COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 15 FEVRIER 2018
bm
N° 2017/ 165
Rôle N° 16/12467
SCI LE CLOS PAULINE
C/
[E] [G]
Grosse délivrée
le :
à :
la SCP ROUSTAN BERIDOT
SCP PLANTARD ROCHAS VIRY
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 28 Juin 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 15/00616.
APPELANTE
SCI LE CLOS PAULINE prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est '[Adresse 1]
représentée par Me Marc BERIDOT de la SCP ROUSTAN BERIDOT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
INTIME
Monsieur [E] [G]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Martial VIRY de la SCP PLANTARD ROCHAS VIRY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 14 Décembre 2017 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Février 2018
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Février 2018,
Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES
la SCI le clos Pauline a acquis le 3 décembre 1996 une parcelle de terrain à bâtir sise [Adresse 3], figurant au cadastre de la commune d'Aix-en-Provence sous la référence IA 180.
Le 1er septembre 2000, la SCI le clos Pauline a établi un règlement de copropriété avec état descriptif de division ; l'immeuble est divisé en trois lots :
- lot 1 comprenant le droit d'édifier conjointement avec le propriétaire du lot numéro 2 un logement d'une SHON de 125 m² maximum et les 117/1000 èmes des parties communes et du sol
- lot 2 décrit comme le droit d'édifier conjointement avec le propriétaire du lot 1, un logement d'une SHON de 125 m² maximum et les 125/1000 èmes des parties communes et du sol
- lot 3 décrit comme une parcelle de terre inculte grevée d'une servitude non aedificandi et les 758/1000 èmes indivis des parties communes et du sol.
La SCI le clos Pauline a vendu le 26 avril 2001 à [E] [G] le lot numéro 1 ; le 14 novembre 2003, [E] [G] a acquis le lot numéro 2 auprès des époux [E] qui l'avaient eux-mêmes acquis auprès de ladite SCI.
Le 20 avril 2001, la SCI le clos Pauline, [E] [G] et les époux [E] ont signé un protocole d'accord en l'étude notariale Durand et autres, prévoyant la dissolution de la copropriété, dès obtention par les propriétaires des lots 1 et 2 constructibles de la conformité des constructions aux permis de construire obtenus pour les édifier, et l'établissement d'un acte de partage du terrain avec attribution de la pleine propriété du sol à chaque copropriétaire.
Se plaignant de divers manquements au règlement de copropriété de la part de l'intéressé, la SCI le clos Pauline a par exploit du 21 janvier 2015, fait assigner [E] [G] devant le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence, en vue d'obtenir sa condamnation à remettre les lieux en état sous astreinte, la constatation de la conformité à ses frais et sous astreinte, le paiement de 6000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice esthétique et de jouissance, la condamnation aux dépens comprenant les frais de constat et le paiement de la somme de 8000 euros du chef de l'article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal, par jugement du 28 juin 2016, a notamment :
- dit l'action de la SCI le clos Pauline irrecevable pour défaut de qualité et d'intérêt à agir
- dit la SCI le clos Pauline infondée en ses prétentions au titre des frais irrépétibles
- débouté [E] [G] de sa demande au visa de l'article 700 du code de procédure civile
- dit sans objet la demande d'exécution provisoire
- laissé les dépens à la charge de la SCI le clos Pauline.
La SCI le clos Pauline a régulièrement relevé appel, le 1er juillet 2016, de ce jugement en vue de sa réformation.
Elle demande à la cour, selon conclusions déposées le 9 janvier 2017 par RPVA, de :
- la recevoir en son appel et réformer en toutes ses dispositions le jugement du 28 juin 2016
- condamner [E] [G] sous astreinte de 1000 euros par jour de retard commençant à courir advenu le délai d'un mois après signification de l'arrêt à intervenir, à remettre les lots 1 et 2 de la copropriété constituée le 1er septembre 2000 en conformité avec l'état descriptif de division inclus dans le règlement de copropriété du 1er septembre 2000
- condamner [E] [G] sous astreinte de 1000 euros par jour de retard commençant à courir advenu le délai de deux mois après signification de l'arrêt à intervenir, à communiquer un constat d'huissier établissant cette remise en conformité et un certificat de conformité émanant du service de l'urbanisme compétent
- le condamner encore à payer à la SCI le clos Pauline la somme de 10.000 euros en réparation du trouble de jouissance occasionné
- condamner [E] [G] à payer à la SCI le clos Pauline la somme de 5000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
- condamner [E] [G] aux entiers dépens de première instance et d'appel
Subsidiairement
- désigner avant dire droit un expert afin de vérifier la réalité des aménagements, adjonctions de constructions ou de plantations, modifications d'accès qui se trouvent énoncés aux termes du constat de la SCP Mathieu, huissier de justice, du 17 décembre 2014
- donner tous éléments d'information permettant de déterminer lesquels devaient faire l'objet d'une autorisation d'urbanisme spécifique, comme constituant soit de nouvelles constructions ou aménagements, soit des changements de destination d'une construction préexistante, cela au regard du permis de construire du 2 juin 1997 et du modificatif du 22 mai 2001
- conduire ces opérations au contradictoire des parties et répondre à tous dires desdites parties dans son rapport
- statuer dans ce cas ce que de droit, en ce qui concerne les dépens, dans l'attente du rapport d'expertise à intervenir.
Au soutien de son appel, elle fait essentiellement valoir que :
- le protocole d'accord ne permet nullement une fraude aux règles d'urbanisme et était en toute hypothèse connu et non critiqué depuis sa signature par [E] [G]
- elle a la qualité de copropriétaire et a donc le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes en application de l'article 15 de la loi de 1965
- les aménagements réalisés par [E] [G] à la suite de l'acquisition du lot 2 constituent des changements de destination et entraînent une modification des conditions de jouissance de son propre lot.
Formant appel incident, [E] [G] sollicite de voir, selon conclusions déposées par RPVA le 9 août 2017 :
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré irrecevables et non fondées les demandes de la SCI le clos Pauline
- dire et juger que l'assiette de la copropriété constitue une partie commune
- dire et juger qu'un lot de copropriété pour avoir une existence légale doit nécessairement comprendre, outre une quote-part de partie commune, une partie privative
- constater que le lot 3 ne comporte aucune partie privative
- dire et juger qu'un droit de jouissance exclusive sur une partie commune n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot
- en conséquence, dire et juger que la SCI le clos Pauline n'a pas la qualité de copropriétaire et qu'elle n'a donc strictement aucune qualité pour se prévaloir de prétendus manquements de [E] [G] au règlement de copropriété ou aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965
- dire et juger à titre subsidiaire au visa de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 que la SCI le clos Pauline ne justifie pas d'un intérêt à agir
- dire et juger à titre encore plus subsidiaire, que ses demandes sont irrecevables faute de mise en cause du syndicat des copropriétaires
- en toute hypothèse déclarer irrecevable l'action de la SCI le clos Pauline comme prescrite et en tout cas mal fondée
- la débouter de toutes ses demandes en relevant notamment que la demande de mise en conformité sous astreinte avec l'état descriptif est imprécise et indéterminée, et que la demande de remise sous astreinte du certificat de conformité est irrecevable, seul le pétitionnaire, savoir la SCI le clos Pauline ayant qualité pour le demander
- condamner la SCI le clos Pauline au paiement d'une somme de 300.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice que lui cause l'impossibilité de procéder à la vente de sa maison
- la condamner encore au paiement d'une somme de 8000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile
- la condamner aux entiers dépens.
Il expose en substance que :
- le montage juridique imposé au travers du protocole d'accord du 20 avril 2001 est constitutif d'une fraude
- la SCI le clos Pauline n'a pas la qualité de copropriétaire et n'a donc pas qualité pour se prévaloir de prétendus manquements au règlement de copropriété ou aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965
- elle ne justifie d'aucun préjudice
- le syndicat des copropriétaires n'a pas été mis en cause
- l'action est prescrite
- la demande de remise des lieux est indéterminée ; il n'est pas établi que les travaux affectant l'aspect extérieur des constructions sont postérieurs à l'achèvement des constructions et qu'ils ont été réalisés à la demande de [E] [G]
- un prêt relais a dû être souscrit dans l'attente de la vente de sa maison et il est impossible de vendre le bien compte-tenu de la procédure.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 14 décembre 2017.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité des demandes de la SCI le clos Pauline
L'article 1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété pose pour principe que ce statut s'applique à tous immeubles ou tout groupe d'immeubles dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.
Il est de droit que tout lot doit être composé indissociablement d'une partie privative et d'une partie commune ; il doit comporter des parties privatives et on ne saurait être copropriétaire simplement de parties communes.
En l'espèce, la SCI le clos Pauline fonde son action sur l'intérêt qu'elle aurait à agir en qualité de copropriétaire pour faire respecter les prescriptions du règlement de copropriété ou faire cesser toute atteinte aux parties communes.
C'est toutefois à bon droit que [E] [G] conteste la qualité de copropriétaire de la SCI le clos Pauline.
En effet, [E] [G] est propriétaire des lots 1 et 2, tandis que la SCI est restée propriétaire du lot 3.
Or le lot 3 ne comporte pas de parties privatives, ainsi qu'il découle de la définition des parties privatives donnée en page 9 du règlement de copropriété du 1er septembre 2000 ; ainsi, il est mentionné que : « les parties privatives d'un lot sont celles qui sont réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire, c'est-à-dire les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires. » Suit une énumération de ces locaux : sols parquets, carrelages, cloisons intérieures, plafonds, corniches, enduits, revêtements intérieurs, menuiseries, barres d'appui, garde-corps, balustrades, terrasses, abat-jours, jalousies, appareils sanitaires, compteurs divisionnaires, installations électriques de chaque appartement, sonneries et installations téléphoniques, installations de chauffage, vitrages, châssis, peintures des choses privées, papiers, tentures et décors et in fine, « tout ce qui est inclus à l'intérieur des locaux ».
Au regard de cette définition des parties privatives, le lot numéro 3 ne peut en comporter car il ne comprend par essence aucuns locaux puisqu'il s'agit, aux termes du règlement de copropriété avec état descriptif de division (page 5) d'une parcelle de terre inculte « grevée d'une servitude non aedificandi » ; le lot numéro 3 n'a donc que des parties communes, en l'occurrence 758/1000 èmes indivis des parties communes et du sol.
La SCI le clos Pauline détient dés lors un lot qui ne comporte que des parties communes, en sorte qu'elle n'a pas la qualité de copropriétaire.
Par suite, tant son action à titre principal que sa demande subsidiaire d'expertise formée en cause d'appel, sont irrecevables.
Le jugement sera confirmé.
Sur la demande de dommages-intérêts de [E] [G]
A l'appui de sa demande en paiement de la somme de 300 000 euros de dommages-intérêts, [E] [G] justifie avoir souscrit un prêt relais en vue de l'achat d'une nouvelle résidence venant à son terme en avril 2017, selon un courriel du crédit agricole Alpes Provence du 3 novembre 2016 ; il produit également un courrier de l'agence immobilière cabinet Lazon du 17 octobre 2016 faisant état d'une offre d'achat présentée par un acquéreur le 12 septembre 2016.
Ces éléments sont insuffisants à démontrer que [E] [G] se trouve dans l'impossibilité de vendre son bien à raison de la procédure diligentée par la SCI le clos Pauline et, à caractériser le préjudice invoqué.
La demande formée en cause d'appel sera rejetée.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Succombant sur son appel, la SCI le clos Pauline doit être condamnée aux dépens, ainsi qu'à payer à [E] [G] la somme de 4000 euros au titre des frais non taxables que celui-ci a dû exposer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance d'Aix en Provence en date du 28 juin 2016,
Y ajoutant,
Dit irrecevable la demande subsidiaire d'expertise formée par la SCI le clos Pauline,
Déboute [E] [G] de sa demande en paiement de la somme de 300.000 euros à titre de dommages-intérêts,
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,
Condamne la SCI le clos Pauline aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à [E] [G] la somme de 4000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
