COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
1ère Chambre C
ARRÊT
DU 18 OCTOBRE 2018
N° 2018/677
M. C.
Rôle N° RG 17/15124
N° Portalis DBVB-V-B7B-BBA4Q
SARL INTER LAVAGE SERVICE
C/
SA LYONNAISE DE BANQUE - CIC LYONNAISE DE BANQUE
SAS LES PALMIERS
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Maître X...
Maître Y...
DÉCISION DÉFÉRÉE À LA COUR :
Ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance de Toulon en date du 06 juin 2017 enregistrée au répertoire général sous le n°17/00475.
APPELANTE :
SARL INTER LAVAGE SERVICE,
dont le siège est [...]
représentée et assistée par Maître Olivier X..., avocat au barreau de TOULON, plaidant
INTIMÉES :
SA LYONNAISE DE BANQUE - CIC LYONNAISE DE BANQUE,
dont le siège est [...]
assignée, non comparante
SAS LES PALMIERS,
dont le siège est [...]
représentée et assistée par Maître Philippe Y..., avocat au barreau de TOULON, substitué par Maître Corinne Z..., avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 17 septembre 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Michèle CUTAJAR, conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
LA COUR ÉTAIT COMPOSÉE DE :
Madame Geneviève TOUVIER, présidente
Madame Sylvie PEREZ, conseillère
Madame Michèle CUTAJAR, conseillère
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Monsieur Serge LUCAS.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 octobre 2018.
ARRÊT :
Réputé contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 octobre 2018,
Signé par Madame Geneviève TOUVIER, présidente, et Monsieur Serge LUCAS, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*-*-*-*-*-*
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous acte sous seing privé du 06 janvier 2004, la société CARDINALE PARTICIPATION, venant aux droits de la SCI KORIO, a donné à bail commercial à la société LES PALMIERS un ensemble immobilier sis à [...], lieu-dit ' [...]'.
Par acte sous seing privé du 15 avril 2014, une convention de sous-location à titre commercial a été signée entre la société LES PALMIERS et la Sarl INTER LAVAGE SERVICE, portant sur un terrain de 130 m² sur lequelle est édifiée une aire de lavage.
Le bail est consenti moyennant un loyer en principal de 15 000 euros annuels HT révisable automatiquement par variation du coût de la construction, outre une provision pour charges, définies par l'article 8 du contrat, égale à 8 % du montant de loyer.
Il comporte une clause résolutoire à défaut du paiement d'un seul terme de loyer, un mois après le commandement de payer.
Le loyer doit être réglé par le sous-locataire trimestriellement et d'avance.
Le 21 février 2017, la société LES PALMIERS a fait délivrer à la Sarl INTER LAVAGE SERVICE un commandement de payer la somme de 14 931,65 euros, correspondant aux loyers des troisième et quatrième trimestres 2016, au loyer du premier trimestre 2017, et à la consommation d'eau restés impayés.
Par exploit du 03 avril 2017, dénoncé à la CIC Lyonnaise de banque, créancier inscrit le 04 avril 2017, la société LES PALMIERS a fait assigné la Sarl INTER LAVAGE SERVICE devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulon, sur le fondement des articles L145-14 et suivants du code de commerce aux fins de voir :
- constaté la résiliation de plein droit du bail par l'effet de la mise en oeuvre de la clause résolutoire,
- ordonné l'expulsion de la Sarl INTER LAVAGE SERVICE,
- condamné la Sarl INTER LAVAGE SERVICE à lui payer les sommes provisionnelles suivantes :
13 009,68 euros au titre de l'arriéré locatif,
1621,97 euros au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 21 mars 2017 et jusqu'au départ effectif des lieux pris à bail,
1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance réputée contradictoire du 06 juin 2017, le juge des référés a :
constaté la résiliation de plein droit du bail commercial à la date du 22 mars 2017,
ordonné l'expulsion de la Sarl INTER LAVAGE SERVICE et celle de tous occupants de son chef au besoin avec l'aide de la force publique, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à défaut de départ volontaire passé le délai d'un mois suivant la signification de la présente décision,
condamné la Sarl INTER LAVAGE SERVICE à verser à la société LES PALMIERS les sommes provisionnelles suivantes :
14 727,86 euros au titre de l'arriéré des loyers et des charges dûs au premier trimestre 2017 inclus,
1621,97 euros au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 01avril 2017 et jusqu'au départ effectif des lieux pris à bail,
condamné la Sarl INTER LAVAGE SERVICE à payer à la société LES PALMIERS la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens (comprenant le coût du commandement de payer).
Le 02 août 2017, la Sarl INTER LAVAGE SERVICE a interjeté appel de cette décision.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 11 décembre 2017, elle demande à la cour :
- d'infirmer l'ordonnance déférée,
- de dire et juger que la Sarl INTER LAVAGE n'est redevable d'aucune somme envers la société LES PALMIERS,
- de lui octroyer un délai de paiement rétroactif de deux ans,
- de suspendre les effets du commandement de payer et constater que la clause résolutoire n'a pas opéré,
- de condamner la société LES PALMIERS à lui payer la somme de 4978,10 euros,
- de condamner la société LES PALMIERS à lui payer la somme de 3000 euros le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle conteste l'existence même de la dette locative, qui se décompose en une somme de3765,88 euros au titre d'une facture d'eau du 06 janvier 2017, et d'un arriéré locatif d'un montant de 10 961,98 euros arrêté au premier semestre 2017.
Elle fait valoir, d'une part, que le bail ne prévoit aucune facturation relative à l'utilisation de l'eau du fait de l'utilisation d'une eau de forage et que, d'autre part, la facture d'eau litigieuse concerne une autre société, PROVENCE LAVERIE, sis à Folcalqueiret, manifestement produite pour les besoins de la cause.
Elle soutient qu'elle démontre, par la production de la liste des mouvements de fonds apparaissant sur son compte bancaire, qu'elle s'est acquittée, sur la période du 27 juillet 2016 au 08 décembre 2017 de la somme totale de 14 597,73 euros, qui correspond très exactement à la somme réclamées par le bailleur au titre d'une prétendue dette locative pour les troisième et quatrième trimestre 2016.
Elle ne disconvient cependant pas que, compte tenu des difficultés rencontrées par l'entreprise, régulièrement victime d'actes de vandalisme, elle a acquitté les loyers du premier trimestre 2017 avec du retard, mais elle fait observer que la quasi-totalité des loyers étaient régularisés avant l'audience de référé, et totalement réglés avant l'intervention de l'ordonnance.
Elle fait également plaider que la société LES PALMIERS, qui avait pour habitude de commander à l'appelante des jetons de lavage, reste lui devoir une somme de 3600 euros, outre le coût de travaux de déplacements des parois de la station de lavage effectués de la seule initiative de la Sarl LES PALMIERS, soit une somme globale de 4470 euros.
Elle a donc demandé au bailleur, par courrier du 22 janvier 2017, que soit opérée une compensation entre le montant des loyers de septembre 2016 à décembre 2017 (soit la somme de 4865,91 euros ) et la créance qu'elle détient sur le bailleur.
Pour mettre un terme au litige, la dette de loyer sur cette période s'élèvant dès lors, selon elle, à la somme de 395,91 euros, elle a procédé au réglement de cette somme le 06novembre 2016.
Elle fait plaider 'qu'il conviendra d'en déduire que si la Sarl INTER LAVAGE n'est redevable d'aucune somme, la société LES PALMIERS reste redevable de la somme de 4978,10 euros, compte tenu d'un trop perçu de loyers '.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 02 janvier 2018, la société LES PALMIERS demande à la cour de :
- confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions,
- de débouter la Sarl INTER LAVAGE de l'ensemble de ses demandes,
- de la condamner à lui payer la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles de l'instance, outre les dépens.
Elle estime que la Sarl INTER LAVAGE ne produit en cause d'appel aucun élément susceptible de remettre en cause l'ordonnance déférée.
Elle est en mesure de justifier l'existence d'un arriéré locatif depuis le 01 juillet 2016, pour la somme de 14 931,65 euros.
Elle affirme que la Sarl INTER LAVAGE, qui n'avait pas contesté le bien-fondé du commandement de payer délivré le 21 Février 2017, ne s'est pas acquittée de ce réglement dans les délais de ce commandement.
Le preneur ne peut s'exonérer du paiement de sa consommation d'eau, attestée par l'existence d'un compteur divisionnaire.
Le propre décompte communiqué par l'appelante confirme par ailleurs qu'aucun paiement des loyers, conforme aux termes du contrat, n'est intervenu entre le mois d'août 2016 et le mois d'avril 2017.
Elle ne s'est plus acquitté du paiement du loyer après l'acquisition de la clause résolutoire.
Elle a cependant repris le paiement de l'indemnité d'occupation depuis l'ordonnance du 06 juin 2017.
Assignée devant la cour d'appel par acte d'huissier du 13 décembre 2017 remis à personne habilitée, le CIC Lyonnaise de Banque, n'a pas constitué avocat.
Les conclusions de l' appelante lui ont été signifiées par le même acte.
La procédure a été clôturée le 03 septembre 2017.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la demande au titre des délais de paiement rétroactifs :
L'article 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit, ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas contestée, ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Il résulte de l'application de ce texte, que tant qu'aucune décision constatant la résiliation du bail n'est pas passée en force de chose jugée, le juge peut accorder au locataire, à jour du paiement de ses loyers, des délais suspendant les effets de la clause résolutoire, de manière rétractive, et, constatant que la dette est acquittée, dire que la clause résolutoire n'a pas joué.
Il convient donc de déterminer si la Sarl INTER LAVAGE justifie s' être acquittée de la totalité de la dette locative, en sus du paiement des loyers courant.
En l'état des constatations entre les parties relatives, tant à la nature des sommes sollicitées qu'à leur montant, il sera procéder à l'analyse suivante :
Sur la facture d'eau :
Les décomptes produits par l'intimée ne font apparaître aucune somme en débit au titre du paiement de la facture d'eau sollicitée à hauteur de 3765,88 euros.
La seule facture d'eau datée du 06 janvier 2017, contestée par l'appelante, est insuffisante à en démontrer son bien-fondé.
Il ressort en effet des termes mêmes de la convention de sous location commerciale signée le 15 avril 2014, que, s'agissant d'une activité de lavage automobile, les clauses numéros 6 et 8 ont définies le montant des provision pour charges et énuméré les charges - entretien, réparations, et travaux - devant être assumées par le sous-locataire.
Aucune mention des charges au titre de l'eau n'y figure.
L'intimée ne communique aucune pièce relative à l'existence d'un compteur d'eau divisionnaire.
Aucun autre élément n'est communiqué justifiant de l'existence de la créance alléguée.
La demande de paiement provisionnelle au titre de la consommation d'eau se heurte donc à l'existence d'une contestation sérieuse.
Sur la dette locative :
L'appelante soutient qu'une compensation doit être opérée entre une créance d'un montant global de 44710 euros qu'elle détient à l'encontre de l'intimée, et le montant de son arriéré locatif, qui s'élèvait, selon elle à la somme de 4865,91 euros au mois de décembre 2017.
L'article 1347 du code civil dispose que la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes.
Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.
Encore faut-il, conformément aux dispositions de l'article 1347-1 alinéa 1 du même code que la compensation puisse avoir lieu entre deux obligations fongibles,certaines, liquides et exigibles.
L'appelante communique :
- un courrier électronique daté du 04 août 2016 particulièrement élliptique relatif à une commande de jetons de lavage émanant d'une personne dénommée François A...,
- deux facture de jetons de lavage du mois de décembre 2015 (140 euros TTC) et du mois de mai 2016 (200 euros TTC) facturée à la Sarl ILS TALASSS'AUTO,
- la capture d'écran de caméra de surveillance sur laquelle deux personnes portent une paroi.
Ces éléments sont insuffisants à démontrer que la société INTER LAVAGE détient à l'encontre de la société LES PALMIERS la créance alléguée.
L'examen comparatif des écritures figurant dans les décomptes communiqués par la société LES PALMIERS, et l'analyse des mouvements de fonds opérés sur le compte bancaire de l'appelante ne permettent pas de corroborer les affirmations de cette dernière selon lesquelles les sommes sollicitées ont toutes fait l'objet d'une régularisation.
Il est certes constant qu'à partir du mois du 21 mars 2017, date à laquelle la clause résolutoire a été acquise, l'appelante a régulièrement acquitté le paiement de l'indemnité d'occupation (1621,97 euros par mois).
Cependant, l'analyse de ses comptes bancaires corrobore le fait qu'elle reste devoir le loyer des mois d'août, octobre et décembre 2016.
Le premier trimestre 2017, n'a été réglé que partiellement, puisque seule la somme totale de 1621,97 euros a été versée, par trois virements d'un montant respectifs de 500 euros (02 février 2017), 621,97 euros (21 février 2017) et 500 euros (27 février 2017).
Par conséquent, la dette qui s'élève à la somme de 9731,82 euros, au titre du paiement des loyers relatifs aux troisième et quatrième trimestres 2016 et au premier trimestre 2017 n'est pas sérieusement contestable.
Dès lors, la Sarl INTER LAVAGE ne peut pas prétendre obtenir les délais de paiements rétroactifs qu'elle sollicite.
Elle n'a formulé aucune autre demande visant à suspendre le jeu de la clause résolutoire.
Il y a donc lieu de constater la résiliation de plein droit du bail commercial à la date du 22 mars 2017 et de confirmer les dispositions de l'ordonnance déférée en ce qui concerne la mesure d'expulsion.
Il y a lieu d'infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a fixé le montant de la dette locative provisionnelle à la somme de 13 009,68 euros.
La créance de la société LES PALMIERS, d'un montant de 9731,82 euros au mois de mars 2017 n'est donc pas sérieusement contestable.
Sur les frais irrépétibles de l'instance et les dépens :
Il serait inéquitable que la société LES PALMIERS assume l'intégralité des frais irrépétibles de l'instance.
La somme de 2500 euros lui sera allouée.
La Sarl INTERLAVAGE, qui succombe, assumera la charge des entiers dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
- Confirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 22 mars 2017, prononcé l'expulsion du sous locataire et l'a condamné à payer la somme de 1621,97 euros au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 01 avril 2017 et jusqu'au départ effectif des lieux pris à bail ;
- Infirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné la Sarl INTER LAVAGE SERVICE à verser à la société LES PALMIERS la sommes provisionnelle de 14 727,86 euros au titre de l'arriéré des loyers et des charges dûs au premier trimestre 2017 inclus;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
- Condamne la Sarl INTER LAVAGE SERVICE à verser à la société LES PALMIERS la sommes provisionnelle de 9731,82 euros au titre de l'arriéré des loyers et des charges dûs au premier trimestre 2017 inclus ;
- Déboute la Sarl INTERLAVAGE de sa demande au titre des délais de paiement rétroactifs ;
- Condamne la Sarl INTER LAVAGE SERVICE à payer à la société LES PALMIERS la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne la Sarl INTER LAVAGE SERVICE aux entiers dépens.
Le greffier, La présidente,
