexe: réduire la profondeur de la souche de cheminée existante à sa dimension d'origine, supprimer la sortie de gaine de ventilation en terrasse, remettre en état la façade après suppression des grilles pare pluie installées pour échange avec le local de ventilation, remettre à l'état de fenêtre la porte fenêtre, fermer la baie ouverte, démolir l'escalier extérieur en façade du bâtiment annexe, démolir la superstructure en bois de 4m2 environ en toiture terrasse à l'angle du bâtiment annexe
-dire et juger que la décision sera opposable à la SA LENOTRE,
-débouter la commune et la SA LENOTRE de leurs demandes et de leurs appels incidents,
-condamner in solidum la commune de BEAULIEU-SUR-MER et la SA LENOTRE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700.
-condamner in solidum la commune de BEAULIEU-SUR-MER et la SA LENOTRE aux dépens de première instance et d'appel, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
A l'appui de leurs demandes, ils soutiennent qu'en sa qualité de propriétaire des lots 86, 87 et 102, la commune est copropriétaire et membre du syndicat des copropriétaires, cette qualité de copropriétaire étant attestée par de nombreuses pièces ainsi que des décisions de justice. Ils font valoir que la commune ne saurait opposer une quelconque prescription faute d'avoir été convoquée dans le passé aux assemblées générales, la loi de 1965 étant d'ordre public. De même, ils affirment que la commune ne saurait se prévaloir de la prescription acquisitive au motif qu'elle aurait réalisé des travaux sur la façade de l'immeuble, ces travaux n'ayant pas duré trente ans et les faits de possession allégués étaient de simples actes de tolérance au sens de l'article 2262 du code civil, insusceptibles de fonder une prescription.
Ils soutiennent enfin qu'à supposer même que la commune serait devenue propriétaire de parties communes par prescription, elle serait restée copropriétaire aussi longtemps que la scission de la copropriété ne serait pas intervenue en application des dispositions de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965.
En réplique, dans ses dernières conclusions en date du 3 novembre 2017, la commune demande à la cour de confirmer la décision du tribunal et de débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble I dit [Adresse 1] de ses demandes et de le condamner, ainsi que Mme [E], à lui verser une somme de 5 000 euros en application des dispositons de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
A titre subsidiaire, elle demande de débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble I dit [Adresse 1] et Mme [E] de leur demande de démolition.
Elle soutient que, si la cour devait ne pas suivre le raisonnement suivi par le tribunal de grande instance, il conviendrait alors de confirmer cette décision en jugeant que le cahier des charges du BRISTOL prévoit un régime dérogatoire pour le bâtiment [Établissement 3]en ce qui concerne les travaux réalisés par son propriétaire. A titre subsidiaire, elle fait valoir que la demande de démolition est abusive.
Elle prétend que depuis 1971, [Adresse 1] lui-même a exclu la [Établissement 2] de la copropriété, une séparation physique ayant en outre été réalisée. Elle soutient que les conditions de la prescription acquisitive sont réunies, et que la référence en 2009 à la copropriété dans un bail commercial de 2009 liant la commune à LE NOTRE n'est que la reproduction d'une fiche de renseignement des Hypothèques. Ils affirment que la circonstance que la commune aurait elle-même mené une action en nullité d'une assemblée générale de 2012 est inopérante, la prescription étant déjà acquise à cette date.
Dans ses dernières conclusions en date du 3 novembre 2017, la SA LENOTRE demande à la cour de:
-confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Nice,
-constater qu'elle fait siennes les conclusions de la commune de Beaulieu-sur-Mer,
-débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] de ses demandes,
A titre subsidiaire,
-déclarer irrecevable l'action du syndicat des copropriétaires à raison de la nullité de l'assemblée générale du 22 avril 2011 la fondant,
-condamner la partie succombante aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
A l'appui de ses demandes, elle soutient pour l'essentiel que [Établissement 2] a été exclue de la copropriété par prescription trentenaire et que le syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] n'a pas d'intérêt pour agir.
C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 7 novembre 2017.
MOTIFS DE LA DECISION:
Sur les conclusions et pièces produites le 3 novembre 2017 :
Par conclusions du 22 novembre 2017, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et Mme [Z] [K] épouse [E] demandent à la cour, au visa de l'article 16 du code de procédure civile, de rejeter les conclusions et pièces notifiées le 3 novembre précédent par la SA LENOTRE.
Aux termes de l'article 16 du code de procédure civile: ' Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.'
En l'espèce, la commune de BEAULIEU-SUR-MER et la SA LENOTRE ont produit le vendredi 3 novembre 2017 des conclusions et des pièces nouvelles remontant aux mois d'avril 2016 et 2017, alors que la clôture des débats avait été fixée au lundi 7 novembre suivant, de sorte que leurs adversaires n'ont, compte tenu de la fin de semaine et dans les circonstances particulières de l'espèce tenant à la complexité du litige, pas été mis en mesure d'y répliquer utilement.
Par suite, les conclusions et pièces litigieuses doivent être rejetées.
Sur la recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires :
La SA LENOTRE soutient, à titre subsidiaire, que le procès-verbal de l'assemblée générale du 22 avril 2011 ayant autorisé le syndicat des copropriétaires à agir contre la commune n'ayant pas été notifié à celle-ci, l'assemblée générale est irrégulière, de sorte qu'est irrecevable l'action du syndicat des copropriétaires autorisée par cette même assemblée.
Il résulte des picèes du dossier que ce procès-verbal a été notifié à la commune le 2 mai 2011 de sorte qu'en tout état de cause, le moyen manque en fait.
Sur la propriété des biens litigieux :
Aux termes de l'article 2261 du code civil: 'Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.' Aux termes de l'article 2272 du même code: ' Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.'
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que la commune de BEAULIEU-SUR-MER a certes, à compter de sa prise de possession du restaurant, du sous-sol et de la cave, entrepris des travaux destinés à permettre l'exploitation des lieux et à restaurer ceux-ci en leur état historique, et consistant notamment en la réfection de l'étanchéité, le ravalement de la façade et le remplacement des verrières.
Toutefois, il n'est pas établi que ces travaux caractériseraient autre chose que la jouissance, par le propriétaire, de son bien dans le cadre de la copropriété ni que les travaux excèdant ce cadre résulteraient d'autre chose que de simples actes de tolérance de la part de la copropriété.
De même, la circonstance que les travaux auraient été menés par commune sans la participation financière des autres copropriétaires ni que l'autorisation ou l'intervention de ces derniers ait été recherchée, que la commune n'ait pas été convoquée aux assemblées générales de la copropriété pendant plusieurs années ni visée dans les procès-verbaux de ces assemblées et que les tantièmes correspondant aux biens litigieux aient été omis pendant plusieurs années du total de ceux de la copropriété ne permettent pas d'établir que le syndicat des copropriétaires aurait écarté les lots en cause de la copropriété, alors même qu'un titre établit le contraire.
Dès lors, il ne peut être déduit des éléments détaillés ci-dessus que le syndicat aurait accepté une situation devant s'analyser comme des actes de possession.
Surtout, les dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis étant d'ordre public, la commune n'est pas fondée à soutenir d'une part, que l'immeuble n'y serait pas soumis du fait que l'expropriation serait intervenue avant l'entrée en vigueur de ce texte et, d'autre part, qu'elle aurait perdu cette qualité dès lors qu'il n'a pas été fait application des dispositions de l'article 28 de ce texte relatives à la procédure de scission, l'existence d'une séparation physique entre les biens de la commune et le reste de la copropriété ne caractérisant pas une telle scission.
Par suite, le jugement déféré doit être infirmé.
Sur la régularité des travaux :
Aux termes de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 précitée: 'Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (...) b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci '.
En l'espèce, les travaux réalisés par la commune ont conduit à la création de 95m2 de SHON, sans que le droit de construire lui ait été cédée par le syndicat des copropriétaires dans les conditions fixées par les articles 3 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi qu'à la réfection des façades et à la modification des parties communes, les stipulations du règlement de copropriété prévoyant un régime dérogatoire pour le bâtiment [Établissement 2] ne pouvant qu'être écartées en raison du caractère d'ordre public des dispositions de l'article 25 de la loi précitée.
Par suite, le syndicat des copropriétaires et Mme [E] sont fondés à soutenir que les travaux, qui affectent l'aspect extérieur de l'immeuble et leur causent un préjudice, ont été réalisés dans des conditions irrégulières. L'action personnelle en démolition de travaux réalisées en méconnaissance des dispositions précitées se prescrit par dix ans à compter de la réalisation des travaux, de sorte que l'action du syndicat des copropriétaires et de Mme [E] n'est pas prescrite.
La demande de démolition ne caractérisant en l'espèce aucun abus de droit et l'intérêt général qui s'attacherait au maintien des lieux en l'état étant sans incidence sur le présent litige, il y a lieu d'ordonner la remise en état des lieux selon les modalités qui suivent :
-au rez-de-chaussée bas: remettre en état la rampe donnant accès à l'entrée sud ouest du rez-de-chaussée en supprimant le palier de repos intermédiaire et remettre le dalage d'origine,
-au rez-de-chaussée haut: rétablir la pente de la terrasse, remettre en place le dallage pierre de la terrasse et supprimer en façade haute les sorties de gaines de ventilation et de soufflage de la salle principale
-au niveau étage: remettre en place le châssis d'origine,
-au niveau toit terrasse: retirer le caillebotis en bois, démolir l'édicule de ventilation de 1,5 à 5 à 6 mètres sur la terrasse nord et démolir la surélévation de la toiture terrasse autour de la verrière,
-dans le bâtiment annexe: réduire la profondeur de la souche de cheminée existante à sa dimension d'origine, supprimer la sortie de gaine de ventilation en terrasse, remettre en état la façade après suppression des grilles pare pluie installées pour échange avec le local de ventilation, remettre à l'état de fenêtre la porte fenêtre, fermer la baie ouverte, démolir l'escalier extérieur en façade du bâtiment annexe, démolir la superstructure en bois de 4m2 environ en toiture terrasse à l'angle du bâtiment annexe
Cette remise en état s'effectuera sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter d'un délai de six mois suivant la signification du présent arrêt.
Enfin, il n'y a pas lieu de 'donner acte' à la SA LENOTRE de ses 'réserves' relatives au préjudice commercial et de joussance qu'elle allègue du fait de la démolition des travaux irréguliers.
Sur les autres demandes :
Succombant en cause d'appel, la commune de BEAULIEU SUR MER et la SA LENOTRE doivent être condamnés aux dépens, qui seront recouvrés selon les modalités prévues par l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et à Mme [Z] [K] épouse [E] la somme totale de 4 000 euros, au titre des frais non taxables que ceux-ci ont dû exposer, sur le fondement de l'article 700 du même code.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Rejette les conclusions et pièces notifiées le 3 novembre 2017 par la SA LENOTRE,
Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Nice du 25 mai 2016, et statuant à nouveau,
Condamne la commune de BEAULIEU SUR MER, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter d'un délai de six mois suivant la signification du présent arrêt, à remettre en l'état le bien '[Établissement 2]' dont elle est copropriétaire au sein de l'ensemble '[Adresse 1]', comme suit:
-au rez-de-chaussée bas: remettre en état la rampe donnant accès à l'entrée sud ouest du rez-de-chaussée en supprimant le palier de repos intermédiaire et remettre le dalage d'origine,
-au rez-de-chaussée haut: rétablir la pente de la terrasse, remettre en place le dallage pierre de la terrasse et supprimer en façade haute les sorties de gaines de ventilation et de soufflage de la salle principale
-au niveau étage: remettre en place le châssis d'origine,
-au niveau toit terrasse: retirer le caillebotis en bois, démolir l'édicule de ventilation de 1,5 à 5 à 6 mètres sur la terrasse nord et démolir la surélévation de la toiture terrasse autour de la verrière,
-dans le bâtiment annexe: réduire la profondeur de la souche de cheminée existante à sa dimension d'origine, supprimer la sortie de gaine de ventilation en terrasse, remettre en état la façade après suppression des grilles pare pluie installées pour échange avec le local de ventilation, remettre à l'état de fenêtre la porte fenêtre, fermer la baie ouverte, démolir l'escalier extérieur en façade du bâtiment annexe, démolir la superstructure en bois de 4m2 environ en toiture terrasse à l'angle du bâtiment annexe,
Déboute la commune de BEAULIEU SUR MER et la SA LENOTRE de l'ensemble de leurs demandes,
Condamne la commune de BEAULIEU SUR MER et la SA LENOTRE aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et à Mme [Z] [K] épouse [E] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
