COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
1ère Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 30 JANVIER 2018
A.D
N° 2018/
Rôle N° 16/01006
SCI BALLM
SARL SOCIETE BGA
C/
SCI HELENA
SCP [B] [N]
Grosse délivrée
le :
à :Me Magnan
Me Badie
Me Guedj
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 14 Décembre 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 14/05517.
APPELANTES
SCI BALLM
immatriculée au RCS sous le N° 752 324 665, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
dont le siège social est [Adresse 1]
représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Alain FRANCESCHINI, avocat au barreau de MARSEILLE
SARL SOCIETE BGA
immatriculée au RCS sous le N° 420 251 431, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège et également en son établissement sis à [Adresse 2], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Alain FRANCESCHINI, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEES
SCI HELENA
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 4]
représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Magali DEJARDIN, avocat au barreau de MARSEILLE
SCP [B] [N]
prise en la personne de Maître [B] [N], notaire ayant pour comptable Mme [M] [U], domiciliés en cette qualité [Adresse 5]
représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Thomas D'JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 11 Décembre 2017 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame DAMPFHOFFER, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller, faisant fonction de Président,
Mme Danielle DEMONT, Conseiller
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Janvier 2018
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Janvier 2018,
Signé par Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller, faisant fonction de Président, et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Expose :
Par acte du 18 janvier 2013, la société civile immobilière Helena a vendu à la société civile immobilière Ballm un ensemble immobilier à usage de maison de retraite et de gérontologie qui devait faire l'objet de travaux de désamiantage à la charge du vendeur, l'entrée en jouissance ayant été reportée au 28 février 2013 pour permettre la réalisation de ces travaux et la somme de 300'000 € ayant été séquestrée dans l'attente de la remise des clés et du désamiantage du site.
Par exploit du 18 avril 2014, la société civile immobilière Ballm a fait assigner le vendeur en demandant sa condamnation à lui restituer la somme séquestrée avec intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2013, date de sa mise en demeure, puis a sollicité une somme de 349'622 ,01 euros hors taxes avec intérêts au taux légal au jour de la demande au titre du surcoût des travaux, et le déblocage de la somme séquestrée de 300'000 €.
Par jugement contradictoire, en date du 14 décembre 2015, le tribunal de grande instance de Marseille a rejeté les demandes de la société civile immobilière Ballm , a ordonné la restitution à la société civile immobilière Helena de la somme de 300'000€ séquestrée chez le notaire, a condamné la société Ballm à payer à la société Helena les intérêts capitalisés calculés au taux légal à compter du 18 avril 2014 sur la somme de 300'000 €, la somme de 2500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, a ordonné l'exécution provisoire et condamné la société Ballm aux dépens.
Le tribunal retient que l'obligation de procéder au désamiantage concernait l'enlèvement total des éléments notés comme amiantés dans le rapport du 26 décembre 2012 ; que par ailleurs, la société Ballm n'ayant pas respecté la procédure mise en place dans l'acte notarié, elle ne pouvait réclamer aucune somme à la société Helena; que l'organisation d'une expertise n'était plus utile dans la mesure où la société Ballm ne produisait pas les éléments relatifs à la situation du bâtiment B au moment de la vente et que depuis, elle avait effectué des travaux qui ne permettaient plus à l'expert de procéder à une exacte appréciation de la situation au moment de la vente.
Vu l'appel interjeté par la société civile immobilière Ballm et la société BGA, ayant intimé devant la cour la société civile immobilière Helena, ainsi que la société civile professionnelle [B] [N], notaire.
Vu les conclusions de la société civile immobilière Ballm et de la société BGA en date du 4 décembre 2017, demandant de :
- recevoir l'appel et réformer le jugement,
- statuant à nouveau, rejeter toute demande contraire,
- déclarer la société Helena irrecevable et mal fondée en ses demandes et les rejeter,
- faire droit à sa demande reconventionnelle et condamner la société Helena à payer à la société Ballm la somme de 349'622,01 euros hors taxes, outre celle de 7933,84€, à titre de remboursement d'électricité, avec intérêts de droit à compter du jour de la demande,
- condamner la société Helena à payer à la société BGA la somme de 12 012,55€ avec intérêts de droit à compter du jour de la demande au titre de frais de gardiennage,
- ordonner que le notaire, Me [B] [N], débloquera la somme de 300'000 € à son profit,
- condamner la société Helena à lui payer la somme de 5000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les dépens.
Vu les conclusions de la société civile immobilière Helena du 16 novembre 2017, demandant de :
- vu l'article 1134 du Code civil,
- confirmer le jugement,
- condamner la société appelante Ballm à lui payer la somme de 6000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les dépens.
Vu les conclusions de la société civile professionnelle [B] [N], du 3 mai 2016, demandant de :
- lui donner acte de ce que son comptable remettra les sommes entre les mains de qui la cour le lui dira,
- condamner tout succombant aux dépens.
Vu l'ordonnance de clôture du 5 décembre 2017.
Motifs
Attendu que la recevabilité de l'appel n'est pas contestée ; que rien au dossier ne conduit la cour à le faire d'office.
Attendu que l'appel sera donc déclaré recevable.
Attendu qu'en suite d'un compromis du 4 novembre 2011, modifié le 1er avril 2012, la société Helena a vendu, aux termes d'un acte rédigé par Me [N] le 18 janvier 2013, un ensemble immobilier à usage de maison de repos et de gérontologie situé à [Localité 1] ; que divers diagnostics ont été établis, dont ceux dressé par M. [J] relativement à l'aminate, le 1er aout 2012 et le 26 décembre 2012 sur la base desquels ont été réalisés des travaux de désamiantage à la charge du vendeur.
Attendu que la vente a eu lieu moyennant le prix de 2'700'000 €; qu'il est prévu qu'une partie de ce prix, 300'000 €, est séquestrée pour garantir la remise des clés prévue au 28 février 2013 et le désamiantage du site, l'acte étant ainsi rédigé en sa page 11 :
« Cette somme est affectée... au paiement du désamiantage total de l'ensemble des biens vendus en cas de défaillance du vendeur et du non-respect des obligations mises à sa charge.»
Attendu que l'acte stipule également que le « différé d'entrée en jouissance est consenti par l'acquéreur au vendeur afin de lui permettre d'achever les travaux de désamiantage et cela à titre strictement personnel et ne pourra être générateur d'un droit quelconque au maintien dans les lieux pour lui ou ses ayants droits » ; que par ailleurs, 'si malgré son engagement, le vendeur ne livrait pas l'immeuble à la date convenue, il devrait, sans mise en demeure, payer à l'acquéreur une indemnité fixée à titre forfaitaire et irréductible à 500 € par jour à titre d'astreinte courant depuis le lendemain du jour prévu pour la libération jusqu'à la date de cette libération » ;
Qu'enfin, en page 11, l'acte précise à propos de l'obligation de désamiantage que « le vendeur est en train de faire réaliser le désamiantage total de l'ensemble des biens vendus par la société JCG bâtiment..... Ces travaux devront être réalisés et achevés conformément au dernier rapport du 26 décembre 2012 ci-après visé, établi par M. [J] de la société habitat contrôle..., au plus tard le 28 février 2013, date à laquelle il en sera justifié et l'acquéreur aura la jouissance des biens vendus.
Au plus tard à la date du 28 février 2013, le vendeur et l'acquéreur devront se réunir dans les biens vendus aux présentes. Il sera remis à l'acquéreur l'ensemble des clés et un diagnostic certifiant l'absence totale d'amiante dans les biens vendus établis par ledit M. [J].... , lequel remettra son assurance professionnelle, et son certificat de compétence.
Si au plus tard à la date du 28 février 2013, le vendeur ne produisait pas le diagnostic certifiant l'absence totale d'amiante dans les biens vendus, ce dernier devra tout de même remettre l'ensemble des clés à l'acquéreur pour transmettre la jouissance. L'acquéreur se chargera alors de procéder au désamiantage et l'entreprise devra être choisie d'un commun accord avec le vendeur. L'ensemble des travaux seront coordonnés et gérés par l'acquéreur. Les travaux devront être précédés d'un ou plusieurs devis qui auront dû être approuvés par le vendeur. Le séquestre devra employer ladite somme au paiement de ou des facture(s) de la société choisie d'un commun accord par l'acquéreur et le vendeur. L'original de la facture devra être approuvé par le vendeur et sera remis par l'acquéreur au séquestre qui devra la régler... Dans l'hypothèse où la somme séquestrée était insuffisante au coût du désamiantage total, le coût supplémentaire sera pris en charge par l'acquéreur exclusivement qui fera son affaire personnelle du coût supplémentaire mis à sa charge. »
Attendu que devant la cour, la société Helena prétend qu'elle a fait procéder au désamiantage conformément aux exigences légales et conformément aux accords des parties, c'est-à-dire, en exécution des préconisations de M. [J] dans son rapport du 26 décembre 2012 alors que la société acquéreur lui oppose qu'elle n'aurait pas été respecté les textes et que la stipulation du contrat relative aux travaux de désamiantage ne visait pas un désamiantage à exécuter par rapport au seul constat visuel d'absence d'amiante tel qu'imposé par la loi avant toute vente, mais exigeait d'aller au-delà en requérant une absence absolue d'amiante.
Attendu que c'est cependant ce rapport qui est clairement visé au contrat comme référence pour déterminer les travaux concernés par l'obligation mise à la charge du vendeur; que les travaux exécutés devaient donc répondre aux exigences en résultant ;
Que la mission du diagnostiqueur ayant donné lieu à ce rapport, lequel fait suite au rapport du 1er août 2012, également établi en vue de la vente au visa des articles R 1134-14 à 29 et 1336-2 à 5 du Code de la santé publique, consiste bien dans la recherche et le constat visuel de la présence de matériaux ou de produits contenant de l'amiante, accessibles sans travaux destructifs, le diagnostiqueur, ayant par ailleurs clairement indiqué que « la présente mission de constat avant vente ne constitue en aucun cas un repérage avant travaux et ne nous permet pas de procéder à des sondages plus approfondis et destructifs ».
Attendu par ailleurs, qu'il n'est pas établi que le rapport, précisément dressé par bâtiment et par matériaux ne satisfait pas aux exigences légales et règlementaires alors applicables ;
Que le moyen de ce chef invoqué par la société Ballm, tiré de ce que le diagnostic ne serait pas conforme à la réglementation pour un immeuble vendu à usage de clinique est inopérant dans la mesure où la vente ne concerne pas une clinique, mais une maison de repos et que si l'arrêté du 12 décembre 2012, dont l'appelante fait état, est applicable au 1er janvier 2013, il y est cependant prévu en son article 8, relatif au constat sur l'amiante, que ses dispositions relatives à l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux et produits contenant de l'amiante ne doivent être mises en application qu' à compter du 1er avril 2013.
Attendu qu'il en résulte qu'aucune infraction de ces chefs ne peut être retenue.
Attendu qu'en outre, le contrat n'a, à aucun moment, mentionné que les parties entendaient déroger à la règle du diagnostic avant vente pour requérir l'établissement d'un diagnostic avant travaux et exiger la réalisation de travaux de désamiantage en exécution de ce diagnostic avant travaux.
Attendu qu'il en résulte que le terme « absence totale d'amiante' doit s'analyser au regard des exigences du diagnostic avant vente, auquel donc seul le contrat se réfère, et que ce vocable ne peut, en conséquence, s'interpréter comme susceptible de démontrer qu'aurait été requis l'enlèvement de matériaux contenant de l'amiante autres que ceux détectés par contrôle visuel sans sondage destructif;
Attendu que cette volonté est encore confirmée par les stipulations du contrat relatives au chapître des diagnostics, où il est précisé, en page 26, après un rappel très complet des deux rapports des 1er août et 26 décembre 2012 que compte tenu de la présence subsistante d'amiante, ( laquelle ne peut être que celle visée à ces rapports), il a été inséré la clause de séquestre dont les termes ont été ci dessus énoncés;
Qu'au demeurant, la société venderesse ne connaissant pas les travaux qu'entendait réaliser la société acquéreur, elle ne pouvait se charger des diligences exigées par un certificat avant travaux.
Attendu que le rapport établi par M. [J] le 8 février 2013 suite aux travaux entrepris depuis le 26 décembre 2012 mentionne que les réserves qu'il avait alors faites sur la présence d'amiante sur certains matériaux sont levées, les matériaux amiantés repérés sans sondage destructifs ayant été retirés, et les autres matériaux nécessitant des sondages destructifs;
Qu'ainsi, il conclut :
« Il a été constaté que les matériaux amiantés à retirer' concernant les conduits de la machinerie ascenseur du bâtiment A, la colle noire du salon de coiffure ( bâtiment A) et de la chambre 1 ( bâtiment C), la colle jaune et la sous couche fibreuse du sol de plusieurs autres pièces...( Bâtiment C) 'ne sont plus en place. Les locaux sont donc restituables au regard des examens visuels (mesures d'empoussièrement de restitution fournies par la société JCG bâtiments, jointes en annexe). Le présent examen visuel ne s'est porté que sur les matériaux repérés ci-dessus. Il ne porte en aucun cas sur les nouveaux matériaux rendus accessibles suite au retrait des matériaux amiantés. En cas de travaux ultérieurs, il est recommandé de procéder à un repérage amiante avant travaux sur les matériaux rendus accessibles et retraits des matériaux amiantés (matériaux non visés par le constat avant vente- constat sans sondage destructif ne répondant pas aux exigences réglementaires prévues pour les repérages de matériaux et produits contenant de l'amiante avant travaux de démolition').
Attendu qu'il en résulte que les travaux réalisés par le vendeur ont permis la réalisation du désamiantage contractuellement prévu, c'est à dire, un désamiantage exécuté par rapport au constat visuel exigé par la loi, et tel que réalisé par le diagnostic visé à la convention, et que les engagements pris par la société venderesse, qui n'avait pas à faire procéder à des sondages destructifs ont donc été respectés.
Attendu, enfin, que contrairement aux affirmations de l'appelante, le procès-verbal de constat d'huissier établi le 28 février 2013, le jour de la remise des clés, ne relate nullement que les travaux de désamiantage sont toujours en cours;
Qu'il reprend seulement la déclaration d'un sieur [Q], employé d'une société de diagnostic requis en qualité de conseil par l'acheteur, affirmant qu'« il importait que son confrère qui avait été chargé d'effectuer les diagnostics de l'immeuble termine son travail et fournisse des conclusions précises sur le travail qu'il avait effectué, car en l'état, en ce qui le concernait, il ne pouvait prendre en aucun cas la responsabilité d'indiquer s'il y avait absence ou présence d'amiante dans l'immeuble » ; qu'ainsi, il résulte seulement des termes de cette déclaration que le professionnel ainsi sollicité par la société Ballm, n'émet qu'un avis personnel essentiellement sous-tendu par sa volonté de ne pas engager sa responsabilité en l'état des éléments dont il dispose, avis qui n'est, au demeurant, corroboré par aucun élément sur la question précise de l'achèvement des travaux de désamiantage.
Que ce même procès-verbal constate, certes , que le vendeur déclare qu'il est dans l'impossibilité de remettre le diagnostic certifiant l'absence totale d'amiante qui devait être établi par M. [J] , en précisant que ce dernier n'avait pas achevé complètement sa mission, et qu'il n'avait pas conclu à l'absence visuelle d'amiante dans les biens vendus.
Mais attendu, dès lors que l'appelante ne conteste par ailleurs pas avoir alors eu en sa possession le certificat de M [J] en date du 8 février 2013 dont il a été ci dessus spécifié qu'il concluait que 'les matériaux amiantés à retirer ne sont plus en place, que les locaux sont donc restituables au regard des examens visuels,' qu'il doit être considéré que malgré ces affirmations maladroites, ce document satisfait aux exigences contractuelles en ce qu'il établit non seulement l'exécution des travaux requis, mais aussi leur justification dans le délai, au plus tard fixé au 28 février 2013.
Attendu qu'il sera, de surcroît, relevé que conformément aux dispositions, à la fois légales et conventionnelles, ce document, est intitulé 'Rapport de contrôle Examens visuels Désamiantage maison de retraite', tandis que les précédents s'intitulaient ' rapport de mission de repérage des matériaux contenant de l'amiante pour l'établissement du constat établi à l'occasion de la vente d'un immeuble bâti'; qu'il est accompagné du certificat de qualification de son auteur, ainsi que des rapports d'analyses effectuées sur les prélèvements; qu'il mentionne clairement qu'il vise au contrôle des travaux restant à réaliser après le rapport du 26 décembre 2012, met en évidence l'absence de tous matériaux amiantés et ajoute que la mission est précisément réalisée 'avant la restitution des locaux aux occupants et autres corps d'état'.
Attendu qu'il sera enfin souligné :
- d'une part, qu'au vu des difficultés à obtenir la libération des sommes séquestrées, le conseil de la société Helena a demandé, à son confrère adverse dès le 29 mars 2013 à ce qu'aucuns travaux ne soient réalisés sur les biens vendus car à défaut il serait impossible de confirmer l'absence d'amiante visuelle, ce qui n'a pas empêché le vendeur de procéder à ses travaux sans prendre de précautions pour garantir ses droits au regard du différend qui l'opposait alors à son vendeur,
- d'autre part que la société Ballm est, de toute façon, mal fondée à réclamer la restitution à son profit des sommes séquestrées, alors qu'elle ne démontre pas s'être conformée aux obligations lui incombant si elle estimait que le désamiantage au 28 février 2013 n'était pas satisfaisant en offrant de prouver qu'elle a respecté la procédure destinée à mettre en oeuvre tout droit de ce chef précisément décrite au contrat ( notamment, le choix de l'entreprise d'un commun accord, l'approbation des devis et factures par le vendeur) , qu'elle n'établit pas non plus avoir été empêchée par un fait du vendeur qui lui a remis régulièrement les clés, qu'elle ne rapporte pas plus la preuve d'une situation d'urgence qui l'aurait empêchée d'agir en respect de ces prescriptions que par ailleurs, elle ne conteste pas avoir aussitôt entamé d'importants travaux de rénovation qui ont modifié les lieux, de telle sorte qu'aucune constatation utile ne pouvait plus y être opérée ;
Attendu, par suite, que le constat, au demeurant non contradictoire, établi en 2015, le constat huissier ainsi que le rapport des mois de juin et juillet 2017, qu'elle produit, sont privés de toute pertinence
- que les justificatifs produits au titre des frais revendiqués (pièces 13 et 26, ) ne sont pas susceptibles d'être identifiés comme correspondant aux travaux de désamiantage garantis par la somme séquestrée, la pièce 26 n'étant en outre qu'un devis évoquant 'une suspicion d'amiante'.
Attendu, en dernier lieu, que la société Ballm et la société BGA réclament respectivement la condamnation de la société Helena à leur verser la somme de 7933€ pour un remboursement d'électricité et de 12 012,55€ pour des frais de gardiennage;
Qu'elles arguent d'une convention d'occupation précaire qui les a amenées à garder les locaux entre avril et juillet 2012, la société BGA s'étant substituée aux acquéreurs à cette fin et du paiement des factures d'élecricité postérieurement au 14 juillet 2012 par la société Ballm pour le compte de la SCI Helena;
Que celle ci n'a élevé aucune contestation de ces chefs;
Qu'il sera donc fait droit à ces demandes dont le quantum est justifié par les pièces versées.
Attendu que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de la société Ballm en paiement de la somme de 349622,01€ HT et en déblocage de la somme séquestrée de 300 000€ chez le notaire à son profit, ainsi qu'en ses dispositions accessoires et qu'il y sera ajouté en ce qui concerne les demandes en paiement des sommes de 12 012,55€ et 7933,84€.
Vu les articles 696 et suivants du Code de Procédure Civile et la succombance essentielle de la société Ballm .
Par ces motifs
La cour statuant publiquement, contradictoirement en matière civile et en dernier ressort,
Reçoit l'appel,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
y ajoutant :
Condamne la société Helena à verser à la société BGA la somme de 12012, 55€ et à la société Ballm la somme de 7933,84€, avec intérêts de droit à compter du jour de la demande en justice, soit le 4 décembre 2017,
Condamne la société Ballm à payer à la société Helena la somme de 2000€ par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ,
rejette les demandes plus amples,
Condamne la société Ballm à supporter les dépens avec distraction en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile .
LE GREFFIER LE PRESIDENT
