COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 01 FEVRIER 2018
N°2018/ 45
Rôle N° 17/00277
SARL LABORATOIRES XYLOBELL
C/
Compagnie d'assurances GROUPAMA MEDITERRANEE
SCI ADELA
Grosse délivrée
le :
à :
Me Nicolas SIMON DE KERGUNIC
SCP SCP PETIT & BOULARD
Me Florence BENSA-TROIN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 06 Décembre 2016 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 15/00538.
APPELANTE
SARL LABORATOIRES XYLOBELL, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Nicolas SIMON DE KERGUNIC de la SELARL AVOCALEX, avocat au barreau de GRASSE
INTIMEES
Compagnie d'assurances GROUPAMA MEDITERRANEE, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Hervé BOULARD de la SCP SCP PETIT & BOULARD, avocat au barreau de NICE substituée par Me Julie BRAU VANOT, avocat au barreau de NICE
SCI ADELA RCS ANTIBES 527 995 591,prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit siège, (appelante à titre incident), demeurant [Adresse 3] / FRANCE
représentée par Me Florence BENSA-TROIN de l'ASSOCIATION JEAN CLAUDE BENSA & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Thierry TROIN, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785,786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Décembre 2017 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Monsieur Yves BENHAMOU, Président,
et, Madame Sylvie PEREZ Conseiller- Rapporteur,
chargée du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre
Madame Frédérique BRUEL, Conseillère
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Février 2018.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Février 2018.
Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et Madame Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Les sociétés XYLOBELL et ADELA, venant aux droits de Monsieur [U] et de la société France Acheminement, étaient liées par un bail commercial en date du 29 novembre 1993 portant sur des locaux situés à [Adresse 4], portant sur un hangar d'une superficie d'environ 450 m² dans lequel, la locataire, la Sarl XYLOBELL exploitait une activité de fabrication d'ouate de cellulose.
Le 11 novembre 2012, un incendie s'est déclaré dans les locaux.
Par acte d'huissier en date du 25 janvier 2013, la SCI ADELA a fait signifier à la locataire, au visa de l'article 1722 du code civil, la résiliation de plein droit du bail commercial à effet au 11 novembre 2012.
Par ordonnance de référé du 11 décembre 2013, une expertise était ordonnée aux fins d'évaluer les dommages causés aux matériel et machines de l'exploitant.
Reprochant au bailleur de n'avoir pris aucune disposition pour sécuriser les lieux et d'avoir tardé à procéder au désamiantage de ses machines, la Sarl XYLOBELL a saisi le tribunal de grande instance de Grasse d'une demande de dommages et intérêts qui par jugement du 6 décembre 2016 a été rejetée, au motif que l'origine de l'incendie était indéterminée. Dans le cadre de cette procédure, la SCI ADELA faisait assigner Groupama Méditerranée.
La Sarl XYLOBELL a relevé appel du jugement.
Par conclusions signifiées le 14 novembre 2017, la Sarl XYLOBELL a conclu à la réformation du jugement, demandé à la cour de juger que l'incendie du 11 novembre 2012 présente le cas de la force majeure, à tout le moins fortuit, l'exonérant de toute responsabilité, et conclu à la condamnation de la SCI ADELA ainsi que de la compagnie d'assurances Groupama au paiement des sommes suivantes :
*700.792 euros au titre de la remise en état des machines,
*97.125 euros au titre du manque à gagner du 1er mai 2014 au 30 novembre 2014,
*1.131.166 euros au titre de la perte d'une chance de réaliser une marge commerciale supplémentaire entre le mois d'avril 2013 et le 30 novembre 2014.
Elle a conclu au débouté de la SCI ADELA de son appel incident et à la confirmation du jugement de ce chef, au débouté de la SCI ADELA de ses autres demandes ainsi qu'à sa condamnation au paiement d'une somme de 5 000 euros à titre d'indemnité pour frais de procès.
La SCI ADELA a pour sa part, par conclusions déposées et notifiées le 6 novembre 2017, conclu à la confirmation du jugement sauf quant au préjudice locatif, au débouté de la Sarl XYLOBELL de ses demandes et à sa condamnation au paiement d'une somme de 15.858,60 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice locatif.
À titre subsidiaire, la SCI ADELA a conclu à la condamnation de Groupama Méditerranée à la relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au bénéfice de la Sarl XYLOBELL.
En tout état de cause, elle a conclu à la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.
Par conclusions signifiées le 11 octobre 2017, Groupama Méditerranée a conclu à titre principal à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions.
Subsidiairement, l'intimé a demandé à la cour de débouter la SCI ADELA de ses demandes formulées à son encontre, de dire et juger que les dommages consécutifs à un vol sont exclus de la police d'assurance, que ceux allégués par la Sarl XYLOBELL sont consécutifs à un défaut de diligence de la SCI ADELA portant notamment sur l'absence notoire de mise en sécurité du bâtiment suite au sinistre, et dont elle avait seule la garde juridique, que les dommages allégués par la Sarl XYLOBELL qui découlent uniquement du défaut de diligence dans la gestion du bâtiment assuré sont exclus de la police, de même que ceux dont la cause est la présence d'amiante.
L'assureur a conclu en tout état de cause au débouté de la SCI ADELA de toute demande de garantie au titre de la remise en état des machines, dommage imputable au manque de diligence de la SCI, demandé à la cour de dire et juger que les autres postes de demandes formulées par la Sarl XYLOBELL sont injustifiées et en conséquence de l'en débouter et enfin de condamner la SCI ADELA à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
1. L'incendie :
La SCI ADELA est bien fondée à opposer à la Sarl XYLOBELL les dispositions de l'article 1733 du Code civil qui s'applique à tous les baux d'immeubles, lorsque les parties sont liées par une convention, la jurisprudence visée par la locataire, s'agissant d'un arrêt de la cour de cassation du 16 juillet 1980, concernant un fonds de commerce, bien incorporel exclu du champ d'application desdites dispositions.
Cet article fait peser sur le locataire une présomption légale de faute dont celui-ci ne peut s'exonérer, sauf à prouver que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.
La Sarl XYLOBELL expose que l'incendie survenu le 11 novembre 2012 constitue un cas fortuit, voire de force majeure qui doit l'exonérer de toute responsabilité, faisant valoir qu'aux termes des conclusions de Monsieur [L], du laboratoire Lavoué missionné par la compagnie d'assurances, la cause de l'incendie est d'origine volontaire, précisant que cet incendie a été provoqué par l'extérieur au travers de la façade du bâtiment.
Dans un rapport établi le 18 décembre 2012, cet expert a identifié deux zones de foyers distinctes distantes d'au moins 15 mètres l'une de l'autre, le bureau nº 2 et la zone de stockage magasin, sous la mezzanine, qui selon lui ne peuvent s'expliquer par un mode de propagation naturelle du feu. Ces investigations l'ont conduit à exclure l'hypothèse d'un départ de feu au niveau de l'installation électrique fixe et de celle d'un incendie consécutif à la défaillance d'un récepteur électrique, relevant, dans le cas présent, que les seuls récepteurs sous tension étaient les tubes néon, qui ne peuvent selon lui expliquer le départ de feu constaté dans le bureau nº 2, observant que la vidéo indique que les néons étaient allumés à l'apparition des premières fumées.
Il en conclut, sous réserve de constatations des effractions au niveau des issues et de la possibilité d'expertise des enregistrements des caméras de vidéo-surveillance, que cet incendie n'a pas de cause accidentelle et est d'origine volontaire.
Un expert, M. [J], a été désigné le 14 novembre 2012 à la requête de la commune de Saint-Laurent du Var, par le tribunal administratif de Nice, avec pour mission d'établir les conditions d'un péril grave et imminent.
Il indique dans son rapport que Monsieur [H], gérant de la Sarl XYLOBELL va lui déclarer, au vu des informations recueillies par leur caméra de surveillance intérieure du hangar, que le départ de feu a été causé par surchauffe des éclairages fluorescents fixés en surface du plancher en bois de la mezzanine, propos contestés dans ses conclusions par la Sarl XYLOBELL qui fait valoir d'une part que cet expert a adressé directement son rapport au tribunal administratif, sans adresser de pré-rapport aux parties aux fins de discussion et d'autre part, que le laboratoire d'expertise Lavoué a conclu à un incendie volontaire, ainsi qu'il ressort effectivement des développements ci-dessus.
Il est constant en effet que Monsieur [J] n'était pas saisi de la mission de déterminer les causes et l'origine de l'incendie et qu'il n'a entrepris aucune investigation confirmant les propos de Monsieur [H], alors qu'au contraire, le laboratoire Lavoué va exclure l'hypothèse d'un départ de feu au niveau de l'installation électrique fixe et de celle d'un incendie consécutif à la défaillance d'un récepteur électrique comme indiqué ci-dessus.
L'expert du cabinet Lavoué indiquait dans son rapport que le bâtiment ne disposait d'aucune installation de détection incendie mais qu'en revanche il était équipé d'un système de vidéo surveillance qui déclenche sur détection de mouvement, les caméras étant couplées à des radars volumétriques, une surveillance à distance étant exercée par Monsieur [H]. Cet expert indiquait n'avoir pu visionner qu'une séquence de la vidéo prise par la caméra nº 3, précisant que cette vidéo a été tirée du téléphone de Monsieur [H] lequel a filmé l'écran de vidéo surveillance, ajoutant n'avoir pas eu accès à l'enregistreur.
Il ressort de ces éléments que le départ de feu a toujours été circonscrit dans les locaux loués et que bien que d'origine volontaire, la Sarl XYLOBELL qui reconnaît dans ses conclusions, que l'origine du départ du feu reste à ce jour indéterminée, n'établit pas que cet acte de malveillance a été commis par un tiers, le premier juge ayant à bon droit rappelé que le cas fortuit suppose un fait étranger au locataire et aux personnes dont il doit répondre, ni que ce fait présentait pour elle le caractère imprévisible et irrésistible de la force majeure.
Le jugement est par conséquent confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité du locataire par application de l'article 1733 du Code civil.
2. La faute du bailleur :
La Sarl XYLOBELL expose que pour l'exercice de son activité de fabrication de ouate de cellulose, elle a fait l'acquisition de premières machines de fabrication d'occasion en 2006, 2007 et 2008 et a fait installer, au regard des besoins énergétiques de ces machines, en complément de l'installation, un transformateur électrique. Elle ajoute que pour moderniser son outil de fabrication, elle a, le 1er mars 2012, installé de nouvelles machines neuves pour une somme de 491.272 euros hors taxes.
Elle précise, sans que cela soit contesté, que l'incendie qui s'est déclaré le 11 novembre 2012 a pris naissance dans la partie avant du bâtiment alors que les machines étaient dans la partie arrière et qu'ainsi ces machines n'ont pas été touchées par les flammes, ni non plus par les moyens utilisés par les pompiers pour circonscrire ce feu.
En effet, il résulte du rapport d'expertise établie le 12 novembre 2014 par Monsieur [O], que les installations n'ont pas souffert des moyens utilisés pour éteindre l'incendie, de leur stockage prolongé dans des conditions défavorables, ni de leur exposition aux poussières amiantées. Les seuls matériels endommagés par l'incendie sont l'armoire du broyeur Vécoplan, l'armoire de distribution de lignes et le chariot Yale. Il indique que tous les autres dommages ont été provoqués par les vols et les dégradations pendant ces vols, principalement sur le défibreur Ring-G et le compresseur Kaeser.
Il est ainsi avéré que les dommages causés au matériel resté sur place appartenant à la locataire, n'ont pas été causé par l'incendie mais par des actes de vandalisme.
La Sarl XYLOBELL indique avoir perdu tout titre de jouissance des locaux du fait de l'incendie et rappelle que, par acte extra judiciaire en date du 25 janvier 2013, le bailleur lui a, au visa de l'article 1722 du Code civil, notifié la résiliation de plein droit du bail commercial à effet du 12 novembre 2012, les machines de production étant toujours dans les lieux.
Elle expose qu'elle n'a pas été en mesure de les récupérer dans la mesure où celles-ci ainsi que le bâtiment n'avaient pas encore été désamiantés, rappelant à la fois qu'elle n'avait plus la jouissance des lieux mais également que leur accès lui était interdit.
En effet, par lettre du 12 novembre 2012, la commune de Saint-Laurent du Var a demandé au bailleur de sécuriser sans délai les lieux et par arrêté de péril imminent du même jour, a prononcé une interdiction d'accès à la parcelle objet de l'incendie, interdiction partiellement levée le 19 novembre 2012 « à l'égard des seuls techniciens et entreprises dûment habilités par le propriétaire ou la commune et dont l'intervention est indispensable à la rédaction de certains rapports ou à l'exécution des prescriptions urgentes définies dans les rapports rédigés par les experts désignés par le tribunal administratif », précisant que « l'accès de ces personnes dans le hangar sera de courte durée » et que « les personnes autorisées devront avoir toutes les habilitations et agréments nécessaires leur permettant de pénétrer dans un lieu frappé par un arrêté de péril imminent présentant des traces d'amiante et dans lequel des produits chimiques sont stockés » .
Il s'avère en effet à la lecture du rapport de M. [J] que la moitié de la toiture composée de plaques de fibrociment est tombée et qu'il est nécessaire de faire appel à une entreprise de désamiantage agréé, en raison du risque majeur qu'elles représentent. Outre un péril tenant au risque d'effondrement du reste de la structure de la toiture, il constate qu'il existe très probablement un second péril grave et imminent par la présence cachée d'amiante dans l'épaisseur des tôles ondulées en fibrociment de la toiture ainsi que dans le flocage d'isolation du hangar, précisant que les tôles ondulées qui se détachent de l'ossature de la toiture se brisent sur le sol cimenté du hangar et libèrent l'amiante sous forme de poussière.
La Sarl XYLOBELL indique que la charge du désamiantage incombait à la SCI ADELA, laquelle devait également prendre ses dispositions pour sécuriser l'accès à son bâtiment de façon à en interdire toute intrusion et protéger le matériel présent dans les lieux.
Les travaux de démolition et de désamiantage ont été effectués en juillet 2013 et les machines appartenant à la Sarl XYLOBELL ont été enlevées de l'entrepôt durant les mois de juillet et août 2013.
Considérant la réalisation tardive des travaux, la Sarl XYLOBELL a fait désigner un expert afin que soient chiffrés les travaux de reprise portant sur les machines ainsi que son préjudice d'exploitation.
Sur la base du rapport d'expertise effectué par Monsieur [O] et sur le fondement des dispositions des articles 1382 et 1383 du Code civil, la Sarl XYLOBELL sollicite la condamnation de la SCI ADELA au paiement des sommes suivantes :
- 700.792 euros au titre de la remise en état des machines,
- 97.125 euros au titre du manque à gagner du 1er mai 2014 au 30 novembre 2014,
- 1.131.166 euros au titre de la perte de chance de réaliser une marge commerciale supplémentaire entre le mois d'avril 2013 et le 30 novembre 2014.
Elle fait valoir que la notification par le bailleur le 25 janvier 2013 de la résiliation du bail commercial lui faisait perdre le droit de jouissance des locaux, en conséquence de quoi, sans aucune mise en demeure de la part du bailleur, la garde des machines a été automatiquement transférée au propriétaire du bâtiment, la SCI ADELA.
La Sarl XYLOBELL fait valoir que le bailleur ne pouvait plus imposer à son ancien locataire, dont elle avait résilié le bail, de procéder au désamiantage d'un bâtiment destiné à être détruit, et lui imposer, après la résiliation, d'assumer l'exécution des clauses du bail alors que plus aucune obligation contractuelle ne pesait sur elle.
La SCI ADELA fait quant à elle valoir, par application des articles 1134 et 1147 anciens du Code civil, que le bail commercial du 29 novembre 1993 liant les parties, mettait à la charge du preneur des travaux de conformité avec les règles de sécurité ou d'hygiène de travail de l'exploitation et prévoyait que le bailleur ne garantissait pas le preneur du trouble pouvant être apporté par des tiers à sa jouissance, notamment en cas de vol, ajoutant que s'il devait être considéré que le bail initial ne s'applique pas, il devrait être admis, en application des articles L. 145-20-2 et R. 145-35-32 du code de commerce, que ni la sécurisation du site contre le vol et le vandalisme et le désamiantage ne sauraient être considérés comme des grosses réparations au sens de l'article 606 du Code civil, en concluant que la Sarl XYLOBELL a toujours conservé la charge de la sécurisation du site.
Mais il est constant que la destruction physique des locaux entraîne l'impossibilité absolue et définitive d'user de la chose louée conformément à sa destination et l'article 1722 du Code civil prévoit la résiliation de plein droit du bail du fait de la perte de la chose louée.
En l'espèce, la perte totale des locaux loués a entraîné l'anéantissement des obligations réciproques des parties conformément à l'article 1234 ancien du Code civil à partir du jour où la chose louée a été détruite, aucune obligation découlant du bail ne pouvant plus dès lors être imposée à l'une ou l'autre des parties.
La SCI ADELA soutient sur la base d'un rapport de POLYEXPERT en date du 28 novembre 2012, que les machines n'ont pas été amiantées et qu'elles pouvaient dès lors être enlevées, rapport dont la locataire excipe à bon droit du caractère non contradictoire, tout en relevant le caractère imprécis d'une expertise qui a porté sur des lingettes ayant recueilli des poussières.
En tout état de cause, s'il appartenait à la locataire de vider les lieux loués, cette obligation était rendue impossible en ce que les lieux loués ont fait l'objet d'un arrêté municipal de péril imminent le 12 novembre 2012, levé partiellement le 19 novembre 2012 mais à l'égard des seuls techniciens et entreprises dûment habilités par le propriétaire ou la commune et aux fins d'exécution des prescriptions urgentes définies par les experts désignés par le tribunal administratif, de sorte qu'il ne peut lui être reproché à la Sarl XYLOBELL de ne pas avoir mandaté une entreprise pour procéder à l'enlèvement de ces machines.
L'expert, M. [J], a en effet préconisé au titre des mesures de nature à mettre fin à l'imminence du péril, de faire repérer par un professionnel agréé les matériaux et produits pouvant contenir de l'amiante et indiqué qu'il était indispensable de déposer les plaques de toiture en fibrociment encore en place après avoir étayé la charpente métallique et les planchers du rez-de-chaussée et de l'étage du hangar. Il indiquait également, au regard de la suspicion de présence d'amiante, que la parcelle, qui jouxte le domaine public, devra être clôturée provisoirement au moyen de barrières métalliques grillagées et de 2 mètres de hauteur, assemblées et cadenassées et que les passages pouvant exister dans la clôture en place sur les trois autres limites, qui ne confrontent pas le domaine public, devraient être supprimés.
Il ressort ainsi de ces éléments que de plus, outre le risque lié à l'effondrement éventuel de la structure encore existante, l'enlèvement des machines appartenant à la Sarl XYLOBELL était conditionné au désamiantage des lieux incombant au propriétaire de l'immeuble, soit à la SCI ADELA.
Au regard des éléments ci-dessus, à savoir d'une part l'interdiction d'accès aux lieux et d'autre part la condition préalable de désamiantage, il ne peut être imputé à la Sarl XYLOBELL une acceptation des risques comme cause d'exclusion de responsabilité du bailleur, tiré de ce que la locataire aurait pris le risque de se maintenir dans les lieux, sans droit ni titre, et en toute connaissance de la situation des lieux, c'est-à-dire à ciel ouvert et sans aucune fermeture.
Aucune faute d'abstention ou de négligence ne peut non plus être reprochée à la Sarl XYLOBELL du fait du maintien de ses machines dans l'immeuble de la SCI ADELA, celle-ci en ayant désormais seule la garde juridique et matérielle.
Concernant la sécurisation des lieux, la SCI ADELA expose que les locaux ont bien été fermés et sans violation pendant plus de quatre mois puisque les premiers vandalismes signalés sont de mars et avril 2013, considérant à tort que ces actes de malveillance ne peuvent lui être reprochés alors que la Sarl XYLOBELL a refusé de régler un premier acompte à la société de désamiantage Dolci BTP le 11 mars 2013 alors qu'il a été établi que les travaux de désamiantage n'incombaient pas à la locataire.
De plus, malgré les préconisations de l'expert Monsieur [J], désigné par le tribunal administratif, le bailleur soutient à tort qu'il n'avait aucune obligation de mise en sécurité, alors que son gérant, Monsieur [I], déclarait à l'expert qu'il allait faire effectuer les travaux de nature à sécuriser les lieux et ceux nécessaires à sa restauration, en accord avec sa compagnie d'assurances et la mairie [Établissement 1] et que par courrier en date du 12 novembre 2010, la commune de Saint-Laurent du Var lui demandait de sécuriser les lieux sans délai.
Pour justifier des diligences qu'elle a effectuées en matière de sécurisation des lieux, la SCI ADELA produit trois attestations de témoins établissant que les grillés était cadenassées, de même que les portes, entre décembre et mars 2013, ce qui est contredit par les constatations effectuées par huissier quelques jours plus tard sur l'initiative de la Sarl XYLOBELL.
En effet, selon procès-verbal de constat en date des 3 et 9 avril 2013, effectué en présence du représentant du bailleur, il était constaté un amoncellement de détritus de chantiers devant l'usine, que les trois portes d'accès de l'usine n'étaient pas cadenassées, que la porte principale, situé en façade du local, n'est pas verrouillée, de même que la porte coulissante située en partie droite du local, qu'aucune trace d'effraction n'avait été constatée et à l'intérieur de l'usine, un début de démontage des machines et des moteurs et de vandalisme de plusieurs armoires électroniques de commandes des machines de production ainsi que les jeux de batteries et de deux chargeurs pour batterie de chariots élévateurs, les deux conteneurs situés hors du bâtiment sinistré à l'arrière et sur un des deux côtés ayant été fracturés.
Ainsi qu'il s'infère des dates auxquelles le procès-verbal de constat a été établi, l'huissier de justice expose être retourné sur place 9 avril 2013 et avoir constaté que de nouveaux de détritus avaient été déposés devant le local, que la porte centrale de celui-ci était toujours ouverte et la porte coulissante de droite toujours pas cadenassée.
La Sarl XYLOBELL ajoute que courant avril et mai 2013, des pilleurs ont pénétré dans le bâtiment et ont dégradé les machines, vandalisé les armoires électriques et électroniques de commandes et le transformateur électrique, y volant les câbles électriques en cuivre désarmant des armoires électriques et électroniques ainsi que tous les gros moteurs électriques.
Il résulte de ces éléments que la SCI ADELA n'a fait aucune diligence sérieuse de nature à dissuader toute intrusion pour sécuriser les lieux comme elle s'y était engagée par la voix de son gérant et comme le lui avait demandé la mairie [Établissement 1], alors que des machines appartenant à son ex locataire étaient toujours entreposées dans les lieux dans l'attente de leur décontamination, de sorte qu'une faute peut être retenue à l'encontre de la SCI ADELA en sa qualité de gardien du matériel, du fait de cette absence de sécurisation des lieux.
Concernant les travaux de désamiantage, la Sarl XYLOBELL expose avoir dès le mois de janvier 2013, sollicité des devis de désamiantage dont celui de la société DOLCI, daté du 17 janvier 2013, transmis au bailleur et qui proposait une intervention le 18 mars 2013. Par lettre du 27 février 2013, celle-ci a insisté auprès de la SCI ADELA sur l'urgence des travaux à entreprendre en invoquant l'immobilisation de ses matériels.
C'est ce devis qui finalement sera retenu par le bailleur, la société effectuant les travaux de démolition et de désamiantage du 10 juin au 26 juillet 2013.
La SCI ADELA explique qu'elle n'avait pas les moyens de procéder aux travaux de remise en état qui s'imposaient et avoir saisi sa compagnie d'assurances, considérant que celle-ci était la seule à même de financer la mise en sécurité et travaux de remise en état.
Enfin, ce n'est que le 28 juin 2013 que la SCI ADELA déposer une demande de permis de démolir auprès de la mairie [Établissement 1].
Il se déduit de ces éléments, que la SCI ADELA, en s'abstenant de faire procéder sans délai, comme il lui était enjoint par la mairie [Établissement 1], aux travaux de démolition de la toiture et de désamiantage des lieux, a par sa faute retardé le moment auquel la locataire pouvait procéder à l'enlèvement de ses machines.
Les préjudices matériels invoqués par la Sarl XYLOBELL sont ainsi directement causés par ce retard et le défaut de sécurisation des lieux par la SCI ADELA.
3. Les préjudices de la Sarl XYLOBELL :
La SCI ADELA indique reprendre les développements de la société Groupama sur l'absence de préjudice démontré de la Sarl XYLOBELL, rappelant que celle-ci a perçu une indemnité d'assurance incluant son préjudice d'exploitation à hauteur de 722.638 euros.
Groupama Méditerranée expose avoir réglé directement à la Sarl XYLOBELL la somme de 559.856,13 euros le 22 mai 2013, dont une provision de 300.000 euros versée le 15 avril 2013. Elle précise avoir réglé directement à des tiers créditeurs de la locataire les sommes de 17.141,04 euros et 145.641,65 euros.
3.1. Au titre de la remise en état des machines :
L'expert judiciaire Monsieur [O] a bien distingué le coût des dommages directement liés à l'incendie de ceux dûs au vol et au vandalisme.
Il a ainsi chiffré le coût de remise en état des installations et machines appartenant à la Sarl XYLOBELL suite aux dommages dus aux vols et au vandalisme, à la somme de 700 792 euros hors taxes, somme au paiement de laquelle il y a lieu de condamner la SCI ADELA, le jugement étant infirmé de ce chef.
3.2. Au titre de la perte d'exploitation :
La Sarl XYLOBELL expose, qu'alors qu'elle aurait pu reprendre possession de ses machines dès le mois d'avril 2013 pour les réinstaller sur le lieu de leur actuel entreposage, elle n'a pu récupérer ses machines en vue de leur réparation qu'à l'issue du rapport d'expertise déposé le 12 novembre 2014 par M. [O], désigné par ordonnance du 11 décembre 2013, soit 19 mois après la date prévisionnelle du désamiantage.
Elle indique avoir ainsi subi un manque à gagner sur la période du 1er mai 2013 au 31 décembre 2014 sur les commandes livrées et facturées, préjudice qu'elle chiffre à la somme de
97 175 euros, expliquant avoir dû acheter de l'ouate de cellulose auprès d'un fournisseur tchèque plutôt que la fabriquer elle-même en l'état de la quinzaine de commandes de camions complets de 10 tonnes qui lui avaient été faites, demande non justifiée par la production d'aucune facture ni d'aucune commande, de sorte qu'il n'y sera pas fait droit.
La Sarl XYLOBELL soutient également avoir subi une perte de chance de prendre et livrer des commandes de ouate de cellulose, sur la période de mai 2013 à novembre 2014, soit durant 19 mois, se fondant sur un chiffre de pertes d'exploitation mensuelles de 61 990 euros comme calculé par l'expert [O], sollicitant de ce chef la somme de 1 131 166 euros.
L'assureur fait valoir que la Sarl XYLOBELL a accepté expressément l'indemnisation proposée de 240 000 euros au titre de la perte d'exploitation selon quittance du 23 avril 2013, relevant que la locataire se fonde sur le rapport d'expertise établi par M. [O] qui effectue un calcul de perte d'exploitation basé sur les années 2009 à 2011, sans intégrer l'année 2012, de sorte que ce calcul est nécessairement erroné.
L'assureur indique également que l'expert, M. [O], n'a tenu qu'un seul et unique accédit, le 12 mars 2014, date à laquelle toutes les machines ont pu être examinées et qu'il appartenait à la Sarl XYLOBELL de solliciter de l'expert qu'il prenne position sur la réalisation des travaux permettant la remise en marche des machines, reprochant à la locataire de n'avoir effectué aucune diligence en ce sens, de sorte que celle-ci est partiellement responsable de son propre dommage.
Concernant le chiffre de 61.'990 euros, la Sarl XYLOBELL indique que celui-ci a été confirmé par la société d'expertise Texa pour le compte de Groupama, sur la base de laquelle son indemnisation a été chiffrée, rappelant que l'indemnité ne correspondait qu'à six mois de travail, soit de novembre 2012 à avril 2013, date de la signature du protocole d'accord. Concernant le chiffre d'affaires de l'année 2012, elle expose que d'importants travaux ont été réalisés cette année-là pour l'installation des machines et que l'année n'a pas été complètement exploitée du fait de l'incendie.
À la lecture du rapport effectué par le cabinet Texa, il ressort que la perte d'exploitation a été considérée sur une période de douze mois, correspondant à la période contractuelle maximale, à compter du 11 novembre 2012, couvrant ainsi la période jusqu'au 11 novembre 2013.
Concernant la procédure d'expertise, il est constant que la Sarl XYLOBELL qui indique avoir subi les lenteurs de la procédure d'expertise, a le 30 juillet 2013 sollicité la désignation d'un expert, demande à laquelle il sera fait droit le 11 décembre 2013. Elle expose n'avoir eu de cesse de relancer l'expert judiciaire afin qu'il finalise son rapport, produisant en cela un échange de messages datés des 23 et 24 janvier 2014, mais sans justifier d'une relance de l'expert entre le 12 mars, date de l'accédit et le 12 novembre 2014, date du dépôt du rapport.
Il ressort de cet échange de mail que la Sarl XYLOBELL a décliné les propositions de réunion de l'expert pour les 28 et 29 janvier 2014 et pour la période du 8 au 23 février 2014, de sorte que l'indisponibilité de la locataire est également à l'origine des lenteurs de la procédure incriminés, celle-ci devant en assumer les conséquences.
En définitive, il est exact que du 12 novembre 2013 au 12 mars 2014, aucune indemnisation n'a été allouée à la Sarl XYLOBELL, mais au rappel de ce que celle-ci ne saurait prétendre, s'agissant d'un préjudice constitué par une perte de chance de prendre et livrer des commandes, à une indemnisation purement comptable correspondant à ses pertes brutes, il convient de chiffrer cette perte de chance à une somme de 20.000 euros au paiement de laquelle la SCI ADELA doit être condamnée, le jugement étant infirmé de ce chef.
4. Recours contre l'assureur :
Groupama Méditerranée est l'assureur de chacune des deux autres parties.
Il fait observer que les demandes formées par la Sarl XYLOBELL découlent d'un manque de diligence de la part de la SCI ADELA, entraînant une exclusion de garantie.
La SCI ADELA répond que sa police d'assurance couvre bien les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile tout autant que le vol.
Si le vandalisme est expressément prévu dans les garanties incendie (1/1. Incendie et risques annexes), cette garantie vise les dommages matériels subis par les biens de l'assuré, ce qui ne couvre pas les machines exploitées par la Sarl XYLOBELL dont l'assurance relève de la police souscrite par celle-ci. Groupama indique en outre qu'il doit s'agir de dommages consécutifs à un incendie, rappelant que tel n'est pas le cas en l'espèce s'agissant de dommages résultant de l'absence de sécurisation du bâtiment.
De même, la garantie vol (1/6. Vol) prévoit qu'est garantie la disparition des biens assurés résultant d'un vol ou d'une tentative de vol, commis par effraction des bâtiments assurés, aucune effraction n'ayant en l'espèce été constatée.
Enfin au chapitre de 3 de la police d'assurance, concernant les exclusions, il est indiqué que les dommages résultant de perte, vol ou tentative de vol, sous réserve des dispositions de la garantie « dommages résultant du vol du fait des préposés » ne sont jamais garantis.
Groupama Méditerranée indique enfin que les dommages corporels, matériels et immatériels consécutifs ou non, causés par l'amiante font l'objet d'une exclusion de garantie.
En conséquence de quoi, la SCI ADELA sera déboutée de sa demande tendant à être relevée et garantie par son assureur.
La Sarl XYLOBELL qui sollicite la condamnation de la compagnie d'assurances Groupama sera déboutée de sa demande.
5.Dommages et intérêts pour préjudice locatif :
La SCI ADELA reprend en appel sa demande, rejetée par le premier juge, de condamnation de la Sarl XYLOBELL au paiement de la de 15.858,60 euros à titre de dommages intérêts pour perte de chance de percevoir un loyer de décembre 2013 à décembre 2014, expliquant avoir été indemnisée par la société Groupama d'une année de valeur locative pour la même somme, concernant la période de novembre 2012 à novembre 2013, rappelant que la reconstruction de son bâtiment n'a pu être possible qu'après indemnisation de l'assureur dont le second versement a été réalisé au mois de mai 2014.
Il a été relevé dans les développements qui précèdent, que la SCI ADELA avait tardé à faire procéder à la démolition de son bâtiment, celle-ci indiquant attendre l'indemnisation de son assureur pour procéder aux travaux, de sorte que la Sarl XYLOBELL ne saurait se voir imputer des délais incombant au seul bailleur.
Le jugement est par conséquent confirmé des chefs de la demande reconventionnelle de la SCI ADELA.
La SCI ADELA doit être condamnée à payer à la Sarl XYLOBELL la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et a Groupama Méditerranée, celle de 2 000 euros sur le même fondement.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Statuant publiquement, par décision contradictoire, en dernier ressort,
Confirme le jugement du 6 décembre 2016 prononcé par le tribunal de grande instance de Grasse sauf en ce qu'il a débouté la Sarl XYLOBELL de sa demande au titre du coût de la remise en état des machines et de celle au titre d'une perte de chance d'augmenter sa marge bénéficiaire ;
Statuant à nouveau de ces chefs :
Condamne la SCI ADELA à payer à la Sarl XYLOBELL la somme de 700 792 euros au titre du coût de la remise en état des machines ainsi que de celle de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de chance de prendre et livrer des commandes ;
Y ajoutant :
Déboute la SCI ADELA de sa demande tendant à être relevée et garantie par Groupama Méditerranée ;
Déboute la Sarl XYLOBELL de sa demande de condamnation de Groupama Méditerranée ;
Condamne la SCI ADELA à payer à la Sarl XYLOBELL la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et a Groupama Méditerranée, celle de
2 000 euros sur le même fondement ;
Condamne la SCI ADELA aux dépens d'appel, comprenant les frais d'expertise judiciaire, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,
