COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
2e Chambre
ARRÊT AU FOND
DU 21 JUIN 2018
N°2018/ 311
Rôle N° N° RG 15/11224 - N° Portalis DBVB-V-B67-46WO
SARL SET
C/
SARL AGENCE DE LA MER
Grosse délivrée
le :
à :
Me X...
Me C... B...
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Commerce de CANNES en date du 11 Juin 2015 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 2014F00131.
APPELANTE
SARL SET représentée par son gérant en exercice Monsieur Luc Y...
Immatriculée au RCS de Créteil sous le n°481.419.810,
dont le siège est [...]
représentée par Me Sandra X..., avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
asistée et plaidant par Me Ariane Z..., avocat au barreau de PARIS substituée par Me Aurélien A..., avocat au barreau de PARIS
INTIMEE
SARL AGENCE DE LA MER,
dont le siège est [...]
représentée et plaidant par Me Emmanuel C... B... de la SCP B... - C...-B..., avocat au barreau de GRASSE
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Mai 2018 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Christine AIMAR, Présidente, et Monsieur Jean-Pierre PRIEUR, Conseiller, chargés du rapport.
Monsieur Jean-Pierre PRIEUR, Conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:
Madame Marie-Christine AIMAR, Présidente
Monsieur Baudouin FOHLEN, Conseiller
Monsieur Jean-Pierre PRIEUR, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Viviane BALLESTER.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Juin 2018..
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Juin 2018.
Signé par Madame Marie-Christine AIMAR, Présidente et Madame Viviane BALLESTER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DE L'AFFAIRE
Le 11 octobre 2005, la société SET ayant à l'époque pour gérant, Monsieur Maxime D..., a été constituée entre la SASU ESSOR PROMOTION, ayant également pour gérant Monsieur Maxime D..., et la société S.P.G.E.
Cette société SET a acquis le 11 octobre 2005 un tènement pour un prix de 1.200.000 euros situé à Le MUY lieudit Les Valettes.
Le 29 octobre 2009, la société SET a donné mandat à la SARL AGENCE DE LA MER ainsi qu'à deux autres agents immobiliers de vendre 9 hectares dudit tènement pour un prix de vente de 8.000.000 euros.
Le mandat de vente prévoyait qu'au-delà dudit montant, la différence sur le prix de vente serait acquise au bénéficie exclusif des agents.
Par l'entremise des trois agents immobiliers la société SET a signé le 30 décembre 2010 avec la société de droit italien, SRL BRAND PARTNERS RETAIL DEVELOPMENT une promesse unilatérale de vente avec faculté de substitution.
Le prix fixé était de 10.500.000 euros HT, décomposé comme suit :
- 5.000.000 euros HT payable au comptant le jour de la vente, au titre du prix de vente
- 5.500.000 euros HT, au titre de l'indemnité forfaitaire, payable à l'obtention des permis de construire et autorisations commerciales prévue au plus tard le 30 avril 2014.
Il était indiqué que «Le PROMETTANT reconnait avoir été mis en relation d'affaires avec le BENEFICIAIRE par l'intermédiaire de trois professionnels immobiliers, savoir :
0 La Société OPUS REAL MANAGMENT (- . -)
0 La SARL AGENCE DE LA MER (. ..)
0 Monsieur E... F... (. . .)
En conséquence, le PROMETTANT reconnait devoir, de manière équitable, à ces intermédiaires, une rémunération représentant le commissionnement et dont le montant total, payable en deux fois, est définitivement arrêté à la somme de 1 100 000 euros T.T.C.. Le paiement de cette commission sera donc réglé comme suit, savoir '' :
-400 000 euros au 30 avril 2011, soit 133 333 euros T.T.C. chacun
-700 000 euros au 30 avril 2014 soit 233 333 euros T.T.C. chacun.
Le 30 décembre 2010 a été conclut entre la société SET et la SOCIETE BRAND PARTNERS RETAIL DEVELOPMENT SRL une promesse unilatérale de vente d'immeuble.
Le 14 février 2011, a été signé un acte sous seing privé intitulé «PROTOCOLE D'ACCORD SUR VERSEMENT DE COMMISSIONS VENTE SARL SET A SOCIETE BRAND PARTNERS RETAIL DEVELOPMENT SRL» prévoyant de rémunérer les trois intermédiaires:
-la société OPUS REAL MANAGEMENT,
-la SARL AGENCE DE LA MER,
-Monsieur E... F...,
à parts égales, à hauteur de 133.333 euros TTC chacun, au 30 avril 2011, et à hauteur de 233.333 euros TTC chacun au 30 avril 2014, soit une commission totale de 1.100.000 euros TTC au lieu des 2.500.000 euros prévus.
Cet acte n'a pas intégré les conditions suspensives prévues entre le vendeur et l'acquéreur.
Après plusieurs prorogations, l'acte de vente a été signé le 6 octobre 2011 au profit de la SRL BRI PARTNERS RETAIL DEVELOPMENT, société de droit italien, devenue société LE MUY DEVELOPPEMENT avec une modification des modalités financières, à savoir que le prix de vente de 5.000.000 euros était payable en deux fois, 3.500.000 euros comptant à la signature et le solde, au plus tard le 31 mars 2012.
Les trois agents ont accepté que leur commission soit modulée selon les mêmes modalités et la société AGENCE DE LA MER a émis une première facture de 93.333,33 euros TTC qui a été réglée.
Le 29 mars 2012, le vendeur, la société SET et l'acquéreur la société LE MUY DEVELOPMENT ont prorogé au 30 septembre 2012 la date d'exigibilité du solde du prix de vente de 1.500.000 euros.
Ce protocole rappelait que le 6 novembre 2011 (concomitamment à la signature de l'acte notarié de vente), il avait également été signé un acte sous seing privé aux termes duquel la société SET pourrait opter, pour le paiement de ce solde, par une prise de participation dans le capital de l'acquéreur, option également prorogée.
La société AGENCE DE LA MER a accepté que le paiement du solde de sa commission soit également reporté à la même date et a émis une facture de 40.000 euros TTC en date du 20 septembre 2012. Cette facture n'a pas été réglée.
Le 24 juillet 2012, la société SET est entrée au capital de la société LE MUY DEVELOPPEMENT par un apport de 1.500.000 € sous forme de parts sociales nouvellement émises.
Le 1er octobre 2012, la société SET informait la société AGENCE DE LA MER que l'acheteur était dans l'incapacité de régler le solde de l'achat du terrain 1.500.000 euros, que la société SET restait propriétaire de 20% du bien, et qu'en conséquence la commission sur le solde du prix du terrain, soit 40.000 euros n'avait plus de raison d'être.
Le 29 octobre 2012, la société SET a contesté la validité du mandat sur le fondement de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.
Elle a en outre indiqué que le règlement de la somme de 40.000 euros n'était pas exigible et que celle-ci serait réglée au jour où elle aura perçu le solde du prix de vente de 1.500.000 euros.
Le 25 mars 2013, un protocole est intervenu entre la société SET et la société LE MUY DEVELOPPEMENT, valant avenant à l'acte de cession du 6 novembre 2011, prévoyant que le permis et les autorisations devaient être obtenus avant le 31 décembre 2014.
Le 30 avril 2014, au terme prévu pour l'exigibilité de la deuxième partie de sa commission, la société AGENCE DE LA MER a adressé à la SARL SET une seconde facture de 233.333 euros TTC.
Cette facture a été retournée le 9 mai 2014 par la société SET au motif que l'acquéreur n'avait pas effectué le paiement de l'indemnité forfaitaire de 5.500.000 euros. Elle proposait toutefois de négocier un avenant afin de proroger le protocole.
La société SET indique que le permis et les autorisations devant être obtenus avant le 31 décembre 2014 ont finalement vu leur délai prorogé au 31 décembre 2017.
Elle affirme avoir informé la société AGENCE DE LA MER de la situation par un courrier du 14 mai 2014.
La société AGENCE DE LA MER a fait assigner la société SET devant le tribunal de commerce de Fréjus, pour obtenir paiement de la somme principal de 40.000 euros. Ce tribunal s'est déclaré incompétent au profit du tribunal de commerce Cannes.
Devant cette juridiction la société AGENCE DE LA MER a porté sa demande à la somme de 273.333 euros à titre principal.
La société SET sollicitait la condamnation de la société AGENCE DE LA MER à lui rembourser la somme de 93.333,33 euros TTC réglée sur la base d'un mandat et d'un protocole nuls.
Par jugement du 11 juin 2016 le tribunal de commerce de Cannes a condamné la société SET à verser à la société AGENCE DE LA MER les sommes de 40.000 euros et de 233.000 euros à titre principal et a débouté la société SET de ses demandes.
La société SET a relevé appel de cette décision et expose :
-que la société AGENCE DE LA MER est tenue de respecter les dispositions de la Loi «Hoguet», ce dont elle s'est abstenue,
-qu'aucun mandat n'a été conclu au profit de la société AGENCE DE LA MER, et que ces irrégularités sont sanctionnées par la nullité du mandat, nullité d'ordre public qui n'est pas «compensable» a posteriori,
-que le seul acte présenté comme un mandat, et non valable en tout état de cause en raison de l'absence de toutes les mentions obligatoires, autorisait :
- Monsieur E... F...,
- Monsieur Xavier G...,
- Monsieur Valter H...,
à «vendre à des tiers '', et conduire d'éventuelles négociations, relativement à la cession d'un bien immobilier qui par ailleurs n'est pas clairement identifié (aucune adresse ni mention de parcelle cadastrée, uniquement une surface),
-que le défaut de mandat exclut tout droit à rémunération,
-qu'en outre, le défaut d'inscription du numéro de mandat sur le mandat original ainsi que sur l'exemplaire remis au mandant est sanctionné par la perte de la commission,
-que le mandat nul ne peut être régularisé,
-que le protocole signé le 14 février 2011 par Monsieur D... et nul où a minima inopposable,
-qu'elle a été victime d'un dol consistant en des man'uvres de l'intimée en la croyance, créée auprès de Monsieur D..., gérant des sociétés ESSOR PROMOTION et SET, en la possibilité et la validité d'un accord sur des honoraires d'agent immobilier antérieurement à la signature de l'acte de cession, et ce après avoir trompé Monsieur D... sur la valeur du document italien de 2009.
La société appelante demande d'infirmer le jugement attaqué et de condamner la société AGENCE DE LA MER à lui rembourser la somme de 93.333,332 euros TTC réglée par cette dernière sur la base d'un mandat et d'un protocole nuls.
A titre subsidiaire, elle soutient que par le paiement de la somme de 93.333,33 euros, elle s'est déjà acquittée d'une commission correspondant à un pourcentage entre 2 et 3% du montant total de la vente et qu'elle ne doit aucune somme complémentaire.
La société AGENCE DE LA MER rétorque :
-qu'il n'est pas contesté que le mandat signé le 29 octobre 2009 ne répond pas au formalisme édicté par la loi du 2 janvier 1970,
-que le mandat sur lequel elle se fonde est une délégation de mandat d'un confrère italien qui détient lui le mandat et que cette délégation de mandat n'est pas soumise a la loi «Hoguet»,
-que même si l'engagement de règlement de la commission est antérieur à la signature de l'acte de vente, ce document comporte toutefois reconnaissance de l'entremise effective des trois agents immobiliers dans la conclusion de 1'opération, et détermine le montant de la commission due,
-que contrairement à ce qu'affirme la société SET, en se fondant sur une jurisprudence qui n'est pas transposable au cas d'espèce, l'agent immobilier qui est dépourvu de mandat ou dont le mandat n'est pas régulier, n'est nullement privé de tout droit à commission,
-que la société appelante est mal fondée à invoquer avoir été victime d'un dol, et que Monsieur D... est bien un professionnel de l'immobilier et de la promotion immobilière,
-que le protocole n'est donc pas nul de par son antériorité à la vente,
-que postérieurement à la signature de l'acte authentique de vente, la société SET s'est engagée définitivement à lui verser le montant de la commission convenue à hauteur de :
- 133 333 euros TTC au 30 avril 2011,
- 233 333 euros TTC au 30 avril 2014.
La société AGENCE DE LA MER conclut à la confirmation du jugement sauf à dire qu'il convient d'appliquer les dispositions de l'article 1154 du code civil.
La cour renvoie, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties à leurs écritures précitées.
MOTIFS DE LA DECISION
Il est constant que l'acte passé le 29 octobre 2009 par lequel la société ESSOR PROMOTION a donné un mandat à trois agents immobiliers, dont la société AGENCE DE LA MER représentée par Monsieur Xavier G... de vendre les 9 hectares lui appartenant, a été enregistré ce mandat dans son registre le 19 novembre 2009 sous le n°4798, ledit mandat prévoyant un prix net vendeur de 8.000.000 euros «tout autre montant supérieur à cette somme devant rester acquis au bénéfice exclusif de Messieurs G..., F... et H..., ne répond pas aux exigences de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.
Ce mandat a en effet été rédigé en langue italienne par Monsieur E... F..., agent immobilier italien.
Suite à la promesse unilatérale de vente du 30 décembre 2010 conclue entre la société SET et la société BRAND PARTNERS RETAIL DEVELOPMENT SRL, la société SET (promettant) a reconnu par protocole du 14 février 2011 auquel participait l'AGENCE DE LA MER avoir été mise en relation d'affaires avec le «bénéficiaire» la société BRAND PARTNERS RETAIL DEVELOPMENT SRL par l'intermédiaire de trois professionnels immobiliers dont la société AGENCE DE LA MER. La rémunération de ces intermédiaires était expressément stipulée.
L'agent immobilier peut prétendre à une commission dès lors que ce droit a été reconnu par le mandant dans un acte postérieur à la vente où a fait l'objet de règlements postérieurs à celle-ci.
L'acte authentique de vente a été signé le 6 octobre 2011 entre la société SET et la SRL BRI PARTNERS RETAIL DEVELOPMENT devenue SARL LE MUY DEVELOPPEMENT.
Par courrier que 7 octobre 2011, Monsieur D... (gérant de la société SET) informait l'agence du paiement de ses honoraires «par virement la semaine prochaine des que le Notaire aura procédé au virement des fonds».
Une somme de 93 333,33 € a été virée le 18 octobre 2011 par la société SET au profit de l'agence.
Le 29 octobre 2012, la société SET informait l'intimée que «le solde de la commission sera réglée de convention expresse entre les parties, au jour où la SARL SET aura perçu le solde du prix de vente soit 1 500 000 euros.»
La société SET ayant expressément reconnu le droit de la société AGENCE DE LA MER à percevoir sa commission dans le cadre de la transaction précitée, elle ne peut se prévaloir d'une nullité du mandat dans le cadre de la loi HOGUET, non applicable, pour refuser le paiement prévu par les parties.
La société appelante soutient avoir été victime d'un dol au motif que la signature du protocole du 14 février 2011 par Monsieur D... ne s'explique que par la croyance, par ce dernier, en la validité de l'acte italien de 2009.
Le dol nécessite la démonstration de man'uvres frauduleuses du contractant.
Or aucune pièce démontre que la société AGENCE DE LA MER aurait fait volontairement signer à Monsieur D... un protocole pour couvrir la nullité du mandat et aurait effectué des man'uvres frauduleuses pour obtenir son consentement.
Le moyen tiré de la nullité de la convention pour dol est rejeté.
En application de l'article 1134 du code civil, la société SET, qui ne prouve aucun comportement fautif du mandant, est tenue par son engament contractuel et ne peut demander une diminution de la commission qu'elle s'est engagée à verser.
En conséquence, les demandes de la société SET sont rejetées et le jugement est confirmé en toutes ses dispositions sauf à préciser qu'il sera fait application de l'article 1154 du code civil pour les condamnations prononcées envers cette société par le tribunal.
Il convient de condamner la société SET à payer à la société AGENCE DE LA MER une somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement attaqué,
Y ajoutant,
Dit qu'il sera fait application de l'article 1154 du code civil pour les condamnations prononcées envers la société SET au profit de la société AGENCE DE LA MER,
Condamne la société SET à payer à la société AGENCE DE LA MER une somme de
7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties de leurs demandes autres ou plus amples,
Condamne la société SET aux dépens recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
